我國房產稅稅制的改革和完善

韓 雪

我國的房產稅，是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或房屋的租金收入，向產權所有人征收的一種財產稅。現(xiàn)行的房產稅法已不能適應目前的社會經濟發(fā)展狀況，弊端日益明顯，需進一步改革和完善。

一、現(xiàn)行房產稅存在的主要問題

（一）征稅范圍較窄

根據房產稅暫行條例的規(guī)定，房產稅的征收范圍限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農村。但隨著城市面積的擴大，農村經濟的發(fā)展，不少農村與城鎮(zhèn)相差無幾，但卻不屬于房產稅征稅范圍。房產稅這種城鄉(xiāng)有別，過窄的征稅范圍，影響了其公平性，也容易形成“合法”避稅，并且限制了房產稅收人的正常增長。

（二）計稅依據不合理，稅率缺乏彈性

我國現(xiàn)行房產稅的計稅依據分兩類：一是房產余值，即按房產原值一次減除10～30%后的余值計算繳納房產稅，稅率為1.2%。二是房租收入，即對房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。

對以余值為計稅依據的，因余值是以房產的原值為基礎的，是歷史成本，不能反映級差收入，也不能體現(xiàn)時間價值，導致房產稅不能隨著經濟的發(fā)展而正常的增長；由于相關規(guī)定不一致，企業(yè)因購地時間不同，會計處理方法不同，房產稅的稅基不同，其稅負相差很大。

房產稅對出租房屋以租金收入作為計稅依據，也缺乏科學性。首先，同是房產稅，有兩種計稅依據，不同的計稅依據計算出的應納稅額必不相同，造成稅負不公，會人為地為偷、避稅提供條件。另外，房屋租金收入除了征收房產稅，還要征收營業(yè)稅，存在著重復征稅的現(xiàn)象，有悖于“稅不重征”的原則。

現(xiàn)行的房產稅采用的是單一、固定的比例稅率，對自用房產，不考慮所處的區(qū)域、地理位置、房屋價值、用途等，稅率均為1.2%。由于稅率缺乏彈性，不能很好地發(fā)揮房產稅的調節(jié)收入和優(yōu)化資源配置等功能。

（三）減免稅范圍不合理

現(xiàn)行房產稅把行政機關、人民團體、軍隊自用的房產，財政撥付事業(yè)經費的單位業(yè)務范圍內自用的房產，個人所有非營業(yè)用房等列為免稅對象。這樣規(guī)定是和當時的社會經濟發(fā)展狀況相適應的。但隨著經濟的發(fā)展，我國不動產市場化程度越來越高，房產稅的免稅范圍已不適應于現(xiàn)實社會經濟狀況。其主要表現(xiàn)：一是隨著事業(yè)單位管理體制的改革，一些不屬于提供社會公共產品的事業(yè)單位已逐步實現(xiàn)市場化和企業(yè)化，其性質已屬于企業(yè)，理應將其納入征稅范圍；二是隨著居民住房制度的改革，個人購房比重大幅度上升，房屋私有產權已逐步得到確立，據建設部2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報顯示，2005年我國城鎮(zhèn)住宅私有率已達81.62%，房產日益成為居民家庭重要的財產之一。但由于目前對居民自用住房免稅，在一定程度上刺激了居民對房產的投資和投機欲望，造成一方面是房屋緊缺，房價居高不下，另一方面是大量房屋空置。由于現(xiàn)實情況已經發(fā)生了變化，仍對個人自用房屋和事業(yè)單位自用房產完全免稅，使稅收的調控作用不能很好的發(fā)揮，也影響了財政收入。

二、完善房產稅的建議

（一）擴大征稅范圍

將房產稅征稅范圍擴大到農村，將農村非農用生產經營性用房納入征稅范圍；將自收自支，實行企業(yè)化管理的事業(yè)單位的房產納入征稅范圍；將房產稅納稅人由房屋產權所有人改為“在中國境內擁有或使用房屋的單位和個人”，以實際使用人為納稅主體，房屋使用人是房屋產權所有人的，使用人是納稅人；使用人擁有部分房屋產權的，實際使用人為納稅人或扣繳義務人，這樣可避免房產稅征收過程中因產權問題出現(xiàn)的扯皮推誘納稅人無法確定現(xiàn)象。

應對房地產開發(fā)商開發(fā)的商品房設定免稅空置期限，超時規(guī)定時限的一律征稅。這樣，對空置的房屋征稅，既可以抑制盲目開發(fā)，避免資源浪費，又可以打擊囤積住房，“捂房”“炒樓”行為，進一步規(guī)范房地產市場。

（二）統(tǒng)一計稅依據

將房產稅以房屋余值或房屋租金為計稅依據，統(tǒng)一改為以房產現(xiàn)值為計稅依據。房產現(xiàn)值即對房產進行評估的市場價值。房產現(xiàn)值（房產評估值）可以由省、自治區(qū)、直轄市人民政府認定的有合法資質的專門財產評估機構按照市場規(guī)則進行評估，房產評估3～5年進行一次，具體年數依據經濟周期情況而定。評估的內容應是房產的價值，因房產稅的征稅對象只是納稅人擁有的房產，不應包括土地的價值。同時對房屋用于出租的，也一律以房產現(xiàn)值為計稅依據，因房產稅作為一種財產稅，就是對房產的價值征稅，而對于出租取得的租金收入，可通過其他流轉稅和所得稅進行調節(jié)。

（三）實行差別比例稅率

由于不同的房產在經濟活動中的收益是不同的，所能承受稅負的能力也是不同的。例如，寫字樓、商場類型的房產收益較高，承受稅負的能力較大，而住宅類型的房地產收益較低，所能承受稅負的能力自然較小。另外，房地產所處地理位置不同，其收益能力也不相同。因此房產稅稅率應采用差別比例稅率，由各級地方政府依據本地區(qū)的實際情況，按照房產的地理位置和實際用途，確定不同房產的稅率，以保持必要的彈性和靈活性。

三、完善相關配套制度

（一）建立和完善房地產登記制度

房地產稅收的有效征管需要有完善的地籍和房屋產權管理的資料。各級政府應制定詳細的土地的等級和房屋產權登記信息管理制度，相關部門應建立土地臺賬、房屋權屬及面積臺賬等房地產檔案，通過計算機進行存檔管理，為稅務機關掌握房產稅稅源提供多方位的信息。

（二）建立和完善房地產評估制度

（1）改變目前房地產評估機構多頭管理的狀況，建立統(tǒng)一的房地產評估機構，實行統(tǒng)一的房地產估價人員資格認證制度，盡快建立一支富有實踐經驗、精通房地產估價理論的房地產估價師隊伍。等到條件成熟的時候，在稅務部門建立房地產的評稅機構和健全的評稅制度。（2）完善評估手段，統(tǒng)一評估標準，制定評估制度和具體的操作規(guī)程，為準確的確定房地產稅收的計稅依據提供保證。（3）確立納稅人爭議處理機制。當納稅人對評估方法，程序和結果等提出異議時，要有相應的處理機制，以便與納稅人達成共識，切實保障納稅人的合法權益。

（三）下放房產稅管理權限

我國幅員遼闊，區(qū)域經濟發(fā)展不平衡，且房產稅涉及面廣，征收情況復雜，管理工作要求細，因此，中央應適當下放房產稅的管理權限，可由中央制定房產稅的基本稅法，由省級立法機關或政府制定實施細則，并授予地方政府調整稅目稅率、稅收減免優(yōu)惠、征收管理辦法等方面的決定權，以有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調動地方政府的積極性。