閑置房產(chǎn)租賃業(yè)務的風險控制與防范

王衛(wèi)紅

隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，目前在我國，一方面存在房產(chǎn)資源短缺現(xiàn)象，一方面又存在房產(chǎn)資源利用率不高甚至閑置的現(xiàn)象，兩者通過市場融合，就形成了供需兩旺的房產(chǎn)租賃市場。當國有企業(yè)做為房產(chǎn)租賃的出租方（以下簡稱出租企業(yè)）時，看似簡單的租賃關(guān)系，會涉及各種各樣的經(jīng)營、財務等風險，需要用內(nèi)部控制制度進行有效的風險控制與防范。

一、存在的主要風險

（一）外部風險

1.監(jiān)控不力可能形成資產(chǎn)損失風險。出租企業(yè)在租賃期間缺乏監(jiān)控或監(jiān)控不力，加之承租方對承租資產(chǎn)保管不當、維護不善，從而造成非正常毀損。

2.涉稅風險（此處稅指房產(chǎn)稅）。根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，自用房屋的房產(chǎn)稅是依據(jù)房產(chǎn)原值計算繳納的，稅率只有1.2%，而房屋出租的房產(chǎn)稅是依據(jù)房屋租金計算繳納，稅率是12%。出租房屋的房產(chǎn)稅稅率是自用房屋的10倍，而且12%的房產(chǎn)稅稅率相對于營業(yè)稅5%的稅率也是明顯偏高的。出租企業(yè)可能會從少繳房產(chǎn)稅的目的出發(fā)，刻意提高非房屋出租的價款，壓低房屋出租的價款以達到少繳房產(chǎn)稅的目的。但如果地方稅務機關(guān)聯(lián)合物價、房產(chǎn)部門根據(jù)地段出臺房屋最低租金計稅價格，出租企業(yè)房屋租金明顯偏低且無正當理由的，需要按最低租金計稅價格補繳房產(chǎn)稅，而且還面臨少繳稅款的50%以上5倍以下的罰款。

3.承租人轉(zhuǎn)租風險。主要存在兩種風險，一方面存在租金收取風險，次承租人已付清租金而承租人惡意拖欠租金的情況或次承租人惡意拖欠租金導致承租人無法及時支付租金兩種風險；另一方面，出租企業(yè)與次承租人無租賃合同關(guān)系，發(fā)生資產(chǎn)損失等情況追償困難。

4.未進行租賃登記的風險。根據(jù)公安部《租賃房屋治安管理規(guī)定》，單位房屋出租的，出租人須持房屋所有權(quán)證、單位介紹信，到房屋所在地公安派出所申請登記，經(jīng)審核符合本規(guī)定出租條件的，由出租人向公安派出所簽訂治安責任書，出租時未履行相應的租賃手續(xù)，如公安機關(guān)查實，將面臨罰款等處罰。

（二）內(nèi)部風險

1.租金水平明顯低于公允價格風險。租金水平明顯低于公允價格主要來源于兩種情況，一是經(jīng)辦人將房產(chǎn)以明顯低于市場公允價格的租金水平出租給承租人，承租人將差額租金中一部分送給經(jīng)辦人；二是通過轉(zhuǎn)租或補充協(xié)議獲取差額租金。無論哪種情況實際上都形成了侵吞國有資產(chǎn)行為的事實。

2.租金收取不及時形成壞賬風險。由于合同雙方租金交納約定不明確和缺乏對承租人的誠信調(diào)查，再加之出租人租金收取不及時，有可能形成承租人逃租風險。

3.核算不正確、財務數(shù)據(jù)不真實形成風險。出于對利潤調(diào)整的考慮，有的單位通過虛增、截留、多計或少計收入造成一定的財務風險，進而形成涉稅風險（此處指企業(yè)所得稅）。

二、主要風險防范及控制點

（一）租賃計劃編制與審定

出租企業(yè)房產(chǎn)管理部門依據(jù)房產(chǎn)現(xiàn)狀、租賃市場等情況，編制年度租賃業(yè)務計劃，經(jīng)部門負責人審核后，報相關(guān)領導審定。

（二）廣泛征集意向承租方

按照“公開、公正、公平”的原則，通過出租房產(chǎn)公告，對所有立項出租房產(chǎn)須通過各種形式對外發(fā)布出租資產(chǎn)信息，廣泛征集意向承租方。

（三）組織談判、合同簽訂與變更

1.租賃方案審定。出租企業(yè)房產(chǎn)管理部門應組織有關(guān)部門對擬出租房產(chǎn)等標的物的可行性進行論證，對擬出租房產(chǎn)或承租方的申請事項進行審查，提出租賃方案報相關(guān)領導審定。

2.談判與價格確認。企業(yè)房產(chǎn)管理部門應根據(jù)審定的資產(chǎn)租賃方案和有關(guān)政策，就租賃資產(chǎn)的范圍、數(shù)量、用途、價格、日常維護以及租金、押金收取方式等事項，與承租方談判，談判過程應有書面記錄。由房產(chǎn)管理部門負責人審定，并報相關(guān)領導審定。

3.向公安機關(guān)申請登記。出租方須持房屋所有權(quán)證、單位介紹信，到房屋所在地公安派出所申請登記。

4.向土地管理部門申請。如涉及土地使用權(quán)出租的，須持國有土地使用證、地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明等合法證件，出租企業(yè)向所在地市、縣人民政府土地管理部門進行書面申請。

5.向公安機關(guān)備案。合同簽訂后，由出租企業(yè)向公安派出所簽訂治安責任書，向公安派出所備案與承租人簽訂的租賃合同。

6.框架協(xié)議、合同變更或提前終止時，出租企業(yè)房產(chǎn)管理部門應提出書面申請、或接收對方提出的書面申請并提交審核意見，按照原合同審簽程序辦理。

7.向有關(guān)機關(guān)辦理注銷手續(xù)。房屋停止租賃的，出租企業(yè)應當?shù)焦才沙鏊屯恋毓芾聿块T辦理注銷手續(xù)。

（四）收入確認與租金收取

1.收入確認與發(fā)票開具。出租企業(yè)財會部門根據(jù)協(xié)議或合同，按照會計準則的規(guī)定，按月確認租賃收入。對雙方認定的賠償事項，也需確認賠償收入，并開具發(fā)票，進行賬務處理。

2.租金收取。出租企業(yè)資產(chǎn)管理部門應按框架協(xié)議、合同約定要求，督促承租方按時支付租金，財會部門依據(jù)收到的租金及時作賬務處理。

3.正確納稅。在交納房產(chǎn)稅時，首先，根據(jù)建筑面積合理劃分自用與租賃房產(chǎn)價值。其次，正確劃分房屋和非房屋租賃的價款（房屋是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)，有墻或兩邊有柱）。根據(jù)上述兩個標準繳納房產(chǎn)稅，同時根據(jù)收入計提繳納營業(yè)稅。

收入如涉及劃撥土地收益，應當以土地使用費或土地租金等形式向土地管理部門繳納租金收入中所包含的土地收益。

4.欠款催收。對逾期欠款，出租企業(yè)資產(chǎn)管理部門應會同財會部門制訂相應措施及時組織催收，催收責任應落實到具體人員。

（五）日常監(jiān)控與管理

1.臺賬管理。出租企業(yè)資產(chǎn)管理部門應建立管理臺賬，內(nèi)容包括：承租方名稱、租賃房產(chǎn)名稱、數(shù)量、租賃價格、期限、用途、租賃押金、租金收取、管理責任人情況等。

2.承租方資信核查與檔案管理。出租企業(yè)資產(chǎn)管理部門應對大額、長期及重要租賃事項建立承租方管理檔案，定期核查承租方情況，評估承租方信用，編制信用評估表，報知企業(yè)有關(guān)部門。

3.租賃資產(chǎn)的定期查驗。出租企業(yè)資產(chǎn)管理部門應按合同約定，定期對出租資產(chǎn)進行查驗，監(jiān)督承租方按合同約定范圍使用租賃房產(chǎn)，保證租賃房產(chǎn)完好，發(fā)現(xiàn)異常應及時制訂應對措施并向分管領導報告。

（六）分析與考核

1.分析。出租企業(yè)資產(chǎn)管理部門應會同有關(guān)部門定期對房產(chǎn)利用率、閑置資產(chǎn)盤活效果、租賃效益、租賃合同執(zhí)行狀況、款項收取及清欠結(jié)果等對出租房產(chǎn)績效和綜合管理情況進行分析，并向企業(yè)有關(guān)領導報告。

2.考核。出租企業(yè)應建立與租賃相關(guān)的考核辦法，定期對出租資產(chǎn)績效、款項收取等綜合管理情況進行考核。