樓市冷與熱

楊少鋒

樓市在經(jīng)歷了一輪快速回暖之后,房價(jià)和成交量在上半年時(shí)間雙雙創(chuàng)下新高,全國各大城市幾乎都刷新了歷史最高記錄。再度回到高點(diǎn)的房價(jià)自然成為公眾爭議的焦點(diǎn),所以當(dāng)近期成交量下挫之后,關(guān)于樓市是否將再度掉頭向下的觀點(diǎn)重新成為輿論的熱門新聞。許多媒體和專家都紛紛以近期樓市成交量下跌為由頭提出樓市將面臨又一輪拐點(diǎn)的觀點(diǎn)。

從量價(jià)齊升到量跌價(jià)升

房地產(chǎn)界常用“金九銀十”來形容九、十月份的旺市,今年的局面顯然不同。

第三季度,特別是9月份,上海、福建、浙江等東部地區(qū)的銷售面積環(huán)比有所下降。在北京,9月份住宅銷量出現(xiàn)大幅下滑,成交量達(dá)到今年3月以來的最低值。

與成交量下跌形成鮮明對(duì)比的是,房價(jià)卻像剎不住車似的不斷竄高。

據(jù)了解,深圳9月的住宅成交均價(jià)超過20000元/平方米,高于歷史最高水平;北京、上海等地的成交均價(jià)也在近期達(dá)到或超過歷史最高水平。其中,北京9月份房屋銷售價(jià)格比8月份環(huán)比上漲0.3%,已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月上漲。

與一季度的“回暖”、二季度的“井噴”相比,三季度,具有樓市風(fēng)向標(biāo)的部分一線城市出現(xiàn)了“價(jià)升量跌”的新局面,是拐點(diǎn)初現(xiàn)還是階段盤整?

難言“拐點(diǎn)”

房地產(chǎn)的寒冬來得快去得也快,半年內(nèi),樓市從冰點(diǎn)迅速走向沸點(diǎn)。

這一輪房地產(chǎn)迅速回暖的根本原因,從市場自身來看,一是首付下調(diào)釋放出了大量的剛性購買需求;二是年前房價(jià)的大幅下調(diào)讓許多購房者認(rèn)為抄底時(shí)機(jī)已到,導(dǎo)致上半年的需求釋放;三是一系列刺激樓市消費(fèi)需求的調(diào)控政策起到了刺激需求的效應(yīng)。

如今,許多媒體認(rèn)定北京的“金九”已經(jīng)成為事實(shí)上的拐點(diǎn),而筆者認(rèn)為僅僅從近期成交量的短期變化就判定樓市拐點(diǎn)將是非常草率的。

且來看,國慶節(jié)前的10天,樓市成交量開始反彈,9月全月成交10472套,基本上與8月10633套的成交量持平。9月的樓市,并未像想象中那樣大幅下跌。

國慶節(jié)期間,北京成交量萎縮幅度較大,然而應(yīng)該看到,正值建國60年大慶,幾乎所有人關(guān)注焦點(diǎn)都在閱兵和旅游上,加上國慶期間北京交通擁堵到幾乎癱瘓,樓市成交量自然大幅下跌。

而同期其他城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)并不差:上海在國慶黃金周舉行的房展會(huì)上,意向預(yù)訂1379套,高出去年同期821套70%;重慶10月1日-7日共成交1330套商品房,比去年同期成交699套翻了一番;杭州主城區(qū)國慶8天時(shí)間共成交商品房944套,創(chuàng)下近年來新高,去年僅為250套。

根據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù),國慶后第二周全國樓市再度回暖,其所監(jiān)測的30個(gè)城市中,樓市成交面積環(huán)比上升的城市有28個(gè);9個(gè)重點(diǎn)城市成交面積環(huán)比上升,其中環(huán)比增幅最大的為重慶,達(dá)到252.32%,天津和成都的環(huán)比增幅都超過100%。除杭州環(huán)比下跌7.28%,其余重點(diǎn)城市增幅均在40%以上。

這些數(shù)據(jù)可以證明,九、十月樓市拐點(diǎn)并沒有到來。同時(shí),筆者認(rèn)為,從單月的成交量來判斷樓市長期的走勢(shì)只能說是瞎子摸象,難免有摸到耳朵就認(rèn)為是大象的嫌疑。

房企“不差錢”

應(yīng)該看到,上半年樓市股市的暴漲,完全是資金推動(dòng)型的增長。當(dāng)通貨膨脹預(yù)期導(dǎo)致的投資和投機(jī)需求取代剛性購買及升級(jí)換代等正常的購房需求,樓市泡沫將被迅速擴(kuò)大,房價(jià)漲幅將達(dá)到驚人的地步,這種暴漲與其說是房價(jià)上漲,倒不如說是貨幣貶值。

截止9月末,今年中國累計(jì)新增信貸已達(dá)8.6萬億元,遠(yuǎn)超年初政府設(shè)定的全年新增貸款下限目標(biāo)5萬億元。可以斷定,在實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有得到顯著復(fù)蘇之前,明年寬松的貨幣政策不會(huì)改變,這也就使得房價(jià)短期之內(nèi)不會(huì)下跌,將依然保持上漲趨勢(shì)。最簡單的邏輯就是:房地產(chǎn)商現(xiàn)在“不差錢”,他們?yōu)槭裁匆祪r(jià)呢?!

這一點(diǎn),看看近期各大上市房企所公布的銷售數(shù)據(jù)就可以看出:

萬科1-8月銷售面積為456萬平方米,銷售額已經(jīng)達(dá)到406億元人民幣;中海地產(chǎn)完成銷售339.7億港元,銷售面積361.50萬平方米;保利地產(chǎn)銷售額279.19億元,銷售面積339.25萬平方米;富力銷售額164.22億元,銷售面積168.54萬平方米。這些企業(yè)都已經(jīng)完成或接近完成全年銷售目標(biāo),今年不再有銷售壓力。

當(dāng)然,并不排除個(gè)別房企沒有趕上上半年的好行情,為了回款只能降低對(duì)房價(jià)和利潤的預(yù)期;也不排除部分房企為了進(jìn)一步占領(lǐng)市場、攫取利潤而進(jìn)行小幅調(diào)價(jià)的營銷策略。比如,近日,就任萬科北京公司總經(jīng)理不到兩月的毛大慶就在北京某研討會(huì)上表示:“明年一季度北京房價(jià)存在小幅調(diào)整可能,特別是個(gè)別項(xiàng)目、局部區(qū)域價(jià)格可能會(huì)小幅下調(diào)?！薄安糠謽潜P打折促銷、成交量有所下降很正常,四季度一般是樓市淡季,此外,前一階段北京樓市成交量、價(jià)格猛沖之后,樓市吸納能力會(huì)有所喘息?！彼f。

所以,下半年的房地產(chǎn)市場將是一片亂象:有的項(xiàng)目價(jià)格還在漲,有的在觀望,而有的則適度降價(jià)。

我們不能將房價(jià)從宏觀經(jīng)濟(jì)背景中剝離出來單一討論。經(jīng)濟(jì)的回暖需要充足的流動(dòng)性,而流動(dòng)性的過剩必然導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格上漲,因而房價(jià)股價(jià)還將持續(xù)上漲,這種因果關(guān)系的作用是中國經(jīng)濟(jì)在這一輪的發(fā)展中必然要經(jīng)歷的陣痛?；蛘哒f,房價(jià)的再度上漲,是世界金融危機(jī)中中國經(jīng)濟(jì)保持發(fā)展的必要代價(jià)。

在這種大背景下,未來兩年之內(nèi),由于房價(jià)重上高點(diǎn),剛性需求再度失去購房時(shí)機(jī),而龐大的資金需求尋找出路,投資和投機(jī)購房需求將重新成為市場的主導(dǎo)。

(作者系北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理)