基于博弈視角的經(jīng)濟(jì)適用房騙購(gòu)行為研究

陳咸獎(jiǎng)

（安徽工業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，安徽馬鞍山 243002）

0 引言

經(jīng)濟(jì)適用房政策作為住宅消費(fèi)保障制度的一部分，為改善城鎮(zhèn)中低收入居民的居住條件發(fā)揮了積極作用。然而近年來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房政策執(zhí)行中暴露出許多問(wèn)題。尤其令人無(wú)法容忍的是，經(jīng)濟(jì)適用房銷售對(duì)象管理混亂，騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的情況比較嚴(yán)重等。其直接表現(xiàn)是不少的經(jīng)濟(jì)適用房被并非中低收入的人占用、炒賣。筆者認(rèn)為，騙購(gòu)問(wèn)題的出現(xiàn)與經(jīng)濟(jì)適用房政策的制度設(shè)計(jì)缺陷、監(jiān)管乏力和腐敗等諸多因素有關(guān)。本文擬通過(guò)對(duì)騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)象進(jìn)行博弈分析，從而探尋影響經(jīng)濟(jì)主體的騙購(gòu)動(dòng)機(jī)和行為的主要因素，為完善經(jīng)濟(jì)適用房政策和加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房管理提供思路和對(duì)策建議等。

1 經(jīng)濟(jì)適用房的騙購(gòu)—監(jiān)管博弈模型

1.1 博弈模型的設(shè)立

這個(gè)模型的博弈方包括不符合經(jīng)適房購(gòu)買條件的潛在騙購(gòu)人和經(jīng)適房的監(jiān)管部門(mén)，令模型的博弈方1為不符合經(jīng)適房購(gòu)買條件的潛在騙購(gòu)人，簡(jiǎn)稱騙購(gòu)人，博弈方2為經(jīng)適房的監(jiān)督管理部門(mén)，簡(jiǎn)稱監(jiān)管者。博弈方1有兩個(gè)純策略：騙購(gòu)與不騙購(gòu)；博弈方2也有兩個(gè)純策略：嚴(yán)格監(jiān)管與偷懶（不嚴(yán)格監(jiān)管）。表1概括了不同純策略組合的得益矩陣。這里V是潛在騙購(gòu)人因騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房成功而獲得的凈利潤(rùn)，V一般與同樣品質(zhì)的商品房和經(jīng)適房之間的差價(jià)、偽造材料成本、購(gòu)房和賣房的機(jī)會(huì)成本等有關(guān)。F是潛在騙購(gòu)人因騙購(gòu)行為被發(fā)現(xiàn)受到處罰而遭受的凈損失；當(dāng)然，如果潛在騙購(gòu)人不騙購(gòu)則無(wú)論監(jiān)管者是否嚴(yán)格監(jiān)管，他的得益都為0。C是監(jiān)管者嚴(yán)格監(jiān)管的成本，如果監(jiān)管者偷懶而沒(méi)有騙購(gòu)行為發(fā)生，則監(jiān)管者不發(fā)生監(jiān)管成本且不會(huì)受到有關(guān)部門(mén)的問(wèn)責(zé)和懲罰，記其得益為0；若因監(jiān)管者偷懶導(dǎo)致有騙購(gòu)成功，監(jiān)管者要受到問(wèn)責(zé)和懲罰，記其負(fù)效用為-D。R≥0是政府對(duì)監(jiān)管者發(fā)現(xiàn)并查處騙購(gòu)行為受到的獎(jiǎng)勵(lì)。得益矩陣中各得益數(shù)組的第一個(gè)數(shù)字是潛在騙購(gòu)人的得益，第二個(gè)數(shù)字是監(jiān)管者的得益。顯然F、C、V通常都是大于零的，D是大于等于零的。進(jìn)一步假設(shè)博弈方都是完全理性的，每一個(gè)博弈方都具有完全信息。通常，這是一個(gè)非對(duì)稱的完全信息靜態(tài)博弈[1]。

表1 監(jiān)管博弈1

1.2 模型的分析求解與討論

如果C-R＞D＞0,顯然監(jiān)管者（博弈方2）有占優(yōu)策略即偷懶，進(jìn)而考慮到監(jiān)管者偷懶，潛在騙購(gòu)人（博弈方1）當(dāng)然選擇騙購(gòu)，因?yàn)閂＞0，從而該博弈有惟一的純策略納什均衡：（騙購(gòu)，偷懶）。

如果D＞C-R＞0,顯然該博弈沒(méi)有純策略納什均衡。因?yàn)?，給定博弈方1騙購(gòu)，博弈方2的最優(yōu)策略是嚴(yán)格監(jiān)管（R-C＞-D）；給定博弈方2嚴(yán)格監(jiān)管時(shí)，博弈方1的最優(yōu)策略是不騙購(gòu)（0＞-F）；給定博弈方1不騙購(gòu)，博弈方2的最優(yōu)策略是偷懶（0＞-C）；給定博弈方2偷懶，博弈方1的最優(yōu)策略就是騙購(gòu)；如此等等，沒(méi)有一個(gè)純策略組合構(gòu)成納什均衡。因此我們轉(zhuǎn)向求解混合策略納什均衡。

我們?cè)O(shè)t為潛在騙購(gòu)人騙購(gòu)的概率，m為監(jiān)管者實(shí)施嚴(yán)格監(jiān)管的概率。給定m，潛在騙購(gòu)人選擇騙購(gòu)（t=1）和不騙購(gòu)（t=0）的期望得益分別為：U1(1，m)=(-F)×m+V×（1-m）=-m（V+F）+V,U1(0,m)=0 。 解U1(1，m)=U1(0,m)。這樣，解得[m?]=V/(V+F)。即如果監(jiān)管者實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)管的概率大于V/(V+F)時(shí)，潛在騙購(gòu)人的最優(yōu)選擇是不騙購(gòu)；如果監(jiān)管者實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)管的概率小于V/(V+F)時(shí)，潛在騙購(gòu)人的最優(yōu)選擇是騙購(gòu)；如果監(jiān)管者實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)管的概率等于V/(V+F)時(shí)，潛在騙購(gòu)人隨機(jī)地選擇騙購(gòu)或不騙購(gòu)。

同理，給定t，監(jiān)管者選擇嚴(yán)格監(jiān)管（m=1）的得益U2(t,1)=(R-C)×t+（-C）×（1-t）=Rt-C；監(jiān)管者選擇不監(jiān)管（m=0）的期望收益為：U2(t,0)=(-D)×t+0×(1-t)=-tD。解U2(t,1)=U2(t,0)，得[t?]=C/(R+D)。即如果潛在騙購(gòu)人騙購(gòu)的概率大于C/(R+D))時(shí)，監(jiān)管者的最優(yōu)選擇是嚴(yán)格監(jiān)管；如果潛在騙購(gòu)人騙購(gòu)的概率小于C/(R+D)時(shí)，監(jiān)管者的最優(yōu)選擇是偷懶；如果潛在騙購(gòu)人騙購(gòu)的概率等于C/(R+D)時(shí)，監(jiān)管者隨機(jī)地選擇嚴(yán)格監(jiān)管或偷懶。

因此，混合策略納什均衡為：t?=C/(R+D)，m?=V/(V+F)。也就是說(shuō)，潛在騙購(gòu)人以C/(R+D)的概率選擇騙購(gòu)，而監(jiān)管者以V/(V+F)的概率選擇嚴(yán)格監(jiān)管。

以上的求解過(guò)程表明，該博弈模型的解存在兩種情況，一是當(dāng)C-R＞D＞0時(shí),該博弈有惟一的純策略納什均衡：（騙購(gòu)，偷懶）。這一均衡結(jié)果意味著有大量不符合經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買條件的主體騙購(gòu)了經(jīng)濟(jì)適用房，而有關(guān)監(jiān)管部門(mén)沒(méi)有負(fù)起監(jiān)管的職責(zé)。顯然，這意味著經(jīng)濟(jì)適用房政策的完全失靈。二是當(dāng)D＞C-R＞0,該博弈沒(méi)有純策略納什均衡。此時(shí)混合策略納什均衡為：t?=C/(R+D)，m?=V/(V+F)。該均衡表明：在其他情況一定時(shí)，監(jiān)管者嚴(yán)格監(jiān)管的成本C越高，潛在騙購(gòu)人騙購(gòu)的概率越大；監(jiān)管者因玩忽職守（即不監(jiān)管）導(dǎo)致騙購(gòu)行為發(fā)生而受到的懲罰D越大，潛在騙購(gòu)人騙購(gòu)的概率越小，監(jiān)管者發(fā)現(xiàn)并查處騙購(gòu)行為受到的獎(jiǎng)勵(lì)R越重，潛在騙購(gòu)人騙購(gòu)的概率也越小。在其他情況一定時(shí)，監(jiān)管人嚴(yán)格監(jiān)管的概率與騙購(gòu)經(jīng)適房成功獲得的凈利潤(rùn)V成正比，而與騙購(gòu)人騙購(gòu)不成遭受的損失F成反比。進(jìn)一步可以看出只要嚴(yán)格監(jiān)督的成本C遠(yuǎn)大于零，騙購(gòu)成功的凈利潤(rùn)V遠(yuǎn)大于零，就無(wú)法完全避免騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)象。但是，政府可以通過(guò)加強(qiáng)對(duì)監(jiān)管者的獎(jiǎng)懲力度，或者通過(guò)某些措施或制度建設(shè)來(lái)減少嚴(yán)格監(jiān)督的成本來(lái)降低騙購(gòu)行為發(fā)生的概率。

1.3 模型解的進(jìn)一步討論

以上分析暗含一個(gè)假定，即只要監(jiān)管者嚴(yán)格監(jiān)管，騙購(gòu)行為一定會(huì)被發(fā)現(xiàn)。這有可能不符合現(xiàn)實(shí)。實(shí)際情況通常是，即使監(jiān)管者嚴(yán)格監(jiān)管，騙購(gòu)行為也未必一定被發(fā)現(xiàn),更現(xiàn)實(shí)的是，只能以一定的概率P被發(fā)現(xiàn)。這意味著博弈方1選擇騙購(gòu)，博弈方2選擇嚴(yán)格監(jiān)管時(shí)，雙方的期望得益分別為-PF+（1-p）V 和PR-C，此時(shí)博弈的得益矩陣如表：

表2 監(jiān)管博弈2

為分析方便，進(jìn)一步假定博弈雙方是風(fēng)險(xiǎn)中性的，對(duì)該博弈可以類似分析求解。該博弈均衡解有如下幾種可能情況：（1）當(dāng)-PF+（1-P）V≥0，PR-C≥-D時(shí)，騙購(gòu)人（博弈方1）有占優(yōu)策略即騙購(gòu)，此時(shí)，監(jiān)管者（博弈方2）會(huì)選擇嚴(yán)格監(jiān)管。惟一的純策略納什均衡是（騙購(gòu)、嚴(yán)格監(jiān)管）。（2）當(dāng)-PF+（1-P）V≥0，PR—C＜-D時(shí)，騙購(gòu)人有占優(yōu)策略即騙購(gòu)，監(jiān)管者有占優(yōu)策略即偷懶，該博弈有占優(yōu)策略均衡：（騙購(gòu)，偷懶）。（3）當(dāng)-PF+（1-P）V＜0，PR—C＜-D時(shí)，因?yàn)楸O(jiān)管者有占優(yōu)策略即偷懶，騙購(gòu)人（博弈方1）當(dāng)然選擇騙購(gòu)，因?yàn)閂＞0.從而該博弈有惟一的純策略納什均衡：（騙購(gòu)，偷懶）。（4）當(dāng)-PF+（1-P）V＜0，PR—C≥-D時(shí)，此時(shí)該博弈沒(méi)有純策略納什均衡?；旌喜呗约{什均衡為騙購(gòu)人以C/(PR+D)的概率選擇騙購(gòu)，而監(jiān)管者以V/[P(V+F)]的概率選擇嚴(yán)格監(jiān)管。

比較監(jiān)管博弈1和監(jiān)管博弈2的均衡解發(fā)現(xiàn)，監(jiān)管博弈1可以看作是監(jiān)管博弈2的特例（即P=1）。而當(dāng)監(jiān)管者嚴(yán)格監(jiān)管，騙購(gòu)行為只能以一定的概率（P＜1）被發(fā)現(xiàn)時(shí)。博弈的均衡情況更加復(fù)雜，純策略納什均衡（騙購(gòu)，偷懶）或（騙購(gòu)，嚴(yán)格監(jiān)管）顯然不是政府和人民希望看到的結(jié)果。（騙購(gòu)，偷懶）結(jié)果的出現(xiàn)與PR—C＜-D密切相關(guān)，通常意味著監(jiān)管者嚴(yán)格監(jiān)管的成本高于可能的獎(jiǎng)勵(lì)與因偷懶受到的懲罰D之和。在一定的社會(huì)條件下，嚴(yán)格監(jiān)管的成本通常是一定的，（騙購(gòu)，偷懶）結(jié)果的出現(xiàn)一般都是由于對(duì)監(jiān)管者的獎(jiǎng)懲力度不足。因此要避免該結(jié)果出現(xiàn)政府應(yīng)加大對(duì)監(jiān)管者的獎(jiǎng)懲力度。而（騙購(gòu)，嚴(yán)格監(jiān)管）結(jié)果的出現(xiàn)與-PF+（1-P）V≥0密切相關(guān)，該條件成立，通常是由于V太大，F(xiàn)太小造成的，或者僅僅是由于P太小造成的。因此要避免該結(jié)果出現(xiàn)政府應(yīng)設(shè)法減少V，增加對(duì)騙購(gòu)者的懲罰F，以及提供相關(guān)的資源支持來(lái)提高監(jiān)管者的監(jiān)管能力即提高發(fā)現(xiàn)騙購(gòu)行為的概率P。監(jiān)管博弈2的混合策略納什均衡同樣表明，只要嚴(yán)格監(jiān)督的成本C遠(yuǎn)大于零，騙購(gòu)成功的凈利潤(rùn)V遠(yuǎn)大于零，就無(wú)法完全避免騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)象。而且此時(shí)騙購(gòu)行為發(fā)生的概率比監(jiān)管博弈1的情境下的概率更大，它不僅與嚴(yán)格監(jiān)管的成本C、對(duì)監(jiān)管者的獎(jiǎng)勵(lì)R和懲罰D有關(guān)，而且與嚴(yán)格監(jiān)管發(fā)現(xiàn)騙購(gòu)行為的概率P有關(guān)。監(jiān)管者嚴(yán)格監(jiān)管的概率也變大了。

值得注意的是，為了簡(jiǎn)化分析，我們這里沒(méi)有考慮符合條件的申請(qǐng)人的情形，原因是在現(xiàn)有的制度背景下符合條件的申請(qǐng)人的理性選擇就是申請(qǐng)，而監(jiān)管者是否嚴(yán)格監(jiān)管（包括審核）都不會(huì)影響到符合條件的申請(qǐng)人的經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房資格。我們這里也沒(méi)有考慮不符合條件的騙購(gòu)者為騙購(gòu)成功可能賄賂監(jiān)管者，監(jiān)管者受賄的情形。只要V遠(yuǎn)大于D，此時(shí)博弈可能出現(xiàn)申請(qǐng)人行賄騙購(gòu)，而監(jiān)管者受賄不監(jiān)管的均衡結(jié)果，行賄額小于V大于D即可。

2 騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的原因分析

根據(jù)以上博弈模型的分析，再結(jié)合中國(guó)的實(shí)際情況，我們知道，監(jiān)管博弈模型2可能更符合現(xiàn)實(shí)。筆者研究認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房騙購(gòu)行為盛行的原因主要有：

現(xiàn)實(shí)中，騙購(gòu)成功獲得的凈收益V遠(yuǎn)大于零。由于經(jīng)濟(jì)適用房享受了諸多政策優(yōu)惠，商品房和經(jīng)濟(jì)適用房之間的價(jià)差非常巨大。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商從追求利潤(rùn)出發(fā)，熱衷于造大面積的房子。而經(jīng)濟(jì)適用房只要滿足一定條件就可以上市流轉(zhuǎn)，即使扣除有關(guān)騙購(gòu)成本后，騙購(gòu)成功獲得的凈收益V也是非常巨大的，這是騙購(gòu)行為發(fā)生的經(jīng)濟(jì)動(dòng)機(jī)。大量事實(shí)表明，違規(guī)倒賣甚至等到5年上市流通期到后再轉(zhuǎn)手，動(dòng)輒就可以獲利數(shù)10萬(wàn)元的利益。即使政府現(xiàn)在對(duì)經(jīng)適房的上市流轉(zhuǎn)進(jìn)行了種種限制，一方面只是增加了上市流轉(zhuǎn)的某些成本，而這些成本和巨大的收益相比通常是微不足道的；另一方面考慮到現(xiàn)實(shí)中經(jīng)適房還可以出租牟利，騙購(gòu)成功的凈收益也是非常巨大的。

現(xiàn)實(shí)中，監(jiān)管者嚴(yán)格監(jiān)督的成本C遠(yuǎn)大于零，嚴(yán)格監(jiān)管發(fā)現(xiàn)騙購(gòu)行為的概率P較低。一方面，由于現(xiàn)階段我國(guó)個(gè)人信用體系不健全,政府主管部門(mén)嚴(yán)格審核的成本很高。家庭收入水平是衡量是否具有購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房資格的重要指標(biāo)。但是，我國(guó)的個(gè)人收入信息統(tǒng)計(jì)還不完善，家庭收入的統(tǒng)計(jì)審核難以準(zhǔn)確，有時(shí)形同虛設(shè)。部分購(gòu)房者可以壟斷家庭收入、居住條件等個(gè)人信息，使購(gòu)房者身份甄別機(jī)制失效，導(dǎo)致監(jiān)管者嚴(yán)格監(jiān)督的成本大大提高。另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房的供給對(duì)象范圍定得過(guò)寬。如1998年開(kāi)始實(shí)行的經(jīng)濟(jì)適用房政策旨在解決城市中低收入家庭的住房問(wèn)題，以北京為例，2002年，該市規(guī)定家庭全部年收入6萬(wàn)元以下的居民就有資格購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，按此標(biāo)準(zhǔn)，該市80%的家庭都被納入其范圍。這樣監(jiān)管者嚴(yán)格審核監(jiān)管的工作量巨大，嚴(yán)格審核監(jiān)管的總成本非常高。這也是導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)中的審核監(jiān)管流于形式、或者審核監(jiān)管的職能被分解到多個(gè)單位和部門(mén)的部分原因。

現(xiàn)實(shí)中，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房騙購(gòu)行為的處罰力度F不足?！督?jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定:對(duì)騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的個(gè)人,由經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門(mén)追回已購(gòu)住房或者由購(gòu)買人按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足購(gòu)房款,并可提請(qǐng)所在單位對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行行政處分。這意味著對(duì)于在私營(yíng)企業(yè)工作的騙購(gòu)者來(lái)說(shuō),在其被查出后退回已購(gòu)住房或按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買一套住房即可。這不能有效地降低騙購(gòu)者的主觀愿望。無(wú)論是騙購(gòu)經(jīng)適房還是違規(guī)出售、出租經(jīng)適房的行為，都屬于對(duì)社會(huì)福利的非法侵占，倘若僅是以責(zé)令退還、補(bǔ)回差價(jià)、取消再次申購(gòu)資格的方式作為處罰，則難免令懲處淪入警戒無(wú)力的窠臼[2]。

對(duì)監(jiān)管者的獎(jiǎng)勵(lì)R和懲罰D力度不足。我們知道，經(jīng)濟(jì)適用房的監(jiān)管工作最終總是要落實(shí)到政府中某個(gè)部門(mén)或某個(gè)官員身上的。而我國(guó)很多城市的經(jīng)適房的管理部門(mén)屬于政府部門(mén)，其工作人員屬于公務(wù)員，該部門(mén)或官員的收入往往與其監(jiān)督努力無(wú)關(guān)，因此缺乏監(jiān)督動(dòng)力，容易出現(xiàn)放縱騙購(gòu)者的偷懶行為。嚴(yán)格監(jiān)管通常被認(rèn)為是監(jiān)管者的職責(zé)，所以即使嚴(yán)格監(jiān)管發(fā)現(xiàn)騙購(gòu)行為通常也不會(huì)受到很大的獎(jiǎng)勵(lì)，即R通常為零或很小。因此，很多監(jiān)管者認(rèn)為嚴(yán)格審核監(jiān)管是吃力不討好的事，這是目前各城市把經(jīng)適房申請(qǐng)審核和監(jiān)管的職能分解到多個(gè)單位和部門(mén)的一個(gè)原因，結(jié)果造成責(zé)、權(quán)、利關(guān)系不清，責(zé)任人難以明確，對(duì)監(jiān)管者的偷懶行為無(wú)法有效監(jiān)督和懲罰即D通常為零。通常，經(jīng)適房管理機(jī)構(gòu)會(huì)把審核監(jiān)督的職能和任務(wù)分解下放給開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者的單位、街道辦事處行政部門(mén)等，自己只負(fù)責(zé)登記備案和公示。以獲取最大化利潤(rùn)為目標(biāo)的開(kāi)發(fā)商，是沒(méi)有動(dòng)力和能力成為公正且盡責(zé)的資格審核者的。購(gòu)房者的單位，作為審核者之一，被要求證明職工的收入是否低到符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的條件，這種證明，在缺乏監(jiān)督（因?yàn)橘?gòu)買行為在開(kāi)發(fā)商那兒發(fā)生，同事間不再直接監(jiān)督）、缺乏利益機(jī)制約束（證明能否購(gòu)買不涉及單位的經(jīng)濟(jì)利益）的條件下，難免失真。街道出證明的結(jié)果也是類似。這樣就會(huì)最終導(dǎo)致審核失靈。

值得注意的是，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施中難以杜絕的腐敗現(xiàn)象和尋租行為是騙購(gòu)行為發(fā)生的一個(gè)重要原因。首先，經(jīng)適房的用地不是通過(guò)市場(chǎng)招標(biāo)，拿地、拿許可證過(guò)程中暗箱操作、權(quán)錢(qián)交易很難避免；經(jīng)適房與商品房的巨大價(jià)差為“黑市交易”和腐敗創(chuàng)造了空間，不符合條件的騙購(gòu)者有動(dòng)力為騙購(gòu)成功而賄賂監(jiān)管者；監(jiān)管者（政府官員）通常也是經(jīng)濟(jì)人，也有自己的利益追求。在權(quán)力失去制約的情況下，權(quán)力“尋租”、與開(kāi)發(fā)商或騙購(gòu)者“串謀”等在所難免。其次，作為符合經(jīng)適房購(gòu)買條件的普通公眾，利益極為分散，行為能力弱化，公眾監(jiān)督成本和收益嚴(yán)重不對(duì)稱；加之雙方信息不對(duì)稱，公眾對(duì)政府的監(jiān)督力度非常有限。最后，由于很多地方經(jīng)適房是用來(lái)銷售而不出租的，且經(jīng)適房通常都超標(biāo)準(zhǔn)建造，雖然相對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)，經(jīng)適房的價(jià)格便宜得多，但單套的總價(jià)依然很高，結(jié)果造成符合條件的申請(qǐng)人想買但買不起，而買得起的人又不符合條件的尷尬局面。為了使得經(jīng)適房順利賣出去，政府相關(guān)部門(mén)必然會(huì)不斷放寬經(jīng)適房的購(gòu)買條件，導(dǎo)致眾多原來(lái)不應(yīng)屬于保障對(duì)象的家庭獲得了經(jīng)適房。一方面，造成了大量經(jīng)適房被騙購(gòu)的印象；另一方面，在經(jīng)適房的供給又相對(duì)過(guò)少的情況下，極易產(chǎn)生尋租和腐敗行為。這進(jìn)一步導(dǎo)致人們對(duì)經(jīng)適房政策的詬病和批判，導(dǎo)致低收入群體對(duì)經(jīng)適房建設(shè)與監(jiān)督等漠不關(guān)心等。結(jié)果就是監(jiān)管者的尋租、腐敗與騙購(gòu)者騙購(gòu)之間的惡性循環(huán)，最終可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房政策的完全失敗。

通過(guò)以上分析，騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的主要原因可歸納為以下幾個(gè)方面：(1)騙購(gòu)成功獲得的凈收益V非常巨大。（2）監(jiān)管者嚴(yán)格監(jiān)督的成本C遠(yuǎn)大于零，嚴(yán)格監(jiān)管發(fā)現(xiàn)騙購(gòu)行為的概率P較低。（3）對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房騙購(gòu)行為的處罰力度F不足。（4）對(duì)監(jiān)管者的獎(jiǎng)勵(lì)R和懲罰D力度不足。(5)腐敗現(xiàn)象和尋租行為。

3 完善經(jīng)濟(jì)適用房政策的思路與建議

根據(jù)以上分析，我們提出完善經(jīng)濟(jì)適用房政策的思路與建議[3]：第一，降低騙購(gòu)成功獲得的凈收益。需要在完善并嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策的同時(shí)，進(jìn)一步做好如下工作。首先，嚴(yán)格控制單套面積和標(biāo)準(zhǔn)。使之定位在“基本生活需求品”這個(gè)層次，拉開(kāi)它與商品房的差距。這樣也有助于保護(hù)符合條件的申請(qǐng)人的利益，讓他們想買能夠買得起。其次，限制經(jīng)濟(jì)適用房的流轉(zhuǎn)，防止投機(jī)者炒作獲取暴利。如政府回購(gòu)，建立公共產(chǎn)權(quán)制度，在取得完全產(chǎn)權(quán)前，經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人只能用于自住，不得出售、出租、出借等。考慮到當(dāng)前經(jīng)適房的供給能力有限，而低收入家庭的購(gòu)買力同樣有限的現(xiàn)實(shí)，筆者建議經(jīng)適房可以采取租售并舉、以租為主或先租后買的運(yùn)作模式；同時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行封閉式的運(yùn)營(yíng)，采取政府回購(gòu)、直接向新申請(qǐng)者轉(zhuǎn)讓或只租不售的模式運(yùn)作。最后，增加騙購(gòu)成本。如實(shí)行資格申請(qǐng)擔(dān)保制度等。當(dāng)然，這需要政府要加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)和銷售后的使用監(jiān)督，對(duì)違背經(jīng)濟(jì)適用房用途的使用行為，按行政違法處理，必要時(shí)可取消經(jīng)濟(jì)適用房享有資格。第二，降低嚴(yán)格監(jiān)管的成本，提高嚴(yán)格監(jiān)管發(fā)現(xiàn)騙購(gòu)行為的概率。這主要應(yīng)該從盡快完善住房檔案信息系統(tǒng)和建立個(gè)人收入信息系統(tǒng)入手。當(dāng)然，量力而行，縮小經(jīng)濟(jì)適用房保障范圍、明確經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買資格條件等也是必要的。同時(shí)，需要充分發(fā)揮利害關(guān)系人、群眾和媒體等的監(jiān)督作用。這需要進(jìn)一步完善信息披露制度，建立健全經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)、審核、公示、輪候制度和工作機(jī)制，主動(dòng)接受社會(huì)監(jiān)督。第三，加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房騙購(gòu)行為的處罰力度。除了現(xiàn)有的有關(guān)處罰外，建議對(duì)騙購(gòu)者的騙購(gòu)行為實(shí)行差價(jià)的雙倍甚至10倍罰款制度。對(duì)情節(jié)惡劣者以侵吞國(guó)家財(cái)產(chǎn)罪或詐騙罪等移交司法機(jī)關(guān)處理。第四，加大對(duì)監(jiān)管者的獎(jiǎng)懲力度，完善責(zé)任機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制。最后，大力發(fā)展集資建房和合作建房。筆者始終認(rèn)為，無(wú)論是從增加經(jīng)適房供給、防止腐敗、減少經(jīng)濟(jì)適用房既不經(jīng)濟(jì)也不適用等問(wèn)題，還是從降低嚴(yán)格監(jiān)管的成本、增加嚴(yán)格監(jiān)管的動(dòng)力等來(lái)看，集資建房與合作建房都是經(jīng)濟(jì)適用房的重要形式。

[1]張維迎.博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].上海:上海人民出版社,1996.

[2]楊和君.經(jīng)濟(jì)適用房政策中的委托代理問(wèn)題淺析[J].消費(fèi)導(dǎo)刊,2008,(8).

[3]李友華.經(jīng)濟(jì)適用房遭詬病的反思和對(duì)策[J].今日中國(guó)論壇,2008,(12).