成交量反彈迷局

胡芳潔

農(nóng)歷新年過(guò)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)貌似艱難的起色，幾乎被完全淹沒(méi)在整體經(jīng)濟(jì)困境的陰影中，出乎意料的是，這一態(tài)勢(shì)一直持續(xù)了下來(lái)，并演變成4月份的熱銷(xiāo)局面。

4月份北京、上海的房屋銷(xiāo)售量，都在刷新記錄；不被看好的深圳，4月份的成交量，也僅僅略低于此前大賣(mài)的3月。

房地產(chǎn)市場(chǎng)到底在發(fā)生什么變化？

意外成交量

2009年4月，除保障性住房外，北京住宅期房成交1.33萬(wàn)套，超過(guò)樓市最火的2007年的單月最高成交套數(shù)。

4月，上海住宅新房成交面積189萬(wàn)平方米，較16個(gè)月以來(lái)最高成交水平的3月份，大幅增加了25%，超過(guò)2007年平均水平。

3月，深圳新房成交8500多套、81萬(wàn)平方米，成交面積超過(guò)2007年單月最高水平，4月的成交量較3月略低，降幅不到10%，整體銷(xiāo)售格局并沒(méi)有改變。

成交量上漲，直接影響著地產(chǎn)商的賬單，這一數(shù)據(jù)依然有些出乎意料。據(jù)了解，重慶金科地產(chǎn)集團(tuán)4月份的房屋認(rèn)購(gòu)、簽約、匯款量三項(xiàng)，都創(chuàng)下該公司成立11年以來(lái)的單月最高額。

“大量成交不僅僅出現(xiàn)在北京，很多地方都出現(xiàn)了，包括重慶、無(wú)錫等城市。”金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪說(shuō)。

反彈推動(dòng)力

剛性需求的集中釋放，被認(rèn)為是這一輪成交上漲的主要原因。

“從2007年11月開(kāi)始，一年多來(lái)，購(gòu)房需求都在壓抑、徘徊中。”國(guó)際地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)衡信柏迪綜合服務(wù)部董事岳鋒鋼表示，這些需求集中釋放必然導(dǎo)致成交量上漲。而事實(shí)也證明，這一輪大量成交背后，是中小戶(hù)型、低總價(jià)房屋的巨大功勞。

“需求的釋放，離不開(kāi)開(kāi)發(fā)商的割肉。”岳鋒鋼說(shuō)。降價(jià)是最有效的促銷(xiāo)手段，而降價(jià)方式在2009年以后，和之前已經(jīng)悄然不同。2008年下半年，北京樓市留給人們的深刻印象之一，恐怕要數(shù)眾多樓盤(pán)遮遮掩掩的降價(jià)方式，以及由此引發(fā)的早期業(yè)主維權(quán)大潮。例如沿海地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)采用過(guò)的買(mǎi)房送寶馬、抽簽決定折扣價(jià)格等方式；更多樓盤(pán)推出極少量的特價(jià)房，幻想以最小的成本來(lái)拉動(dòng)人氣。事實(shí)證明，這些方法都失敗了，而最終有效的，是明確的降價(jià)。

在北京一家地產(chǎn)公司工作的小魏，4月初的購(gòu)房，對(duì)她來(lái)說(shuō)有些無(wú)奈。從去年10月就開(kāi)始看房的她，看重的是地理位置，但四環(huán)左右的房?jī)r(jià)，并沒(méi)有給她驚喜?！胺空箷?huì)的時(shí)候，本來(lái)期待會(huì)有便宜房子賣(mài)，結(jié)果這樣的房子基本上都在偏遠(yuǎn)的昌平、順義等區(qū)域?！睂?duì)市中心房屋降價(jià)，小魏不再抱有期待了，她早先看中東四環(huán)一個(gè)項(xiàng)目，3月的均價(jià)為1.7萬(wàn)元/平方米，4月初這里推出了1.4萬(wàn)元/平方米的特價(jià)房，她毅然出手了。

無(wú)錫的小王，也在最近購(gòu)房。她購(gòu)房的這一項(xiàng)目，去年11月開(kāi)盤(pán)，均價(jià)7000多元/平方米，今年這里推出整整兩棟樓的特價(jià)房，價(jià)格約5000元/平方米?！爸灰^(guò)6000元/平方米我都不考慮?！贝蠓祪r(jià)的特價(jià)房，基本上已達(dá)到小王的心理預(yù)期，成交順理成章。

降價(jià)，成為上述兩位購(gòu)房者出手的直接原因。

2009年3月，位于東四環(huán)的沿海地產(chǎn)項(xiàng)目美利山，將“9500元起價(jià)”的廣告掛滿(mǎn)大街小巷，這個(gè)項(xiàng)目在2008年的價(jià)格曾經(jīng)是1.4萬(wàn)元/平方米，如此明目張膽的降價(jià)，在2008年不可想象。

這并不是特例。開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不在“降還是不降”這個(gè)問(wèn)題上糾纏不清，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目調(diào)低定價(jià)、老盤(pán)新產(chǎn)品低價(jià)入市已是普遍現(xiàn)象。

“去年降價(jià)和促銷(xiāo)剛開(kāi)始的時(shí)候，是局部的，促銷(xiāo)的房子也是一小部分，大家覺(jué)得會(huì)有更大的降幅。而現(xiàn)在的降價(jià)力度大、全面。”北京偉業(yè)顧問(wèn)副總經(jīng)理常自力表示。他認(rèn)為，目前的大量成交，主要是全面降價(jià)造成的。

成交量的持續(xù)爆發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)意味著什么？

“看起來(lái)是一個(gè)月的成交量，實(shí)際上是一年半的需求?！苯鹂萍瘓F(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪認(rèn)為，如果將這個(gè)量與整個(gè)2008年下降的成交量結(jié)合起來(lái)看，這并不是一個(gè)多么大的數(shù)字，4月的成交量，只能說(shuō)是一個(gè)非常態(tài)的情況。

非常態(tài)背后

伴隨著成交量放大，對(duì)開(kāi)發(fā)商“假按揭”制造樓市虛假成交的懷疑涌現(xiàn)，包括北京、深圳等地。假按揭的存在與否、數(shù)量多少難以考證。不過(guò)，個(gè)例可以說(shuō)明一定問(wèn)題。

3月份，深圳樓市成交量大漲，對(duì)“假按揭”的猜測(cè)，因?yàn)榈禺a(chǎn)評(píng)論人士牛刀的一篇博客文章而變得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。但隨后，深圳國(guó)土局予以澄清，其網(wǎng)站呈現(xiàn)一個(gè)人購(gòu)買(mǎi)幾十套房子的信息，是由于登記方式的問(wèn)題而導(dǎo)致，并不屬實(shí)。以此判斷假按揭存在，證據(jù)并不存在。

此外，被媒體引證最近出現(xiàn)假按揭的案例——近期一審判決的北京豪森公寓假按揭騙貸案，實(shí)際發(fā)生于2000年至2002年，2005年這一案件就已暴露。

“假按揭不能說(shuō)沒(méi)有，一般而言比例會(huì)非常低。”虎杰投資顧問(wèn)首席分析師張寅認(rèn)為，假按揭導(dǎo)致成交量上漲的可能性并不存在。他表示，假按揭主要出現(xiàn)的時(shí)間是2000年至2002年，當(dāng)時(shí)個(gè)人住房貸款出現(xiàn)不久，房子不好賣(mài)、銀行放貸壓力大、監(jiān)管不嚴(yán)等原因，導(dǎo)致了這一情況的出現(xiàn)。

“假按揭違規(guī)成本非常高?！睆堃f(shuō)，一旦在此出問(wèn)題，銀行授信就沒(méi)了，對(duì)于大開(kāi)發(fā)商而言，他們手上還有別的房子、土地，造假風(fēng)險(xiǎn)太大，即使存在假按揭，中小開(kāi)發(fā)商的可能性更大。而一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，基本由大開(kāi)發(fā)商、上市公司占據(jù)。

不過(guò)，現(xiàn)在的成交情況正在發(fā)生一些新變化。

在北京樓市2008年最低迷的時(shí)候，無(wú)論是新房還是二手房市場(chǎng)，小戶(hù)型、低總價(jià)的產(chǎn)品，成為成交量的救命稻草。不過(guò)，4月份以來(lái)，它們的地位開(kāi)始有細(xì)微的變化。

“在重慶、無(wú)錫，三居室的成交量在上升；以前賣(mài)不出去的200平方米的房子，現(xiàn)在也可以賣(mài)了?！崩顟?zhàn)洪說(shuō)。以金科地產(chǎn)為例，之前小戶(hù)型占其總成交量的75%，現(xiàn)在這個(gè)比例下降到50%左右。

“以上海的情況來(lái)看，4月份可能有些過(guò)熱了?！睆堃f(shuō)，依以往的經(jīng)驗(yàn)，目前上?？赡苡胁糠滞顿Y客進(jìn)場(chǎng)，這是一個(gè)新的動(dòng)向。

北京的工地上也在發(fā)生變化。北京一位施工單位的負(fù)責(zé)人表示，5月底至6月初，他們?cè)诒本┑娜齻€(gè)住宅項(xiàng)目將要開(kāi)工，其中包括太陽(yáng)星城在內(nèi)，根據(jù)搜房網(wǎng)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)信息，這個(gè)項(xiàng)目3月份的成交套數(shù)為全市第一。這位負(fù)責(zé)人表示，按原計(jì)劃，這三個(gè)工地本來(lái)春節(jié)前就應(yīng)該開(kāi)工的?！艾F(xiàn)在收工程款也好收一些了?！彼f(shuō)。

3月、4月成交量醒目，對(duì)于其可持續(xù)性的質(zhì)疑，目前依然普遍存在。

偉業(yè)顧問(wèn)表示，隨著成交上漲，價(jià)格會(huì)企穩(wěn)，這種大量成交的情況不會(huì)持續(xù)到下半年。

張寅認(rèn)為，這是此輪房地產(chǎn)調(diào)整周期的第一波反彈，主要特征為，由庫(kù)存的中小戶(hù)型銷(xiāo)售，來(lái)支撐絕大部分的銷(xiāo)售量。“這個(gè)過(guò)程，不可能一兩個(gè)月就結(jié)束，可能會(huì)持續(xù)2至3個(gè)季度?！睆堃硎荆瑯鞘杏袥](méi)有走向上升通道，成交量、銷(xiāo)售價(jià)格、投資客數(shù)量是幾個(gè)衡量的標(biāo)準(zhǔn)，而現(xiàn)在只是其中一個(gè)指標(biāo)發(fā)生明顯變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束。