房地產(chǎn)企業(yè)成本控制策略研究

○吳國富

（南京交通投資置業(yè)有限公司 江蘇南京 210008）

一、背景

2008年金融危機(jī)席卷而來，全球面臨自上世紀(jì)30年代“大蕭條”以來最嚴(yán)重的金融危機(jī)，中國房地產(chǎn)業(yè)也受到顯著影響。當(dāng)年全國商品房銷售面積為6.2億平方米，同比下降19.7%。銷售面積的大幅下降造成了商品房空置面積的大幅增加。同時，房地產(chǎn)業(yè)投資增速明顯放緩，土地購置面積、新開工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了同比下降的態(tài)勢。為加大經(jīng)濟(jì)刺激力度，央行連續(xù)五次降息，以積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策為手段，進(jìn)一步擴(kuò)大國內(nèi)需求，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷好轉(zhuǎn)，炒房和投機(jī)性購房現(xiàn)象不斷加劇，使部分城市房價過快上漲，目前國務(wù)院關(guān)于堅決遏制的通知精神，實行動態(tài)、差別化管理的個人住房貸款政策，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房；各大中型銀行還要按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測試工作。

在當(dāng)今競爭激烈的市場環(huán)境下，如何能夠在眾多競爭對手中脫穎而出，求得發(fā)展是擺在每個房地產(chǎn)企業(yè)面前的重要問題。與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)是被公認(rèn)的高風(fēng)險行業(yè)，其資金投入量大，建設(shè)周期長，同時受政策及市場因素影響比較大，但是在高風(fēng)險帶來高收益的驅(qū)動下，還是越來越多的企業(yè)加入到這個競爭行列中來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷擴(kuò)大及規(guī)范化，以及競爭的不斷加劇，其投資效益的高回報這一特點已越來越淡化。在同一開發(fā)環(huán)境下，如何能在保證項目質(zhì)量的基礎(chǔ)上，最大限度地提高其投資開發(fā)收益，實現(xiàn)開發(fā)項目的最大經(jīng)濟(jì)效益，需要不斷地對其成本進(jìn)行有效的管理和控制，成本控制處于極其重要的地位。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重要性

項目開發(fā)建設(shè)過程中的成本管理和控制，始終是抓好企業(yè)效益的最重要環(huán)節(jié)之一。特別是隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，開發(fā)建設(shè)要求越來越高，過程也越來越復(fù)雜，這就對每個房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中的決策水平和專業(yè)操作技巧提出更高要求，即如何在成本控制的眾多環(huán)節(jié)中，抓住主要矛盾和節(jié)點，科學(xué)合理地控制房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中每一環(huán)節(jié)的成本，最終實現(xiàn)企業(yè)在項目規(guī)劃決策時的預(yù)期利潤目標(biāo)。

我國近二十年來的房地產(chǎn)開發(fā)項目實踐證明了這樣一個事實，就是成本超支、工期延長逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的面臨的共同問題。如何以最低的成本，在規(guī)定的時間里開發(fā)出能夠滿足市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)開發(fā)項目中需要關(guān)注的重要問題。因此，成本控制管理應(yīng)伴隨每一個房地產(chǎn)開發(fā)商的每一個項目，涉及房地產(chǎn)企業(yè)各職能部門，貫穿在項目開發(fā)的每一個階段。

三、在成本控制方面房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要問題

1、缺乏全面系統(tǒng)的成本管理控制體系

長期以來，我國企業(yè)實行的是一種以計劃價格為基礎(chǔ)，以事后核算為重點的靜態(tài)成本管理方式，同時，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性其目標(biāo)成本核算又具有其獨特性，房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)成本是開發(fā)商通過市場預(yù)測，確定銷售價格，在保證期望利潤的情況下，事先下達(dá)的成本指標(biāo)，這個指標(biāo)是成本的最高限額。在房地產(chǎn)企業(yè)中，財務(wù)人員根據(jù)合同來控制項目的開發(fā)成本，不能從開發(fā)產(chǎn)品形成的全過程對其成本進(jìn)行全面系統(tǒng)的控制和把握。

同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的開發(fā)周期長，其開發(fā)建設(shè)涉及四個階段：策劃準(zhǔn)備階段，設(shè)計定型階段，施工實施階段及竣工階段。房地產(chǎn)項目的成本控制應(yīng)該是貫穿以上各個階段，包括整個房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以及銷售過程中的所有成本費用。由于目前房地產(chǎn)企業(yè)缺乏一個全面系統(tǒng)的成本管理控制體系，造成成本管理與實際脫節(jié)，造成只控制建筑安裝成本，而忽視設(shè)備和器具費用的控制，或者只重視主體工程項目成本，而忽視其他項目的成本控制。

2、缺乏對成本控制的系統(tǒng)把握

由于房地產(chǎn)行業(yè)的投資期較長，投資量大，涉及因素多造成其成本控制的不確定性，使成本控制難度增大。

目前房地產(chǎn)投資用的銀行信貸資金在實際投資中占的比重比較大，其資金的時間價值對成本的影響就比較大，而房地產(chǎn)從策劃準(zhǔn)備階段，設(shè)計定型階段再到施工實施階段，持續(xù)時間長，其中不可控因素比較多，如建筑原材料價格隨市場的變化而波動，同金融業(yè)關(guān)系密切，同時投資開發(fā)過程涉及單位多，國家的有關(guān)政策、房地產(chǎn)消費市場以及房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平，都會影響到房地產(chǎn)項目的成本。

一些企業(yè)為了提高市場占有率、擴(kuò)大規(guī)模急于求成，往往忽略了長期發(fā)展戰(zhàn)略，使企業(yè)缺乏對成本控制的系統(tǒng)把握，忽視影響成本的多因素。

3、形式重于實質(zhì)

在競爭日益白熱化的房地產(chǎn)市場，很多企業(yè)已日益認(rèn)識到成本管理的重要性，但是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理工作，事前比較薄弱，事后總結(jié)而非過程控制，使成本控制管理形式化，成為一種事后行為。有的企業(yè)雖然在職能部門上設(shè)置了獨立的審計部，但只是對工程造價進(jìn)行事后審計，沒有發(fā)揮其應(yīng)有的功能；有的企業(yè)雖然有預(yù)算，有控制，但是缺乏實施的操作力和解決問題的能力；還有一些企業(yè)缺乏規(guī)范性和系統(tǒng)性的成本預(yù)測和和成本決策。

四、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制策略

1、建立成本控制戰(zhàn)略

戰(zhàn)略規(guī)劃對于企業(yè)成本控制管理具有重要的指導(dǎo)意義，建立制度化、規(guī)范化和程度化的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，充分發(fā)揮戰(zhàn)略目標(biāo)導(dǎo)向作用，使成本管理對策與戰(zhàn)略目標(biāo)相一致，完善成本預(yù)測體系，建立完整的成本管理控制體系和科學(xué)規(guī)范的操作程序，充分考慮和評估影響房地產(chǎn)開發(fā)成本的所有因素，使成本控制戰(zhàn)略發(fā)揮最大實效。

2、建立全面、系統(tǒng)的成本控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目涉及策劃準(zhǔn)備階段，設(shè)計定型階段，施工實施階段及竣工階段等四個階段。房地產(chǎn)只有建立全面、系統(tǒng)的成本控制體系，在成本控制的眾多環(huán)節(jié)中，抓住主要矛盾，科學(xué)合理的控制房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的每個環(huán)節(jié)，才能最終實現(xiàn)企業(yè)在成本控制方面的高效性。同時，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制并不只是財務(wù)部門的事，其重要性、復(fù)雜性說明其涉及范圍的廣泛性，并不是靠一個部門就能夠解決的。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制需要各個部門的協(xié)調(diào)，在高層確定決策和計劃的前提下，由各職能部門執(zhí)行和控制，是一項需要綜合考慮全面信息，統(tǒng)一目標(biāo)，協(xié)調(diào)一致的工作。

在策劃準(zhǔn)備階段，各開發(fā)企業(yè)在新項目立項時，必須提交詳細(xì)的《可行性研究報告》，并經(jīng)集團(tuán)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)討論通過。新項目初步規(guī)劃設(shè)計方案、地塊選擇標(biāo)準(zhǔn)、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、目標(biāo)市場定位、投資開發(fā)周期及投資金額預(yù)期等基本內(nèi)容都必須包含在內(nèi)。同時，為了更全面系統(tǒng)地對成本進(jìn)行控制管理，還須包括：成本費用估算和控制目標(biāo)及措施；市場因素對成本趨勢的影響及銀行匯率、國家政策對成本的影響等；投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；稅務(wù)環(huán)境及其影響；資金計劃；項目綜合評價意見。對可能影響到成本的因素進(jìn)行分析預(yù)測，防止成本管理對策與戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)。

設(shè)計、定型階段是房地產(chǎn)項目實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最直接最重要的階段。在房地產(chǎn)開發(fā)項目實踐中，由于設(shè)計階段基本上決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本大局，因此是成本控制管理的關(guān)鍵和重點，需要加強(qiáng)設(shè)計階段的成本控制。在上一階段目標(biāo)定位，環(huán)境分析的基礎(chǔ)上進(jìn)一步確定開發(fā)的類型，這一階段又可分為初步設(shè)計和施工圖設(shè)計階段，可以分別確定具體的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，確定目標(biāo)成本并進(jìn)一步使目標(biāo)成本細(xì)化，并容易落實，盡可能提供詳盡的準(zhǔn)確的相關(guān)設(shè)計資料及各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。要特別注意設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)性、合理性，具體包括戶型、功能、結(jié)構(gòu)設(shè)計及環(huán)境配套設(shè)施等，在保證工程質(zhì)量的前提下盡可能使成本達(dá)到最優(yōu)，同時避免由于設(shè)計的不合理而出現(xiàn)二次返工、三次返工，增加不必要的開支。在這一階段涉及的成本主要有計劃成本，招標(biāo)投標(biāo)成本和施工前準(zhǔn)備成本。如工程設(shè)計費、工程勘察（測量）費、臨時用地費、臨時建設(shè)工程費等。準(zhǔn)備工作中的繳納供水、供電、供氣、供熱、污水處理廠建設(shè)費等。

施工實施階段按照設(shè)計階段的構(gòu)思及當(dāng)?shù)氐膶嶋H環(huán)境進(jìn)行開發(fā)建筑，在實施的過程中注意成本的風(fēng)險管理。在施工現(xiàn)場，嚴(yán)格按圖施工，加強(qiáng)現(xiàn)場管理，對必要的變更應(yīng)做好預(yù)算，使成本控制在目標(biāo)成本范圍之內(nèi)，同時做好監(jiān)督考核工作，完善現(xiàn)場的各種施工記錄及材料的抽檢工作。及時掌握各種材料的市場價格信息及發(fā)展趨勢，對在施工過程中各種不確定因素可能帶來的費用風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測評估，在保證質(zhì)量的前提下盡可能使成本達(dá)到最小。同時建立現(xiàn)場成本管理的約束和激勵機(jī)制充分調(diào)動現(xiàn)場管理人員的積極性，使施工用料利用率最大化。定期進(jìn)行工程費用超支分析，提出控制工程成本突破預(yù)算的方案和措施；詳細(xì)進(jìn)行工程計量，嚴(yán)格施工進(jìn)度款撥付的簽認(rèn)制度及審查制度，落實管理人員各自的職能任務(wù)。在房地產(chǎn)行業(yè)中，在施工階段，企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)合同管理，控制工程成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，在施工過程中密切注意合同履行情況，防止被對方索賠。

在成本控制方面，設(shè)計階段是成本控制的基礎(chǔ)，施工階段是成本控制的重點，收尾階段是成本控制的最后環(huán)節(jié)?？⒐るA段是項目的收尾階段。這一階段成本控制的核心工作是：根據(jù)合同及有關(guān)的變更條款、工程預(yù)算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)等，認(rèn)真審核工程款。最后的工程支付，必須以政策為依據(jù)，對送審的竣工決算要逐項核算工程量，落實聯(lián)系單簽證費用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實際造價。

3、提高成本管理人員素質(zhì)

企業(yè)成本管理水平的高低在一定程度上取決于成本管理人員素質(zhì)的高低，提高成本管理人員的素質(zhì)可以提高成本管理的有效性，提高對市場風(fēng)險預(yù)測的準(zhǔn)確性，降低不確定性，提高資源的利用率，達(dá)到控制成本的目的。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視對成本管理人員的選取、培養(yǎng)和管理。在人員招聘過程中，重視職業(yè)道德水平，尤其是會計人員，同時對其進(jìn)行培訓(xùn)，增強(qiáng)其自我約束能力，在掌握現(xiàn)代成本管理方法的基礎(chǔ)上，自覺執(zhí)行各項法律法規(guī)，使其具有全新的成本管理理念和高度的成本責(zé)任感，滿足房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的要求。

五、結(jié)束語

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，只有不斷進(jìn)行管理創(chuàng)新，建立健全、規(guī)范的管理體制，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，才能使企業(yè)處于不斷發(fā)展的狀態(tài)，是企業(yè)適應(yīng)市場、配置資源、持續(xù)發(fā)展的需要。房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面，應(yīng)建立成本控制戰(zhàn)略，在目標(biāo)成本的指導(dǎo)下，充分發(fā)揮公司各職能部門共同合作的優(yōu)勢，同時貫穿項目開發(fā)的各個階段，來共同控制成本，降低費用，進(jìn)行風(fēng)險預(yù)測和評估，實現(xiàn)企業(yè)在項目規(guī)劃決策中的預(yù)計效益目標(biāo)。

[1]李秀美：房地產(chǎn)開發(fā)成本的降低途徑[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報，2009（36）.

[2]葉宏：房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制思路[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報，2009（34）.

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[4]黃先鋒：青島地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)階段成本控制研究[J].青島理工大學(xué)學(xué)報，2009（6）.

[5]李禮岳：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何控制項目成本的分析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2009（32）.