構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系的有關(guān)思考

史 新

（廣州市國(guó)土資源和房屋管理局，廣東 廣州 510623）

構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系的有關(guān)思考

史 新

（廣州市國(guó)土資源和房屋管理局，廣東 廣州 510623）

當(dāng)前房地產(chǎn)稅收制度改革是社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，要完善房地產(chǎn)稅收制度，一個(gè)突出的問(wèn)題就是如何構(gòu)建房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系。我國(guó)要順利開(kāi)展房地產(chǎn)稅基評(píng)估工作，就要建立一套科學(xué)的適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系。我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系的主要內(nèi)容包括相關(guān)法律制度、評(píng)估主體、基本思路、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估方法及模型的構(gòu)建與數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)等方面。

房地產(chǎn)稅；稅制；稅基；課稅評(píng)估

近期,國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策先后采取信貸、行政等手段進(jìn)行干預(yù),在一定程度上遏制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，房地產(chǎn)稅收制度改革問(wèn)題被再次提出。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度的稅負(fù)主要集中在房地產(chǎn)的取得環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié),在保有環(huán)節(jié)稅負(fù)少。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)的實(shí)際,應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)稅收進(jìn)行改革和完善,通過(guò)改革將房地產(chǎn)稅逐步培育為地方主體稅種,提高房地產(chǎn)保有階段稅收的比重(即征收房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅或物業(yè)稅),使其成為房地產(chǎn)稅收中的骨干稅種[1]。房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系是房地稅收制度的重要組成部分，對(duì)健全、完善房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)課稅的相關(guān)配套制度與保障系統(tǒng)，完善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度,建立以房地產(chǎn)評(píng)估制度為核心的征管運(yùn)作體系起著舉足輕重的作用。

一、建立房地產(chǎn)稅基評(píng)估的相關(guān)法律制度

稅基即課稅基礎(chǔ)。通過(guò)引入合理的房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系，將房地產(chǎn)稅的課征范圍從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)覆蓋到房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié),將為為優(yōu)化現(xiàn)行稅收政策,優(yōu)化資源配置，調(diào)節(jié)貧富差距，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮、穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展起到重要意義。

按現(xiàn)行稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的課征方法是從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征，但以從價(jià)計(jì)征和租金作為計(jì)稅依據(jù)，具體操作難度大。房地產(chǎn)稅收在我國(guó)是一個(gè)老稅種,現(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》是1986年發(fā)布的,在各單項(xiàng)稅收法規(guī)中除涉外企業(yè)法規(guī)外屬于最早的法規(guī),《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》由國(guó)務(wù)院發(fā)布于1988年9月27日,也有22年的時(shí)間了[2]。隨著時(shí)間的推移、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和情況的改變,有些規(guī)定已不適用或不符合歷史發(fā)展的要求。因此，我國(guó)要建立完善的房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系，就要著手相關(guān)法律制度的建設(shè)。

啟動(dòng)立法程序，法律制度是房地產(chǎn)稅基評(píng)估各項(xiàng)制度建立和運(yùn)行的保障。房地產(chǎn)稅基評(píng)估制度中涉及到的各種權(quán)利義務(wù)關(guān)系和制度安排需要通過(guò)法律的形式予以確定。法律制度在整個(gè)房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系中起著基礎(chǔ)和保證作用，例如通過(guò)立法規(guī)定什么時(shí)候進(jìn)行評(píng)估、怎樣評(píng)估、評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)是什么，規(guī)定稅基、稅率以及由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)評(píng)估工作，由誰(shuí)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢察等；同時(shí)，通過(guò)法律來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)稅基評(píng)估制度，可以從程序上保證房地產(chǎn)稅基評(píng)估制度的公正性。因此，建立稅基評(píng)估制度，法律制度要先行。

二、構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)稅基的評(píng)估主體

房地產(chǎn)稅基評(píng)估行為主體是指受政府委托，以征稅為目的，代表征稅方開(kāi)展房地產(chǎn)稅基評(píng)估工作的評(píng)估機(jī)構(gòu)。我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估的評(píng)估責(zé)任包括選擇房地產(chǎn)稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)。

設(shè)置房地產(chǎn)稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)稅基評(píng)估工作中的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)。由于我國(guó)沒(méi)有開(kāi)展大規(guī)模房地產(chǎn)稅基評(píng)估的經(jīng)驗(yàn)，更沒(méi)有設(shè)定專(zhuān)門(mén)的評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該業(yè)務(wù)。我國(guó)在構(gòu)建符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)的時(shí)候，要借鑒境外有益經(jīng)驗(yàn)。境外通常的做法有二種：評(píng)估中介機(jī)構(gòu)、政府部門(mén)內(nèi)設(shè)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)這二種機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅基評(píng)估工作。

（一）政府機(jī)構(gòu)

如果房地產(chǎn)稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)是政府機(jī)構(gòu)，那么它可以是設(shè)在稅務(wù)部門(mén)內(nèi)的專(zhuān)門(mén)評(píng)估機(jī)構(gòu)，也可以是設(shè)在房地產(chǎn)交易部門(mén)評(píng)估機(jī)構(gòu)。它能有效掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)，在一定程度上保證公平，降低征管難度。

（二）中介機(jī)構(gòu)

政府若委托商業(yè)性中介評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)稅基進(jìn)行評(píng)估，會(huì)引入評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的有效競(jìng)爭(zhēng)，有效地配置社會(huì)資源。但物業(yè)稅稅基評(píng)估涉及面廣，單個(gè)商業(yè)性評(píng)估機(jī)構(gòu)個(gè)體規(guī)模較小，難以掌握全部房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，特別是關(guān)于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、財(cái)產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)人等保密信息，難以承擔(dān)整個(gè)城市所有的評(píng)估任務(wù)。若由多個(gè)機(jī)構(gòu)同時(shí)承擔(dān)，其使用方法及標(biāo)準(zhǔn)上的差異可能會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果的不一致，難以確保公平。

從征評(píng)分離的基本原則來(lái)看，我國(guó)構(gòu)建房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系過(guò)程中，稅基評(píng)估應(yīng)由一個(gè)隸屬于國(guó)土房管機(jī)關(guān)事業(yè)單位編制為主中介評(píng)估機(jī)構(gòu)為輔的專(zhuān)門(mén)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行，評(píng)估費(fèi)用由政府承擔(dān)。稅款的征收部門(mén)與稅基價(jià)值的評(píng)估部門(mén)應(yīng)該是彼此分離、相互獨(dú)立的。

原因有四：一是評(píng)估力量強(qiáng)大。房地產(chǎn)交易部門(mén)儲(chǔ)備了大量熟悉房地產(chǎn)評(píng)估工作的人才，為稅基評(píng)估的順利開(kāi)展提供了先決條件。二是評(píng)估經(jīng)驗(yàn)豐富。房地產(chǎn)交易部門(mén)長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)管理，信息量豐富，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估有著其他部門(mén)無(wú)法比擬的經(jīng)驗(yàn)；三是評(píng)估環(huán)節(jié)和征稅環(huán)節(jié)相互獨(dú)立。這樣既可以避免將大量稅基評(píng)估人員納入公務(wù)員編制、減輕政府負(fù)擔(dān)，又能使兩個(gè)部門(mén)相互監(jiān)督制約保持獨(dú)立，有助于提高行政的透明度以及保證評(píng)估結(jié)果的公正性，這也符合即將全面開(kāi)征的物業(yè)稅制度的要求。四是將房地產(chǎn)稅基評(píng)估工作委托社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行，以起到相互監(jiān)督共同維護(hù)稅制公平的作用。

三、構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估的基本思路

稅基評(píng)估基本思路是:歸并房產(chǎn)、地價(jià)稅和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域一部分行政事業(yè)性收費(fèi),簡(jiǎn)并稅費(fèi),以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為課稅稅基,按年征收,提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)。

（一）征稅范圍和對(duì)象。物業(yè)稅屬房地產(chǎn)保有稅類(lèi),其課征對(duì)象為土地、房屋和房地合一的不動(dòng)產(chǎn);課征范圍包括城鄉(xiāng)所有的房地產(chǎn)、城市土地和集體建設(shè)用地。

（二）數(shù)據(jù)分析測(cè)算和選擇確定方案。從便于征管,降低征稅成本角度考慮,應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅。依據(jù),以評(píng)估價(jià)值的70%為課稅稅基為宜,產(chǎn)權(quán)人為維持房屋的正常使用而支出的維修、保養(yǎng)等費(fèi)用(扣減幅度為評(píng)估價(jià)值的30%)不作為計(jì)稅的稅基。房地產(chǎn)課稅值每半年或一年調(diào)整一次。在全國(guó)統(tǒng)一稅制的前提下物業(yè)稅稅率宜采取地區(qū)差別比例稅率,賦予地方政府一定的稅權(quán),使地方政府可以因地制宜地利用物業(yè)稅手段來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)和依據(jù)地方財(cái)政開(kāi)支需要有彈性的調(diào)整稅率,增加財(cái)政收入[3]。

（三）設(shè)計(jì)低成本區(qū)分住宅自住交易與住宅投機(jī)性交易的甄別機(jī)制。稅率的確定應(yīng)考慮納稅人的稅負(fù)能力,住宅物業(yè)與非住宅物業(yè)在稅率上應(yīng)區(qū)別對(duì)待,采取不同的稅率政策,改目前從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征的辦法統(tǒng)一為從價(jià)計(jì)征;經(jīng)營(yíng)性的房產(chǎn)按高檔稅率課征;非營(yíng)業(yè)性的房產(chǎn)按低檔稅率課征,居民住宅的保有課稅,實(shí)行低稅政策[4][5]。

四、房地產(chǎn)稅基技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估方法

目前我國(guó)尚無(wú)專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)稅基評(píng)估的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，我們可以借鑒資產(chǎn)評(píng)估和地產(chǎn)評(píng)估中的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合考慮稅基評(píng)估工作的特殊要求，進(jìn)行相應(yīng)地調(diào)整與修改，以滿足稅收征管工作的實(shí)際需要。我國(guó)直接與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范有兩個(gè)，即國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）和國(guó)土資源部《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2001）。

（一）單宗評(píng)估方法的選擇。稅基評(píng)估可以采用三種基本的評(píng)估方法，即市場(chǎng)比較法、收益還原法和重置成本法。市場(chǎng)比較法需要在房地產(chǎn)市場(chǎng)中尋找與待估房地產(chǎn)類(lèi)似的實(shí)際交易，分析待估房地產(chǎn)與實(shí)際交易的房地產(chǎn)的差異，針對(duì)這些差異對(duì)實(shí)際交易價(jià)格進(jìn)行調(diào)整從而得出待估房地產(chǎn)的價(jià)值。當(dāng)由于缺乏足夠的交易信息而無(wú)法使用市場(chǎng)比較法時(shí)，可使用收益還原法，將實(shí)際或預(yù)期的從待估房地產(chǎn)取得的收入（租金或其他形式）資本化為其在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。成本法往往是在上述兩種方法都受到限制而無(wú)法使用時(shí)采取的，它由重新取得土地使用權(quán)或重新建造房產(chǎn)所需的成本減除實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值等得出應(yīng)稅房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。

（二）批量評(píng)估方法的選擇。同其他目的的評(píng)估不同，為得出房地產(chǎn)稅基，要求同時(shí)對(duì)大量的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，工作量大且密集為保證物業(yè)稅的行政效率，個(gè)別評(píng)估的成本對(duì)于稅收行政來(lái)說(shuō)是難以接受的。根據(jù)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的特性和借鑒國(guó)際房地產(chǎn)評(píng)估的主流做法，應(yīng)建立適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)批量稅基評(píng)估體系，運(yùn)用計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)稅基評(píng)估，達(dá)到稅負(fù)公平和低稅收成本；同時(shí)，要結(jié)合融入地理信息系統(tǒng)與基準(zhǔn)房?jī)r(jià)指標(biāo)，以便更好更快地開(kāi)展房地產(chǎn)稅基評(píng)估。此外還要運(yùn)用多元回歸分析、時(shí)間趨勢(shì)分析、適應(yīng)估計(jì)技術(shù)和人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)等技術(shù)進(jìn)行模型校準(zhǔn)，確保房地產(chǎn)稅基評(píng)估價(jià)值更真實(shí)可靠[6]。

綜上所述，在稅基評(píng)估所采用的評(píng)估方法中，盡管所采用的評(píng)估方法應(yīng)該主要是批量評(píng)估方法，但也不完全排除單宗評(píng)估方法。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)的金融等行業(yè)，仍是政府主導(dǎo)以及我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域間的不均衡，沿海與內(nèi)地、南方與北方、城鄉(xiāng)差異等等。因此，我們需要認(rèn)真考慮我國(guó)的這些特點(diǎn)，發(fā)展出一套適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)批量評(píng)估系統(tǒng)。所以，在我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系的設(shè)計(jì)中，其評(píng)估方法選擇上，既要考慮以批量評(píng)估方法為主，同時(shí)也要適當(dāng)兼顧單宗評(píng)估方法，不能完全將其排除在外。

五、房地產(chǎn)稅基評(píng)估的模型的構(gòu)建

評(píng)估模型是在某種評(píng)估方法的基礎(chǔ)上，為某一類(lèi)價(jià)值影響因素相似的不動(dòng)產(chǎn)建立的價(jià)值評(píng)估模型，不同類(lèi)別的不動(dòng)產(chǎn)以及評(píng)估方法不同的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)分別構(gòu)建不同的評(píng)估模型。按照評(píng)估方法的不同，評(píng)估模型可以分為收益法評(píng)估模型、市場(chǎng)法評(píng)估模型和成本法評(píng)估模型三種。

（一）市場(chǎng)比較法評(píng)估模型的構(gòu)建。市場(chǎng)比較法的運(yùn)用需要大量的交易數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以住宅用不動(dòng)產(chǎn)為例，城市的二手房交易一般比較頻繁，交易數(shù)據(jù)較多，而且官方數(shù)據(jù)易于取得。創(chuàng)建市場(chǎng)比較法評(píng)估模型可先在評(píng)估區(qū)內(nèi)建立二手房交易登記制度，實(shí)時(shí)搜集最新市場(chǎng)交易案例，并將大量交易數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，在評(píng)估區(qū)內(nèi)擬合多元回歸模型，再對(duì)各宗不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行個(gè)別因素調(diào)整。

（二）收益還原法評(píng)估模型的構(gòu)建。收益還原法評(píng)估模型主要適用于產(chǎn)生穩(wěn)定收益的不動(dòng)產(chǎn)群，主要包括城市中的商業(yè)用不動(dòng)產(chǎn)。構(gòu)建收益法評(píng)估模型應(yīng)首先對(duì)商業(yè)用不動(dòng)產(chǎn)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)收益的來(lái)源進(jìn)行細(xì)分，將不動(dòng)產(chǎn)的固定租金收益和從企業(yè)利潤(rùn)中分配得來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)收益加以區(qū)分，進(jìn)而構(gòu)建不同的評(píng)估子模型。對(duì)于有穩(wěn)定租金收入的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以租金為基礎(chǔ)創(chuàng)建評(píng)估模型，在同一評(píng)估區(qū)內(nèi)應(yīng)運(yùn)用相同的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算模型參數(shù)（不動(dòng)產(chǎn)收益分配比率、收益年期、折現(xiàn)率等）；對(duì)于其他類(lèi)型收益性不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)主要考察其歷史收益額和未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期，客觀地確定其各年的收益數(shù)額。收益法評(píng)估模型的構(gòu)建可以先將歷年收益數(shù)據(jù)作為參考數(shù)據(jù)制成數(shù)據(jù)庫(kù)，在以后年度的評(píng)估中只調(diào)節(jié)各年的市場(chǎng)變化率和收益期即可。

（三）重置成本法評(píng)估模型的構(gòu)建。由于重置成本法評(píng)估是采用重置成本乘以貶值率的評(píng)估原理，所以在構(gòu)建評(píng)估模型時(shí)應(yīng)先將每宗不動(dòng)產(chǎn)的建筑工程量等情況進(jìn)行分類(lèi)統(tǒng)計(jì)，作為數(shù)據(jù)庫(kù)供評(píng)估模型調(diào)用，模型的作用在于根據(jù)市場(chǎng)建筑材料價(jià)格和人工成本的不斷變化對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的重置成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)更新，以及對(duì)建筑物的各項(xiàng)貶值率加以調(diào)整，最后批量得出區(qū)域內(nèi)各宗不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值[7]。

房地產(chǎn)稅基評(píng)估往往涉及一定區(qū)域內(nèi)的全部房地產(chǎn)的評(píng)估，這就需要有齊備的資料信息作為支撐。在計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范建立的初期可以暫時(shí)借助于路線價(jià)法或者按已過(guò)戶一手案例評(píng)估，然后通過(guò)系數(shù)設(shè)置對(duì)具體征稅對(duì)象進(jìn)行增減修正。但是從長(zhǎng)期來(lái)看應(yīng)當(dāng)逐步過(guò)渡到批量評(píng)估管理，對(duì)其價(jià)值變化實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，這就需要完善的管理制度和海量的數(shù)據(jù)為支撐，建立與評(píng)估、稅收征管有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫(kù),運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行搜集、處理、存儲(chǔ)和管理。

六、房地產(chǎn)稅基評(píng)估的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)的構(gòu)建

沒(méi)有建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，開(kāi)展房地產(chǎn)稅基評(píng)估也就無(wú)從談起。目前，國(guó)土資源部門(mén)、城市規(guī)劃部門(mén)、房管部門(mén)等均建立了一定的數(shù)據(jù)儲(chǔ)備，由于我國(guó)房地產(chǎn)管理體制的關(guān)系，與房地產(chǎn)有關(guān)的各種數(shù)據(jù)廣泛的分布在土地房產(chǎn)管理、測(cè)繪、城市規(guī)劃等部門(mén)。整合和利用這些部門(mén)的數(shù)據(jù)，協(xié)調(diào)上述部門(mén)與稅務(wù)部門(mén)之間的關(guān)系，減少開(kāi)展稅基評(píng)估在數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)方面的投入以及耗費(fèi)在溝通方面的成本是構(gòu)建我國(guó)的稅基評(píng)估體系的一個(gè)重要的問(wèn)題。

（一）選取數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)庫(kù)在采集數(shù)據(jù)源時(shí)要根據(jù)稅基評(píng)估原理和評(píng)估方法中所需要涉及到的數(shù)據(jù)有哪些來(lái)采集，而且必須是能夠量化的數(shù)據(jù)。如采集一些物業(yè)的基本資料包括位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，還要采集市場(chǎng)信息，包括房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格、市場(chǎng)租金水平和建造成本信息等。

（二）多途徑獲取真實(shí)數(shù)據(jù)。一是稅收征管渠道，如納稅申報(bào)、稅源調(diào)查等；二其他政府部門(mén)采集的信息，如國(guó)土資源管理部門(mén)提供土地房屋基準(zhǔn)價(jià)格、建設(shè)部門(mén)提供建筑及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、房產(chǎn)主管部門(mén)提供房產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料、物價(jià)部門(mén)提供物價(jià)指數(shù)等；三是公開(kāi)市場(chǎng)信息，如二手房交易信息；四是評(píng)估人員實(shí)地勘察獲取數(shù)據(jù)。在采集數(shù)據(jù)時(shí)，要進(jìn)行必要的分析調(diào)整，保證數(shù)據(jù)真實(shí)可靠。

（三）數(shù)據(jù)錄入、儲(chǔ)存及維護(hù)。房地產(chǎn)稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)要設(shè)立專(zhuān)門(mén)部門(mén)來(lái)負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)錄入、儲(chǔ)存及維護(hù)。同時(shí)，用充分利用現(xiàn)代高科技和先進(jìn)工具，采用可智能糾正錯(cuò)誤的錄入工具，用衛(wèi)星拍攝錄入平面或三維地圖信息數(shù)據(jù)。采用先進(jìn)的大型乃至超大型數(shù)據(jù)庫(kù)軟件，如Oracle、Sybase等數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)。

此外，在數(shù)據(jù)使用方面，應(yīng)該本著共享原則，整合所有的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，利用政府的信息網(wǎng)站，向公眾提供網(wǎng)絡(luò)查詢服務(wù)。以現(xiàn)代咨詢手段為依托，建立現(xiàn)代化的電子系統(tǒng)，提供統(tǒng)一的資料庫(kù)和電子化的公共服務(wù)，在方便客戶的同時(shí)，可以大大提高自己的效率，節(jié)約成本和時(shí)間。這也是將來(lái)稅收征管的趨勢(shì)，房地產(chǎn)稅作為和納稅人擁有廣泛接觸的一種稅種，更需要建立起這樣一個(gè)高效率的信息系統(tǒng)。

六、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系能作為一種調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效手段，一方面具有獨(dú)特的稅收功能，另一方面它作為一種經(jīng)濟(jì)手段在治理當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在的一些突出問(wèn)題方面有發(fā)揮作用的現(xiàn)實(shí)空間，符合開(kāi)征的物業(yè)稅制度的要求。房地產(chǎn)稅基評(píng)估是大規(guī)模的、覆蓋所有應(yīng)稅不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估，開(kāi)征物業(yè)稅使房地產(chǎn)稅基評(píng)估首次在稅收行政中具有了關(guān)鍵的意義[7]。采用統(tǒng)一的價(jià)值評(píng)估體系作為稅基，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化,房產(chǎn)價(jià)值隨之上下浮動(dòng),而稅基評(píng)估中包含房產(chǎn)升值和降值所產(chǎn)生的收益變化因素,能夠真實(shí)地反映房產(chǎn)的現(xiàn)值,可以較好地調(diào)節(jié)土地級(jí)差收益,使納稅人的稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)公平。同時(shí),也可使國(guó)家的財(cái)政收入隨房地產(chǎn)價(jià)格的上漲而增加,避免了由于從租、從價(jià)計(jì)稅造成的稅收差異,促使納稅人合理利用房地產(chǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)的合理配置,發(fā)揮房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極作用。

[1]張莉.對(duì)開(kāi)征房地產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的初步探討[J].法學(xué)與實(shí)踐,2006,(05).

[2]高云.現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策的弊端和改革[J],巢湖學(xué)院學(xué)報(bào)2005,(03).

[3]劉佐,談中國(guó)房地產(chǎn)稅的改革方向,地方財(cái)政研究[J];2010，（07）.

[4]鄧宏乾;徐松明;改革房地產(chǎn)稅制重構(gòu)地方主體稅種[J]；學(xué)術(shù)論壇 2010，（01）.

[5]裘思珺,關(guān)于我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的研究[D],上海交通大學(xué),2005（46）.

[6]陳泳杏,完善的房地產(chǎn)估價(jià)體系是物業(yè)稅計(jì)征的基礎(chǔ)[J],城鄉(xiāng)建設(shè)2010,（06）.

[7]耿星.開(kāi)征物業(yè)稅中的評(píng)估問(wèn)題[J].稅務(wù)研究,2004,(04).

責(zé)任編校：徐 曉

F810.4

A

1009-2277（2010）06-0032-04

2010-10-10

史 新（1982-），廣州市國(guó)土資源和房屋管理局助理工程師，碩士研究生。