我國(guó)房地產(chǎn)泡沫及其成因分析

趙曼曼　周文魁

【摘要】 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在穩(wěn)步發(fā)展的同時(shí)，在部分地區(qū)和省市，出現(xiàn)了典型的地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。本文介紹了我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫及其表現(xiàn)形式，并從土地投機(jī)、政府失敗和權(quán)力尋租三個(gè)方面分析了我國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的內(nèi)在原因。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)泡沫；投資；土地投機(jī)；權(quán)力尋租

20世紀(jì)80年代以來(lái)，隨著我國(guó)城市化的加快和對(duì)外開放程度的加深，不同地區(qū)、城市的房地產(chǎn)價(jià)格于21世紀(jì)初期出現(xiàn)了快速上漲。房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，不僅影響了普通民眾在改革開放中財(cái)富水平以及福利水平的變化，更重要的是過(guò)快的房地產(chǎn)價(jià)格上漲以及由此引發(fā)的投資熱潮潛伏著逐漸積累的金融風(fēng)險(xiǎn)。所謂房地產(chǎn)泡沫，是指由于人們?cè)谕稒C(jī)獲利的預(yù)期下狂熱爭(zhēng)購(gòu)房地產(chǎn)而引起的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)大幅度異常上升，或房地產(chǎn)總市值中被過(guò)度需求拉高的部分，大大超過(guò)了真實(shí)需求決定的實(shí)際總市值，其中超過(guò)的部分就是房地產(chǎn)泡沫。在經(jīng)濟(jì)繁榮期，地價(jià)飛漲形成泡沫景氣，但到達(dá)頂峰狀態(tài)后，市場(chǎng)需求量急劇下降，房?jī)r(jià)大跌，泡沫也隨之破滅。

一、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的表現(xiàn)形式

1．房地產(chǎn)價(jià)格暴漲暴跌

由于土地的稀缺性及市場(chǎng)對(duì)土地需求的無(wú)限性，使得土地市場(chǎng)經(jīng)常發(fā)生投機(jī)炒作，如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍的飛漲，就有可能發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。我國(guó)海南省發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，就出現(xiàn)房?jī)r(jià)飛漲的現(xiàn)象：1991年海南省的房地產(chǎn)平均價(jià)格為1400元/平方米，1992年則猛增至5000元/平方米，比1991年增長(zhǎng)257%，1993年上半年房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到頂峰，為7500元/平方米，到1993年下半年才開始有下降趨勢(shì)。

2．房屋空置率高

在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，商品房供給超過(guò)市場(chǎng)需求，超過(guò)部分的供給增長(zhǎng)屬于虛漲，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。按照通用的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率在10%以內(nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。但在發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，空置率大大超過(guò)10%的界限，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的供給過(guò)剩，銷售狀況不佳，大量房屋空置，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉。

3．房地產(chǎn)投資過(guò)度

一般情況下，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)起飛階段，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略高于消費(fèi)增長(zhǎng)率，形成供大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的，但是當(dāng)房地產(chǎn)投資過(guò)度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，則會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。

4．房地產(chǎn)企業(yè)突增

在海南房地產(chǎn)最為狂熱的時(shí)候，海南7000多家公司中，有超過(guò)5000家企業(yè)參與過(guò)房地產(chǎn)交易。大多數(shù)企業(yè)在宏觀調(diào)控一開始便受到了致命的打擊，有些一兩年后便倒閉或者搬回內(nèi)地。基礎(chǔ)稍好一點(diǎn)的企業(yè)，包括眾多的股份公司在內(nèi)，支撐的時(shí)間稍長(zhǎng)一些，但在亞洲金融風(fēng)暴之中也難以再支撐下去。當(dāng)年在房地產(chǎn)高潮中注冊(cè)的企業(yè)，現(xiàn)在還存在的不足三分之一。

二、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因

1．土地投機(jī)：我國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成的直接原因

地產(chǎn)泡沫的形成往往與土地投機(jī)緊密聯(lián)系在一起，當(dāng)各經(jīng)濟(jì)主體(包括土地投機(jī)者)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格走向的預(yù)期過(guò)度樂(lè)觀，土地投機(jī)者開始增加土地的購(gòu)買和囤積，投機(jī)需求的增加造成市場(chǎng)的“繁榮”假象，引起進(jìn)一步的漲價(jià)預(yù)期，最終使價(jià)格膨脹為泡沫。在這一過(guò)程中，地價(jià)并非主要由地租間接決定，而是由市場(chǎng)上土地資產(chǎn)的買賣交易(很大程度上是投機(jī)交易)直接決定。1992年后，隨著土地有償使用制度的逐步推行，投機(jī)者感覺(jué)到房地產(chǎn)市場(chǎng)存在廣闊商機(jī)。對(duì)未來(lái)地價(jià)走勢(shì)的良好預(yù)期引發(fā)了大量的土地投機(jī)，例如廣西北海在1991年底只有6家房地產(chǎn)公司，到了1992年底猛增至314家，在這些炒家的哄抬之下，地價(jià)、房?jī)r(jià)短期內(nèi)暴漲，投機(jī)需求引起的地價(jià)暴漲造成更大的土地投機(jī)，最終形成地產(chǎn)泡沫。

2．政府失敗：我國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成的主要原因

造成地產(chǎn)泡沫的土地投機(jī)、預(yù)期、非理性等因素可以看作是由于“市場(chǎng)失敗”導(dǎo)致地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的“市場(chǎng)因素”。如果說(shuō)這一因素屬于成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家和目前處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國(guó)共同的原因的話，那么對(duì)于中國(guó)而言，地產(chǎn)泡沫的形成還有一系列的“非市場(chǎng)因素”，可以歸納為“政府失敗”和“權(quán)力尋租”兩大方面。政府失敗是中國(guó)地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最主要原因，它向前推動(dòng)了土地投機(jī)等“市場(chǎng)因素”在地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制中直接發(fā)生作用，向后則拉動(dòng)“權(quán)力尋租”并使得自身得到進(jìn)一步的強(qiáng)化。導(dǎo)致地產(chǎn)泡沫的政府失敗因素具體表現(xiàn)為：在土地市場(chǎng)不成熟、不健全的客觀條件下，土地供應(yīng)采取“雙軌制”；政府對(duì)土地市場(chǎng)的計(jì)劃干預(yù)過(guò)多，政府計(jì)劃干預(yù)失靈；市場(chǎng)主體結(jié)構(gòu)不合理，存在著政企不分、國(guó)有企業(yè)軟約束等。

3．權(quán)力尋租：我國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成的推動(dòng)原因

權(quán)力尋租是指在不完善的市場(chǎng)機(jī)制中，少數(shù)擁有特權(quán)的人憑借其權(quán)利進(jìn)行不平等競(jìng)爭(zhēng)從而獲得超經(jīng)濟(jì)收入的行為，一般伴隨著所謂的“權(quán)錢交易”現(xiàn)象。轉(zhuǎn)軌時(shí)期中國(guó)土地供應(yīng)的“雙軌制”是造成土地市場(chǎng)權(quán)力尋租的根源。政企不分的體制所引發(fā)的官辦公司與政府部門千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系則為權(quán)力尋租大開方便之門。法制的不健全，立法的滯后以及執(zhí)法監(jiān)督的不力，也導(dǎo)致土地市場(chǎng)的權(quán)力尋租和各種房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)泛濫。同時(shí)，權(quán)力尋租者為了捍衛(wèi)其既得利益，又進(jìn)一步強(qiáng)化土地供應(yīng)“雙軌制”以及政企不分的經(jīng)濟(jì)體制。權(quán)力尋租者們炒買炒賣國(guó)家給予的出讓土地使用權(quán)的壟斷權(quán)利，以權(quán)謀私，權(quán)錢交易，為土地投機(jī)、地產(chǎn)泡沫的形成培育了肥沃的土壤，權(quán)力尋租成為中國(guó)地產(chǎn)泡沫形成的一個(gè)推動(dòng)原因。