公允價值計量模式下的投資性房地產(chǎn)

梁　治

【摘 要】 新會計準則規(guī)定投資性房地產(chǎn)只要滿足一定的條件,可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量。公允價值計量模式是我國會計準則與國際會計準則趨同的重要標志,它的使用能夠更好的表現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性。本論文揭示了我國運用公允價值模式進行計量遇到的一些障礙,對此也提出一些建設(shè)性建議。

【關(guān)鍵詞】 公允價值;投資性房地產(chǎn);新會計準則

一、公允價值的定義

財政部發(fā)布的39項企業(yè)會計準則,標志著適應(yīng)我國市場經(jīng)濟發(fā)展要求、與國際慣例趨同的企業(yè)會計準則體系的正式建立?！缎聲嫓蕜t——基本準則》第九章“會計計量”,規(guī)定了企業(yè)應(yīng)當按照歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值和公允價值五種計量屬性進行計量,將公允價值首次作為會計計量屬性列入新會計準則,這是我國會計準則體系建設(shè)向前跨出的一大步。同時,說明經(jīng)過多年的發(fā)展,我國也基本具備了公允價值應(yīng)用的土壤。對公允價值的定義各國會計準則不完全一致。美國財務(wù)會計準則委員會定義為:公允價值,指在當前交易中,自愿的雙方買入(承擔(dān))或賣出(清償)一項資產(chǎn)(負債)所使用的金額。國際準則委員會的定義是:公允價值,指在一項公平交易中,熟悉情況、自愿的雙方交換一項資產(chǎn)或清償一項債務(wù)所使用的金額。我國會計準則的定義是:在公允價值計量下,資產(chǎn)和負債按照在公平交易中,熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量。從比較中可以看出,我國新會計準則對公允價值的運用有所創(chuàng)新并較為審慎,這是考慮到我國市場經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀。新會計準則還嚴格規(guī)范了運用公允價值的前提條件,即公允價值在具有商業(yè)實質(zhì)并能夠可靠計量時才能使用。值得注意的是,公允價值計量在新會計準則中的大多數(shù)具體準則中并不具有強制效力,這也是充分考慮了我國特殊的經(jīng)濟與會計環(huán)境。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的動因分析

1、投資性房地產(chǎn)的定義

投資性房地產(chǎn)的界定國際會計準則委員會(IASC)在IAS40中解釋投資性房地產(chǎn)指為賺取租金或為資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn),但不包括用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng),或用于管理目的的房地產(chǎn);不包括在正常經(jīng)營過程中銷售的房地產(chǎn)。英國會計準則委員會(ASB)在SSAP19中和香港在SSAP13中認為,投資性房地產(chǎn)是指對有關(guān)土地和建筑物擁有的權(quán)益,這些土地和建筑物必須是:已完成的在建工程和開發(fā)項目;是為投資目的而持有,并且其租金收益是可以公平協(xié)商的。不包括企業(yè)為自己的目的擁有和占用的房地產(chǎn)、出租給并由集團內(nèi)另一公司占用的房地產(chǎn)。我國新會計準則規(guī)定:投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán),持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),已出租的建筑物;并明確指出自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)核算的范圍。雖然各國對投資性房地產(chǎn)的定義存在差異,但都表明了投資性房地產(chǎn)具有保值和投資的雙重功能。投資性房地產(chǎn)和企業(yè)擁有的其他房地產(chǎn)最大的不同表現(xiàn)在持有的目的和產(chǎn)生的現(xiàn)金流。從持有的目的來看,持有投資性房地產(chǎn)是為了取得投資收益,而不是為了使用或作為產(chǎn)品出售;從產(chǎn)生的現(xiàn)金流來看,投資性房地產(chǎn)是一個獨立的現(xiàn)金產(chǎn)出單元,產(chǎn)生的現(xiàn)金流量之歸屬于該房地產(chǎn),而不會歸屬于在生產(chǎn)或經(jīng)營過程中所使用的其他資產(chǎn)。我國新企業(yè)會計準則對采用公允價值核算投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定。一是采用公允價值模式計量的,應(yīng)同時滿足兩個條件:投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理地估計。二是采用公允價值計量模式,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷,應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。三是已采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn),不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

2、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的必要性

首先,全球經(jīng)濟一體化要求公允價值的引入。我國加入WTO以后,使我國與全球經(jīng)濟發(fā)展的聯(lián)系越來越緊密。隨著更多領(lǐng)域的相繼開放,房地產(chǎn)行業(yè)也將面臨外資企業(yè)的挑戰(zhàn)與競爭。這要求我國的會計準則盡可能地消除與國際會計準則的差異。運用公允價值能更好地反映我國參與房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)的真實價值,使會計信息更加透明、公開,符合廣大利益相關(guān)者的要求,也有助于我國企業(yè)參與國際上的競爭與合作。

其次,公允價值能更好地表現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性。對房地產(chǎn)的投資一般金額大,周期長,流動與變現(xiàn)能力較差,具有高收益和高風(fēng)險并存的特點。人們習(xí)慣將企業(yè)的投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)看待,并按其估計使用的年限提取折舊。但根據(jù)我國近年來房地產(chǎn)市場的狀況,投資性房地產(chǎn)的市場價值往往都高于其賬面凈值,如果按其歷史成本計量不能反映企業(yè)的真實情況。擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)在2006年第三季度,在運用公允價值前后,其租賃收入對毛利率的影響差異明顯。公允價值的計量模式更符合投資性房地產(chǎn)的特征,能夠更好地反映投性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力。

通過分析方大集團股份有限公司2005年報和2006年報也可以很好的證明公允價值能更好地表現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性。該公司2005年國內(nèi)財務(wù)報表經(jīng)審計后的凈利潤為-5837萬元,而國際財務(wù)報告經(jīng)審計后的凈利潤為3851萬元;2006年國內(nèi)財務(wù)會計報告經(jīng)審計后的凈利潤為799萬元,而國際財務(wù)報告經(jīng)審計后的凈利潤為1228萬元。

再次,擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)存在的問題要求引入新的計量模式。一是經(jīng)營風(fēng)險加劇。隨著投資性房地產(chǎn)市場的繁榮,企業(yè)的大部分資金流入該領(lǐng)域,造成了企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的失衡,不可避免地增加了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。企業(yè)對房地產(chǎn)的投資,其資金大部分都來自銀行貸款,房地產(chǎn)市場漲勢兇猛的同時也帶來了極大的不穩(wěn)定性,一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫,企業(yè)將會一無所有。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2005年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率高達72.7%,可見房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)受著極大考驗。二是對投資性房地產(chǎn)采用歷史成本的計量模式不能更好地體現(xiàn)投資者的利益。近年來,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度很快,大中城市的市中心商業(yè)地產(chǎn)價格長期高漲,持有大量土地或者商業(yè)地產(chǎn)的上市公司其資產(chǎn)的實際價值較賬面價值溢價很高,如果企業(yè)未能合理地反映該部分資產(chǎn)的價值,就不能更好地體現(xiàn)這些公司股東權(quán)益。三是對于主要經(jīng)營投資性房地產(chǎn)的企業(yè),對投資性房地產(chǎn)的合理計量會影響對企業(yè)資產(chǎn)總體價值的衡量。如果采用歷史成本對該部分資產(chǎn)進行計量,會造成對投資性房地產(chǎn)價值的低估,從而使企業(yè)資產(chǎn)的總體價值降低。在企業(yè)進行兼并、破產(chǎn)或重組時不能更好地向利益相關(guān)方提供可靠的信息,反映企業(yè)資產(chǎn)的真實價值。

3、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的可行性

隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和完善,在許多方面已經(jīng)達到公開市場的有關(guān)要求,與其他類型的市場相比,公允價值在房地產(chǎn)市場上較易取得,不容易受特定主體的操縱。與此同時,證券市場的監(jiān)管機構(gòu)在很大程度上提高了上市公司運作的透明度,加大了對舞弊的查處力度,將逐漸形成以市場規(guī)則為主,相關(guān)政府機構(gòu)監(jiān)督為輔的機制,為公允價值的運用提供了適宜的“土壤”,企業(yè)能夠根據(jù)自身的需要取得合理的公允價值。房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展對公允價值的引入意義重大。我國早在1994年就頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》,明確了國家實行房地產(chǎn)價格評估制度;1999年又發(fā)布了《國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范》,建立了比較完善的房地產(chǎn)估價理論和方法體系。另外,我國擁有較高素質(zhì)的房地產(chǎn)估價師隊伍,目前房地產(chǎn)估價師已有兩萬多人,全國已注冊成立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)有3000多家,其中一級資質(zhì)機構(gòu)100多家,這為采用公允價值核算投資性房地產(chǎn)提供了良好的條件。會計人員素質(zhì)的提高有助于公允價值的選擇。近年來我國各相關(guān)部門大力開展會計人員的后續(xù)教育,及時為會計從業(yè)人員補充新知識、培訓(xùn)新技術(shù),使得會計人員的素質(zhì)大大增強,有助于會計人員更加理性地選擇公允價值,在實務(wù)中更加準確地使用公允價值。新會計準則的規(guī)定更具操作性。新企業(yè)會計準則對投資性房地產(chǎn)采用公允價值進行核算做了細致的規(guī)定,充分考慮了我國的國情,使得公允價值的運用對企業(yè)的實務(wù)更具有操作性,有助于企業(yè)較快地掌握公允價值核算方法。如在投資性房地產(chǎn)準則中,規(guī)定禁止采用含有較多假設(shè)的估計價值,以防止公允價值被濫用。

三、公允價值計量模式面臨的障礙

公允價值計量模式有許多成本計量模式無法比擬的優(yōu)點,但是在我國運用公允價值模式的大環(huán)境尚未完全成型,運用公允價值計量模式還面臨著許多障礙,有待于我們進行全面的思考。

1、理論和技術(shù)層面的障礙

(1)缺乏完善的理論體系。有關(guān)投資性房地產(chǎn)的會計準則雖然規(guī)定了可以用公允價值計量模式進行后續(xù)計量,但沒有一個單獨的公允價值方面的具體準則,使公允價值模式的運用缺乏有效的理論指導(dǎo)。公允價值的理論體系尚不完善,許多問題都還處于研究之中,使公允價值在會計實物上還處于探索階段,同時由于具體的價值確認標準有許多,容易受主觀因素的影響,導(dǎo)致會計信息的可靠性較差。

(2)可操作性不強。通常情況下,在確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時,首選的方法是市價法;如果找不到投資性房地產(chǎn)的市場價值,往往采用類似項目法:如果投資性房地產(chǎn)不存在或只存在很少的市場價值信息,從而無法運用市價法類似項目法時,則可以選用估價技術(shù)法。當某項投資性房地產(chǎn)在市場上很難找到可供觀察的交易價格時,將未來現(xiàn)金流量按一定的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)在的現(xiàn)金價值進行現(xiàn)值計量,就成為估計公允價值最重要的技術(shù)手段。然而,未來現(xiàn)金流量的金額、時點和折現(xiàn)率都是不確定的,從操作上難度很大,因而現(xiàn)值計量的復(fù)雜性也成為公允價值計量模式不易推廣和運用的障礙之一。

2、外部環(huán)境的障礙

(1)缺乏成熟、有效的市場環(huán)境。公允價值本質(zhì)上是與公允交易相聯(lián)系的,只要有公允交易,就可以有公允價值。但是,我國目前的市場化程度不高,公平的交易市場尚在建立和完善的過程中。投資性房地產(chǎn)很難找到可以觀察到的市場價值,投資性房地產(chǎn)的運行還不夠規(guī)范。

(2)缺乏公平價格的形成機構(gòu)。作為行使中介職能的中介機構(gòu)尚難以做到真正獨立、客觀、公正,還有一些中介機構(gòu)缺乏誠信,對投資性房地產(chǎn)的評估有失公允,資產(chǎn)評估的科學(xué)性還存在較大欠缺。

(3)法制環(huán)境不夠完善。一方面,我國過去制定的一些涉及財務(wù)會計內(nèi)容的法律制度已經(jīng)過時,還沒有進行修訂。另一方面,我國的新會計準則實施不久,在一些方面還存在不完善的地方,相關(guān)配套的操作規(guī)范正在制定之中,尤其是公允價值內(nèi)部控制規(guī)范沒有制定,各種法律、法規(guī)對會計舞弊行為沒有統(tǒng)一的定性,且懲處力度遠遠不夠。因此公允價值往往不能為外部使用者提供有用的信息,反而易被企業(yè)舞弊所利用。

(4)監(jiān)管力度不夠。作為中介機構(gòu)的會計師事務(wù)所由于受其審計人員能力、業(yè)務(wù)素質(zhì)、市場競爭等因素的制約,不能充分發(fā)揮社會監(jiān)督作用,有的為了爭奪客戶,而遷就被審計單位,對一些問題知而不查,查而不究,縱容了企業(yè)的造假行為。有的地方政府部門未能形成一個有效的整體監(jiān)督體系,還存在重復(fù)檢查和監(jiān)督遺漏的問題。

3、內(nèi)部因素的障礙

(1)會計人員素質(zhì)有待提高。我國會計會計人員學(xué)歷、素質(zhì)普遍偏低,而多年來我國一直采用會計制度這種形式來規(guī)范會計實務(wù),致使會計人員習(xí)慣搬用會計制度中的條款來處理會計業(yè)務(wù),對于記錄和報告這兩個過程十分熟悉,而對于存在大量職業(yè)判斷的確認、計量這兩個過程都很生疏。引入公允價值計量,采用現(xiàn)行市價要求會計人員能夠及時搜集和應(yīng)用交易市場的市價。采用估價技術(shù),要求會計人員具備較高的職業(yè)判斷能力。即意味著會計準則把風(fēng)險交給會計人員來控制和處理,這就可能導(dǎo)致會計處理地風(fēng)險,同時也會增加審計人員在處理鑒證業(yè)務(wù)時的風(fēng)險。不管是有意還是無意濫用計量方法,都會造成信息失真,影響投資決策,侵害投資者的利益,致使會計準則難以有效執(zhí)行。

(2)公司治理結(jié)構(gòu)存在缺陷,內(nèi)部監(jiān)控形同虛設(shè)。公司治理簡單地說是處理公司內(nèi)部人員與外部人員之間之間的利益沖突。我國的上市公司國有股一股獨大、所有者缺位導(dǎo)致上市公司“內(nèi)部人控制”程度相當高,“內(nèi)部人”為了實現(xiàn)自身的經(jīng)濟利益,利用“內(nèi)部人控制”進行上市公司與其大股東之間不正常的關(guān)聯(lián)方交易。公允價值成了關(guān)聯(lián)方之間能夠隨意達成的價格。

四、為公允價值運用創(chuàng)造良好的環(huán)境

如上所述,鑒于目前尚存在一些阻礙公允價值計量模式全面實施的因素,如何在會計準則體系下有效運用公允價值,提高會計信息質(zhì)量使一項系統(tǒng)性工程。它取決于完備的理論體系的支撐、良好的外部環(huán)境以及公司治理和會計人員的素質(zhì)等,需要多方面的共同努力。有鑒于此,現(xiàn)提出下列對策建議:

1、構(gòu)建公允價值理論框架,逐步形成完善的理論體系

目前,對公允價值計量屬性的研究要注重理論體系的健全,我們財政部會計準則委員會的有關(guān)公允價值的準則,在充分考慮我國國情的前提下,盡早推出一個具有操作性的公允價值計量的理論界等應(yīng)積極研究美國和國際會計準則委員會的有關(guān)公允價值的準則,在充分考慮我國國情的前提下,盡早推出以一個具有操作性的公允價值的理論及應(yīng)用框架。這個指導(dǎo)框架應(yīng)對公允價值的細節(jié)問題予以明確規(guī)定和詳細說明,以便于會計人員進行實務(wù)操作。同時將健全的理論在我國全面推廣,才能促進解決運用中出現(xiàn)的難題。

2、有關(guān)方面要積極應(yīng)對,構(gòu)建公允價值運用的良好外部環(huán)境

(1)加快經(jīng)濟發(fā)展,積極推進市場信息化建設(shè)。投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式得以運用的一個前提條件就是存在活躍市場,所以,要想保證公允價值的有效實施,必須努力構(gòu)建一個完整、統(tǒng)一、開放、充分競爭的市場,為投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的運用創(chuàng)造良好的大環(huán)境,并降低公允價值的獲取成本。

(2)大力發(fā)展獨立、誠信的中介機構(gòu)。目前,我國的資產(chǎn)評估中介機構(gòu)的獨立性和誠信性都不理想,要改變這種情況,一方面要求我國管理中介機構(gòu)的行業(yè)協(xié)會對其加強監(jiān)督,制定更加嚴厲的措施對違規(guī)中介機構(gòu)進行處罰;另一方面需要政府培育公平的市場環(huán)境,促進中介機構(gòu)之間的公平競爭。

(3)制定和完善相關(guān)法規(guī)制度,實現(xiàn)會計準則與相關(guān)法律、法規(guī)的銜接。公允價值導(dǎo)向的會計準則的實施,將導(dǎo)致企業(yè)對收入和費用的確認和計量的觀念發(fā)生改變,從而形成與原有準則規(guī)范下不一樣的利潤。這就需要對相關(guān)的法律做進一步的完善,實現(xiàn)會計準則與相關(guān)法律、法規(guī)的銜接,為公允價值的實施提供一個協(xié)調(diào)的法律環(huán)境。

(4)加強監(jiān)督,提高會計信息質(zhì)量,加大對會計信息質(zhì)量和注冊會計師審計質(zhì)量的監(jiān)督和檢查力度。

3、完善公司治理結(jié)構(gòu),提高會計人員素質(zhì)和職業(yè)道德

(1)建立良好的公司治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部控制制度。盡快完善我國公司的治理結(jié)構(gòu),讓更多投資者參與資本市場,實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)多元化,以弱化內(nèi)部人控制程序。

在實施外部監(jiān)督的同時,應(yīng)當充分發(fā)揮內(nèi)部審計人員的監(jiān)管作用,建立與公允價值計量模式相配套的內(nèi)部控制制度。

(2)全面提高會計人員的素質(zhì)。提高會計人員的素質(zhì)是獲取準準確公允價值信息的有效途徑。首先,要加強職業(yè)道德建設(shè),保持職業(yè)良知,牢固樹立務(wù)實求真的職業(yè)操守,從根本上消除弄虛作假的現(xiàn)象,其次,加強業(yè)務(wù)培訓(xùn),幫助會計人員熟悉和掌握新的會計處理方法和陳述,提高其對交易和事項的確認、計量、報告進行復(fù)雜判斷和處理的能力,減少會計信息的行為性失真和對公允價值判斷的偏差。

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【作者簡介】

梁治(1976-)女,會計師,工作單位:陜西省人力資源和社會保障廳會計核算中心.