住房保障體系理論框架與動態(tài)發(fā)展實證研究

魏國平　李超鋒

中圖分類號：D632.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

內(nèi)容摘要：我國城鎮(zhèn)住房保障體系還處于不完善的階段，且當(dāng)前的住房保障問題沒有得到有效的解決，政策運行結(jié)果偏離初衷。本文以廣州市的具體情況為出發(fā)點，對住房保障體系的理論研究框架和動態(tài)發(fā)展進行重新思考。

關(guān)鍵詞：住房保障 住房政策 保障模式

我國城鎮(zhèn)住房保障體系還處于不完善的階段，且當(dāng)前的住房保障問題沒有得到有效的解決，政策運行結(jié)果偏離初衷。本文以廣州市的具體情況為出發(fā)點，對住房保障體系的理論研究框架和動態(tài)發(fā)展進行重新思考。

廣州住房保障體系現(xiàn)狀分析與理論框架重構(gòu)

（一）廣州多層次住房保障體系的現(xiàn)狀分析

廣州市住房供給主要涉及四個方面：通過商品房來解決高收入者的住房需求；通過經(jīng)濟適用住房政策來解決中低收入者家庭的住房需求；通過廉租住房政策來解決沒有購買能力的低收入者的居住需求；通過限價房滿足夾心階層的住房需求。廉租房的適用對象最初為城鎮(zhèn)雙特困戶，根據(jù)2004年8月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)安置的廉租房住戶為1024戶，同年制定了以租金補貼為主，實物配租、租金核減為輔的廉租住房保障方式的工作方案。但直到新社區(qū)的建設(shè)中的廉租房才在2007年底著手解決5643戶雙特困戶住房困難問題。經(jīng)濟適用房的建設(shè)方面在安居工程結(jié)束后，基本沒有持續(xù)建設(shè)，在2006年在房價上升速度過快的情況下才重新規(guī)劃建設(shè)。同時，廣州也開始了限制價房的土地供應(yīng)和住房建設(shè)，第一個限價房項目于2008年2月開售。

廣州市住房保障作為一個系統(tǒng)的工程和長期的機制與模式，還存在一些問題和不足：缺乏與居民收入相符合的保障對象界定標(biāo)準(zhǔn)和保障對象寬泛性。目前的收入分組法是國家統(tǒng)計局按人均生活費收入將家庭數(shù)量分成五組，只是能夠滿足統(tǒng)計需要，沿用這種中低收入的分法總?cè)藬?shù)則有60%，范圍過大。保障標(biāo)準(zhǔn)偏高。部分經(jīng)濟適用房的面積超過100平方米，脫離保障的意義和目的。缺乏對經(jīng)濟適用房的有效規(guī)劃和管理，尤其是再上市的管理。保障體制使需要保障的對象游離于保障層次的之間，影響保障政策的實施效果。首先是體現(xiàn)夾心層中的相對收入較低的階層排除在經(jīng)濟適用房之外；其次住房公積金制度沒有有效發(fā)揮住房保障的作用。

（二）廣州住房保障體系理論分析框架構(gòu)建

本文在傳統(tǒng)住房保障供給與需求分析基礎(chǔ)上，立足于廣州市住房保障體系的現(xiàn)狀，將住房保障實施的保證性因素作為一個重要組成部分，重構(gòu)廣州市的住房保障體系的靜態(tài)理論分析框架，如圖1所示。

廣州住房保障需求的動態(tài)變化

（一）以收入分類法的差別化來識別保障對象及區(qū)隔各階層住房門檻

居民的住房需求取決于他們的收入承受力，也就是在既定收入水平與房屋價格水平下，各階層居民實際能承擔(dān)的住房面積或者總價。在廣州市現(xiàn)有的商品房市場、限價房、經(jīng)濟適用房和廉租房供給上，不同收入群體承受能力差別極大。因此，完全由市場或政府來提供住房都是不可行的，按照收入群體不同進行差別化的住房需求結(jié)構(gòu)設(shè)計勢在必行，詳見表1。

（二）廣州住房保障需求動態(tài)調(diào)整的影響因素分析

人口老齡化趨勢影響家庭消費能力和養(yǎng)老模式，對廣州市的住房保障帶來影響。2003-2007年常住戶籍人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)的變化表明， 2007年末全市常住戶籍人口中，65歲及以上老年人口比重達(dá)到9.8%，比上年末提高0.05個百分點。老少比為67.83%，比上年末上升2.95個百分點。年齡中位數(shù)為35.46歲，比上年末增加0.33歲。在65歲及以上老年人口中，80歲及以上的高齡人口14.67萬人，占19.4%，比上年末上升了0.9個百分點。廣州市戶籍人口年齡結(jié)構(gòu)在進一步老化，0-14歲人口比重不斷下降，65歲及以上老年人口比重逐年上升，年齡中位數(shù)也逐年增加，龐大的中年人口將陸續(xù)進入老年人口行列，老年人口將持續(xù)增加。隨著全市人口老齡化、高齡化的快速發(fā)展和日益增加的老齡人口規(guī)模，必將受家庭生命周期影響的住房消費帶來很大的影響，對現(xiàn)行的家庭養(yǎng)老模式產(chǎn)生沖擊。

廣州居民收入階層的分化的趨勢必然導(dǎo)致住房保障的動態(tài)調(diào)整。廣州市的居民收入呈現(xiàn)出分化嚴(yán)重的趨勢，這種趨勢將對居民在自己生命周期中的總收入水平下降，勢必導(dǎo)致對住房消費等大額支出的消費能力下降，而對于住房消費能力的低下就將導(dǎo)致住房保障壓力的提升。2006年的居民收入統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，按照企業(yè)、事業(yè)和機關(guān)分類，占職工人口數(shù)的78.10%左右的企業(yè)職工平均工資低于合計的平均工資，企業(yè)和事業(yè)與機關(guān)之間收入分化；按照國民經(jīng)濟行業(yè)分類也有82.07%的職工平均工資低于合計的平均工資，而且在不同的行業(yè)中工資水平相差很大，最高的電信行業(yè)與最低的農(nóng)業(yè)之間相差59227元，是農(nóng)業(yè)行業(yè)職工的4.52倍。而且在同一行業(yè)之內(nèi)收入差距也很大，電信內(nèi)部的差距是28349元。

廣州中低收入者住房消費能力與保障住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)整

（一）廣州中低收入階層的住房消費能力分析

基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的設(shè)定與基于職業(yè)生涯期間居民收入的靜態(tài)假設(shè)。本文對于居民的住房消費能力采用靜態(tài)分析為前提假設(shè)：家庭中有2人工作，假設(shè)家庭人口為3人，2006年消費水平為18903元/人，購買經(jīng)濟適用房的保障對象的消費為平均消費的70%，同時也選取2006年的職工平均收入作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，購買經(jīng)濟適用房的保障對象的收入為平均收入的70%，即26122元/年。可行性判斷標(biāo)準(zhǔn)選取兩個：還款/收入比，根據(jù)現(xiàn)行專家的建議標(biāo)準(zhǔn)為30%；還款-收支，如果小于零，則表明具備還款能力；計算利率為2007年3月18日后利率下限，考慮到中低收入對象的住房公積金少或者沒有住房公積金的現(xiàn)狀，表2數(shù)據(jù)采用商業(yè)貸款計算。經(jīng)濟適用房的面積為60平方米，價格4000元/平方米；限價房面積80平方米，價格為6000元/平方米。具體的消費能力預(yù)測分析（見表2）。

（二）廣州保障住房的供給結(jié)構(gòu)調(diào)整

住房保障供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整要從兩個方面考慮，其一是保障體系中的廉租房、經(jīng)濟適用房和限價房之間的供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，由于收入階層的分化現(xiàn)象和人口老齡化的趨勢導(dǎo)致居民的消費能力的增長速度趕不上住房價格的增長速度，從上邊數(shù)據(jù)可以看出低于平均職工收入水平的職工占總數(shù)的80%左右，在行業(yè)之間和行業(yè)之內(nèi)的分化現(xiàn)象也很嚴(yán)重，根據(jù)當(dāng)前的限價房的消費能力測算可得出結(jié)論，在三者之間必須要加大前兩者的供應(yīng)。其二是在經(jīng)濟適用房和限價房的面積結(jié)構(gòu)上考慮調(diào)整，由于成本的因素，價格調(diào)整的空間相對較小，結(jié)合國外的經(jīng)驗，保障性住房的面積在50—60平方米比較合適，這也合適當(dāng)前保障對象的消費能力。其三是基于長期趨勢中的總體居民收入變動的情況動態(tài)調(diào)整保障性住房的結(jié)構(gòu)。

結(jié)論與建議

（一）完善住房保障體系

針對當(dāng)前住房的調(diào)查結(jié)果和保障住房供應(yīng)情況，在住房保障體系的方面要從房屋開發(fā)建設(shè)的各個環(huán)節(jié)確保其完善。完善保障住房的土地供應(yīng)、建設(shè)、征集、分配和回收體系，確保保障住房不出現(xiàn)斷層。采用各項優(yōu)惠政策優(yōu)先安排保障住房的用地，保證需求的數(shù)量；制定保障住房建設(shè)和征集的規(guī)模、質(zhì)量、成本和標(biāo)準(zhǔn)（房型、面積和價格），保證住房保障需求的層次上得到滿足。在開發(fā)建設(shè)和房源的供給方面可以通過多種渠道的結(jié)合：政府組建開發(fā)建設(shè)公司直接進行保障住房開發(fā)建設(shè)；通過招投標(biāo)安排經(jīng)營性的房地產(chǎn)開發(fā)公司進行保障住房委托開發(fā)；要求房地產(chǎn)開發(fā)商按法定的一定比例繳交保障住房房源；收購一手房、二手房和經(jīng)過騰退、過濾或改造過的低標(biāo)準(zhǔn)舊公房，建立廉租房和廉價房的供應(yīng)資源。對已不符合再使用保障住房標(biāo)準(zhǔn)的享有者，回收廉租和廉價房，對經(jīng)濟適用房和限價房也可以考慮回購制度。

（二）完善保障住房家庭的遴選機制和個人信用制度

確定住房保障對象是住房保障制度執(zhí)行的難點，對住房保障對象的遴選要根據(jù)廣州社會經(jīng)濟和收入的發(fā)展水平，按租金、售價標(biāo)準(zhǔn)和住房解困目標(biāo)，劃定和調(diào)整不同層次的享用保障住房的客觀標(biāo)準(zhǔn)和比例；接受居民戶享用保障住房的申請，并進行分層次認(rèn)證；每隔一定年限，對分層次享用保障住房的居民進行資格動態(tài)再認(rèn)定。對家庭和個人的收入監(jiān)管可以從代繳單位、稅收、銀行和公眾等渠道進行監(jiān)督。同時也要同個人的信用結(jié)合起來，對申請保障住房的家庭或者個人，要對其進行信用評價，而對于信用評價的主體主要由銀行來承擔(dān)，充分發(fā)揮銀行的監(jiān)控職能，建立個人收入和信用檔案，對個人及其家庭收入變動情況跟蹤調(diào)查，對個人信用狀況進行記錄和評估。

（三）拓寬公積金制度覆蓋面和加強對住房公積金的管理

當(dāng)前住房公積金的交納要考慮完善城鎮(zhèn)個體工商戶及雇員、自由職業(yè)者的自愿繳存政策，逐步實現(xiàn)住房公積金制度對全市各類就業(yè)者的全覆蓋。要鼓勵和擴大中低收入者使用公積金的比重，提供適合于弱勢群體使用公積金的新品種和新方式；要嘗試運用公積金進行廉租房、廉價房的開發(fā)建設(shè)、征集和貨幣貼租的新途徑；要研究調(diào)整組合貸款中住房公積金貸款和商業(yè)性貸款的比重和還款次序問題。

（四）多渠道就近籌措廉租房房源

廉租房房源過少，分布不合理，門檻標(biāo)準(zhǔn)高，是廉租房的實物性配租比例過低的重要原因。凡是符合條件的廉租屋享有者，政府、單位和社區(qū)一要認(rèn)定，二要在規(guī)定時間里給予保障，三是房源要盡可能地就近，四是通過政府、單位和個人都出一點的辦法，多渠道分擔(dān)責(zé)任，籌集房源。

參考文獻(xiàn)：

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