樓市四季度進(jìn)入實(shí)質(zhì)下降周期

隨著融資之門的次第關(guān)閉，去年投地過度進(jìn)取的開發(fā)商將日益感到資金壓力。在新供應(yīng)面市與資金短缺的雙重夾擊下，樓市將進(jìn)入量?jī)r(jià)齊跌的實(shí)質(zhì)下降周期。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整一般分為三個(gè)階段：第一階段的特征是量跌價(jià)不跌，第二階段是量?jī)r(jià)齊跌，第三階段則是量?jī)r(jià)上升乏力的“陰跌”期。

在過去的100年中，中外房市有上百次的調(diào)整，其中七成經(jīng)歷過典型的三階段模式。當(dāng)然，不同國家、不同時(shí)期的市場(chǎng)調(diào)整，必有其獨(dú)特的下行動(dòng)能，調(diào)整長度各不相同，各國政策也千變?nèi)f化，但仍多暗合三階段模式，因?yàn)檫@個(gè)模式包含著買方與賣方的心理變化、發(fā)展商現(xiàn)金流的變化以及政策的調(diào)整周期等基本因素。

中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處在調(diào)整的第一階段，成交量大幅下挫，但是房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定。由于2009年上半年開發(fā)商拼命賣房套現(xiàn)，而將樓宇開工押后，令可銷售房源驟減，一手市場(chǎng)供應(yīng)不足，制造出2009年下半年的房?jī)r(jià)“干漲”，也制造出開發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)異乎尋常的信心。今年4月政府推出的“新國十條”，為市場(chǎng)注入了政策不確定性，也打破了賣方市場(chǎng)中開發(fā)商對(duì)新盤價(jià)格的壟斷和操控，使得資金離場(chǎng)觀望，成交迅速萎縮。不過，經(jīng)歷了空前牛市的賣方，對(duì)后市依舊信心十足，抗拒大幅、實(shí)質(zhì)性地降價(jià)。這是典型的房地產(chǎn)第一階段調(diào)整的癥狀。

筆者認(rèn)為，房市在今年第四季度可能進(jìn)入第二階段的調(diào)整，不過在此之前，政府與開發(fā)商將在“誰先眨眼”的比賽中決出勝負(fù)，買房人的耐心則是比賽中的搖擺因素（swing factor）。

筆者相信，政府在近期不會(huì)眨眼睛。今年3月的兩會(huì)上，溫家寶總理將穩(wěn)定房?jī)r(jià)上升到了執(zhí)政黨前途的高度，可是熱錢不解政治心，炒作之下地價(jià)、房?jī)r(jià)飆升，政府不得已出招打擊?！靶聡畻l”其實(shí)并不嚴(yán)厲，真正的撒手锏“物業(yè)稅”遲遲不見推出，可見政府在政策力度的把握上頗有分寸。在全球和中國經(jīng)濟(jì)下半年同時(shí)失速之時(shí)，筆者估計(jì)新的更嚴(yán)厲的打擊房地產(chǎn)的政策暫時(shí)不會(huì)出臺(tái)。不過，在房地產(chǎn)新政推出僅僅4個(gè)月之后便鳴金收鑼，勢(shì)必影響政策的信用度。何況中國經(jīng)濟(jì)增長由11.9%回落到第二季度的10.3%，是一個(gè)好的回落，是“主動(dòng)調(diào)控”下的預(yù)期的降溫，政府沒有理由因此在房地產(chǎn)政策上全面轉(zhuǎn)向。

放開第三套住房按揭限制，似乎媒體的炒作成分更大一些。幾大國有銀行中，只有一家對(duì)第三套住房按揭有明文限制。相反，政府對(duì)開發(fā)商在資金上的圍剿仍在步步緊逼。銀行對(duì)開發(fā)商的貸款，已全線停止；資本市場(chǎng)的融資之門，也對(duì)開發(fā)商徹底關(guān)閉；信托、私募基金資助地產(chǎn)項(xiàng)目近來也遭禁止，這些才是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和開發(fā)商的真實(shí)態(tài)度。只要不發(fā)生全球經(jīng)濟(jì)二次探底，筆者看不出房地產(chǎn)政策會(huì)有多少松動(dòng)。

開發(fā)商輕易也不會(huì)眨眼睛。去年賣房大收，開發(fā)商“不差錢”，何況它們?cè)谌ツ晗掳肽旮邇r(jià)拿下大量的土地。然而進(jìn)入今年四季度，情況可能有變。在去年投地游戲中過度進(jìn)取的開發(fā)商，預(yù)計(jì)開始感到資金的壓力。那些沒有國有母公司在資金上暗中接濟(jì)的開發(fā)商，資金鏈斷裂的威脅愈來愈大。當(dāng)體質(zhì)最弱者撐不下去時(shí)，減價(jià)出貨變成求生存之道，由此發(fā)生連鎖反應(yīng)。這個(gè)時(shí)期恰恰又是去年夏季拍地后建起的新盤的應(yīng)市期。在供應(yīng)增長與資金短缺的雙重夾擊下，筆者預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在年底前后進(jìn)入實(shí)質(zhì)下降周期。

當(dāng)下的市場(chǎng)上，從買方到賣方都以2008年下半年至2009年上半年的房市走勢(shì)作為判斷今后房?jī)r(jià)走勢(shì)的標(biāo)桿。其實(shí)，今后12個(gè)月的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策取向與2008年底大不相同。目前看不到政府不惜一切代價(jià)“保八”的跡象和動(dòng)力。今后12個(gè)月的流動(dòng)性應(yīng)該是減少的，利率大勢(shì)是向上的，買房的需求仍未可知，不過供應(yīng)是增加的。

筆者認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整第二階段的機(jī)會(huì)，遠(yuǎn)大過政策突然轉(zhuǎn)向、購買力重新涌入這種皆大歡喜的結(jié)局。2011年上半年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，可能比現(xiàn)在更艱苦。