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    投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值會(huì)計(jì)政策執(zhí)行情況評(píng)析

    2009-06-25 08:42歐陽愛平潘天笑
    會(huì)計(jì)之友 2009年13期
    關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn)建議

    歐陽愛平 潘天笑

    【摘要】我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許企業(yè)采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益。在我國房地產(chǎn)價(jià)格仍處高位的近年,一般認(rèn)為上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)大多會(huì)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。然而,本文通過對(duì)2007 年上市公司年報(bào)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析,卻得出相反的結(jié)論。

    【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn);公允價(jià)值模式;建議

    投資性房地產(chǎn)特指企業(yè)為賺取租金或獲得資本增值或兩者兼有而持有的房產(chǎn)與地產(chǎn)。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展與日益活躍,將房地產(chǎn)出租或用于增值目的,以賺取租金或增值收益,已成為當(dāng)今企業(yè)的日?;顒?dòng)甚至是少數(shù)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)。根據(jù)我國《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量為取得時(shí)的實(shí)際成本,后續(xù)計(jì)量則分成本模式與公允價(jià)值模式兩種,其中首選成本模式,公允價(jià)值模式只有在相應(yīng)條件同時(shí)具備時(shí)才允許選用。在我國房地產(chǎn)價(jià)格仍處高位的2007年度,一般認(rèn)為上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)大多會(huì)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。會(huì)計(jì)政策選擇歷來是企業(yè)經(jīng)營者的一個(gè)敏感話題,已實(shí)施企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的我國上市公司,2007年投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的執(zhí)行情況究竟怎樣,本文試作分析。

    一、執(zhí)行的總體情況

    根據(jù)2007年上市公司年報(bào),滬深兩市1 570家上市公司中,存在投資性房地產(chǎn)的有630家,其中18家采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.86%;其余的均采用成本模式。與2006年的9家公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式相比,2007年總數(shù)雖增加到18家,增長率為100%,但占擁有投資性房地產(chǎn)公司的比例仍然較低。

    采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí),投資性房地產(chǎn)期末公允價(jià)值與期初公允價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。從年報(bào)統(tǒng)計(jì)結(jié)果看,2007滬深兩市投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)凈收益為22.79億元,占有此類業(yè)務(wù)18家公司凈利潤的2.61%,占1 570家上市公司凈利潤的0.23%。

    投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定的方法主要有:房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格(10家上市公司)、第三方調(diào)查報(bào)告(2家上市公司)、與擬購買方初步商定的談判價(jià)下限(1家上市公司)及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價(jià)格(2家上市公司)等。另有3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的具體確定方法。

    二、公允價(jià)值模式既能提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性與可比性,又能滿足企業(yè)對(duì)利潤的需求

    公允價(jià)值的使用能夠使企業(yè)投資性房地產(chǎn)的期末價(jià)值更加貼近市場價(jià)格,投資者不僅可以了解相關(guān)信息,還可結(jié)合自身對(duì)未來房地產(chǎn)市場的判斷,更加科學(xué)、理性地進(jìn)行投資決策。若采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不同房地產(chǎn)取得的時(shí)點(diǎn)不同,其“成本”的含義也相去甚遠(yuǎn):有的是幾年前甚至十幾年前的“成本”,有的則是剛剛注入的“成本”(接近公允價(jià)值)。這會(huì)造成投資性房地產(chǎn)相關(guān)信息

    的不可比,并給投資性估值造成困難。

    采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益。初次采用時(shí),計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變也會(huì)引起所有者權(quán)益的變動(dòng)。2007年我國房地產(chǎn)價(jià)格仍處在高點(diǎn),一些公司出于增加利潤的目的,或者為改善資本結(jié)構(gòu)以進(jìn)行有利的融資,會(huì)選擇使用公允價(jià)值的后續(xù)計(jì)量模式。2007年上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)利潤的影響程度可用公允價(jià)值貢獻(xiàn)收益率說明,具體如表1所示。

    公允價(jià)值貢獻(xiàn)收益率,即投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)收益的影響比率,具體可按下式計(jì)算:

    公允價(jià)值貢獻(xiàn)收益率=投資性房地產(chǎn)影響的利潤額÷本期平均投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值×100%

    其中,本期平均投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值為期初與期末的均值。由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)凈收益是整個(gè)時(shí)期的結(jié)果,所以分母取平均值。此指標(biāo)說明采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)每百元投資性房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的利潤。

    通過公允價(jià)值貢獻(xiàn)收益率與總資產(chǎn)收益率的比較可以看出,總體上,公允價(jià)值貢獻(xiàn)收益率比總資產(chǎn)收益率的數(shù)值高出很多,表明采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益比企業(yè)總體資產(chǎn)的收益能力強(qiáng)。據(jù)此,公允價(jià)值的采用可以提高企業(yè)的獲利能力。另外,除了ST一投、SST百花,ST華僑2007年沒有公允價(jià)值變動(dòng)損益的三家公司外,其余公司的公允價(jià)值貢獻(xiàn)收益率雖然數(shù)額上差別較大,但都是正的收益率,其中以海欣股份的最高、達(dá)43.19%。2006年海欣股份發(fā)生虧損,2007年公司運(yùn)用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,大大增加了公司當(dāng)年利潤,實(shí)現(xiàn)對(duì)利潤的調(diào)節(jié),避免再次虧損。然而公司其他資產(chǎn)的收益率實(shí)在太低,2007年海欣股份終究未能擺脫虧損。還有方大A,本年投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益為42 173 134.77元,而凈利潤僅為23 498 080.51元,剔除投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益后,公司凈利潤實(shí)為負(fù)數(shù)。從中我們有理由相信,方大A也是利用投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)政策滿足公司對(duì)利潤的需求。

    三、采用公允價(jià)值計(jì)量模式能改善資產(chǎn)與負(fù)債結(jié)構(gòu),提高企業(yè)的融資能力

    投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值的后續(xù)計(jì)量模式對(duì)企業(yè)的另一個(gè)影響,主要體現(xiàn)在初始轉(zhuǎn)換時(shí)所有者權(quán)益的變動(dòng)。為了說明其對(duì)所有者權(quán)益的影響程度,可采用投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值模式計(jì)量所導(dǎo)致的所有者權(quán)益變動(dòng)額與轉(zhuǎn)換時(shí)投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值的比率來衡量。表2①選取采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的部分上市公司的情況進(jìn)行分析。

    ①表2中統(tǒng)計(jì)的公司之所以與表1有差別,是因?yàn)椋篠ST 百花在附注中披露投資性房地產(chǎn)導(dǎo)致所有者權(quán)益變動(dòng)額為0,表2 中將此公司剔除了。*ST 錦股、ST 華僑兩家公司2007年期初沒有投資性房地產(chǎn),2007年取得投資性房地產(chǎn)時(shí)直接采用公允價(jià)值計(jì)量,所以表2 中也直接剔除了這兩個(gè)公司。浦發(fā)銀行在2006年已經(jīng)采用公允價(jià)值,但2007年有部分自用房轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí),轉(zhuǎn)換時(shí)的賬面價(jià)值在附注中找不到,無法統(tǒng)計(jì)在表2中。

    所有者權(quán)益影響率,即投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)所有者權(quán)益的影響比率,該指標(biāo)反映企業(yè)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量時(shí),在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)每百元房地產(chǎn)所產(chǎn)生的所有者權(quán)益變動(dòng)額。由于此會(huì)計(jì)政策變更實(shí)現(xiàn)的所有者權(quán)益一次實(shí)現(xiàn),所以在計(jì)算時(shí)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用初始賬面價(jià)值。計(jì)算公式如下:

    所有者權(quán)益影響率=導(dǎo)致的所有者權(quán)益變動(dòng)額÷轉(zhuǎn)換時(shí)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值×100%

    從表2可以看出,投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量時(shí),除了個(gè)別企業(yè)、如ST一投導(dǎo)致所有者權(quán)益的下降,其余的企業(yè)都實(shí)現(xiàn)了可觀的所有者權(quán)益增加。從影響率看,貢獻(xiàn)權(quán)益率也很高,其中海欣股份和白云山分別高達(dá)40.42%和58.79%??梢哉J(rèn)為,采用公允價(jià)值模式計(jì)量后,隨著房地產(chǎn)的大幅度升值,可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)短期內(nèi)的大幅度升值,從而改變資本結(jié)構(gòu),有利于企業(yè)的進(jìn)一步融資。

    公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)資本結(jié)構(gòu)的影響也使一些原本資本結(jié)構(gòu)較差的企業(yè),出于融資的目的,在2008年采用新的計(jì)量模式。以擁有投資性房地產(chǎn)較多的零售行業(yè)公司為例,2007年,滬深兩市零售行業(yè)中擁有投資性房地產(chǎn)超過1億元的公司一共有17家,投資性房地產(chǎn)總額是59.53億元,占總資產(chǎn)的平均比重為13.95%,最高比率為54.99%。由于商業(yè)地產(chǎn)的持有與出租往往是零售行業(yè)中經(jīng)營業(yè)務(wù)的重要組成部分,因此自身存在轉(zhuǎn)換計(jì)量模式的內(nèi)在動(dòng)力。以昆百大A為例,截止到2007年底,其擁有投資性房地產(chǎn)總額為1.57億元,占資產(chǎn)總額的比重為8.26%。2008年一季度末,昆百大A

    資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)90.57%,短期借款、一年內(nèi)到期的長期負(fù)債與長期借款三項(xiàng)合計(jì)高達(dá)6.05億元。與此形成鮮明對(duì)照的是,即便包括了少數(shù)股東權(quán)益,昆百大A股東權(quán)益合計(jì)也僅為1.93億元,其中歸屬于母公司所有者權(quán)益僅為9 252萬元;在昆百大A股東權(quán)益中,未分配利潤為 -5 411萬元。2008年6月6日公司發(fā)布“關(guān)于對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式的公告”,對(duì)投資性房地產(chǎn)改按公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量,同時(shí)對(duì)2007年度及2008年1—3月可比報(bào)表進(jìn)行追溯調(diào)整,由此導(dǎo)致該項(xiàng)資產(chǎn)2008年3月31日的賬面價(jià)值增加5.02億元,增值近3倍;增值額為股東權(quán)益的2.6倍,是歸屬于母公司所有者權(quán)益的5.43倍。在剔除遞延所得稅負(fù)債1.26億元后,公司的未分配利潤增加3.17億元,扭轉(zhuǎn)了未分配利潤為負(fù)的局面。公司財(cái)務(wù)狀況的改善尤其對(duì)公司相關(guān)融資運(yùn)作意義重大。

    同樣是在 2008年3月,金融街控股股份有限公司通過《關(guān)于公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的議案》,通過投資性房地

    產(chǎn)計(jì)量模式的改變,資產(chǎn)負(fù)債率由2007年末的64.63%降到2008年6月30日的45.65%。一般認(rèn)為我國理想的資產(chǎn)負(fù)債率在40%左右,上市公司略微偏高。通過改變會(huì)計(jì)政策,“金融街”的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到理想狀態(tài)。

    四、多數(shù)上市公司不采用公允價(jià)值計(jì)量模式的原因

    前面已經(jīng)提到,2007年我國630家上市公司擁有投資性房地產(chǎn),其中僅有18家采用公允價(jià)值模式,絕大多數(shù)公司還是采用了成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。主要原因有:

    (一)公允價(jià)值計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)要求過嚴(yán),條件苛刻

    我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定,采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn),應(yīng)同時(shí)滿足下列條件:一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場,“所在地”是指投資性房地產(chǎn)所在的大中型城市的城

    區(qū);二是企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。所謂“同類或類似房地產(chǎn)”,對(duì)建筑物而言,是指所處地理位置與地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相似、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近;對(duì)土地使用權(quán)而言,是指統(tǒng)一城區(qū)、統(tǒng)一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近。不符合上述條件的,不得采用公允價(jià)值模式。但從目前來看,我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠成熟,很多房地產(chǎn)上市公司難以找到一個(gè)完全公允、透明、符合準(zhǔn)則要求的市場價(jià)格。不同地段、樓層、朝向、質(zhì)量的房屋,價(jià)格都不相同,沒有統(tǒng)一的參照體系。而準(zhǔn)則要求企業(yè)應(yīng)從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格與其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理估計(jì),不允許公司采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。不僅如此,同一企業(yè)也只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得同時(shí)采取兩種模式;已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),不得通過會(huì)計(jì)政策變更轉(zhuǎn)為成本模式。這更增加了公允價(jià)值模式的應(yīng)用難度。

    (二)房地產(chǎn)價(jià)格變化較大

    近幾年我國房地產(chǎn)價(jià)格漲幅較大,2007年仍處在高點(diǎn)。 在準(zhǔn)則實(shí)施的第一年,采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn),無疑會(huì)將房地產(chǎn)的歷史漲價(jià)全部予以確認(rèn),所有者權(quán)益大幅增加。但隨著國家對(duì)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的實(shí)施,以后房地產(chǎn)價(jià)格可能回歸,到時(shí)公允價(jià)值下跌又會(huì)減少企業(yè)利潤。這勢(shì)必增加管理層的經(jīng)營壓力。

    (三)成本因素

    投資性房地產(chǎn)在公司總資產(chǎn)中所占的比重較小,一般不會(huì)對(duì)業(yè)績產(chǎn)生重大影響。如果采用公允價(jià)值模式計(jì)量,一是每個(gè)會(huì)計(jì)期末企業(yè)需要外聘專業(yè)人員對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重新計(jì)量,2007年滬深兩市投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的18家公司,有10家的公允價(jià)值是聘請(qǐng)專業(yè)人士評(píng)估的;二是會(huì)同時(shí)增加會(huì)計(jì)核算與審計(jì)的工作量。不管屬于哪種情況,都會(huì)大大增加上市公司的信息披露成本。

    五、幾點(diǎn)建議

    我國公允價(jià)值的引入強(qiáng)化了為投資者和社會(huì)公眾提供決策有用信息的新理念,實(shí)現(xiàn)了與國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的趨同,同時(shí)也給企業(yè)留有操縱的空間。如何積極面對(duì),提高公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用效果,是我國準(zhǔn)則實(shí)施中面臨的一個(gè)重要問題。

    (一)完善房地產(chǎn)市場信息和市場價(jià)格

    活躍的市場是公允價(jià)值運(yùn)用的基本前提,然而我國目前有相當(dāng)部分的房地產(chǎn)缺乏完善的市場,價(jià)格及相關(guān)資訊不健全。為了增強(qiáng)公允價(jià)值的公正性和客觀性,國家應(yīng)采取有效的措施,積極培育活躍的房地產(chǎn)二級(jí)交換市場,建立完善的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系。具體可從兩個(gè)方面著手:一是建立良好的交易環(huán)境。比如建立網(wǎng)絡(luò)性的二級(jí)房地產(chǎn)交易中心,集信息、交易、服務(wù)、管理為一體,交易中心包括與房地產(chǎn)交易有關(guān)的房地產(chǎn)登記、中介、公證、稅收、金融等機(jī)構(gòu)。在交易中心內(nèi),大力推廣網(wǎng)絡(luò)技術(shù),建立完善的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),以形成良好的市場信息歸集、發(fā)布體系,定期向社會(huì)發(fā)布詳盡的房地產(chǎn)信息,價(jià)格信息無疑是重點(diǎn)。二是適當(dāng)?shù)恼邇?yōu)惠。如制定合理的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),恰到好處地發(fā)揮稅費(fèi)的杠桿作用,讓消費(fèi)者的需求變成現(xiàn)實(shí),形成一個(gè)真正統(tǒng)一的可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場。

    (二)加大對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度

    房地產(chǎn)是一項(xiàng)特殊的資產(chǎn),一般情況下其公允價(jià)值的確定均要進(jìn)行評(píng)估,其中評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和誠信對(duì)評(píng)估結(jié)果的可信度影響重大。從國外的經(jīng)驗(yàn)看,如果評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和誠信不存在問題,評(píng)估價(jià)值應(yīng)比企業(yè)管理層的估計(jì)更具可靠性。

    然而目前我國的資產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和誠信不甚理想,這就需要加大監(jiān)督力度及違規(guī)處罰,尤其是追究有關(guān)各方當(dāng)事人的責(zé)任,比如制定評(píng)估中介行業(yè)準(zhǔn)入制度,嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)評(píng)估中介行業(yè)資格審查和從業(yè)人員資格認(rèn)證制度,并加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)督、檢查,對(duì)違規(guī)中介組織采取“黃牌”警告,降低資質(zhì)甚至取消資質(zhì)的處分。對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)行為情況進(jìn)行檢查的主要內(nèi)容包括:有無未取得房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)或超資質(zhì)范圍評(píng)估行為,是否存在以回扣或簽訂業(yè)務(wù)返還協(xié)議等不正當(dāng)競爭方式承攬?jiān)u估業(yè)務(wù)行為,是否以迎合委托方的要求高估低估評(píng)估值等。如果出現(xiàn)問題,則根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)給予相應(yīng)的處罰。

    (三)加大公允價(jià)值計(jì)量和披露的監(jiān)管力度

    為了提高公允價(jià)值計(jì)量的可靠性,應(yīng)當(dāng)加大公允價(jià)值信息的披露。從2007年報(bào)來看,3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的具體確定方法,其公允價(jià)值的可靠性不得而知。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露公允價(jià)值信息的計(jì)量基礎(chǔ)、計(jì)量程序等,以降低投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量的主觀性和可操縱性;不按規(guī)定披露的,應(yīng)予譴責(zé)?!?/p>

    【參考文獻(xiàn)】

    [1] 任鵬.2007年度滬市公允價(jià)值變動(dòng)損益對(duì)利潤的影響與分析[J].中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師,2008,(9).

    [2] 劉玉廷,王鵬,崔華清.關(guān)于我國上市公司2007年執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況的分析報(bào)告[N].上海證券報(bào),2008-7-1.A8.

    [3] 吳福忠,張軍,叢學(xué)智.我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值應(yīng)用影響分析[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2008,(4).

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