開征物業(yè)稅的必要性與制度設(shè)計探討

○宋曉宇

（河南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 河南開封 475004）

物業(yè)稅又稱房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅，是對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或保有人每年依據(jù)不動產(chǎn)評估價值繳納的一種財產(chǎn)稅。物業(yè)稅的開征，不僅涉及到現(xiàn)有財稅體制的改革，更關(guān)系到人民的切身利益。因此，首要的任務(wù)是明確物業(yè)稅開征的必要性，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行合理的制度設(shè)計以達(dá)到物業(yè)稅開征的經(jīng)濟(jì)和政策目標(biāo)。

一、開征物業(yè)稅的必要性

1、規(guī)范和完善我國房地產(chǎn)稅收體系

目前我國房地產(chǎn)稅收體系最突出的特點是流通交易環(huán)節(jié)稅費項目繁多、程序繁瑣，不僅不利于稅收征管工作的進(jìn)行，而且加重各方稅負(fù)負(fù)擔(dān)，在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；其次，房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)輕，一方面使財政收入流失嚴(yán)重，另一方面，房產(chǎn)持有的低成本導(dǎo)致炒賣房屋等非消費性住房需求拉升房價，造成房價畸高的現(xiàn)狀。開征物業(yè)稅，整合現(xiàn)行財產(chǎn)稅稅種，合并或取消部分稅費，從而簡化稅種，有利于規(guī)范和改善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系。

2、平抑房價，改善中低收入階層住房狀況，使消費趨于理性

開征物業(yè)稅后，由于房產(chǎn)保有成本的增加使非消費性房產(chǎn)投資需求減少，加之土地出讓金和相關(guān)稅費改為年租制，大大降低了建房成本，兩方共同作用，平抑甚至降低房價，有利于中低收入階層早日購房；同時，征收物業(yè)稅，通過實行差別稅率，對豪華房產(chǎn)和第二套以上的房產(chǎn)施以高稅率，可相對加大這些不動產(chǎn)的保有成本，促使消費者根據(jù)自身實際理性、節(jié)約消費。

3、調(diào)控房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

（1）物業(yè)稅開征后，通過調(diào)整物業(yè)稅稅率可影響住房需求：當(dāng)經(jīng)濟(jì)過熱、需求過多時，可提高稅率以抑制需求、穩(wěn)定房價；當(dāng)經(jīng)濟(jì)萎縮、需求減少時，可降低稅率來刺激需求，使房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

（2）物業(yè)稅加大不動產(chǎn)的保有成本，可抑制房地產(chǎn)投機(jī)，減少房屋空置率，激活“二手房”市場，提高不動產(chǎn)資源的配置效率；增加中小戶型住房需求，減少豪華高檔大面積住宅需求，開發(fā)商根據(jù)這種需求結(jié)構(gòu)和量的改變相應(yīng)調(diào)整供給，改善當(dāng)前住房結(jié)構(gòu)性過剩與不足并存的狀況。

（3）開征物業(yè)稅后，原來一次性收取的土地出讓金和相關(guān)稅費改為按年收取，擠減由土地出讓金造成的房地產(chǎn)泡沫，減少房地產(chǎn)投資的風(fēng)險，提高房地產(chǎn)業(yè)抵御金融風(fēng)險的能力；同時，由于土地獲得價格降低，房地產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入門檻降低，吸引更多民間資本進(jìn)入，加劇房地產(chǎn)行業(yè)競爭，降低行業(yè)平均利潤率，引導(dǎo)房價理性回歸。

4、調(diào)節(jié)收入分配，緩解由貧富差距拉大造成的社會矛盾，促進(jìn)社會公平和諧

物業(yè)稅可實行差別稅率，對別墅豪宅及第二套以上的房產(chǎn)采用累進(jìn)稅率或高比例稅率，對普通用戶的普通住宅采用優(yōu)惠稅率甚至免稅，以此實現(xiàn)收入再分配的目的。同時，物業(yè)稅收入用于改善地方公共基礎(chǔ)設(shè)施，提高公共服務(wù)水平，讓普通百姓得到更多實惠，緩和由于收入不均造成的社會矛盾，促進(jìn)社會公平和諧穩(wěn)定。

5、改變土地管理現(xiàn)狀，實現(xiàn)地方財政收入長期穩(wěn)步增加

目前我國土地資源緊缺與土地閑置浪費現(xiàn)象并存，開征物業(yè)稅后，由于保有成本的增加迫使不動產(chǎn)所有者提高土地利用率；同時，小戶型需求趨向也將提高土地集約化利用程度，促進(jìn)城市化健康發(fā)展及經(jīng)濟(jì)增長結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。物業(yè)稅開征后，地方財政將改變過去過分依賴土地批租以取得“土地財政”收入的短期行為，形成長期穩(wěn)定收入，而且，由于物業(yè)稅稅額與不動產(chǎn)評估價值正相關(guān)，這會促使地方政府履行職能，改善地方投資環(huán)境并提高公共服務(wù)水平，使物業(yè)稅收入隨著不動產(chǎn)價值的提高而增加，實現(xiàn)財政收入穩(wěn)定增長。

二、我國物業(yè)稅制度的設(shè)計

物業(yè)稅稅制的具體設(shè)計包括征稅范圍、計稅依據(jù)、稅率、稅收優(yōu)惠、稅收征管等方面，這些問題直接影響到政府和納稅人的利益，決定著物業(yè)稅改革的成敗。按照“簡稅制、低稅率、寬稅基、嚴(yán)征管”的稅收改革原則，借鑒國際稅收經(jīng)驗，結(jié)合我國具體國情，提出以下稅制設(shè)計建議。

1、精簡稅種，歸費入稅，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅

目前我國房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅費多達(dá)十幾種，稅費項目繁多且各環(huán)節(jié)稅費負(fù)擔(dān)不公平，對土地、房產(chǎn)開征統(tǒng)一的物業(yè)稅后，合并或取消相關(guān)稅費，將物業(yè)稅作為主體稅種之一進(jìn)行調(diào)控管理，改變過去房地產(chǎn)稅系“輕保有，重交易”的局面，充分發(fā)揮其平抑房價、收入調(diào)節(jié)等作用，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

2、擴(kuò)大征稅范圍

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅系中稅收優(yōu)惠政策過于寬泛，造成征稅范圍狹窄。這不僅損害了稅基，使稅收收入減少，還弱化了稅收功能，造成了稅收不公平，因此，物業(yè)稅改革必須擴(kuò)大征稅范圍，具體從以下三方面入手。

（1）將農(nóng)村納入征稅范圍。隨著我國城市化進(jìn)程的加快，一些農(nóng)村地區(qū)的工業(yè)化和城市化水平不斷提高，已具備城市功能，尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村，經(jīng)營性用房規(guī)模急劇增長，完全可將其納入房產(chǎn)稅系征收范圍之內(nèi)。但中西部地區(qū)農(nóng)村可能還相對落后，農(nóng)民負(fù)擔(dān)能力有限，可結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，給予其一定的減免稅優(yōu)惠政策。

（2）將部分事業(yè)單位用房納入征稅范圍。隨著我國事業(yè)機(jī)構(gòu)管理體制的改革，很多不提供公共產(chǎn)品的事業(yè)單位已逐步市場化、企業(yè)化，轉(zhuǎn)制成為企業(yè)，擁有自主產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，因此應(yīng)將這部分事業(yè)單位納入物業(yè)稅的征稅范圍。

（3）將居民非經(jīng)營性住房納入征稅范圍。住房改革后，居民住房的商品化程度有了很大提高，城市個人住房規(guī)模越來越大；同時，個人住房分配狀況也不夠公平，有的家庭擁有幾處房產(chǎn)，有的家庭依然買不起房，個人住房差距不斷加劇，因此，將居民非營業(yè)性住房納入物業(yè)稅征稅范圍已變得必要又可行。但考慮到我國居民的實際住房水平狀況，對納入征稅范圍的居民非營業(yè)性住房并不采取“一刀切”的政策，可結(jié)合當(dāng)?shù)貙嵡榻o予某些住房以稅收優(yōu)惠，如對大多數(shù)居民購買的基本生活用房和一些較為富裕居民的以投資為目的的房產(chǎn)區(qū)別對待。

3、計稅依據(jù)的確定

按現(xiàn)行稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的課征方法為從價計征和從租計征，從價計征所依據(jù)的計稅價值遵循歷史成本原則，從而將房產(chǎn)價值“鎖定”在原來的位置上不變；而從租計征的租賃活動又十分隱蔽，稅務(wù)機(jī)關(guān)無法監(jiān)測到全部租金收入，造成稅源流失嚴(yán)重。物業(yè)稅的計稅依據(jù)設(shè)置時應(yīng)避免這兩個問題：以不動產(chǎn)的評估值扣除一定費用的余額作為計稅依據(jù)，扣除的費用可包括免征額、修繕費等。按不動產(chǎn)的評估價值征稅不僅考慮到土地的級差收益、土地房產(chǎn)的時間價值，也符合受益原則，有利于實現(xiàn)稅收公平。

4、稅率的確定

物業(yè)稅稅率可分為單一稅率和“雙軌制”稅率，單一稅率即對土地和房屋采用同樣的稅率，“雙軌制”稅率即對土地和房屋采取不同稅率，一般土地使用高稅率，而房屋適用較低稅率。土地稅具有“中性”特征而房屋建筑“非中性”，土地稅有嚴(yán)格的累進(jìn)性而房產(chǎn)稅的累進(jìn)性尚不明細(xì)，因此實行“雙軌制”稅率可有效減少征稅帶來的效率損失，促進(jìn)社會財富公平分配，優(yōu)化土地市場，有助于普通百姓購房，故“雙軌制”稅率比單一稅率更具有優(yōu)越性。

當(dāng)然“雙軌制”稅率也有其局限性，將土地從房地產(chǎn)中剝離出來單獨評估其價值是很難操作的。但國外如美國、澳大利亞、加拿大都已成功實施過“雙軌制”稅率且取得良好效果，相信在我國，只要實施方法得當(dāng)，就一定能夠發(fā)揮出“雙軌制”稅率的優(yōu)點。

各國不動產(chǎn)稅率的形式有比例稅率、累進(jìn)稅率與定額稅率之分。若物業(yè)稅采用定額稅率，則稅收額只與不動產(chǎn)面積有關(guān)，而與不動產(chǎn)價值無關(guān)，因此不宜采用；若采用累進(jìn)稅率會抑制置業(yè)，這與開征物業(yè)稅的初衷相悖，因此也不宜采用，故我國的物業(yè)稅稅率應(yīng)采用比例稅率。

確定我國物業(yè)稅稅率水平的較合理的辦法是：科學(xué)測定現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費的總體規(guī)模，以此為依據(jù)制定物業(yè)稅稅率，使物業(yè)稅稅負(fù)總體規(guī)模與現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費負(fù)擔(dān)總體規(guī)模相當(dāng)。

另外，物業(yè)稅稅率設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)出地區(qū)差異，因為物業(yè)稅本屬地方稅種，且我國各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r不均衡，所以物業(yè)稅稅率應(yīng)由中央規(guī)定一個浮動稅率，各地結(jié)合當(dāng)?shù)貙嵡榇_定自己的稅率。另外，稅率設(shè)計還應(yīng)考慮到不動產(chǎn)的類型差異，如根據(jù)房產(chǎn)的用途、不動產(chǎn)的豪華程度和享用的公共設(shè)施與公共服務(wù)水平的不同，實行區(qū)別對待。

5、關(guān)于稅收優(yōu)惠

（1）減免稅。開征物業(yè)稅可考慮對公共、衛(wèi)生、慈善、福利等社會公益性用房，對國家機(jī)關(guān)的行政用房、學(xué)校辦公用房、部隊和宗教用房等施以免稅；對經(jīng)濟(jì)適用房、僅一套自住住房、無收益的非營業(yè)性用房、弱勢群體居住用房實施減免；還可根據(jù)本地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策對扶持行業(yè)用房給予稅收優(yōu)惠。

（2）免征額。物業(yè)稅可設(shè)置類似個人所得稅的免征額，按照價值標(biāo)準(zhǔn)確定一個合理的免征額，也可參考房產(chǎn)數(shù)量、房產(chǎn)面積綜合確定。

6、征收管理

在目前我國財產(chǎn)登記制度不夠健全，法制環(huán)境不很完善的情況下，我國應(yīng)建立以代扣代繳、代收代繳為主，以自主申報為輔的方式。待相應(yīng)的配套制度健全后，則應(yīng)考慮與國際慣例接軌，采用自主申報方式。物業(yè)稅的納稅期限可沿襲現(xiàn)行房產(chǎn)稅按年計算、分期繳納的方法，易于為公眾接受。

三、開征物業(yè)稅的相關(guān)配套措施

1、建立健全房地產(chǎn)評估制度

要準(zhǔn)確評估作為計稅依據(jù)的房地產(chǎn)價值，就需要具備完善的房產(chǎn)評估體系。一要建立適用市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，二是稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)與國資、國土管理、房產(chǎn)管理、建設(shè)規(guī)劃等部門的合作，以較低的成本及時獲取準(zhǔn)確的房產(chǎn)信息，三是合理確定房地產(chǎn)評估周期，四是國家應(yīng)盡快出臺與房地產(chǎn)評估相關(guān)的法律法規(guī)，為評估的準(zhǔn)確性、可靠性提供依據(jù)。

2、建立完善的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度

完善的產(chǎn)權(quán)登記制度包括產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)、變更、買賣及租賃、財產(chǎn)申報、購房管理制度，這是物業(yè)稅征收的基礎(chǔ)。

除此之外，還應(yīng)協(xié)調(diào)好物業(yè)稅與相關(guān)稅費之間的關(guān)系；建立一套與稅收征收管理、房地產(chǎn)交易管理的信息共享的住宅轉(zhuǎn)讓監(jiān)控體系；提高房貸首付比例，嚴(yán)審房貸準(zhǔn)批，化解房地產(chǎn)泡沫等。

總之，在目前房地產(chǎn)稅系亟待改革、房價持續(xù)上漲的情況下，物業(yè)稅出臺勢在必行，而合理的稅制設(shè)計是物業(yè)稅發(fā)揮其功能的基礎(chǔ)。鑒于目前我國開征物業(yè)稅的條件還不夠成熟，因此改革不可一蹴而就，應(yīng)漸進(jìn)推行，盡快搭好和推出基本制度框架，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康和諧運行。

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