舊房改造工程造價控制探討

袁　珽

摘要：隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的迅速發(fā)展和城市用地日趨緊張，在建設(shè)新區(qū)的同時，改造舊房屋工程也成為城市發(fā)展的補充。這類項目在實施過程中基本都處在邊設(shè)計、邊施工、邊修改的循環(huán)過程中，難度較大。文章對舊房改造的造價控制進行了探討。

關(guān)鍵詞：舊房改造；工程造價控制；結(jié)算管理

中圖分類號：F426文獻標識碼：A文章編號：1009-2374（2009）05-0134-02

工程造價控制，是指在滿足項目質(zhì)量標準的前提下，在投資決策階段、設(shè)計階段和建設(shè)項目施工階段把工程項目的投資控制在批準的限額內(nèi)，力求在項目建設(shè)中合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。工程造價的控制與管理是一個動態(tài)過程，市場經(jīng)濟變化多端，使工程投資的確定與控制變得更加復雜，這就需要我們對工程造價控制始終貫穿于項目的全過程。

隨著我國目前經(jīng)濟建設(shè)迅速發(fā)展和城市用地日趨緊張，在建設(shè)新區(qū)的同時，改造舊房屋工程也成為城市發(fā)展的補充。和新建項目相比，舊房改造工程總體面積較小，投資少，卻所占的綜合量多而廣；改造工程在建筑結(jié)構(gòu)上變動較少，主要是為了符合現(xiàn)在的計算機網(wǎng)絡(luò)、消防等的新標準要求以及對房屋美觀和功能的提升。基于這樣的情況，使我們對這類項目的全過程造價工作要求更高，而這類項目在實施過程中基本都處在邊設(shè)計、邊施工、邊修改的循環(huán)過程中，難度較大。本文嘗試對舊房改造的造價控制進行探討。

一、科學決策

項目決策是否科學合理，從根本決定了投資的經(jīng)濟效益和社會效益。改造項目由于其復雜性，科學的決策更為重要。首先，對于房屋改造方案，需要充分和深入的論證，比較各種方案的經(jīng)濟性、社會效益、項目定位等。舊房改造，特別是居民區(qū)的舊房改造，牽涉面較大，要針對各種戶型制定不同方案，針對不同家庭的意見進行統(tǒng)一，項目方案的制定困難很大。這就需要進行充分的調(diào)查研究、比較論證、經(jīng)濟分析。改造的思路確定后，還要嚴格論證哪些部位需要更換，哪些地方可以保留等。一般可以采用成本效益分析、價值工程法等多種手段，以科

學的方法進行宏觀和微觀分析，才能得出科學的、實事求是的結(jié)論。

二、施工階段的造價控制

（一）控制材料用量和價格

在工程造價控制中對材料費用的控制是主要的，因為材料費在工程中占有很大的比重，一般占預(yù)算費用的70%。因此必須在施工階段嚴格按照合同中的材料用量進行控制，合理確定材料價格。由于舊房改造的特殊性，施工過程中會有變更，必須隨著工程進展情況深入現(xiàn)場，掌握第一手的施工情況，這樣才能掌握對應(yīng)的材料信息。做到在施工過程中及時審批材料價格，為決算提供有力依據(jù)。如在南京水利科學研究院虎踞關(guān)與廣州路片的居民樓舊房改造過程中，油漆涂料這一材料主要使用在樓房外墻重新粉刷以及舊房擴建后的內(nèi)墻粉刷。這一過程的主要內(nèi)容有：涂外墻漆，涂乳膠漆，滿批白水泥二遍，打磨砂紙。那么，對于材料的控制主要在于：粉刷過程中用的材料和定額中的材料是否一致；外墻漆和乳膠漆的遍數(shù)與定額是否一致；平整度、粘結(jié)度是否符合標準。以上幾條，在施工過程中是否發(fā)生，都對材料的造價控制有影響。

（二）施工中的變更控制

由于改造項目的特殊性，引起變更的原因很多，所以在施工過程中，必須嚴把變更關(guān)。在實施工程變更前必須弄清楚工程變更的根源在哪里，是否為非變不可，是否有其他替代方案等。對于必須變更的，一定要堅持變更；而對于有必要變更的一定要在充分論證的基礎(chǔ)上，實行集體決策。對于可變可不變的，考慮成本和工期的基礎(chǔ)上一般應(yīng)堅持不變。在工程量清單計價下，切忌變更隨意性導致帶來工程損失。在不得不變更的情況下，在保證變更目的的前提下，盡量使用價格低的材料代替價格高的材料。造價工程師必須依據(jù)工程變更內(nèi)容認真核查工程量和估算工程變更價格，進行技術(shù)經(jīng)濟分析比較，檢查每個子項單價、數(shù)量和金額的變化情況，計算該項工程變更對總投資額的影響。

在舊房改造工程中，往往有一些情況是原本設(shè)計時沒有考慮到的。比如在舊房擴建后，發(fā)現(xiàn)可能會導致室內(nèi)用電設(shè)計負荷增大，必須考慮電容量增容。這項費用在概算中是不包括的。這樣的情況在改造過程中會遇到。

（三）施工中的現(xiàn)場簽證控制

在工程實施過程中，簽證發(fā)生主要在以下幾方面情況：（1）由于建設(shè)單位原因，未按合同規(guī)定的時間和要求提供材料、場地設(shè)備資料而造成的施工單位的停工、窩工損失。（2）由于建設(shè)單位原因決定工程中途停建、緩建或由于設(shè)計變更以及設(shè)計錯誤等造成的施工企業(yè)的窩工、停工、返工而發(fā)生的倒運、人員和機具的調(diào)遷等損失。（3）在施工過程中發(fā)生的由建設(shè)單位停水停電而造成的工程不能順利進行，且時間較長，施工企業(yè)又無法安排停工的經(jīng)濟損失，所以在改造過程中，造價工程師應(yīng)該經(jīng)常深入第一線，做好巡查工作。對于施工中必要的變更，必須簽證。

三、加強結(jié)算管理

建筑工程竣工結(jié)算是整個工程造價控制最重要的一環(huán)，竣工決算反映了整個工程的實際造價。和新建工程相比，舊房改造項目的結(jié)算難度有所增加。其主要原因是改造工程的特殊性使得邊設(shè)計邊施工的具體情況時有發(fā)生，施工工序也與新建不同，這直接導致工程量清單中綜合單價雖然在合同簽訂時為結(jié)算價，但因?qū)嶋H施工時并未按照清單中的步驟去做。這就要求造價工程師建立工程量清單核對備案制度和內(nèi)部復核制度，定期跟蹤檢查、監(jiān)督管理，做到對材料、機械、人工的耗用心中有數(shù)，而且還必須熟悉市場價格。在進行工程竣工結(jié)算時，必須到工地現(xiàn)場核對，嚴格審查工程量計算是否準確，材料調(diào)價是否有依據(jù)等。最后，根據(jù)實際情況制定出合理的價格，這樣才能使工程造價結(jié)算確切、合理。