對(duì)近期我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的思考

王瑾玉 孫紅梅

房地產(chǎn)業(yè)，在未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，仍然是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系著國(guó)家的國(guó)計(jì)民生，對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)建，社會(huì)安全、政治穩(wěn)定都至關(guān)重要。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高，它的快速發(fā)展可以促進(jìn)建筑、建材、冶金、化工、輕工、機(jī)械、紡織等50多個(gè)行業(yè)的發(fā)展。近期國(guó)家的4萬(wàn)億元投資計(jì)劃中，與房地產(chǎn)業(yè)有直接關(guān)系的占32%，可見(jiàn)中央對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。但我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展目前還相對(duì)不是很成熟，很多地方需要逐步完善。因此，我國(guó)有必要實(shí)行一系列的宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行約束和規(guī)范，既可以保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，又可以防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫。

一、近期國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)政策回顧

2003—2004年，加強(qiáng)信貸管理業(yè)務(wù)、規(guī)范土地市場(chǎng)交易等，主要是宏觀層面。

2005年起，宏觀調(diào)控目標(biāo)明確為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，由政策層面轉(zhuǎn)向操作層面，除繼續(xù)強(qiáng)化土地和金融政策外，開(kāi)始征收房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。

2006年，進(jìn)一步推進(jìn)和完善細(xì)化了調(diào)控政策，從調(diào)整樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的“90/70”政策，到房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策，實(shí)施新的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅“三稅并進(jìn)”的政策，此外限制外資、行業(yè)規(guī)范等，涵蓋到了樓市的供應(yīng)、需求、交易、行業(yè)規(guī)范等各個(gè)方面。

2007年，在堅(jiān)定不移地保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定的思路下，從建立完善的住房保障制度出發(fā)，政府承擔(dān)起住房保障責(zé)任。8月國(guó)務(wù)院出臺(tái)的24號(hào)文件使建立和完善住房保障體系成為當(dāng)年調(diào)控重心。細(xì)化和補(bǔ)充了行業(yè)規(guī)范、限制外資等政策。通過(guò)連續(xù)加息、提高存款準(zhǔn)備金等金融緊縮政策，對(duì)銀行貸款實(shí)施更嚴(yán)格的控制，從而抑制投資過(guò)熱。加強(qiáng)了對(duì)土地供應(yīng)的管理，嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策。

2008年上半年，在落實(shí)已有的房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時(shí)，繼續(xù)實(shí)施從緊的貨幣政策。進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地的管理。10月，一系列救市政策出臺(tái)。下調(diào)基準(zhǔn)利率、存款準(zhǔn)備金，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限降為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。11月，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫時(shí)統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收土地增值稅，地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的減免政策。11月5日，十項(xiàng)擴(kuò)大內(nèi)需政策，2010年前投資4萬(wàn)億。12月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)房地產(chǎn)“三新政”：一是加大保障性住房建設(shè)力度；二是進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)；三是引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品住房銷售。

2009年，繼續(xù)執(zhí)行拉動(dòng)內(nèi)需，刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的政策。

二、近期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2008年—2009年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總體是呈下降趨勢(shì)的。

由于國(guó)家出臺(tái)了加強(qiáng)土地管理、避免大量土地閑置的政策，2009年1—10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積24072萬(wàn)平方米，同比下降18.7%；完成土地開(kāi)發(fā)面積18445萬(wàn)平方米，同比下降4.6%。

由于07年和08年上半年國(guó)家出臺(tái)抑制投資過(guò)熱、規(guī)范土地交易、上調(diào)利率等政策，08年全國(guó)商品房銷售面積下降，商品房空置面積上升。而從08年10月起，隨著一系列救市政策出臺(tái)，十項(xiàng)擴(kuò)大內(nèi)需政策，積極的財(cái)政政策和適度放寬的貨幣政策，刺激了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。09年1-10月數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房銷售面積66369萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)48.4%。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)50.1%。商品房銷售額31529億元，同比增長(zhǎng)79.2%。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)84.3%。09年與08年相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源有所增加，國(guó)內(nèi)貸款同比大量增長(zhǎng)，利用外資有所下降。其中個(gè)人按揭貸款大幅增長(zhǎng)，09年前三季度同比增長(zhǎng)119.7%?？梢?jiàn)08年下半年施行積極的房地產(chǎn)政策頗有成效。

三、目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題

1.商品住宅熱銷與退房事件頻發(fā)并存

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2009年5月12日對(duì)外公布數(shù)據(jù)顯示，1至4月，全國(guó)商品房銷售面積17625萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.5%。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)18.6%，商品住宅銷售額更是大增38.6%。熱銷未能掩蓋退房事件的發(fā)生。以北京為例，截至5月18日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上共有119頁(yè)，1772條期房退房信息，其中一些樓盤的退房率高得有些不正常，達(dá)20%以上。現(xiàn)房退房信息也有752條。

在商品房熱銷的背后，如此高的退房率的原因有以下幾點(diǎn)：

一是房屋本身質(zhì)量問(wèn)題。由于房屋質(zhì)量、戶型問(wèn)題等，客戶和開(kāi)發(fā)商存在一定矛盾分歧引起退房。

二是開(kāi)發(fā)商營(yíng)造熱銷假象。開(kāi)盤初期，開(kāi)發(fā)商與某些房托在開(kāi)盤初期簽約，過(guò)段時(shí)間自動(dòng)解約，迷惑購(gòu)房者。

三是騙貸不成，開(kāi)發(fā)商自動(dòng)退房。一些由于種種原因資金困難的開(kāi)發(fā)商，通過(guò)簽訂虛假合同騙取銀行貸款。由于銀監(jiān)會(huì)加大查處力度，開(kāi)發(fā)商紛紛行動(dòng)以逃避嚴(yán)打。

四是“無(wú)理由退房”政策成開(kāi)發(fā)商“雙刃劍”。08年底，“無(wú)理由退房”本來(lái)是開(kāi)發(fā)商為走出低迷房市促銷的手段，而很多人仍對(duì)房市看空，借此理由退房。

2.商品房空置率提高與房?jī)r(jià)頻頻上漲并存

雖然商品房銷售面積大漲，但整體庫(kù)存壓力仍較大。部分一線城市存在空置率過(guò)高情況，其中北京形勢(shì)嚴(yán)峻。2008年，北京商品房空置率高居全國(guó)首位，為16.64%，高出全國(guó)0.75倍，也高于本市近12年15.77%的平均水平。

庫(kù)存的巨大壓力并沒(méi)有成為企業(yè)降價(jià)的動(dòng)力，相反企業(yè)依然我行我素地高調(diào)提價(jià)。在很多城市，出現(xiàn)了大規(guī)模的項(xiàng)目漲價(jià)的現(xiàn)象。2009年10月份，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅3.9%。

造成商品房空置率上升的原因有以下幾點(diǎn)：

一是房?jī)r(jià)持續(xù)走高，超過(guò)消費(fèi)者的能力，讓買房人持觀望態(tài)度。由于房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)，近期又有出臺(tái)政策影響市場(chǎng)走勢(shì)，很多有住房需求的消費(fèi)者由于購(gòu)買力不足而持幣觀望。

二是部分開(kāi)發(fā)商為獲取超額利潤(rùn)，捂盤惜售，造成空置率持續(xù)攀升，房?jī)r(jià)不斷上漲。開(kāi)發(fā)商一直相信房?jī)r(jià)是持續(xù)上揚(yáng)的，只要手中有房，時(shí)間就能換來(lái)金錢。

三是宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，房地產(chǎn)的投資、投機(jī)性需求受到抑制，致使房屋空置率上升。由于近期出臺(tái)的相關(guān)政策，投機(jī)性的需求部分暫時(shí)得到抑制。同時(shí)由于投資、投機(jī)的存在，導(dǎo)致大量二手房長(zhǎng)期空置，不能流通，也是空置率居高不下的重要原因。

3.“地王”頻頻出現(xiàn)，帶動(dòng)地價(jià)不斷上漲

09年以來(lái)，中國(guó)各地“地王”頻頻出現(xiàn)，地王效應(yīng)在第三季度開(kāi)始顯現(xiàn)。國(guó)土部最新調(diào)查顯示，三季度全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市綜合地價(jià)為3345元/平方米，同比增長(zhǎng)0.36%，而此前一二季度調(diào)查顯示，全國(guó)105個(gè)城市地價(jià)水平還都出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

眾多房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)當(dāng)“地王”的原因主要有兩點(diǎn)：一是高地價(jià)可以推高房?jī)r(jià)，使得自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)有好的收益；二是高地價(jià)和高房?jī)r(jià)都可以使自己企業(yè)升值。如果企業(yè)是上市公司，則可用增發(fā)新股或發(fā)債券等方式再融資；如果是非上市公司，則可用這種方式爭(zhēng)取上市。

由于地方政府希望憑借“地王”增加當(dāng)?shù)刎?cái)政收入，對(duì)此種現(xiàn)象根本沒(méi)有拒絕的表示。而“地王”熱已經(jīng)并將持續(xù)帶來(lái)不可忽視的嚴(yán)重的后果。

首先推動(dòng)房?jī)r(jià)猛漲。地價(jià)是房?jī)r(jià)的主要成本，房?jī)r(jià)必然隨地價(jià)升高而上漲。

其次增大了房市調(diào)控難度。房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫過(guò)大，而國(guó)家若增大調(diào)控力度要考慮是否觸及經(jīng)濟(jì)根本，尤其是國(guó)有企業(yè)如果受到損失是國(guó)家必須要考慮的。

再次是會(huì)阻礙我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略調(diào)整。若大部分資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，那么其他新能源、新材料、新醫(yī)藥等新型產(chǎn)品則無(wú)資金支撐，更談不上開(kāi)發(fā)了，怎么能引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)整體向上呢？

最后是增加了金融和經(jīng)濟(jì)大幅度波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)?！暗赝酢庇楷F(xiàn)，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，房市投資熱一浪高一浪，脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)際購(gòu)買力的房市泡沫遲早要破裂。

四、對(duì)房地產(chǎn)宏觀政策的建議

1.加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，改進(jìn)土地招拍賣制度

要繼續(xù)執(zhí)行對(duì)閑置土地的管理，完善土地儲(chǔ)備制度，促進(jìn)土地節(jié)約、集約利用。新“地王”頻頻出現(xiàn)，而老“地王”卻在“曬太陽(yáng)”。這種現(xiàn)象一方面大大浪費(fèi)了土地資源，造成“地多房少”的局面；一方面土地和房?jī)r(jià)的瘋長(zhǎng)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫和引起人們的購(gòu)買力不足。因此應(yīng)將土地限期建房，過(guò)期的收歸國(guó)家所有，避免惡意囤地。此外，完善土地使用招拍賣制度，完善國(guó)有土地使用權(quán)交易的公開(kāi)、公平、公正。避免土地越來(lái)越貴，成本越來(lái)越高的現(xiàn)象。通過(guò)立法確定城市規(guī)劃的法律地位，保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性，從土地源頭著手，規(guī)范土地市場(chǎng)。

2.加強(qiáng)信貸管理，打擊房地產(chǎn)投機(jī)

繼續(xù)加強(qiáng)信貸管理，對(duì)不同用途信貸區(qū)別對(duì)待。如對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要提高開(kāi)發(fā)信貸的門檻，大幅度降低銀行信貸在開(kāi)發(fā)資金中的比例，控制信貸規(guī)模，嚴(yán)格審查信貸真實(shí)性，避免出現(xiàn)“騙貸”現(xiàn)象；對(duì)社會(huì)購(gòu)房者，結(jié)合不同住宅的檔次和總價(jià)、不同地區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行綜合考慮；對(duì)購(gòu)房者的不同目的和行為，實(shí)行不同的首付利率，下調(diào)真實(shí)購(gòu)房貸款利率，上調(diào)投機(jī)房產(chǎn)的貸款利率。避免出現(xiàn)“有人沒(méi)房，有人多房”的現(xiàn)象，降低住宅空置率，以提高住房的實(shí)際利用率。

3.完善“兩房”制度，確保完成進(jìn)度

近兩年國(guó)家出臺(tái)了一系列關(guān)于廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的政策，但實(shí)際各地在執(zhí)行上都沒(méi)有完成計(jì)劃。大量土地都沒(méi)有落實(shí)，而用于商業(yè)用房和商品房的建設(shè)，忽視了“兩房”的土地需求。

加大城市廉租房制度的覆蓋，加快建設(shè)進(jìn)程，提高實(shí)物配租比例，嚴(yán)格把關(guān)建設(shè)質(zhì)量，豐富住宅專用資金的來(lái)源渠道。合理確定住宅保障對(duì)象，應(yīng)突出重點(diǎn)，保證供給最需要解決住房問(wèn)題的中低收入家庭，公平、公正、合理的分配資源。