基于分時度假理念的酒店住宿產品研究

鄧惠君　韋　杰

◆ 中圖分類號：F592.7 文獻標識碼：A

內容摘要：分時度假引入我國酒店業(yè)已有許多年了，但在其發(fā)展歷史以及概念內涵等方面一直存在諸多誤解。本文介紹了國際分時度假的產生和發(fā)展過程，澄清了與分時度假相關的一些基本概念，同時總結了國際分時度假發(fā)展中有益的經驗，以期促進我國酒店分時度假發(fā)展的進程。

關鍵詞：分時度假 酒店 住宿產品

分時度假理念

（一）分時度假的內涵

分時度假（Timeshare，又稱Vocation ownership或Holiday ownership），最初是指人們在度假地購買房產時，只購買部分時段的產權，幾戶人家共同擁有一處房產，共同維護、分時使用的度假形式，后來逐漸演變成每戶人家在每年只擁有某一時間段的度假房地產使用權，并且可以通過交換系統(tǒng)對不同房產的使用權實行交換。

國際上一度通行的慣例是：將一處住宿設施（如飯店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為52周，將52周中的51周分時銷售給顧客。每個單位的分時度假產品，就是在約定的時期內（一般為20 -40年）每年在這一住宿單元中住宿一周的權利，同時還享有轉讓、饋贈、繼承等一系列權益以及酒店其他設施的優(yōu)惠使用權。分時度假產品是一種房地產產品和飯店產品的結合，不但充分發(fā)揮了房地產產品可以增值和獲得回報的潛力以及酒店完善的設施及專業(yè)的服務等優(yōu)勢，而且規(guī)避了房產產品一次性購買所有權的高成本和傳統(tǒng)酒店住宿產品過于零碎等弊端。

（二）分時度假的產生及發(fā)展

分時度假理念最早出現(xiàn)在20世紀60年代的法國阿爾卑斯地區(qū)。開始時，人們?yōu)榱斯?jié)約成本，就由幾家親朋好友共同出資購買度假別墅，然后在不同的時間分開使用，這便是分時度假的雛形。后來為應對歐洲度假市場的需求，分時度假理念開始應用于酒店業(yè)和地產業(yè)，分時度假產品作為一種創(chuàng)新性的住宿產品應運而生，并很快由歐洲進入北美洲，在全球迅速發(fā)展起來。

到了20世紀70年代，分時度假經營者發(fā)現(xiàn)一個問題，就是產品過于僵化，缺乏靈活性，人們一旦購買某家旅游企業(yè)的分時度假產品后，只能年復一年地在同一地點度假。為了解決這一問題，美國飯店業(yè)在經營分時度假產品時創(chuàng)造性地引入了交換的概念，消費者在同等產權條件下，可在不同時間、不同地點進行度假選擇。分時度假交換制度帶來了一種全新的度假住宿產品經營模式，刺激了消費者對分時度假產品的需求和滿意度。所以，到了二十世紀七八十年代，分時度假產品在全球市場迅速發(fā)展，隨之涌現(xiàn)了大量分時度假交換公司。國際上最早的分時度假交換系統(tǒng)出現(xiàn)于1974年。同年，國際分時度假交換公司RCI（Resort Condominiums International）公司成立，其總部設在美國印第安納州，是世界首家分時度假交換公司，它與1976年組建的II（Interval International）公司皆為目前世界上實力最雄厚的分時度假交換公司。分時度假交換公司使度假時段使用權可以在全球范圍內實現(xiàn)交易和置換成為可能，是酒店推行分時度假產品的主要渠道和中介機構。

據(jù)統(tǒng)計，目前全世界范圍內的分時度假酒店一共有接近6000家，這些分時度假酒店分布在100多個國家。而且全球范圍內分時度假酒店的分布也呈現(xiàn)相對集中的特點。分時度假酒店的分布主要集中于各大洲的經濟發(fā)達地區(qū)，這與分時度假的發(fā)展條件密切相關：良好的投資環(huán)境。分時度假的開展依托于完善的接待條件，只有經濟發(fā)達地區(qū)才能比較容易地吸引投資，興建酒店等高檔硬件設施；優(yōu)越的自然環(huán)境。只有自然資源優(yōu)越的地區(qū)才能吸引旅游者前來消費；先進的技術環(huán)境。分時度假交換的實現(xiàn)，在技術上需要有大型的計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)支持，這種高要求的電子商務技術只有在經濟發(fā)達地區(qū)才能得以實現(xiàn)。

酒店分時度假產品及其特點

（一）分時度假酒店

分時度假酒店（Timeshare hotel）也稱為“時權酒店”，由瑞士企業(yè)家亞歷山大?耐首先提出，是分時度假理念最初的表現(xiàn)形式。分時度假酒店向消費者出售一定時期內使用酒店住宿或娛樂設施的權利，消費者可以在每年固定的時期階段享受該酒店的住宿權和酒店提供的各項服務，也可以將該權利通過轉讓、饋贈、繼承等方式轉移給其他人。對于酒店而言，不但要向消費者提供住宿時權，還要加入分時度假交換網(wǎng)絡，使購買單體酒店時權的消費者能夠有機會在更廣泛的地域范圍內交換得到其他旅游酒店的住宿時權。也就是說，當消費者購買了一家酒店的住宿時權，而又不愿意在同一個地方再次度假時，就可以用已購買的時權去交換酒店所在分時度假交換網(wǎng)絡中其他旅游區(qū)任何酒店相應時間內的住宿權。時權酒店出現(xiàn)在20世紀70年代，分時度假交換系統(tǒng)的應用使其備受青睞，它滿足了人們定期休假的需求，但一定程度上也限制了購買者度假的時間和地點。隨著互聯(lián)網(wǎng)和通訊技術的成熟以及大批跨國飯店連鎖集團的成立，時權酒店的產品和服務也越來越豐富，并逐漸衍生出多種新的分時度假服務模式，如期權制和點數(shù)制等。

期權制是指購買者可以將其對某地某個酒店在未來一定時間內的使用權上市出售或者轉換成其他地區(qū)的其他旅游產品。點數(shù)制是用點數(shù)來衡量酒店住宿產品和娛樂設施的價值，并以點數(shù)標價。顧客一次性購買一定的“點數(shù)”，就可在分時度假交換系統(tǒng)內隨意換購不同檔次、不同類型的度假產品，并且可以選擇消費地點、房間的大小、住宿時間長短以及每年來度假的次數(shù)等，是消費者在度假需求上具有更大限度的自由選擇性。

（二）產權酒店

產權酒店是分時度假產品的一種特殊模式，是指投資者買斷酒店設施的所有權，每年居住一定期限，其它不居住時間的住宿權委托酒店管理方面經營、自己獲取客房利潤分紅的經營模式。產權酒店的每間客房擁有獨立的房產證，可轉讓、抵押、贈送、繼承等。一般情況下，購買者是通過銀行按揭的方式取得酒店房屋產權，私人投資者繳納首付款購買產權酒店后，通常每年確定自己的住宿天數(shù)，其他時間交由酒店管理公司作為酒店客房對外出租經營，然后用每年獲取的租金和經營收益繳納銀行貸款，最后獲得酒店物業(yè)的所有權。通常少數(shù)家庭購買產權酒店的目的是度假，大多數(shù)是公司企業(yè)購買，為了員工休假、企業(yè)會議以及接待賓客使用，或是用于作為房產投資，獲得收益。

（三）比較分析

目前，在我國普遍存在一種概念上的誤解，將時權酒店和產權酒店混為一談，有的還籠統(tǒng)地用其中一個概念代替分時度假酒店。其實，時權酒店和產權酒店是酒店分時度假產品的兩種類型，兩者之間存在相同點和不同點。

相同之處是兩者都是分時度假理念應用于酒店業(yè)的產物，改變了酒店傳統(tǒng)的以天為單位的單一住宿模式，并將酒店的住宿功能多樣化。兩者的不同之處為：出售的基本內容不同。對消費者來說，時權酒店的出售對象是房間的住宿權，即物業(yè)使用權，用時間單位計量，而產權酒店的出售對象是酒店產權，即物業(yè)所有權，開發(fā)商是將酒店物業(yè)分割成為獨立的產權單位出售的；購買目的不同。時權酒店的消費者以單個家庭為主，主要目的是居住和交換，而產權酒店的購買者以企業(yè)為主，是一種公司的投資方式，投資房產以獲取分紅，而時權酒店則不能當作是房地產投資。

我國分時度假產品的發(fā)展現(xiàn)狀

總的來說，分時度假對于我國旅游飯店業(yè)來說還是一個比較新鮮的概念。20世紀90年代，分時度假產品引入我國，海南、深圳等地的部分飯店開始操作單體分時度假產品。到2002年，我國有十多家度假村或飯店加入國際分時度假交換網(wǎng)絡體系，其中加盟RCI的16家，加盟II的3家。其經營模式與國際接軌，采用銷售20—40年的每年一周的度假地住宿權的方式，產品售價一般在4萬至6萬之間。目前，國內的分時度假交換也處于最初期的階段，進入運作階段的度假網(wǎng)絡經營公司數(shù)量不多，海南華夏之旅分時度假交換公司是國內唯一形成規(guī)模的分時度假交換平臺。與歐美等發(fā)達國家相比，我國的分時度假旅游還不成熟，尚處于初級階段，交換機制也不夠完善，需不斷探索。

對我國酒店發(fā)展的啟示

（一）鎖定目標市場，提升營銷效率

在國際度假行業(yè)內公認的分時度假目標消費人群是“中產階層”，或者說“中等收入家庭”。這個階層的家庭已經基本解決了家庭生活的一般需要，追求更高層次，更自由舒適的生活。作為社會中堅的中產階層通常從事腦力勞動，生活和工作的壓力都比較大。這一階層需要定期的休閑和度假以保持身體健康，舒緩由于快節(jié)奏的工作造成的心理壓力。在旅游度假方面，這些家庭追求更加輕松、自在、舒適的度假。分時度假提供的高檔酒店住宿正好符合中產階層的度假要求和消費水平，使其可以完全按照自己的想法來安排度假生活，這使得分時度假產品在世界范圍內被中產階層所青睞。

根據(jù)2005年國家統(tǒng)計局的報告，我國年收入達到6萬至50萬的家庭為中等收入家庭。全球范圍內的分時度假購買者中，絕大多數(shù)的購買者為中年人，根據(jù)統(tǒng)計這些消費者中80%以上為已婚夫婦，30%的分時度假家庭有未成年的孩子。美國購買者的平均年齡為52歲，歐洲的購買者平均年齡為47歲。在亞洲等新興的分時度假市場購買者的平均年齡更低些。這些購買者中，30%以上的權益人讀過專科學院，23%以上的權益人擁有學士學位。這些數(shù)據(jù)，都有助于我國酒店尋找合適的目標市場，提高分時度假營銷的針對性和效率性。

（二）強化網(wǎng)絡技術，擴大交換網(wǎng)絡

對于消費者而言，分時度假最大的吸引力在于每年可以選擇不同酒店度假，所以交換也成為分時度假酒店營銷的最大亮點。交換的實現(xiàn)需要依托完善的分時度假交換網(wǎng)絡和電子商務系統(tǒng)。目前，我國的網(wǎng)絡技術尚不足以滿足這種需求，國內分時度假交換網(wǎng)絡普遍存在起點低規(guī)模小的不足，還沒有形成一定規(guī)模。因此，消費者在短期內無法自由選擇心儀的度假地，這一點嚴重制約了我國分時度假的發(fā)展。

分時度假及交換系統(tǒng)需要大型的計算機網(wǎng)絡支持，我國酒店發(fā)展度假網(wǎng)絡產品，一套有形的計算機網(wǎng)絡支持系統(tǒng)必不可少。技術支持也是為消費者提供優(yōu)質服務的重要保障。加強我國酒店分時度假產品的技術支持，提高酒店運用電子網(wǎng)絡的能力，借助電子商務所固有的低運行成本、高效率的特點，逐步擴大國內分時度假交換網(wǎng)絡，才能提升消費者選擇度假產品的自由度，推動了分時度假的國際化發(fā)展。

（三）拓展度假業(yè)務，增加住宿附加值

在國外，許多分時度假酒店都形成了自己的經營特色。例如在希爾頓分時度假俱樂部，顧客除了能按合同規(guī)定獲得基本的住宿權利外，還可享受多項額外服務，如可將分時度假系統(tǒng)中購買的產品換算為在希爾頓飯店的老顧客獎勵分值，這些分值與顧客在希爾頓飯店系統(tǒng)已經獲得的獎勵分相結合，便可在希爾頓的賭場飯店或城市飯店消費時享有特殊優(yōu)惠。此外，會員還可以通過800免費電話預定折扣機票、租車服務和其他的旅游產品。我國酒店在提供分時度假產品時，除了優(yōu)良的住宿產品，還應將其功能多樣化，通過增加住宿產品的功能附加值吸引更多消費者。

參考文獻：

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