淺析《物權(quán)法》不動(dòng)產(chǎn)登記制度

杏紅梅

摘要總結(jié)分析物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的全面規(guī)定:登記實(shí)行統(tǒng)一制度,登記信息公開制度,登記類型的完善,登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任。分析登記制度中尚未完善的問題并提出建議。

關(guān)鍵詞登記統(tǒng)一 信息公開 登記類型 賠償責(zé)任

中圖分類號(hào):D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1009-0592(2009)05-067-01

不動(dòng)產(chǎn)登記是指登記申請(qǐng)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移在專門的登記機(jī)關(guān)依據(jù)法定的程序登記。它是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示方法,是因法律行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的生效要件,也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)獲得法律承認(rèn)與保護(hù)的基本依據(jù)。

一、登記實(shí)行統(tǒng)一制度

我國(guó)以往的登記存在問題主要在登記機(jī)關(guān)與登記程序上。登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一,多頭登記,給當(dāng)事人的登記造成了很大困難。至于登記程序,由于地方立法在地方不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域內(nèi)發(fā)揮著重要作用,加之地方立法主體的多元性使得地方不動(dòng)產(chǎn)登記程序的立法規(guī)定有較大的差異,致使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利確認(rèn)、登記、保護(hù)處于規(guī)范混亂的狀態(tài),導(dǎo)致整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記程序規(guī)范的不統(tǒng)一。為改變這種狀況,《物權(quán)法》對(duì)登記的范圍、機(jī)構(gòu)和辦法在一定程度上進(jìn)行了明確(《物權(quán)法》10條、264條),此種明確有利于增強(qiáng)登記的權(quán)威性,也方便了人民群眾正確利用登記來保護(hù)自己的權(quán)利。值得注意的是,登記機(jī)關(guān)的性質(zhì)和登記的性質(zhì)物權(quán)法仍未明確,對(duì)于前者,綜觀大陸法系國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)登記法發(fā)現(xiàn),在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)選擇上有以下兩種:1、以司法機(jī)關(guān)為登記機(jī)關(guān);2、以行政機(jī)關(guān)為登記機(jī)關(guān)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)屬于行政行為,體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)財(cái)產(chǎn)關(guān)系的干預(yù),其目的在于明晰產(chǎn)權(quán),保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。①一種力主以不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民法院統(tǒng)一管轄不動(dòng)產(chǎn)登記,理由是目前在不動(dòng)產(chǎn)登記上的多部門、分級(jí)登記嚴(yán)重違背法理和妨害正常的不動(dòng)產(chǎn)交易秩序的發(fā)展,故根據(jù)立法和國(guó)際經(jīng)驗(yàn),提出由人民法院統(tǒng)一登記的主張。②至于不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì),由于登記是為使當(dāng)事人獲得某種法律上的利益而對(duì)其提供服務(wù)的行為,因此,不動(dòng)產(chǎn)登記具有“服務(wù)行政”的性質(zhì)。③筆者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)爭(zhēng)論的實(shí)質(zhì)在于確定發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)的救濟(jì)途徑,具體實(shí)踐中登記簿往往在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的案件中作為關(guān)鍵證據(jù)使用,登記機(jī)關(guān)設(shè)在法院不但免去了當(dāng)事人取證的麻煩,也免去了法院調(diào)取證據(jù)的麻煩,方便了訴訟。因此筆者認(rèn)為將登記機(jī)關(guān)設(shè)在法院這種建議是值得考慮的。登記機(jī)關(guān)應(yīng)該是一個(gè)服務(wù)機(jī)關(guān),登記是一個(gè)服務(wù)行為,一個(gè)證明行為,它不應(yīng)成為利用行政權(quán)力獲取他人財(cái)產(chǎn)的生財(cái)之道。建議設(shè)立統(tǒng)一的和行政管理權(quán)脫鉤的登記機(jī)關(guān),只辦理登記。

二、登記信息公開制度

登記信息公開制度(《物權(quán)法》第18條)有利于權(quán)利人、利害關(guān)系人全面了解物權(quán)的變動(dòng)情況以便做好交易的準(zhǔn)備。在這里值得注意的問題有兩點(diǎn):一是信息公開是否侵犯了個(gè)人隱私,二是如何界定利害關(guān)系人。對(duì)于前者,一種觀點(diǎn)是無限制的公開,凡具有合法身份的公民、法人、其他組織憑有效身份證件均可以查詢,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在限定時(shí)間內(nèi)給予查詢,否則按行政不作為處理。另一種是有限制的公開,要求不動(dòng)產(chǎn)登記簿對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)當(dāng)事人及利害關(guān)系人公開。筆者認(rèn)為物權(quán)登記采取的是物的編成主義,應(yīng)不會(huì)涉及個(gè)人隱私,所以無限制的公開是可取的,當(dāng)然為了防止不動(dòng)產(chǎn)登記信息獲得人濫用登記信息,我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法也應(yīng)當(dāng)明確相關(guān)濫用的責(zé)任。對(duì)于后者,利害關(guān)系人提出主張是否需要證明,如何證明,登記機(jī)關(guān)又怎樣證明其提供的證明是真實(shí)的,《物權(quán)法》尚未明確。德國(guó)的做法為:只要利害關(guān)系人主張就可以查詢而不需要證明。此種做法我國(guó)可以根據(jù)實(shí)際情況加以借鑒。

三、登記類型的完善

《物權(quán)法》將登記類型分為兩種:1、更正登記(《物權(quán)法》第19條第1款)有兩點(diǎn)問題值得思考:一是登記權(quán)利人只要書面同意更正,登記機(jī)關(guān)就予更正登記,如果登記權(quán)利人是惡意避稅而更正登記的,登記機(jī)關(guān)該如何查明。二是權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為登記事項(xiàng)錯(cuò)誤而申請(qǐng)登記的,其提供的證據(jù)是否真實(shí),登記機(jī)關(guān)如何證明。在《物權(quán)法》中沒有找到答案,但現(xiàn)實(shí)操作中一定會(huì)遇到這樣的問題,所以有待進(jìn)一步明確。2、臨時(shí)登記有異議登記(《物權(quán)法》19條第2款)和預(yù)告登記(《物權(quán)法》第20條第1款)兩種。異議登記,是保全物權(quán)的臨時(shí)登記,它使第三人能通過查詢得出權(quán)利是有爭(zhēng)議的結(jié)論,從而間接保護(hù)了利害關(guān)系人的權(quán)利,也維護(hù)了第三人的交易安全。預(yù)告登記,是保全債權(quán)的臨時(shí)登記,預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力,此規(guī)定在解決“一房二賣”問題中有現(xiàn)實(shí)意義,它賦予了第一買房人明確的可對(duì)抗第三人的效力。充分保護(hù)了第一買房人的權(quán)利。

四、登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任

登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的歸責(zé)原則是無過錯(cuò)責(zé)任(《物權(quán)法》第21條),即只要因登記錯(cuò)誤給他人造成損害,權(quán)利人就可直接向登記機(jī)關(guān)主張責(zé)任,登記機(jī)關(guān)不能以自己沒有過錯(cuò)而免責(zé)。此立法規(guī)定充分彰顯了對(duì)權(quán)利人的保護(hù)理念,為權(quán)利人提供可向登記機(jī)關(guān)要求賠償或向提供錯(cuò)誤信息登記人要求賠償?shù)倪x擇權(quán)?，F(xiàn)實(shí)中,權(quán)利人直接向登記機(jī)關(guān)要求賠償比向當(dāng)事人要求賠償更易得到滿足,“雙重傘”讓權(quán)利人的權(quán)利得到了充分的保護(hù)。當(dāng)然立法也規(guī)定了登記機(jī)關(guān)的追償權(quán),從而從體系上完善了此制度。在這里,有個(gè)問題也同樣引起了思考:登記機(jī)關(guān)向權(quán)利人的賠償是屬于國(guó)家賠償還是行政賠償,賠償?shù)慕?jīng)費(fèi)從何而來,《物權(quán)法》沒有明確。建議登記機(jī)關(guān)可以預(yù)先設(shè)立一個(gè)“登記錯(cuò)誤儲(chǔ)存積金”,以備將來的賠償之需,使這種責(zé)任的承擔(dān)能真正落到實(shí)處。

總體來說,《物權(quán)法》不動(dòng)產(chǎn)登記制度的體系是比較科學(xué)完善的,充分保護(hù)了信賴公示權(quán)利人的利益,也維護(hù)了交易的安全,但一些與實(shí)際操作相關(guān)的技術(shù)性問題也有待進(jìn)一步完善,使此項(xiàng)制度能真正落到實(shí)處,方便人們的生活。

注釋:

①李開國(guó).民法基本問題研究.北京:法律出版社.1997年版.第302頁.

②梁慧星.中國(guó)物權(quán)法草案建議稿.北京:社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社.2000年版.第8頁.

③梁慧星.制定中國(guó)物權(quán)法的若干問題.民商法論從(第16卷).第360頁.

參考文獻(xiàn):

[1]王利明.試論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善.民商法研究(第5輯).

[2]李志君.建立登記請(qǐng)求權(quán)制度的思考.法制與社會(huì)發(fā)展.1999(3).