論房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)對(duì)利潤(rùn)的影響

吳冬菊

摘要:影響房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的因素很多，總體來(lái)說(shuō)可以分成三大類那就是收入、成本、稅費(fèi)。這里我們從定價(jià)對(duì)成本、稅費(fèi)的影響來(lái)分析一下定價(jià)對(duì)利潤(rùn)的影響。銷售的定價(jià)是收入的決定因素，同時(shí)對(duì)稅費(fèi)起到?jīng)Q定性的影響，因此只有把控好銷售的定價(jià)，才能把控好房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 定價(jià) 利潤(rùn) 資金占用 土地增值稅

由于房地產(chǎn)企業(yè)還要繳納土地增值稅，高售價(jià)可能將導(dǎo)致高增值額從而導(dǎo)致高稅賦，所以作為房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)不但要根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境，而且還要考慮稅賦，運(yùn)用稅收籌劃的原理，正確處理房地產(chǎn)銷售活動(dòng)中的定價(jià)以及銷售方式的選取等問(wèn)題，合理合法地降低企業(yè)稅收成本，這樣才能真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化。

一、 定價(jià)影響資金占用成本

房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，業(yè)務(wù)復(fù)雜而且資金占用量大。通過(guò)定價(jià)來(lái)應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)或防止競(jìng)爭(zhēng)，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率這是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的目標(biāo)，但定價(jià)太高資金占用周期太長(zhǎng)必然增加成本，如向銀行貸款需要付利息，占用企業(yè)資金也有資金的時(shí)間價(jià)值測(cè)算評(píng)估問(wèn)題，所以定價(jià)需要在評(píng)估回籠期限測(cè)算資金占用成本的基礎(chǔ)上運(yùn)用成本導(dǎo)向定價(jià)和需求導(dǎo)向定價(jià)相結(jié)合的方法合理定價(jià)，在高收入與回籠期間找到一個(gè)平衡點(diǎn)，力求在最短的時(shí)間內(nèi)達(dá)到最大銷售額，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。

二、定價(jià)影響稅賦

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，土地增值額的大小，取決于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)銷售價(jià)格和扣除項(xiàng)目金額兩個(gè)因素。從降低房地產(chǎn)的銷售價(jià)格，加大扣除項(xiàng)目金額兩個(gè)方面入手，都能降低增值額從而達(dá)到節(jié)稅的目的。下面我們通過(guò)土地增值稅的幾個(gè)可控因素與收入的關(guān)系來(lái)分析一下土地增值稅對(duì)收入定價(jià)的影響。

1、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定:“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征稅。”這樣就有可能出現(xiàn)因增值額稍高于起征點(diǎn)而造成稅負(fù)大幅度增加，導(dǎo)致雖然收入高但是利潤(rùn)卻降低的情況。因些當(dāng)我們面對(duì)在20%左右增值額的收入確定時(shí)一定要事先做好籌劃，找到平衡點(diǎn)，這樣才能避免無(wú)謂的多納稅。下面是這個(gè)平衡點(diǎn)的計(jì)算方法:

假定某房地產(chǎn)公司有一批待售的商品房，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項(xiàng)目金額為100，商品房的售價(jià)為X，其適用的稅率為營(yíng)業(yè)稅5%，城市維護(hù)建設(shè)稅7%，教育費(fèi)附加為3%，則相應(yīng)的銷售稅金及附加為5%x(1十7%十3%)X=5.5X，其全部允許扣除的項(xiàng)目金額為100十5.5X。那么，該公司享受起征點(diǎn)稅收優(yōu)惠的最高售價(jià)為X=1.2x(100十5.5%X)，解方程X=128.48。允許扣除的項(xiàng)目金額為l00十128.48x 5.5%=107.07。

2、增值額略高于20%的收入定價(jià)方式

當(dāng)增值率略高于20%時(shí)，此時(shí)土地增值稅應(yīng)適用“增值率在50%以下，稅率為30%”的規(guī)定。假定此時(shí)的售價(jià)為(128.48+Y)，相應(yīng)的銷售稅金及附加和允許扣除項(xiàng)目金額都應(yīng)提高5.5%Y.這時(shí)，允許扣除項(xiàng)目的金額=(100+5.5%×128.48)+5.5%Y，增值額=(128.48+Y)-(100+5.5%×128.48+5.5%Y)=94.5%Y+21.41，所以應(yīng)納土地增值稅:30%×(94.5%Y+21.41)。若企業(yè)欲使提價(jià)帶來(lái)的收益超過(guò)因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，即必須使Y>30%×(94.5%Y+21.41)。則得出Y>8.96。這就是說(shuō)，如果想通過(guò)提高售價(jià)獲取更大的收益，就必須使價(jià)格高于137.44(128.48+8.96)。

3.各增值額臨界點(diǎn)及各臨界點(diǎn)時(shí)收入定價(jià)對(duì)利潤(rùn)的影響

當(dāng)增值率臨界于50%時(shí)，此時(shí)土地增值稅臨界于適用“增值率在50%以下，稅率為30%”或“增值率在50%至100%，稅率為40%”的規(guī)定。因此我們需要確定一個(gè)臨界值，商品房的售價(jià)為X，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項(xiàng)目金額仍為100，其全部允許扣除的項(xiàng)目金額為100十5.5X。那么，該公司最高售價(jià)為X=1.5x (100十5.5%X)，解方程X=163.48。超過(guò)163.48這個(gè)臨界值意味著每一元的收入要負(fù)擔(dān)的土地增值稅賦為0.4元同時(shí)還要承擔(dān)0.15元的所得稅費(fèi)用(0.6*25%)實(shí)際的利潤(rùn)只有0.45元，而增值額在20%-50%時(shí)每一元的收入的利潤(rùn)為1-0.3-0.7*25%=0.525元。

當(dāng)增值率臨界于100%時(shí)，此時(shí)土地增值稅臨界于適用 “增值率在50%至100%，稅率為40%”或“增值率在100%至200%，稅率為50%”的規(guī)定。因此臨界值為X=2 x (100十5.5%X)，解方程X=224.72。超過(guò)224.72這個(gè)臨界值意味著每一元的收入要負(fù)擔(dān)的土地增值稅賦為0.5元同時(shí)還要承擔(dān)0.125元的所得稅費(fèi)用(0.5*25%)實(shí)際的利潤(rùn)只有0.375元。

在各臨界點(diǎn)時(shí)除了要考慮以上稅賦影響利潤(rùn)的因素外還要考慮回籠資金的速度所形成的資金占用成本對(duì)利潤(rùn)的影響，選擇最合適的方案，才能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

4.同時(shí)擁有普通住宅和非普通住宅的項(xiàng)目把控增值額定價(jià)方式的要點(diǎn)

如果一個(gè)項(xiàng)目同時(shí)有普通住宅和非普通住宅的話要注意調(diào)控普通住宅的增值率別為負(fù)值，在扣除額總量不變的情況下普通住宅的增值額為負(fù)的話實(shí)際上是浪費(fèi)了扣除額，從而異致我們非普通住宅部份的可攤的扣除額減少，進(jìn)而導(dǎo)致增值額提高了。我們可以從調(diào)控銷售定價(jià)及銷售策略方面進(jìn)行重新分配，來(lái)把控增值率，從而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

綜上所述，我們只有根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境，結(jié)合考慮資金占用成本及稅賦的變動(dòng)影響，準(zhǔn)確的定價(jià)才能做到企業(yè)利潤(rùn)的最大化。

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