北京樓市回歸“暖流”？

孫　玲

價格的瘋漲在某種意義上是不健康的表現(xiàn)，合理的價格才能使整個房地產(chǎn)市場更加理性。

2009年初，北京房地產(chǎn)市場隨著春天的到來也稍稍透露出了一絲暖意。各大樓盤相繼進行打折促銷，推出特價房，吸引了購房者的注意，房產(chǎn)交易量出現(xiàn)了一定幅度的回升。與此同時，二手房異軍突起，銷售量連續(xù)兩月超過新房。

然而，這一波回暖跡象似乎并不意味著樓市的春天已經(jīng)到來。摩根大通大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家龔方雄說，目前中國房地產(chǎn)庫存全球最高，按照現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場成交量，需要24個月才能消化。更有專家按照周期發(fā)展的規(guī)律推斷：2009年是房地產(chǎn)熊市的開始。

目前房地產(chǎn)的現(xiàn)狀究竟如何?購房者、房地產(chǎn)商為何仍在觀望?

團購促銷走出寒冬?

2月28日上午9時，位于北京立水橋東南側(cè)的“公園2008”售樓處人聲鼎沸，逾700人來到現(xiàn)場，偌大的售樓處已顯得較為擁擠。據(jù)記者了解，此次由房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站搜房網(wǎng)組織的團購活動共推出350余套房源，截至中午12點，團購現(xiàn)場成交已達100多套，成交金額過億。據(jù)了解，到目前為止，搜房網(wǎng)、房龍網(wǎng)等房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站自2008年末以來共舉辦了20多場類似的團購活動，在參與人數(shù)、成交金額和成交套數(shù)上都相當(dāng)樂觀。

2008年第四季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，未來三個月擬購房人數(shù)將達到近十年的最低水平。團購售房的熱銷似乎突破了最初的預(yù)測，給房地產(chǎn)的“寒冬”帶來了一絲暖意。在“公園2008”的團購現(xiàn)場，一位售樓小姐告訴記者，“團購的低價和準(zhǔn)現(xiàn)房是吸引購房者的最大因素，另外，‘公園2008地處亞奧核心區(qū)域，交通便利、環(huán)境優(yōu)雅，升值潛力巨大，對購房者是非常有誘惑力的”。參加這次團購的劉女士從去年就開始關(guān)注這個區(qū)域的房子，“去年這邊的價格都在1.4萬以上，價格太高，現(xiàn)在的價格在我的預(yù)期范圍內(nèi)了，而且地理位置優(yōu)越，整個配套設(shè)施齊全，現(xiàn)在買下來年底就可以住進去了”。

團購促銷帶來的成交量的上升是否意味著市場的回暖?中國人民大學(xué)商學(xué)院副教授、房地產(chǎn)經(jīng)濟研究專家俞明軒說，“對于一個大的樓盤，大家都能夠在里面找到喜歡的戶型，趨同感容易形成，在這種情況下，團購能夠集聚人氣?！?/p>

半年多來，房地產(chǎn)市場的低迷促使部分樓盤的價格有所下降，而房市成交量的萎靡也積蓄了一定的市場購買力，購買欲望有釋放出來的需求，加上國家出臺的一系列政策，比如加大基礎(chǔ)設(shè)施的投資、拉動內(nèi)需、4萬億元的投資計劃等，在一定程度上增加了市場的信心，這些都是促進樓市近期回暖的原因。易居中國分析師薛建雄也表示，目前的成交回暖在意料之中，歷年的3—5月都是成交高潮，去年下半年成交量大幅下滑，原先的剛性需求需要釋放，導(dǎo)致回暖提前。

房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)具有異質(zhì)性的特征，這就意味著價格只是影響消費決策的其中一環(huán)。除了價格，區(qū)位因素、物業(yè)服務(wù)、周圍環(huán)境配套、室內(nèi)功能布局、小區(qū)平面布局等都會影響消費決策。房地產(chǎn)的異質(zhì)性就是說沒有兩個同樣的房產(chǎn)，如果價格太高，購房者繼續(xù)等下去，就可能買不到自己喜歡的房子，因此，在房地產(chǎn)這個細分市場里，面臨各種各樣的需求。有些需求是要釋放出來的，有些需求因為受到價格的約束還沒釋放出來。

俞明軒說，出現(xiàn)這個回暖并不意味著整個市場形勢的好轉(zhuǎn)，而要具體地分析這些購買者屬于哪些人群。

規(guī)避期房風(fēng)險，走向二手房?

與團購相呼應(yīng)，北京的二手房市場也開始活躍。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，新年首月，北京二手房的交易量首次超過新房，達到7330套。2月，二手住宅簽約量達9370套，日均簽約量為334套，比1月上漲了14％。截至3月中旬，3月份二手房網(wǎng)簽約量已達9093套，是去年同期交易量的近兩倍。據(jù)我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司統(tǒng)計，今年春節(jié)以來，購房客戶的咨詢量和委托量分別比去年同期上升了73％和58％。

在鏈家地產(chǎn)的薊門里店里，咨詢購房的電話接連不斷地響起。其中一位置業(yè)顧問告訴記者，近期二手房交易很好，目前三環(huán)附近的房源已經(jīng)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。對于二手房市場的活躍，中大恒基副總付嚴(yán)分析，首先是因為營業(yè)稅減免政策只有一年，給買賣雙方造成了一種交易的緊迫感。從目前新盤開盤分布上來看，四環(huán)以內(nèi)新盤數(shù)量大幅減少。價格居高不下，期房的風(fēng)險不確定，而二手房具有位置上的獨特優(yōu)勢，一些首次購房的年輕上班族不得不轉(zhuǎn)向二手房市場。另外，每年2月份都是返程的高潮，很多^有租房或者換房的需求，再加上二手房大多地理位置較好，房源有限，一旦價格下降就很容易賣出去。我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總裁胡景暉指出，北京市取消了對境外機構(gòu)和個人購房的限制，也在一定程度上刺激了高端二手物業(yè)市場的活躍。

對于二手房的這波活躍行情，俞明軒教授表示，目前出現(xiàn)的二手房交易量超過新房，除了新房的供應(yīng)影響了消費者的需求外，還有一個重要原因是一手市場里有很多是期房，在當(dāng)前金融危機的影響還在蔓延的情況下，選擇二手房更多的是為了規(guī)避期房的風(fēng)險。SOHO中國董事長潘石屹也表示，“二手房交易的突然上升是之前被營業(yè)稅壓抑的巨大需求突然解壓爆發(fā)出來的成交量。而后幾個月二手房交易的變化如何，才能真正反映市場的情況”。

關(guān)鍵是供需互動

北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，全市商品房空置面積比上年末增長302.1萬平方米，增幅達26.6％。去年全市商品房銷售面積為1335.4萬平方米，比上年下降38.6％。而目前政府發(fā)布的有關(guān)房地產(chǎn)的政策主要是首次購房契稅降至1％、個人買賣住房暫免征印花稅、個人賣房暫免征土地增值稅、首套房首付比例降至20％、公積金貸款利率下調(diào)0.54％、商貸利率最高可享7折優(yōu)惠。從當(dāng)前出臺的政策來看，主要是為了促進樓市消費，減少購房者交易過程中的成本、稅費以減緩其購房壓力。然而，當(dāng)前政策的出臺對整個市場信心的恢復(fù)效果不大，房產(chǎn)商和購房者對政策的反應(yīng)仍較為冷淡。

庫存的房子為什么賣不出去?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面房產(chǎn)商主觀上不愿意降價銷售，同時，降價會帶來老客戶的質(zhì)疑，部分樓盤因為降價已經(jīng)面臨了退房的糾紛。還有一些實力較強的房產(chǎn)商仍未降價，期待形勢轉(zhuǎn)好。另一方面，消費者買漲不買落。整個市場觀望了這么久，消費者在面對好的房子和好的品質(zhì)時仍舊沒有買，說明大多數(shù)人的收入、可支配的資源同實際房價仍有較大差距。

一位在北京工作了5年的外地人告訴記者，本來已經(jīng)攢了一些錢準(zhǔn)備先首付買一套房自住，但是經(jīng)濟危機使得自己的工作變得不穩(wěn)定，而且現(xiàn)在的房價不知道會不會繼續(xù)下降，還是先觀望一段時間再做打算。據(jù)記者了解，有同樣處境和心態(tài)的潛在購房者不在少數(shù)。葛小姐是北京人，工作穩(wěn)定且收入不菲，她希望趁房價下降的時候買一套房自住。可是關(guān)注了半年還是沒有買房，她表示目前的房價和房源仍不能滿足自己的要求。

決定價格的最終因素一定是市場。對房地產(chǎn)市場的信心不足導(dǎo)致新樓盤開發(fā)步伐放慢，庫存房交易困難。購房者的信心不足反映到市場中，就是除了剛性需求的少量釋放外，改善型需求、多次置業(yè)需求及投資需求選擇持幣觀望。而多次置業(yè)需求積聚著最多的社會財富，是城市經(jīng)濟的主要購買力，他們的觀望也必然影響整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

北京大學(xué)房地產(chǎn)專家陳國強表示，“被價格等壓制的市場需求得以釋放后，必然引起整個房地產(chǎn)市場的繁榮，房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟中處于重要地位，所以它會起到推動經(jīng)濟增長的作用”。

價格的瘋漲在某種意義上是不健康的表現(xiàn)，但如果把價格調(diào)整到一個合理的位置，就能使整個房地產(chǎn)市場更加理性。只要市場有活力，這個市場就可以持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵看供給和需求能不能形成互動。