小產(chǎn)權(quán)房剿滅還是招安？——十問小產(chǎn)權(quán)房

○ 魏雅華

2012年的開年，國土部宣布，今年將試點處理現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房問題。中國所獨有的小產(chǎn)權(quán)房問題，又一次激化，又一次大爆發(fā)。中國數(shù)量驚人的小產(chǎn)權(quán)房，又一次走到了十字路口。小產(chǎn)權(quán)房又一次提出：生存還是滅亡這個問題。

在近日召開的全國推進構(gòu)建國土資源執(zhí)法監(jiān)管共同責任機制座談會上，相關(guān)負責人表示，今年全國將開始選擇試點城市，妥善處理好現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的問題。

國家土地執(zhí)法監(jiān)察局局長李建勤表示，國家明確規(guī)定城市居民不可買宅基地建房，也不可以買小產(chǎn)權(quán)房。目前國家要求各地對農(nóng)村集體土地進行確權(quán)登記，但凡是小產(chǎn)權(quán)房不允許登記，不受法律保護。

一問：開放《在集體的土地上建公租房》意味著什么？

2011年1月25日，中央電視臺播出了一條看似平常的，時長不過一兩分鐘的短新聞：《上海：在集體的土地上建公租房》。該新聞中說：中國要建公租房，可建設(shè)公租房也并非易事，一要地，二要錢。投資大，利潤低，回收資金慢，很難吸引企業(yè)來投資。

今年中國要建1000萬套公租房，需要資金1.3萬億元，占到我國銀行全年貸款總額的1/7?？上攵?，這對各地地方政府的資金壓力有多大。

上海市閔行區(qū)聯(lián)明村利用村里閑置的集體土地，建起了27500平方米的公租房。聯(lián)明村村委會以每年7%的利息，向村民每戶集資15萬元，自籌資金8500萬，每戶每年可以分紅1萬多元。

用閑置的集體土地建公租房，似乎并沒有多少新意?？山鉀Q了困繞公租房建設(shè)的兩大難題：土地和資金。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司副司長張學勤說，我們希望社會資金能夠投資公租房建設(shè)，這個想法可以通過一定的政策支持得到解決。在北京市的兩會上，北京市住建委明確表示，鼓勵農(nóng)村在閑置的集體土地上建公租房。

這條新聞似乎真像該新聞中所說，“用閑置的集體土地建公租房，似乎并沒有多少新意”卻解決了困擾公租房建設(shè)的兩大難題。

真正清楚這條新聞中包含著多么巨大的信息量的人并不多，真正清楚這條新聞異乎尋常的價值的人不多。

只有這一事件的當事人，他們才會深切地知道下兩點：

第一、農(nóng)民第一次被允許可以在自己擁有的集體土地上建房，并從中受益；第二、農(nóng)民第一次被允許對自己擁有的集體土地有了處分權(quán)，中國房地產(chǎn)市場不再是國有土地的單一模式。這兩個第一次意義重大。

二問：關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的民意調(diào)查說明了什么?

日前，某網(wǎng)站做了相關(guān)調(diào)查：您認為小產(chǎn)權(quán)房是否是違法建筑？回答“不是”的為2466人，所占比例為57%，回答“是”的為1268人，所占比例為29.6%，回答“說不好”的為547人，所占比例為12.8%。

而問您贊成給小產(chǎn)權(quán)房發(fā)房產(chǎn)證嗎？回答“贊成”的為2950人，所占比例為68.9%，回答“反對”的為1144人，所占比例為26.7%，回答“不好說”的為187人，所占比例為4.4%。

網(wǎng)上調(diào)查問：“在低價與風險之間，你會選擇什么?”，有45%的人認為：雖然有風險，但是價格低，還是會選擇購買。38%的人認為，只要是自住，其實沒有什么風險。3%是猶豫不決，14%考慮到風險,不會購買小產(chǎn)權(quán)房子。

網(wǎng)上調(diào)查的結(jié)果直讓人嘆息：誰能抗拒小產(chǎn)權(quán)房的誘惑?

三問：小產(chǎn)權(quán)房是一道禁令便封殺得了的嗎？

2009年5月30日，深圳市人大通過了《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》。許多媒體對這個《決定》是這樣解讀的：這個《決定》標志著深圳為小產(chǎn)權(quán)房頒發(fā)了第一張“準生證”，小產(chǎn)權(quán)房合法化的大門從深圳開啟。買不起商品房的工薪族們，眼里有了希望?？刹判?，立即又被封殺了，那剛剛開啟的大門，又關(guān)上了。

可中國小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)實，是一道禁令便封殺得了的嗎？問題能如此簡單便解決了嗎？

如何處置小產(chǎn)權(quán)房，我們不能不先調(diào)查小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀。只有摸清了小產(chǎn)權(quán)房的生存現(xiàn)狀，才有可能對小產(chǎn)權(quán)房作出正確的處置。

對于這一點，CCTV的評論員白巖松說：有關(guān)部門對小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀進行了調(diào)查，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房的問題比原先預想的要嚴重得多。

究竟有多嚴重？深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局2008年初完成的一項全市住宅狀況調(diào)查顯示：在深圳的住房構(gòu)成中，農(nóng)民房、單位自建房、政策性住房等，個人不能隨意進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的小產(chǎn)權(quán)房，占71%。深圳農(nóng)民房有33萬棟，面積超過3億平方米。

僅僅一個深圳，我們姑且將單位自建房、政策性住房排除在外，僅農(nóng)民建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房便多達“33萬棟，3億平方米，占住宅總量一半”。事情是如此嚴重，真如白巖松所說，“問題比原先預想的要嚴重得多?！?/p>

如此驚人的、天量的小產(chǎn)權(quán)房，如果剿滅，那不是要滅掉半個深圳嗎？那不是要讓深圳遭遇屠城之災嗎？

小產(chǎn)權(quán)房，鏟了幾十年了，在濟南、青島等城市，連武警、公安、刑警、法警，連裝甲車都出動了，鏟干凈了嗎？不鏟還罷，越鏟越多。絕不是只有深圳，小產(chǎn)權(quán)房占到了城市房產(chǎn)的一半還多。

小產(chǎn)權(quán)房：剿滅還是招安，這是個問題。

四問：農(nóng)民有權(quán)在自有的土地上蓋房并出售嗎?

小產(chǎn)權(quán)房問題是中國式的，非常中國的土地問題。首先，靠賣地來維持地方財政本身的合法性便很可疑。

2009年6月6日，中央電視臺《新聞周刊》以《房改，別遺留新的歷史問題》為題，對深圳的《決定》所作出了一段非常精采的評論。

對此，白巖松評論說，農(nóng)民們發(fā)現(xiàn)，政府低價征收了農(nóng)民的地，高價賣出，發(fā)了大財。那么，農(nóng)民自己為什么不能用自己的地蓋房賺錢呢？

白巖松的話符合《憲法》精神，既符合法律，又符合法理。這個道理就這么簡單，這么好懂。問題是為什么就不作此問，不講這個道理呢？

幾天后， CCTV的經(jīng)濟半小時又播出了《小產(chǎn)權(quán)房：一碗必須端平的水》的專題評論，評論中說：

從目前來看，深圳小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)、銷售、交易、轉(zhuǎn)讓已經(jīng)處于無政府狀態(tài)，在這種狀態(tài)中，政府損失大量的稅收，以及土地出讓金；開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的各方，在火爆的銷售中，賺到了大把的利潤；這話說反了。

政府低價征地，使農(nóng)民的利益蒙受了巨大的損失，農(nóng)民的地，一經(jīng)政府的手，便十倍幾十倍地增值，政府發(fā)賣地的財，農(nóng)民遭失地之災，公平嗎？政府用農(nóng)民的地來搞房地產(chǎn)開發(fā)賺錢，是為了“公共的利益的需要”嗎？既然不是，又憑什么動用公權(quán)力來“征”地？

多少年來，是政府的低價征地傷害了農(nóng)民的利益，而不是農(nóng)民傷害了政府的利益。

說“政府損失大量的稅收，以及土地出讓金；”稅收應該按規(guī)定補交，而土地出讓金本身便是不義之財。

說“開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的各方在火爆的銷售中賺到了大把的利潤”；又讓人貽笑大方了。如此便宜的小產(chǎn)權(quán)房還能“賺到了大把的利潤”，那么，就不怕聽話的人反問一句：您的商品房又賺了多少？

五問：城鎮(zhèn)居民為什么不能在農(nóng)村購置宅基地？

有人說，小產(chǎn)權(quán)房入市不合法，是因為它違犯了“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的規(guī)定。

“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”，這不是在以法律的形式，加深加固中國農(nóng)村和城市之間的二元結(jié)構(gòu)嗎? 這不是在以法律的形式，加深加固中國農(nóng)村和城市之間，本來便己經(jīng)太高太深的城墻城壕嗎? 這不是在以法律的形式，剝奪公民的自由遷徙權(quán)嗎？

我們且不說現(xiàn)在農(nóng)村人可以進城，并在城市落戶，買房定居，而城鎮(zhèn)居民卻不能到農(nóng)村落戶，買房定居，這對于城鎮(zhèn)居民是否公平，這對于城鎮(zhèn)居民是否是一種歧視。

“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”它違背《憲法》精神，它違背《憲法》中所規(guī)定的“中華人民共和國公民在法律面前一律平等”的《憲法》精神，它侵犯公民在中華人民共和國境內(nèi)的自由遷徙權(quán)。這一規(guī)定的謬誤，竟嚴重如斯。

關(guān)于這一規(guī)定，見中華人民共和國建國后的第一部《憲法》（1954年）：

第九十條、中華人民共和國公民的住宅不受侵犯，通信秘密受法律的保護。

中華人民共和國公民有居住和遷徙的自由。

小產(chǎn)權(quán)房問題說到底，是農(nóng)村的土地能不能合法地進入房地產(chǎn)市場的問題。

六問：國外為什么沒有小產(chǎn)權(quán)房?

改革開放三十多年以來，中國人逐漸形成了一個好習慣，那就是如果對哪件事有了疑問，便看看人家外國人是怎么處理這件事的，特別是市場經(jīng)濟程度較高、經(jīng)濟較發(fā)達的、成熟的國家，是怎么處理這件事的。因為這里蘊含著一個樸素的道理：它山之石，可以攻玉。

于是，人們便自然而然地將目光轉(zhuǎn)向國外，想知道同樣有著城市化要求、同樣在經(jīng)歷著或經(jīng)歷過城市化過程的發(fā)達國家或發(fā)展中國家，是怎么處理小產(chǎn)權(quán)房這件事的。

可巡視的結(jié)果是：國外根本就沒有小產(chǎn)權(quán)房問題。小產(chǎn)權(quán)房問題是一個中國獨有的、充滿了中國特色的中國式的問題。

在國外，大多數(shù)國家的土地是私有的，或是分作國有與私有的，個別國家或地區(qū)是國有的，惟獨中國，土地分成國有的和農(nóng)民集體所有的。

如此獨特的土地制度制造了中國社會的二元結(jié)構(gòu)，制造了建國以來半個多世紀中國式的三農(nóng)問題，中國農(nóng)村的貧困問題，己經(jīng)嚴重到非解決不可的時候。因為它嚴重地阻礙了中國經(jīng)濟前進的步伐，成了中國經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸。

這是因為我們始終不敢觸動中國的土地制度。建國六十多年來，中國的變化滄海桑田，可中國的土地制度紋絲不動?？扇绻袊耐恋刂贫炔蛔?，中國農(nóng)村的貧窮就會亙古不變。

現(xiàn)在，小產(chǎn)權(quán)房問題又一次碰上了這個問題。小產(chǎn)權(quán)房問題說到底，是農(nóng)村的土地能不能合法地進入房地產(chǎn)市場的問題。

七問：為什么不允許小產(chǎn)權(quán)房進入房市?

不允許小產(chǎn)權(quán)房進入房市，是因為小產(chǎn)權(quán)房的售價明顯低于市場價。小產(chǎn)權(quán)房的入市，會顛覆中國房地產(chǎn)市場的價格體系。所以，它才會被地方政府和房地產(chǎn)商們?nèi)绱藬骋暋?/p>

小產(chǎn)權(quán)房入市的確會顛覆中國房地產(chǎn)市場的價格體系，會顛覆中國房地產(chǎn)市場的正常秩序，可問題是中國房地產(chǎn)市場的秩序正常嗎？

小產(chǎn)權(quán)房“侵害了”地方政府對土地買賣的專營權(quán)。也正是這個原因，直接導致了地方政府對小產(chǎn)權(quán)房的封殺。

農(nóng)民的土地就沒有成本嗎?土地對農(nóng)民意味著什么? 土地，是農(nóng)民的命。農(nóng)民最難割舍的，農(nóng)民最不愿意賣的，便是土地?！白约业耐恋亍笨刹皇亲约业乩锏木虏?，割了一茬還會再長出一茬來?！白约业耐恋亍敝荒苜u一次，這一次賣了，便永遠地沒有了。

對于農(nóng)民來說，建設(shè)和買賣“村證房”是樁一錘子的買賣，是樁今生今世永遠不可能再有第二次的買賣。

八問：小產(chǎn)權(quán)房如何合法化?

其實，解決的辦法很簡單，《城市房地產(chǎn)管理法》中已有現(xiàn)成的辦法。

即：對“城市規(guī)劃區(qū)”內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房補繳土地出讓金。而國家征用農(nóng)村集體土地的出讓金是非常低廉的，即征地補償費，（并非市內(nèi)土地的掛牌價），所以，1平方米最多幾百元，這樣小產(chǎn)權(quán)房仍非常之便宜。

而城市規(guī)劃區(qū)外的小產(chǎn)權(quán)房，連土地出讓金都不必補繳。便可發(fā)給產(chǎn)權(quán)證。讓小產(chǎn)權(quán)房變成大產(chǎn)權(quán)房。

還有，由政府收購小產(chǎn)權(quán)房，用于保障房，公租房，不是一條也很好的出路嗎?

不要以為這是對小產(chǎn)權(quán)房既成事實的無奈之舉，小產(chǎn)權(quán)房是構(gòu)建房地產(chǎn)市場的多極化的一枚棋子，是打破高度壟斷的房地產(chǎn)市場的一個有效缺口。

九問：小產(chǎn)權(quán)房合法化：會給中國帶來什么?

中國需要多極化的房地產(chǎn)市場，中國的房地產(chǎn)市場原本就不該是大一統(tǒng)的。這就像大海，有在深水中生活的深水魚，有在淺水中生活的淺水魚，有在中海生活的中海魚，各得其所，各行其道。

這又像今天的世界格局，只有在多極化的格局中，才有世界的和平、繁榮和進步。

小產(chǎn)權(quán)房的合法化將會為徹底解決中國的“三農(nóng)問題”打開一條新路?！靶‘a(chǎn)權(quán)房的合法化毫無疑義將會平抑中國畸高的房價。小產(chǎn)權(quán)房的合法化將會給貧窮的農(nóng)村打開一條發(fā)財致富的高速公路，難道這不是我們多年來所夢寐以求的嗎？

從這個意義上說，小產(chǎn)權(quán)房的合法化將給中國帶來的變化，可以用“劃時代的”、“里程碑式的”、“翻天覆地的”等等最夸張的形容詞來形容，不管你如何評價，如何夸張，都不會有溢美之嫌。

十問：小產(chǎn)權(quán)房：該不該給私生子上戶口?

嚴格審查城中村農(nóng)民建房售房的所有環(huán)節(jié)，未見什么不合法之處?！胺ㄋ唤礊楹戏ā?。小產(chǎn)權(quán)房在手續(xù)上也許有些欠缺之處，應該允許他們補辦，并繳納該繳納的稅費。在這件事上，“堵”莫如“導”，正如深圳所做的那樣。

2009年6月10日，國土資源部針對深圳的小產(chǎn)權(quán)房新政，緊急發(fā)表的聲明中說，深圳市人大作出的《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，處理的是國有土地上的違法建筑，這與其他地區(qū)在農(nóng)民集體土地上違規(guī)違法建設(shè)的，向社會公眾租售的小產(chǎn)權(quán)房有本質(zhì)的區(qū)別。此《決定》的出臺，一攬子解決了深圳市歷史遺留的土地利用中的違法違規(guī)問題，符合深圳市發(fā)展實際，國土資源部應予支持。深圳市依法妥善處理歷史遺留的各類違法用地問題，對全國其他地區(qū)解決城鄉(xiāng)違法建筑，也具有一定的借鑒意義。

無論事態(tài)會如何發(fā)展，小產(chǎn)權(quán)房不但會大量存在，還會越建越多，昂貴的房價會為小產(chǎn)權(quán)房帶來無限商機。現(xiàn)在，許多房地產(chǎn)的加盟已使小產(chǎn)權(quán)房如虎添翼，登堂入室。無視小產(chǎn)權(quán)房的存在，會讓我們犯下一個絕大的錯誤。

而且小產(chǎn)權(quán)房的確會對構(gòu)建和諧社會，平抑房價，實現(xiàn)“居者有其屋”，作出貢獻?！?/p>