樓市拐點十人談

金姬

人民需要預(yù)言,即使專家們各說各話,聽者自會各取所需。

有人說,同行都是冤家,但如果讓任何一個職業(yè)的全體成員組成一個槍斃行刑隊,只有經(jīng)濟(jì)學(xué)家們會圍成一個圓圈。

可嘆的是,人民需要預(yù)言,即使專家們各說各話,聽者自會各取所需。

今年4月和6月,國務(wù)院相繼發(fā)出房地產(chǎn)“國十條”——《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》和“二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”,近期樓市成交量處于難得一見的低迷狀態(tài)。樓市拐點是否來了?業(yè)內(nèi)人士和專家學(xué)者各執(zhí)一詞,《新民周刊》選取國內(nèi)10位房地產(chǎn)界意見領(lǐng)袖和經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點,對照他們以往樓市預(yù)測的準(zhǔn)確性,希望可以相對客觀地把脈當(dāng)下樓市。

謝國忠:2012泡沫破碎

今年7月,謝國忠在其新書《再危機:泡沫破碎時,我會通知你》的發(fā)布會上再次強調(diào),從目前的房價收入比、房租回報率等方面來看,國內(nèi)一線城市的房地產(chǎn)市場確實存在泡沫,而這些泡沫將因為承受不住通脹壓力的增加而破掉,時間點可能就出現(xiàn)在2012年。他還說:“上海的平均房價約為每平方米2.6萬元,相當(dāng)于人均月收入的7至8倍;而日本東京的房價最高時,這兩者比例是在4倍左右。從房租回報率來看年租金為房屋總價的6%至7%是正常的,但目前國內(nèi)很多城市都達(dá)不到這樣的水平?！?/p>

謝國忠是中國經(jīng)濟(jì)的唱衰者,尤其對股市和樓市毫不留情。他2008年12月表示“股市回升需3年,樓市冬天更漫長”,想不到2009年3月樓市就回暖了,一路飆升至今年4月的調(diào)控政策才有所收斂。

預(yù)測靠譜指數(shù):50%

郎咸平:火山隨時爆發(fā)

今年5月,郎咸平在《新帝國主義在中國2》中指出,樓市可以比作一座火山、一座隨時爆發(fā)的火山。當(dāng)前的所謂房產(chǎn)稅等政策,不能從根本上解決高房價問題。如果把它堵住的話更糟糕,因為巖漿沒有消失,一定從地殼最薄弱環(huán)節(jié)爆發(fā)。也許未來房價或?qū)⑾碌?但要真正實現(xiàn)居者有其屋,僅靠現(xiàn)在這些政策仍然不夠。目前破解房價高企有三條路徑:一是抑制投機性資金流入,二是增加保障性住房,三是調(diào)整樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu),這樣才能標(biāo)本兼治使樓市降溫。

2008年中,郎咸平曾指出:中國樓市的環(huán)境很復(fù)雜,不存在所謂的拐點問題。像美國就有拐點。利率一提高,全美國的房價都在下跌,利率一下降,全美國的房價都在上升,因為它是一元體系,沒有過熱與過冷。中國不一樣,過熱與過冷同時并存。

預(yù)測靠譜指數(shù):80%

王石:不自律,必自斃

今年3月,在“2009復(fù)旦大學(xué)EMBA年會”上,王石表示房價的上漲讓他感到驚訝,并認(rèn)為已經(jīng)產(chǎn)生泡沫了。他預(yù)測這個泡沫2010年終將破裂,而萬科為此已經(jīng)提前準(zhǔn)備。作為全國開發(fā)商的老大,王總在市場最瘋狂的時候,對大局的判斷仍十分冷靜,頭腦之清醒在當(dāng)時無人出其右。

作為國內(nèi)領(lǐng)軍開發(fā)企業(yè)萬科地產(chǎn)的“老大”,王石的言談極為謹(jǐn)慎,但其“逆向思維”卻每每言中,最有名的莫過于2008年1月就“先知”般拋出的“拐點”論。今年2月,王石表示中國未來三年的房價是繼續(xù)往高走,但是一定要控制。2010年一季度,樓市進(jìn)入瘋狂狀態(tài),王石表示了對房地產(chǎn)泡沫化無所顧忌的擔(dān)心,并預(yù)測說:“我相信政府抑制房價上升的決心和能力。如果房價繼續(xù)瘋漲,民怨變成民怒,那就不是地產(chǎn)泡沫破裂那么簡單了。不自律,必自斃?！?/p>

預(yù)測靠譜指數(shù):80%

任志強:大家“從”了吧

多年來一直唱漲的任志強,今年“新政”后,這位華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長終于在今年7月首次呼吁開發(fā)商“降點價”。他說降價是為避免政府出手更加嚴(yán)厲的政策。開發(fā)商如果繼續(xù)不“從”,很可能被繼續(xù)出臺的政策打壓。

2008年4月,任志強在博鰲論壇很有信心地拋出新理論:政策有拐點,房價無拐點。他說,在經(jīng)濟(jì)學(xué)上,拐點是三角形,要么直線向下、要么直線向上,通常不會看著一段曲線來說拐點。從2008年到現(xiàn)在,抑制房價過快上漲的政策出了不少,但是房價還是往上漲,“任大炮”似乎和章魚保羅差不多。

預(yù)測靠譜指數(shù):90%

潘石屹:價格會下跌兩成

今年5月,SOHO中國董事長潘石屹預(yù)言:“在這輪政府密集出臺政策的調(diào)控下,住房價格下跌的幅度會在15%——20%左右,住房的價格回到2009年初的水平。”

作為國內(nèi)最活躍、最具有鮮明個性的地產(chǎn)商,潘石屹成功地利用其個人博客和微博推廣SOHO品牌,只一家網(wǎng)站的瀏覽量就達(dá)數(shù)千萬。2008年9月,市場形勢進(jìn)一步冷淡,老潘與任志強一起在《鏘鏘三人行》做節(jié)目時,承認(rèn)“住宅開發(fā)商在絕望中哭聲一片”,成為當(dāng)年對市場最慘烈的描述。如果不是后來政府出手救市,或許老潘的“百日劇變”真的會發(fā)生,只不過日期稍微延遲?？v觀潘總這幾年對樓市的預(yù)測,發(fā)現(xiàn)他口風(fēng)常變,這可能與其主要只在北京開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)有關(guān),而他反應(yīng)迅速、犀利調(diào)侃的言辭仍是地產(chǎn)圈的一大亮點。

預(yù)測靠譜指數(shù):60%

金巖石:2017有一劫

今年7月,國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石表示:“對于房價增幅環(huán)比下降,我覺得大家不必過于樂觀,樓市5年內(nèi)會翻番是毫無疑問的。我覺得下半年樓市調(diào)控政策,基本上不會再出新招了,該出的牌基本上出盡了。房價也會在信貸調(diào)控的基礎(chǔ)上進(jìn)入一個平穩(wěn)上漲的時間。”

而在今年“國十一條”出臺前,金巖石表示目前的中國樓市處于日本1965-1980年間,擔(dān)心暴漲多于暴跌,他預(yù)計中國樓市的拐點或在2017年與2025年出現(xiàn)。“如果政策得當(dāng),我們讓房價平穩(wěn)上漲,有可能躲過2017年這一劫,但是躲過這個劫,也躲不過2025年這一劫,那就是中國城市化的結(jié)束?！苯饚r石的這一預(yù)測尚待時間來證明。

預(yù)測靠譜指數(shù):70%

樊綱:房價一定向下

國民經(jīng)濟(jì)研究所所長、前央行貨幣政策委員樊綱今年7月表示,本輪樓市調(diào)控還未達(dá)到預(yù)期效果,調(diào)控遠(yuǎn)沒有到位,但房價一定會向下有所調(diào)整。“之前漲得多的樓盤跌得肯定多,擁有較大可開發(fā)土地資源的區(qū)域樓盤跌得也會多。相反,市中心區(qū)域的二手老房子,跌幅則會有限?！?/p>

樊綱很少做預(yù)測,說話四平八穩(wěn)。他2009年2月指出中國經(jīng)濟(jì)與中國樓市的拐點都發(fā)生在2007年第四季度,“樓市當(dāng)時過熱,由于我們提前采取了措施,做了一些調(diào)整工作,沒有形成大的泡沫。我希望房地產(chǎn)業(yè)成為長期的支柱產(chǎn)業(yè),為中國的經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn)。”如今,房地產(chǎn)業(yè)的確成了中國經(jīng)濟(jì)的支柱之一,但泡沫有多大就難說了。

預(yù)測靠譜指數(shù):80%

鐘偉:黃金十年已是往事

在今年1月的城市?觀點論壇上,北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉指出商品房價格的拐點在第二季度結(jié)束和第三季度開始之間出現(xiàn)。而在今年8月的海南博鰲房地產(chǎn)論壇上,鐘偉對半年前的“拐點論”絲毫不提,只是表示房地產(chǎn)市場走勢短期將是價穩(wěn)量升,成交量在今年四季度可能會有回暖,而從長期來看將是量穩(wěn)價升。他表示,房地產(chǎn)作為領(lǐng)先型行業(yè)發(fā)展的高速增長階段已經(jīng)結(jié)束,今后房產(chǎn)企業(yè)必須走質(zhì)量型增長的發(fā)展道路。

事實上,在鐘偉所說的第二季度結(jié)束和第三季度開始之間,中國的房價的漲幅的確已經(jīng)得到遏制,且二手房市場成交量相比去年同期較低,但這都?xì)w功于今年4月的“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”。鐘偉的“拐點論”有些歪打正著,而他日前表示中國房地產(chǎn)市場泡沫尚不明顯,言外之意是毫無“拐點”可言。但他又同時強調(diào)房地產(chǎn)市場的黃金十年已經(jīng)結(jié)束,今后10年的中國房地產(chǎn)市場不再輝煌,這又似乎預(yù)示著中國樓市拐點存在的可能性。

預(yù)測靠譜指數(shù):80%

牛刀:整體下跌尚早

中國房地產(chǎn)界獨立評論員牛刀(陳乾)今年7月在博客里指出:“這一輪房價整體性下跌還早著呢……現(xiàn)在的房價調(diào)控面臨一個艱難的選擇,那就是貨幣政策究竟會不會調(diào)整,如果貨幣政策會調(diào)整,那么,全國房價整體下跌出現(xiàn)的時機是央行宣布加息后的第三個月。如果,央行不調(diào)整貨幣政策,那么,現(xiàn)有的政策促進(jìn)房價整體下調(diào),力度顯然不夠?！?/p>

牛刀的樓市預(yù)測如果和打賭沾邊,往往很準(zhǔn)。2007年與經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐滇慶對賭深圳房價還歷歷在目,他今年2月又在博客里叫板房產(chǎn)大佬任志強,稱如果2010年70個大中城市的房價漲幅超過5%,他就再也不談房價;倘若房價漲幅不足5%,則請任志強“從此閉嘴”。國家統(tǒng)計局曾發(fā)布數(shù)據(jù),全國70個大中城市今年6月環(huán)比下降0.1%,同比仍上漲11.4%。同比漲幅較大的原因當(dāng)然是去年基數(shù)較低,環(huán)比降幅不大,但卻是調(diào)控以來頭一次出現(xiàn)環(huán)比下降。牛刀此次是否能夠獲勝,還是個未知數(shù)。

預(yù)測靠譜指數(shù):70%

曹建海:崩盤是必然的

《向高房價宣戰(zhàn)》作者、中國社會科學(xué)院研究生院教授、“地產(chǎn)三劍客”之一的曹建海在今年8月的書友會上再次表示,目前中國的房價有降價的可能,也有降價的空間。他認(rèn)為,今后的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,按照現(xiàn)在開發(fā)商暴利的模式肯定是難以為繼的。他表示,從兩個方面來判斷,房地產(chǎn)必然會崩盤的:一是目前的空置率;二是房價下跌60%的壓力測試,預(yù)估最晚到2012年中國房地產(chǎn)必然崩盤,整個房價將有40%至50%的回落。

曹建海2009年4月預(yù)測中國的房價將下跌40%至50%,但是去年的中國樓市卻在全球市場率先回暖且一路走高。他現(xiàn)在預(yù)測,中國所有城鎮(zhèn)的房價將從2010年的最高點的價格回落50%以上,而目前的樓市價格依然堅挺。2年后的崩盤論,似乎更多是在呼應(yīng)電影《2012》,和謝國忠的預(yù)測有異曲同工之處。

預(yù)測靠譜指數(shù):50