次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的啟示

□文/江 波

2007年4月美國(guó)第二大次級(jí)抵押貸款公司新世紀(jì)金融破產(chǎn)拉開(kāi)了次貸危機(jī)的序幕。隨著危機(jī)的深入，損失開(kāi)始從次級(jí)貸款機(jī)構(gòu)向整個(gè)金融界蔓延，并最終形成了席卷全球的金融海嘯。得益于世界各國(guó)全力的經(jīng)濟(jì)振興計(jì)劃，2009年世界經(jīng)濟(jì)露出了復(fù)蘇的苗頭。但是，本次由次級(jí)貸款引發(fā)的危機(jī)仍然給了我們?cè)S多啟示。

一、美國(guó)次貸危機(jī)的起因

美國(guó)的房地產(chǎn)抵押貸款分為三類(lèi)：優(yōu)質(zhì)抵押貸款、次優(yōu)抵押貸款和次級(jí)抵押貸款。次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)面向信用評(píng)級(jí)低、收入證明缺失、負(fù)債較重的客戶(hù)，因信用要求程度不高，其貸款利率比一般抵押貸款利率高出2%～3%，其特點(diǎn)是“高風(fēng)險(xiǎn)、高收益”。因此，巨大的利潤(rùn)促使金融機(jī)構(gòu)大量提高次貸的投放金額，其業(yè)務(wù)量曾一度占到美國(guó)房貸市場(chǎng)的20%。在樓市升溫的時(shí)候，這些貸款的風(fēng)險(xiǎn)并不高，壞賬率也始終保持在極低水平。問(wèn)題在于美國(guó)金融機(jī)構(gòu)把次貸打包成了債券，賣(mài)給了眾多的國(guó)際投資者。但隨著美國(guó)房?jī)r(jià)趨低、美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)l7次提息，使貸款利率不斷升高，房子出手越難，使次貸的借款人越無(wú)法按期償還借款，壞賬率上升，次貸市場(chǎng)發(fā)生了異常，便不可避免地波及到了國(guó)際投資市場(chǎng)，市場(chǎng)上持有此類(lèi)債券的銀行、投資者、普通民眾等受到巨大損失，危機(jī)最終席卷整個(gè)金融行業(yè)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)年輕的產(chǎn)業(yè)，自從1990年國(guó)務(wù)院55號(hào)令對(duì)土地交易的法律承認(rèn)開(kāi)始，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)商品化的開(kāi)始，到目前為止，已經(jīng)有16年的發(fā)展歷史了。這16年間，我國(guó)房地產(chǎn)也得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，人民的住房水平也得到了極大的提高。但是，嚴(yán)重的供需矛盾以及投機(jī)資本的進(jìn)入也造成了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的巨大泡沫。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在著諸多問(wèn)題：市場(chǎng)發(fā)育不良，泡沫化程度較高；土地的供應(yīng)不規(guī)范，政府機(jī)會(huì)主義行為嚴(yán)重；供需結(jié)構(gòu)失衡；房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融依賴(lài)程度較高，蘊(yùn)藏著較大的金融風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化率的提高，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍將被看好，商品住房?jī)r(jià)格作為民眾關(guān)注的焦點(diǎn)，未來(lái)仍有可能繼續(xù)走高。

三、次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的啟示

筆者認(rèn)為，我國(guó)暫時(shí)還沒(méi)有發(fā)生次貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)，但是發(fā)生在美國(guó)的次貸危機(jī)還是給了我們很多啟示。

1、加強(qiáng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的監(jiān)控。美國(guó)的次貸危機(jī)就是起源于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，美國(guó)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)引發(fā)次貸危機(jī)，何況我國(guó)的新興市場(chǎng)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)行為尤為嚴(yán)重，房地產(chǎn)中充滿(mǎn)著巨大的泡沫。由于我國(guó)抗危機(jī)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如美國(guó)，因此一旦在我國(guó)發(fā)生次貸危機(jī)，將會(huì)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定都造成巨大的危害。因此，建立房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)控機(jī)制，時(shí)刻保持對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為的警惕，是十分必要的。

2、商業(yè)銀行需要建立信用評(píng)審機(jī)制，對(duì)住房貸款者的信用和還貸能力進(jìn)行嚴(yán)格的審查。一個(gè)成熟的國(guó)家需要建立公民的信用評(píng)價(jià)系統(tǒng)，而我國(guó)的個(gè)人消費(fèi)信用評(píng)價(jià)系統(tǒng)還處于初級(jí)階段，個(gè)人信用數(shù)據(jù)的儲(chǔ)備還不完善。在這種情況下，更需要信貸機(jī)構(gòu)注重貸款者信用還貸能力的審查。商業(yè)銀行需要盡量避免因?yàn)槔娴尿?qū)使而放松對(duì)借貸者資格標(biāo)準(zhǔn)的審核。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，建立我國(guó)完整的個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度，將可以比較好地解決此類(lèi)問(wèn)題。

3、房地產(chǎn)企業(yè)樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，積極建立本企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)制度。在經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)的良好效益顯然不能放松對(duì)可能即將到來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)與對(duì)策。一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該未雨綢繆，及時(shí)建立自己的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)制度，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)景氣指數(shù)都需要有預(yù)見(jiàn)性。在面臨風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，能及時(shí)調(diào)整自己的經(jīng)營(yíng)策略。比如，如果能及時(shí)預(yù)見(jiàn)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入下行區(qū)間，就應(yīng)該加快銷(xiāo)售回收資金，減少土地囤積，使企業(yè)擁有充足的資金度過(guò)行業(yè)的低迷期。只有這樣，企業(yè)才能在變幻難測(cè)的市場(chǎng)環(huán)境中立于不敗之地。

4、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重的可調(diào)管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)檢測(cè)。目前，根據(jù)《資本充足性管理辦法》，對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為50%，對(duì)企業(yè)和個(gè)人的其他債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為100%，這種僵化和簡(jiǎn)單化的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重管理很難適應(yīng)變幻莫測(cè)的宏觀經(jīng)濟(jì)形式和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的客觀要求。因此，資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重應(yīng)比照商業(yè)銀行經(jīng)濟(jì)資本風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)一年一調(diào)的做法，根據(jù)市場(chǎng)變化實(shí)行一年一調(diào)，并提高對(duì)住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備的監(jiān)管要求。

5、加強(qiáng)住房貸款居民的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。有些居民在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，只看到了房?jī)r(jià)的上行，卻忽視了任何價(jià)格都會(huì)有漲有跌，因此沒(méi)有對(duì)自己今后的還貸能力進(jìn)行有效的估計(jì)，以及應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)下跌的心理準(zhǔn)備，這就為以后房?jī)r(jià)下跌，無(wú)力償還債務(wù)埋下了隱患。

6、謹(jǐn)慎對(duì)待住房按揭貸款證券化市場(chǎng)的發(fā)展。發(fā)展住房按揭證券化確實(shí)可以化解集中于銀行體系的金融風(fēng)險(xiǎn)，分?jǐn)偪赡馨l(fā)生的金融風(fēng)險(xiǎn)。但是，考慮到我國(guó)目前的住房抵押貸款市場(chǎng)規(guī)模仍然很小，遠(yuǎn)未達(dá)到需要推動(dòng)證券化的水平。再者因?yàn)樽》康盅嘿J款相對(duì)其他貸款仍屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重相對(duì)較低，所以在住房抵押貸款占其資產(chǎn)比重影響到其流動(dòng)性之前，商業(yè)銀行出售住房抵押貸款的積極性和可能性都很低。

四、總結(jié)

綜上所述，發(fā)生在美國(guó)的次貸危機(jī)不僅對(duì)全球金融業(yè)造成了巨大沖擊，而且直接影響世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。雖然我國(guó)銀行購(gòu)買(mǎi)的次級(jí)貸款數(shù)量不多，對(duì)我國(guó)的金融業(yè)造成的沖擊不大，但我們應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到次貸危機(jī)的危害及未來(lái)可能在我國(guó)發(fā)生的危險(xiǎn)。正所謂未雨綢繆，總結(jié)次貸危機(jī)帶給我們的經(jīng)驗(yàn)和啟示，在將來(lái)可能發(fā)生危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，就能夠及早發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，把危機(jī)可能造成的損害降到最小。

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