房地產(chǎn)因何“無緣”產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃

林　喆

作為國民經(jīng)濟中的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)事關(guān)國計民生，這也使其是否應(yīng)被列入振興規(guī)劃飽受爭議。

“振興”過于敏感

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的權(quán)威人士對記者表示，他們曾向國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建言，將房地產(chǎn)業(yè)列入十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也將規(guī)劃草案提交國家發(fā)改委審議；但國務(wù)院最終沒有“首肯”；原因在于房地產(chǎn)行業(yè)涉及民生，目前房價的合理性又普遍受到質(zhì)疑，加上“振興”過于敏感。

今年“兩會”上，國務(wù)院總理溫家寶在《政府工作報告》中始終圍繞著講民生、樹信心、談對策來展開。房地產(chǎn)作為事關(guān)民生的熱門話題，具有很強的敏感性。如果將房地產(chǎn)列入振興規(guī)劃中，很容易使人產(chǎn)生振興房價的聯(lián)想。針對目前已經(jīng)相對過高的房價，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新日前曾表示：“2007年下半年，我國市場化的住房價格飛漲，除了極少數(shù)高收入家庭外，幾乎所有家庭都難以承受?！边^高的房價和扭曲的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要障礙。中央政府倘若在此時給予房地產(chǎn)業(yè)“優(yōu)惠政策”，很容易向市場傳達錯誤信號：中央支持“托市”，高房價可以維持。

其次，2008年12月，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》中已經(jīng)明確提出了規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的六條意見，該六條意見已經(jīng)基本確定了近期國家對于房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控方向和發(fā)展目標(biāo)，因此完全沒有必要再次通過“振興”的手段來拯救樓市，造成政策制定上的重復(fù)。

有專家指出，房地產(chǎn)沒有列入振興規(guī)劃，也是防止價格進一步泡沫化?！墩ぷ鲌蟾妗分嗅槍Ψ康禺a(chǎn)，集中提到了促進市場穩(wěn)定健康發(fā)展的問題，因而被各大地產(chǎn)商爭相解讀。開發(fā)商們期望依靠政策托市的心態(tài)比較明顯。

業(yè)內(nèi)預(yù)計，一旦房地產(chǎn)被列入振興產(chǎn)業(yè)，將會出現(xiàn)捂房抬價的局面，這對本已價格偏離、結(jié)構(gòu)失衡的房地產(chǎn)業(yè)來說，無疑是雪上加霜。中國社科院金融研究所研究員易憲容在解讀總理工作報告時指出，今年的房地產(chǎn)業(yè)得以發(fā)展或回歸理性的根本仍在于降低企業(yè)利潤預(yù)期，讓房價降低到“絕大多數(shù)住房消費者有支付能力的價格水平上”。從前期的過熱亢奮回歸到理性發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)真正需要的不是“振興”。

支柱性產(chǎn)業(yè)地位不變

雖然房地產(chǎn)沒有進入振興規(guī)劃，但并不意味著其對國民經(jīng)濟的重要作用已經(jīng)跌出了前十位。

業(yè)內(nèi)專家指出，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動作用十分明顯。數(shù)據(jù)顯示，2008年，我國房地產(chǎn)完成開發(fā)投資3.06萬億元，而固定資產(chǎn)投資為17.2萬億元，房地產(chǎn)投資占比17.7％，占GDP的比重達10％。而2007年我國房地產(chǎn)總產(chǎn)值為2.96萬億元，占GDP12％，遠遠超過十大行業(yè)的平均產(chǎn)值。

我國自1998年實行房產(chǎn)改革以來，先后出臺了多項政策調(diào)節(jié)房價走勢及供給結(jié)構(gòu)。中央對房地產(chǎn)的重視程度可以從頻頻出臺的政策法規(guī)中可見一斑。

2005年3月26日，國務(wù)院出臺《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》(即“老國八條”)，要求建立政府負責(zé)制，地方政府及相關(guān)部門抑制房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。同年4月27日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，提出當(dāng)前加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控要采取的八條措施，被業(yè)界稱為“新國八條”。“老國八條”將穩(wěn)定房價提升到政治高度，“新國八條”則從住房供給、土地、稅收、金融等方面提出了對房地產(chǎn)市場調(diào)控的具體措施。

2006年5月17日，國務(wù)院常務(wù)會議公布了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的六條措施，被稱為“國六條”。調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)等事項被提上日程。此后的3個月，一系列的相關(guān)政策法規(guī)連續(xù)出臺，涉及宏觀經(jīng)濟眾多部門。

2008年12月，國務(wù)院頒布的金融“國九條”，為房地產(chǎn)信托打開了政策通道。同月頒布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》中也提出了規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的六條意見。

可以看出，國家對于房地產(chǎn)業(yè)一直保持高度重視，對于各個時期的房價走勢及供應(yīng)變化都做了相應(yīng)的政策調(diào)整，并逐步完善有關(guān)法律法規(guī)建設(shè)。

房地產(chǎn)應(yīng)注重中長期規(guī)劃

縱觀我國對房地產(chǎn)的調(diào)控歷史，可以發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)通過出臺政策不可能對整個樓市的失衡產(chǎn)生“立竿見影”的效果，房地產(chǎn)最需要的是中長期規(guī)劃。

2009年2月26日，中國經(jīng)濟體制改革研究基金會秘書長、著名經(jīng)濟學(xué)家樊綱表示，樓市除了要考慮短期應(yīng)對危機措施外，更應(yīng)該考慮長期的制度改革和調(diào)整。短期政策和長期發(fā)展一旦發(fā)生矛盾，就等于埋下了問題的種了。最好的做法是把短期政策和長期政策結(jié)合起來。

日前有消息稱，房地產(chǎn)業(yè)長期規(guī)劃已由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提交給國家發(fā)改委，正在接受審議。據(jù)悉，該規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)提出了以下幾點政策建議：降低成本，激發(fā)需求，努力消化住房存量；拓寬房地產(chǎn)投融資渠道，改善投融資環(huán)境；積極推進房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整；加快推廣建筑節(jié)能。

房地產(chǎn)去庫存化的措施之一是減少保障性住房建設(shè)量，收購小面積存量住房作為保障房源。制定優(yōu)惠措施鼓勵企業(yè)提供長期穩(wěn)定的租賃住宅。例如制定固定利率長期貸款等優(yōu)惠措施給提供租賃住房的企業(yè)，鼓勵增加穩(wěn)定的租賃住房房源。同時，消化住房存量，僅靠刺激住房剛性需求是不夠的，還必須要鼓勵住房改善性需求。包括降低住房交易稅費、取消“二套房”限制政策、針對住房支付能力不足的低收入階層在一定條件下予以購房補貼等。

同時，針對我國目前房地產(chǎn)融資渠道單一，風(fēng)險過度集中于銀行的現(xiàn)象，需要明確而長期的金融支持政策和建立完善房地產(chǎn)多元化融資格局。2008年下半年，國務(wù)院已經(jīng)明確提出可以通過REITs(房產(chǎn)投資信托資金)等形式來融資。只要相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)到位，開發(fā)商就有了一條新的融資途徑，而與REITs最為密切的商業(yè)地產(chǎn)也將獲得更大的發(fā)展空間。在住宅市場逐漸飽和與下滑時，仿照香港地產(chǎn)“混業(yè)”的經(jīng)營模式，大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的投資建設(shè)，以復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)為主，出售和持有物業(yè)并重，將更好地促進商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，從而拉動國內(nèi)消費，刺激中國經(jīng)濟增長。

未來地產(chǎn)政策將以

地方調(diào)控為主

雖然房地產(chǎn)沒有成為國家的振興產(chǎn)業(yè)，但各地方政府已經(jīng)紛紛出臺有關(guān)政策，加大對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度。

2009年3月3日，廣東省針對《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》出臺了十五條新政。主要政策包括加大保障性住房建設(shè)力度；進一步鼓勵普通商品住房消費；支持就產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。新政強調(diào)加大對廉租住房專項資金的投入，擬在2009至2011年每年安排2億元專項用于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)廉租住房保障資金補助，用3年時間基本解決全省符合廉租住房保障條件的7萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題。

北京市和上海市也出臺相應(yīng)政策，加大對保障性住房的建設(shè)。北京市預(yù)計2009年年底保障住房及限價房實現(xiàn)竣工200萬平方米。同時推進中低價位、中小套型住房建設(shè)，新建和購置政策性用房。

綜觀各地的房地產(chǎn)新政，可以發(fā)現(xiàn)，加大保障性住房建設(shè)、加強信貸資金支持、放開“二套房”政策、減免相應(yīng)稅費以及擴大房企融資渠道已經(jīng)成為各地房政的共同點，這也與中央政府的基本思路相一致。

而在地方調(diào)控中，消化庫存是當(dāng)務(wù)之急。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，截至2008年12月末，全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長21.8％，其中，空置商品住宅9069萬平方米，同比增長32.3％。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的報告預(yù)測，2009年中國房屋空置面積可能達到3億～4億平方米，是往年空置面積總量的2～3倍。中金公司的研究報告也表明，今年全國住宅市場的消化周期將達33.84個月，接近3年時間。

從全國商品房開發(fā)與銷售的進度看，從2004年以來每年的銷售面積都小于當(dāng)年和前一年的新開工面積，在2008年開發(fā)與銷售的反差則表現(xiàn)得更為明顯，其中商品房施工面積、新開工面積和竣工面積雖然增速明顯回落，仍呈現(xiàn)同比小幅增長，而銷售面積全年同比大幅下降18.7％，這種反差意味著僅2008年一年就已產(chǎn)生大量存貨。摩根大通大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家龔方雄曾表示，目前，中國內(nèi)地房地產(chǎn)庫存堪稱全球最高，未來房地產(chǎn)市場價格會繼續(xù)下跌，政府必須警惕出現(xiàn)價量齊跌的風(fēng)險。

有數(shù)據(jù)顯示，今年3月份以來樓市整體存在回暖跡象，但短期內(nèi)庫存壓力并不能很快減少。雖然當(dāng)前的成交水平使房價階段性企穩(wěn)，但仍不能推動房價明顯回升。只有去庫存化結(jié)束之后，房地產(chǎn)才能進入新的市場輪回。因此，這也不是僅僅通過“振興”就能達到的。