簡(jiǎn)析經(jīng)濟(jì)適用房制度
——以泉州經(jīng)濟(jì)適用房為例

鄭冰京

（福建師范大學(xué)公共管理學(xué)院，福建 泉州 350007）

簡(jiǎn)析經(jīng)濟(jì)適用房制度
——以泉州經(jīng)濟(jì)適用房為例

鄭冰京

（福建師范大學(xué)公共管理學(xué)院，福建 泉州 350007）

經(jīng)濟(jì)適用房推出以來(lái)受到了廣大居民的關(guān)注，在其政策的實(shí)施過(guò)程中存在著一些問題，本文試分析其中購(gòu)買對(duì)象界定不明、并不適用、房?jī)r(jià)失控等問題，并提出一些改革的建議，完善經(jīng)濟(jì)適用房制度。

經(jīng)濟(jì)適用房；經(jīng)濟(jì)性；適用性

從改革開放至今，我國(guó)的住房政策從建設(shè)和發(fā)展城鎮(zhèn)住房，提高居民住房水平，改善人民居住環(huán)境等，經(jīng)歷了30多年的發(fā)展歷程。1998年以取消福利分房為標(biāo)志的中國(guó)住房制度改革拉開序幕，經(jīng)濟(jì)適用房也由此進(jìn)入中國(guó)城市居民的視野。從最初的“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系”，到2003年以后定位為“面向中低收入家庭的保障性住房”。近年來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)步伐加快，2008年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房新開工9000多萬(wàn)平方米，竣工6000多萬(wàn)平方米。本文試結(jié)合泉州市的經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)狀，分析經(jīng)濟(jì)適用房政策在實(shí)施中存在的問題，并提出可行性建議。

一、經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施中存在的問題

1.購(gòu)買對(duì)象界定不明。國(guó)務(wù)院1998年23號(hào)文件規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買對(duì)象是中低收入家庭。那么對(duì)界定家庭收入情況就成了經(jīng)濟(jì)適用房定位的關(guān)鍵。就整個(gè)社會(huì)來(lái)說(shuō)，目前沒有一個(gè)權(quán)威的部門來(lái)制定家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)，金融機(jī)制的不完善使得個(gè)人經(jīng)濟(jì)收入的多少難以界定，這就為政策執(zhí)行留下了很大的漏洞，使得擁有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的經(jīng)濟(jì)適用房面對(duì)大量的購(gòu)買者。如在泉州的經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)條件中，符合條件的人占了80%，僅按收入的多少來(lái)判定會(huì)增加大量的購(gòu)買群體。很多中低收入的家庭在眾多的購(gòu)買者中很難搖到號(hào)。而且一旦面對(duì)不同需求的群體，在經(jīng)濟(jì)適用房的面積建設(shè)上也會(huì)出現(xiàn)偏差，來(lái)滿足一些中高收入家庭集團(tuán)的需求。另一方面，購(gòu)買者中中低收入者比例并不大，中低收入家庭有的搖不到號(hào)，有的是搖到號(hào)了卻仍承受不起經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格，從而使國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的政策不能有效地貫徹，經(jīng)濟(jì)適用房的經(jīng)濟(jì)性未發(fā)揮出來(lái)。

2.經(jīng)濟(jì)適用房并不“適用”。為了保證經(jīng)濟(jì)適用房真正提供給中低收入家庭，我國(guó)有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的政策制度不僅對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象有所限制，而且對(duì)面積也做出了規(guī)定。如2004年出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》明確規(guī)定，“經(jīng)濟(jì)適用房要嚴(yán)格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右?！保?］2007年11月31號(hào)頒布的《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》再次強(qiáng)調(diào)，經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右。但有些地方在實(shí)際操作的過(guò)程中，把經(jīng)濟(jì)適用房搞得與普通商品房差不多。在許多地方的政策中，沒有對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建筑面積作出嚴(yán)格而明確的上限規(guī)定，許多開發(fā)商為了得到更多的經(jīng)濟(jì)利益，往往把經(jīng)濟(jì)適用房的面積建得很大，以此來(lái)降低成本，以至于目前市場(chǎng)上有的經(jīng)濟(jì)適用房建到了120多平方米、150多平方米，而100平方米以下的房子卻很難找。不僅戶型越來(lái)越大，而且機(jī)動(dòng)車位也越來(lái)越多，使得經(jīng)濟(jì)適用房離其最初的功能和定位越來(lái)越遠(yuǎn)了，對(duì)于真正的中低收入者來(lái)說(shuō)根本買不起這么大的房子。更多的開發(fā)商為了降低開發(fā)成本，往往把經(jīng)適房小區(qū)建在較為偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，這些地方交通極為不便，無(wú)形中增加了購(gòu)房戶的交通成本。如泉州在江南浮橋一帶的“高科雅園”臨近南安，距離市區(qū)二、三十公里，只有一條公交線路可到市區(qū)，對(duì)于在老城區(qū)工作的人來(lái)說(shuō)極為不便。且周圍多是工業(yè)廠區(qū)，生活設(shè)施也不完善，給購(gòu)買者的生活帶來(lái)了極大的不便。

3.房產(chǎn)價(jià)格失控。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》規(guī)定，新建經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格構(gòu)成包括以下8個(gè)要素：（1） 建設(shè)用地的征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)；（2）勘查設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；（3） 建安工程費(fèi)；（4）住房小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)）；（5）以上4項(xiàng)之和為基數(shù)的2%以下的管理費(fèi)；（6） 貸款利息；（7） 稅金；（8） 3%以下的利潤(rùn)［2］。有關(guān)資料顯示，目前商品房房?jī)r(jià)構(gòu)成因素中土地出讓金占5%～20%，建設(shè)成本占40%，稅費(fèi)占30%～35%，利潤(rùn)占10%～20%。從理論上來(lái)講，經(jīng)濟(jì)適用住房單價(jià)與同地段、同檔次商品房單價(jià)相比，應(yīng)該要低15—30%。但在實(shí)際購(gòu)買時(shí)，昂貴的價(jià)格使很多好不容易搖到號(hào)的選民放棄了經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買。

4.水電等基礎(chǔ)裝修問題。很多經(jīng)濟(jì)適用房只建了一個(gè)毛坯房，連水電都只是布管線在門外。如在“高科雅園”中，筆者看到已交房的經(jīng)濟(jì)適用房，打開房門只是一間空房，連房間都沒有隔開，這在無(wú)形中又增加了購(gòu)房者的裝修費(fèi)用。人們?cè)谫?gòu)得此類房子之后，還要花費(fèi)大筆資金用于水電等基礎(chǔ)裝修。相當(dāng)一部分低收入人群在繳清房款或首付后，積蓄所剩無(wú)幾。經(jīng)濟(jì)適用房面向的是中低收入的家庭，他們?cè)谫I房時(shí)就會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)緊張的局面，根本沒有經(jīng)濟(jì)能力再支付昂貴的裝修費(fèi)用，因此有一部分業(yè)主就會(huì)由于沒錢裝修而讓房子白白閑置。筆者看到這一小區(qū)在2009年就交房了，而真正入住的卻為數(shù)不多。與其中一業(yè)主交談了解到，很多是由于無(wú)力再支付裝修費(fèi)用而只能望“房”興嘆！

二、關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房改革的建議

1.合理界定受益對(duì)象的收入標(biāo)準(zhǔn)，真正體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的經(jīng)濟(jì)性。為確保經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)象的準(zhǔn)確性，可以以家庭收入和家庭住房面積兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)來(lái)衡量。由于居民家庭收入是一個(gè)變化的概念，而且因地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，因此要因地制宜，根據(jù)不同地區(qū)的不同情況界定中低收入家庭。從住房面積來(lái)看，各地應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，結(jié)合中低收入居民家庭實(shí)際需要合理確定，基本戶型應(yīng)保持在略高于當(dāng)?shù)厝司》棵娣e標(biāo)準(zhǔn)的水平上，并根據(jù)發(fā)展情況及時(shí)做出調(diào)整?？梢猿闪⑾嚓P(guān)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買對(duì)象進(jìn)行仔細(xì)的審查與核定，保證經(jīng)濟(jì)適用房真正到達(dá)中低收入者手中。同時(shí)，也要對(duì)轉(zhuǎn)賣經(jīng)濟(jì)適用房的情況進(jìn)行嚴(yán)格審查，防止高收入者通過(guò)各種手段取得經(jīng)濟(jì)適用房［3］。國(guó)家稅務(wù)總局2006年11月8日發(fā)布《個(gè)人所得稅自行納稅申報(bào)辦法（試行）》明確，年所得12萬(wàn)元以上的納稅人須向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行自行申報(bào)，可以充分利用該申報(bào)信息。2005年7月1日起，央行力推的全國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)在北京等8個(gè)省市聯(lián)網(wǎng)，至當(dāng)年年底，所有商業(yè)銀行和部分有條件的農(nóng)村信用社聯(lián)合起來(lái)實(shí)現(xiàn)個(gè)人信用信息的共享。個(gè)人信用信息可客觀準(zhǔn)確反映個(gè)人和家庭收入情況，房管部門在審核時(shí)應(yīng)充分利用，同時(shí)加大對(duì)虛假申購(gòu)的懲處力度，實(shí)行問責(zé)和追償制度，對(duì)出具假證明者，追究其有關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)及經(jīng)辦人的責(zé)任；對(duì)申請(qǐng)人弄虛作假購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的，收回該住房，由其本人負(fù)責(zé)因此造成的一切經(jīng)濟(jì)損失，以杜絕購(gòu)房者造假。

2.嚴(yán)格控制建筑開發(fā)面積，確保經(jīng)濟(jì)適用房的適用性。經(jīng)濟(jì)適用住房必需滿足經(jīng)濟(jì)性和適用性兩大標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)性要求房屋價(jià)格不超過(guò)購(gòu)買者的購(gòu)買能力，適用性要求戶型面積合適、實(shí)用。2007年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，更加明確了“經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入困難家庭，并與廉租房保障對(duì)象相銜接”［4］，建筑面積控制在60平方米以內(nèi)。嚴(yán)格控制建筑開發(fā)面積，確保購(gòu)房者能買得起房。要讓高收入者覺得犯不著按略低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格去購(gòu)買那些面積小、居住環(huán)境嘈雜等有著種種缺陷的經(jīng)濟(jì)適用房。當(dāng)然，位置偏遠(yuǎn)只能是相對(duì)的，如果因距離主城太遠(yuǎn)且交通不便而造成購(gòu)房者生活不便，那自然就違背了“惠民”的本意。在“簡(jiǎn)單裝修”的問題上，雖不能以“強(qiáng)制消費(fèi)”為前提，但也必須提供必要的水電等基礎(chǔ)裝修，使業(yè)主在買房之后就能住進(jìn)去，從而真正體現(xiàn)適用性。

3.控制價(jià)格濫泛，確保經(jīng)濟(jì)適用房的保障性。經(jīng)濟(jì)適用房推出后，房?jī)r(jià)過(guò)高與居民購(gòu)買力偏低的矛盾相當(dāng)突出，加上交易秩序的不規(guī)范，不少地方經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)滯銷乃至積壓現(xiàn)象。對(duì)此必須采取積極的應(yīng)對(duì)措施，進(jìn)一步健全和完善經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格管理和調(diào)控體系。目前經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格仍然較高，多半是由于經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格構(gòu)成不規(guī)范、市場(chǎng)價(jià)格秩序混亂造成的。因此，政府一要從源頭上控制房?jī)r(jià)，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房成本費(fèi)用的控制，嚴(yán)禁亂攤虛置成本，完善經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格管理的各項(xiàng)法律規(guī)章及實(shí)施細(xì)則，規(guī)范各市場(chǎng)主體的價(jià)格決策行為。二是要加大價(jià)格的執(zhí)法力度，嚴(yán)厲查處越權(quán)定價(jià)、牟取暴利、價(jià)格欺詐等各種違法行為，扭轉(zhuǎn)住房市場(chǎng)價(jià)格秩序混亂的局面，維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

4.讓“居者有其屋”的定位及建議。我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的政策設(shè)計(jì)還是以所有的人都擁有自己的住房為前提，以大規(guī)模建造、優(yōu)惠向中低收入群體出售住房為辦法。但是，以我國(guó)目前的國(guó)情，是否能支撐人人有房這樣巨大的目標(biāo)？中國(guó)百分之七八十的居民都屬于中低收入群體，向如此巨大的人群提供優(yōu)惠房產(chǎn)，政府是否有能力承擔(dān)如此大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用房的減免優(yōu)惠？因此，在“居者有其屋”這一問題上，政府的立足點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是保障戶戶有房住，而不是戶戶有房產(chǎn)。對(duì)于最低收入群體的住房問題，政府可以向他們提供廉租房；而對(duì)于中等收入群體的住房問題，可以通過(guò)采取一定的措施在市場(chǎng)框架下予以解決。目前我國(guó)以出售房產(chǎn)為主的流通格局已經(jīng)形成，不宜急于調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房的存量結(jié)構(gòu)，而應(yīng)該在增量結(jié)構(gòu)中逐步擴(kuò)大租賃比重。當(dāng)前政府的政策可以向住宅租賃市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)傾斜，為其創(chuàng)造政策環(huán)境，大力扶持房屋租賃業(yè)和相關(guān)中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展。在政策上推動(dòng)二手房逐步向住宅租賃業(yè)發(fā)展，而不鼓勵(lì)在住宅消費(fèi)者之間流動(dòng)。

最后，筆者認(rèn)為，未來(lái)經(jīng)濟(jì)適用住房制度的發(fā)展趨勢(shì)，必須與經(jīng)濟(jì)租賃住房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用住房租售并舉結(jié)合起來(lái)，組成一個(gè)豐富的、多層次的、完整的住房保障體系，共同解決中低收入階層的住房問題。這樣，高收入的富裕階層主要依托商品房，購(gòu)買房產(chǎn)；中低收入階層（中等收入階層為主）可以通過(guò)以售為主的經(jīng)濟(jì)適用住房解決住房問題；而真正的低收入困難群眾則可通過(guò)廉租房或經(jīng)濟(jì)適用住房租賃等保障方式解決住房問題。因此，因地制宜完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度，建設(shè)有中國(guó)特色的住房保障體系是一個(gè)必然的選擇。

［1］國(guó)務(wù)院.經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法［R］.北京：北京人民出版社，2004.

［2］謝家瑾.當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)與房?jī)r(jià)問題［J］.城市開發(fā)，2005.

［3］鄔滋.經(jīng)濟(jì)適用房政策存在的問題及相關(guān)對(duì)策和建議［J］.城市開發(fā)，2004，（6）.

［4］國(guó)務(wù)院.國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見［M］.北京：北京人民出版社，2007.

On the System of Econo mically Affordable Housing——Taking Quanzhou as example

ZHENG Bing-jing
（Fujian Normal University，Quanzhou 350007，China）

Recently，many people have shown their increasing interest in the economical affordable housing since it came to themarket.However，there are still some problems in the process of its policy implementation.This paper tries to analysis some existed questions such as the defining unknown of purchased items，inapplicability，and housing pricesoutof control，and put forward the suggestions for improvement of thehousing system.

economically affordable housing；economy；applicability

F293.31

A

1009-6566（2011）01-0079-03

2010-10-09

鄭冰京（1976—），女，福建泉州人，福建師范大學(xué)公共管理學(xué)院碩士，研究方向?yàn)樯鐣?huì)學(xué)。