開征物業(yè)稅對中國經(jīng)濟的影響與作用

朱　文　陳　欣

摘要:本文認為開征物業(yè)稅將短期影響我國商品房相關(guān)稅費,但能帶來長期增長,開征物業(yè)稅也將影響房地產(chǎn)業(yè),帶動房產(chǎn)良性發(fā)展。接著本文還討論了我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅存在的主要問題并論述了物業(yè)稅對我國經(jīng)濟的作用與意義。

關(guān)鍵詞:物業(yè)稅 房地產(chǎn)稅 影響 意義

一、物業(yè)稅對中國經(jīng)濟的影響

(一)財政收入方面

從國家收入著眼,也許物業(yè)稅的開征會使國家短期內(nèi)在商品房的開發(fā)稅費上收入銳減,但我們應(yīng)當看到2008年全國稅收收入己達49449億元,比上年增長31.39%,全國財政收入在2007年的基礎(chǔ)上再上新臺階,預(yù)計達到5l億元,這使得我國減稅也存在一定的空間和可行性,目前國家財政也有承擔此種減稅的能力,從另一個角度來看,政府將40年至70年的土地出讓金一次性收取也是一大損失,因為這幾十年中土地可能會有很大的升值空間,但物業(yè)在保有階段發(fā)生的增值部分由于沒有稅收的調(diào)節(jié)機制,使政府無法參與增值價值的再分配,而流向了保有者,不僅拉大了貧富差距,而且政府也是提前透支了未來的土地升值的稅金。物業(yè)稅的開征,從收入角度來看有減收的情況,這是改革所必須支付的成本,任何稅改都無法避免,但稅制改革也將帶來稅收增長。

(二)對房地產(chǎn)業(yè)的影響

1.房地產(chǎn)開發(fā)門檻降低,巨大的行業(yè)利潤會吸引眾多產(chǎn)業(yè)包括民間資本進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。征收物業(yè)稅后,開發(fā)商為獲取開發(fā)土地而預(yù)先支付的成本大大降低,從而會使更多資本進入,資金實力將不再是房地產(chǎn)企業(yè)競爭的重點,房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤將大幅下降。

2.物業(yè)稅將降低房地產(chǎn)商開發(fā)成本,可令房產(chǎn)商的資金鏈寬松不少。無論是資金信貸,還是稅費征收,都將直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)商的錢袋了。由于土地轉(zhuǎn)讓稅以及房產(chǎn)稅將被未來的物業(yè)稅所取代,使得原來一部分在房地產(chǎn)開發(fā)階段的稅費流向房地產(chǎn)保有階段,稅收負擔將由購房者而非開發(fā)商承擔。因此,開發(fā)商的現(xiàn)金流將大大提高,開發(fā)商的資本性投資預(yù)計將減少15%-20%,減少的這部分成本將有可能體現(xiàn)在房價的下調(diào)上,房價下降將進一步刺激房地產(chǎn)需求,緩解開發(fā)商的現(xiàn)金流量狀況,也可以減少開發(fā)的信貸風險。

3.利于行業(yè)健康發(fā)展。物業(yè)稅會隨著土地或房產(chǎn)市值的變化而變化,可以通過稅率對房地產(chǎn)市場的炒賣、虛高、泡沫等情況進行調(diào)節(jié),對于縮小社會貧富差距、促進社會健康穩(wěn)定發(fā)展有深遠意義。從短期來講,物業(yè)稅開征的初期,會刺激房地產(chǎn)的需求,特別是高檔住宅的價格有望大幅下降,導致高端市場銷售加快,豪宅將會親民;但從長期來講,由于住宅使用成本的大大提高,高端市場反而會受到一定程度的壓抑;從中長期來看,住宅市場將由目前的“購買成本高"而“使用成本低”向“購買成本低”而“使用成本高”轉(zhuǎn)變,這種轉(zhuǎn)變將端正部分購房者的消費心態(tài),特別是那些超出自身經(jīng)濟實力進行購房的行為將受到抑制。

二、目前我國房地產(chǎn)稅存在的主要問題

(一)稅種設(shè)置不科學

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制既有對內(nèi)資企業(yè)和個人征收的房產(chǎn)稅,又有對涉外企業(yè)和個人征收的城市房地產(chǎn)稅,這兩個稅種的征收對象均為房產(chǎn),明顯屬于稅種的重復(fù)設(shè)置。此外,我國沒有把豪宅別墅的消費列入征稅范圍,缺乏調(diào)節(jié)房地產(chǎn)消費結(jié)構(gòu)的稅收杠桿。按照現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制,對于出租房地產(chǎn)收入,既征收所得稅,又征收房產(chǎn)稅,明顯屬于稅種的交叉設(shè)置;另外,契稅是在房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時就雙方當事人所訂立的契約征收的一種稅,印花稅也是就經(jīng)濟活動訂立的憑證征收的一種稅,課稅范圍明顯覆蓋了前者,屬于重疊問題。

(二)征稅范圍過窄

《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定,城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地,而大量位于農(nóng)村的非農(nóng)建設(shè)用地,特別是近年來新崛起和迅猛發(fā)展的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)占用的土地,則不須繳納城鎮(zhèn)土地使用稅,不僅存在明顯的稅負不公,也給農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)非農(nóng)建設(shè)亂占、濫用農(nóng)用地埋下誘因。

(三)租稅費概念不清

1.以稅代租,或稅中含租?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第一條明確規(guī)定:“為了合理利用城鎮(zhèn)土地,調(diào)節(jié)土地級差收益,提高土地使用效益,加強土地管理,制定本條例。"這充分說明了城鎮(zhèn)土地使用稅是為調(diào)節(jié)“土地級差收益”而設(shè)立的,具有明顯的地租內(nèi)涵;同時,城鎮(zhèn)土地使用稅是一種資源稅,其納稅人是土地使用者,而且主要是工商企業(yè),他們繳納土地使用稅體現(xiàn)了土地所有者與土地使用者之間的一種經(jīng)濟關(guān)系,這就更加證明城鎮(zhèn)土地使用稅本身就是地租。

2.以稅代費。如城市維護建設(shè)稅設(shè)置的初衷是為城市公用事業(yè)和公共設(shè)施的維護建設(shè)籌集資金,在稅率設(shè)計上遵循“誰受益,誰負擔,受益不同,負擔不同”的原則,實行差別稅率,具有明顯補償性質(zhì),應(yīng)該使用“費"的概念。

3.以費代租。我國對外資企業(yè)、外國企業(yè)收取場地使用費。所謂場地使用費,就是土地使用者(外資企業(yè)、外國企業(yè))由于使用土地而每年必須向土地所有者(國家)交納的一定數(shù)量的費用,它是我國土地有償使用的一種方式,體現(xiàn)了土地所有者和土地使用者之間的一種經(jīng)濟關(guān)系,其本質(zhì)就是地租。

4.以費代稅。如國家對閑置土地的行為征收的土地閑置費,實質(zhì)上是一種帶有明顯懲罰性質(zhì)的稅收,它以費的形式出現(xiàn),有損稅收的嚴肅性。租稅費互相錯位,嚴重削弱了稅收的嚴肅性,助長了地方政府亂收費思想的滋長,加上不規(guī)范的計征行為,導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)費用支出增大,房地產(chǎn)價格居高不下。如北京、上海、廣州三大城市的房地產(chǎn)稅費占房地產(chǎn)價格比重過高,分別為18%,15.7%和24%。

(四)稅負結(jié)構(gòu)不合理

在土地取得環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)中稅負水平偏輕,而在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負水平卻偏重。就現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制而言,在土地(指增量用地)取得環(huán)節(jié)涉及的稅種只有耕地占用稅(稅率僅為1-10元/m2),即使加上土地出讓金和土地征用費(往往偏低),用地單位支付的土地取得成本仍然很低;在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅種僅有城鎮(zhèn)土地使用稅(稅率為0.21元/m2年)和房產(chǎn)稅(按房產(chǎn)原值的1.2%征收,若出租,則按12%的稅率征收),兩稅的稅率均偏低;然而在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要承擔的稅項卻多達10種,包括營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城市維護建設(shè)稅等,而且這些稅種多以房地產(chǎn)經(jīng)營所得或房地產(chǎn)價值為計稅的依據(jù),稅負水平明顯偏高。

(五)其它方面

相關(guān)的輔助制度不健全,比如土地增值稅的征收需要對房地產(chǎn)的價值進行評估,但房地產(chǎn)評估制度作為稅收的輔助手段還不健全,從而增大了征管難度。稅收征管的配套制度和措施不完善。我國目前還缺乏嚴密的財產(chǎn)登記制度,影響了稅收征管的力度。同時,與房地產(chǎn)稅收密切相關(guān)的房地產(chǎn)價格評估制度不健全,稅務(wù)部門內(nèi)部現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估機構(gòu)、評估人員的素質(zhì)難以適應(yīng)稅收征管的需要。

三、開征物業(yè)稅的作用與意義

(一)便于地方征管

從稅收征收管理的角度考慮,由于財產(chǎn)估價較為困難,逃避稅較多,而地方政府對納稅人的財產(chǎn)登記、財產(chǎn)轉(zhuǎn)移等事項掌握較細,因此適宜地方政府對這一稅源實施嚴格監(jiān)控,且能保證地方收入,地方政府加強征管的積極性較高,減少了偷逃稅的可能性,征收相對方便,有望降低管理成本。

(二)可以平均財富,平均稅賦,增進社會公平

物業(yè)稅的開征,對于增加政府的轉(zhuǎn)移支付能力,增進社會公平,維護社會穩(wěn)定,都是有益的。作為調(diào)節(jié)貧富差距的手段,物業(yè)稅通過制定不同稅率,對居住豪宅或擁有多套住房者課以重稅,對一般居住者確定一定條件的免征額從而減少征稅,對特別貧窮家庭居住劣房者實行免稅政策,可以有效維護社會穩(wěn)定。

(三)可以引導理性消費,增進資源有效配置

物業(yè)稅的開征,也有助于居民在住房消費中避免脫離實際需要的高標準,提醒居民量力而行,注重實用。節(jié)約的住房投資則有助于居民生活水平的均衡提高或增加生產(chǎn)性投資。更多閑置或半閑置的房產(chǎn)資源也將得到更有效的利用。由于物業(yè)稅的特殊性,因而對于為地方籌集財政收入、調(diào)節(jié)財富分配,緩解貧富差距的社會矛盾、優(yōu)化資源配置,促進經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展都將起到重要的作用。

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