“北水”涌港炒樓拐點(diǎn)已現(xiàn)？

戴平

10月25日，百名香港市民和泛民主派立法會(huì)議員，參與了一場(chǎng)“無殼蝸牛大游行”，要求復(fù)建居屋、重售公屋，并反對(duì)樓價(jià)飆高。組織團(tuán)體指，若政府不解決問題，11月將發(fā)起第二波游行。與此同時(shí)，民建聯(lián)及行政會(huì)議成員也在另一場(chǎng)合表態(tài)支持復(fù)建居屋，認(rèn)為有助解決市民住屋需要。

雖然身為區(qū)議員，任啟邦卻也“感同身受”，與手推嬰兒車的妻子一同參與游行。他無奈表示，樓價(jià)在短短一年急升了30%，甚至打亂生育計(jì)劃，“收入根本追不到樓價(jià)！”

至此，今年以來，內(nèi)地客來港炒房并不斷推高房價(jià)的事態(tài)，由經(jīng)濟(jì)層面上升為社會(huì)事件。之前聲稱政府不應(yīng)干預(yù)市場(chǎng)的特首曾蔭權(quán)，也在輿論壓力下收回言論。

事實(shí)上，2009年年初，一批又一批大陸投資者現(xiàn)身香港樓市，不斷斥資購買豪宅及黃金地段大型樓盤時(shí)，香港是為之鼓舞的，因?yàn)榻鹑陲L(fēng)暴后疲弱的住宅物業(yè)市場(chǎng)正需要這樣的強(qiáng)心針。但時(shí)至今日，大陸資金在香港樓市的比例迅速增加的同時(shí)，也將香港的樓市推向一個(gè)新高位，又一巨大的泡沫開始形成。這不只造成香港人望樓興嘆、無奈焦慮，對(duì)大陸投資者而言，也將承擔(dān)越來越高的入市風(fēng)險(xiǎn)。

內(nèi)地投資港樓市的三波浪潮

9月26日是個(gè)周六，早上9時(shí)左右，約30名內(nèi)地富豪在香港景鴻移民顧問公司老板關(guān)景鴻的帶領(lǐng)下，浩浩蕩蕩坐著早班火車，從廣州來香港參觀當(dāng)?shù)匦聵潜P。

戴著鑲鉆眼鏡、手執(zhí)名牌手袋的李女士，月前已一擲約3000萬港元買下“擎天半島”樓盤一個(gè)100多平方米的海景房，成功申請(qǐng)投資移民來港居住。這次，李女士希望再買一房作投資之用。本身在上海從事地產(chǎn)行業(yè)的李女士認(rèn)為，今年香港樓市已升了近三成，短期升幅未必很多，可是長遠(yuǎn)而言，優(yōu)質(zhì)單位仍有理想的投資價(jià)值。

為了對(duì)抗金融海嘯后遺癥，全世界多個(gè)國家去年大量印錢，造成資金泛濫。結(jié)果之一便是，今年年初以來，大陸資金不斷南下。這股“北水南調(diào)”的熱錢，乃成為香港樓市的活躍力量，并變成當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)發(fā)展商銷售的主要對(duì)象。在新樓盤開售前北上巡回宣傳，或者舉辦內(nèi)地客來港參觀樓盤等活動(dòng)，也成為今年香港物業(yè)市場(chǎng)的一大特色。

更有甚者，9月初傳出消息，香港首富李嘉誠旗下的長實(shí)集團(tuán)表示，半山一個(gè)豪宅樓盤將只賣給內(nèi)地客人，拒售港人。事件引起香港社會(huì)一片嘩然。雖然有代理認(rèn)為，長實(shí)這次是宣傳成分居多，但不諱言內(nèi)地客出價(jià)又快又狠，“香港人買房一定爭不過內(nèi)地人”。

其實(shí)，回顧過去，大陸資金并非第一次涌港投資樓市。1997年回歸前，也曾出現(xiàn)一批國企大手購入香港物業(yè)的情況。當(dāng)時(shí)高地價(jià)政策、高通脹、經(jīng)濟(jì)增長等因素，令香港1990年代樓價(jià)暴升。直至1990年代末樓市泡沫爆破，不少國企的物業(yè)至今仍未回到當(dāng)初的買入價(jià)。

第二次大陸資金南來，則在2007年。當(dāng)時(shí)內(nèi)地傳出開放個(gè)人投資香港股市的限制，剛好當(dāng)年8月香港開售的新樓盤天水圍“柏慧豪園”呎價(jià)與深圳一線樓盤的呎價(jià)接近，于是不少香港地產(chǎn)代理安排旅游車接載內(nèi)地買家到售樓處參觀。不過，當(dāng)時(shí)資金自由行只是容許內(nèi)地投資者投資港股，與“買房”毫無關(guān)系，因此，當(dāng)時(shí)的內(nèi)地投資者仍屬少數(shù)，所占比例極小。

相比之下，去年年底以來特別是近幾個(gè)月，內(nèi)地投資者越來越頻繁地現(xiàn)身香港一些新盤售樓處，簽約占比迅速提高。盡管迄今沒有一項(xiàng)有關(guān)內(nèi)地客投資香港地產(chǎn)的權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)表，但根據(jù)一些地產(chǎn)代理商以各自資料作出的估算，其結(jié)論均是目前內(nèi)地資金在香港樓市約占二至三成。更有人推算豪華公寓部分，內(nèi)地買家占到一半。

值得注意的是，眼下，內(nèi)地客不僅投資新盤，也開始介入二手住宅買賣，最受內(nèi)地客歡迎的樓盤包括九龍站“擎天半島”及“漾日居”、粉嶺“名都”及“牽晴間”、沙田“第一城”等，反映內(nèi)地客投資范圍正在擴(kuò)展，已開始向港島等地滲透。

哪些內(nèi)地客香港炒樓

根據(jù)中銀香港10月中旬發(fā)表的報(bào)告，目前進(jìn)入香港樓市的內(nèi)地投資者主要分為兩類。一是直接投資者。這類投資者在內(nèi)地股市、樓市均有不少投資，他們熱衷于購買中低價(jià)位的樓房，特別是新界北部及西部的一手及二手樓盤。

二是投資移民。根據(jù)香港入境處提供的資料，今年上半年申請(qǐng)投資移民香港的人數(shù)及獲批者中，投資資產(chǎn)類別一項(xiàng)，投資房地產(chǎn)的資金約86億元，占全部投資資產(chǎn)的28%。

兩相比較，“實(shí)際上內(nèi)地投資移民買樓的興趣及投入要大得多”。

一早已瞄準(zhǔn)大陸投資者為主要客源的香港地產(chǎn)代理公司金豐易居，其執(zhí)行董事及行政副總裁劉志杰，見證了2003年至今內(nèi)地買家入市模式的改變。

受訪時(shí)，劉志杰表示，2003年，許多大陸投資者來香港置業(yè)時(shí)并無經(jīng)驗(yàn)，選擇的地方也很分散，“但現(xiàn)在來港的投資者，都很熟悉香港情況，他們除了考慮地段、面積、景觀外，也講究保值及升值力。只要客人有實(shí)力，一筆過付鈔的情況并非罕見”。

他說，內(nèi)地買家除了廣東省外，長三角也是主要客源之一。由于他們平日來港以飛機(jī)代步，往來九龍港鐵站為主，所以對(duì)九龍站附近環(huán)境較熟悉，對(duì)該區(qū)的樓盤也情有獨(dú)鐘。

新地代理公司執(zhí)行董事雷霆?jiǎng)t指出：“內(nèi)地買家講究派頭，追求獨(dú)一無二、供應(yīng)較少的洋房。他們一旦看中，多少錢也愿意花。譬如樓高270米的天璽，位列香港第一高廈，正好迎合內(nèi)地買家追求‘優(yōu)越感的心態(tài)?！彼硎荆箨懲顿Y者買房較豪氣，只要景觀、間隔及價(jià)錢合口味，快則一次性立即支付訂金，慢則還價(jià)兩三次便達(dá)成交易。

更夸張的是，近月內(nèi)地客來港買房愈來愈豪邁，個(gè)別買家為節(jié)省時(shí)間，往往早上乘飛機(jī)到港，下午看房買房，晚上離港，動(dòng)作之快有如港人過關(guān)到深圳買菜。

例如香港《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》近日引述代理消息透露，一名江蘇省投資移民早前中午乘坐飛機(jī)到港，午膳后到紅磡參觀“富甲半山”樓盤，逗留不到半小時(shí)，便決定購入一個(gè)約140平方米的高層公寓，涉資逾1500萬元，并實(shí)時(shí)以銀聯(lián)卡刷卡支付70萬元訂金。完成手續(xù)后，地產(chǎn)代理便驅(qū)車送其赴機(jī)場(chǎng)，前后在港逗留約6至7小時(shí)。

報(bào)道引述代理說：“他本來計(jì)劃買兩個(gè)單位，只可惜銀聯(lián)卡簽賬額有限，相信短期內(nèi)他仍會(huì)再來港掃貨?！?/p>

在這股內(nèi)地資金帶動(dòng)下，不過半年時(shí)間，香港整體樓價(jià)已升幅三成，豪宅升幅更驚人，不僅超越“九七”，新盤也不斷創(chuàng)出天價(jià)。10月底，香港地產(chǎn)發(fā)展商恒基宣布，位于西半山干德道的豪宅“天匯”的一個(gè)復(fù)式單位，以每呎7萬元（約每平方米77萬元）成交，成交價(jià)4.3億元，成為全球最貴公寓，震懾全港。

對(duì)于該買家身份，恒基營業(yè)部總經(jīng)理林達(dá)民說得隱隱晦晦，只是透露說：“他講廣東話，有濃烈的普通話口音?！痹趫?chǎng)記者聽罷不明所以，發(fā)展商又對(duì)外放風(fēng)，指買家是內(nèi)地超級(jí)富豪，喜歡該樓盤私隱度高，有獨(dú)立升降機(jī)。

對(duì)香港物業(yè)發(fā)展商來說，北水涌港買樓投資，當(dāng)然雀躍。但另一方面，也引發(fā)市場(chǎng)對(duì)樓市加快泡沫化的憂慮。不少香港年輕人慨嘆說，對(duì)年輕一代來說，在香港置業(yè)越來越困難，“如果香港是內(nèi)地人的置業(yè)天堂，那就是我們的置業(yè)地獄”。

事實(shí)上，近月來，香港社會(huì)已不斷有聲音批評(píng)，現(xiàn)時(shí)香港樓價(jià)的升勢(shì)雖尚未達(dá)到九七高峰期，但已完全脫離市民負(fù)擔(dān)水平，呼吁特區(qū)政府出手干預(yù)。

內(nèi)地買房客三大風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)大陸居民來說，到香港投資物業(yè)市場(chǎng)絕不是不冒風(fēng)險(xiǎn)的。細(xì)數(shù)起來，其中的風(fēng)險(xiǎn)有三。

目前，中國大陸仍然實(shí)施外匯管制，每名中國公民每日只可匯出最多2000美元至境外，每年上限為等值5萬美金的金額。

那么，大陸客來香港買房如何付款呢？香港移民顧問關(guān)景鴻指出，一般而言，大陸公民只要持有中國護(hù)照及國內(nèi)身份證及3個(gè)月通訊地址，即可在香港開設(shè)銀行戶口，而香港銀行理論上是不會(huì)過問存戶資金來源的。

但有資深地產(chǎn)代理透露，除了正途開戶外，大陸客最常用的方法其實(shí)是將款項(xiàng)存入內(nèi)地的地下錢莊，再匯到香港——對(duì)國家而言，內(nèi)地客在香港買房無疑有洗錢的嫌疑了；而對(duì)一些買家而言，最大風(fēng)險(xiǎn)是莊家隨時(shí)有機(jī)會(huì)卷款逃走。

此外，也有人直接攜帶大量現(xiàn)鈔過關(guān)。這樣的情況一旦被發(fā)現(xiàn)，難逃被充公的下場(chǎng)或須承擔(dān)法律責(zé)任?！皟?nèi)地政府一旦重視近期非法到港炒樓的行為而采取相應(yīng)的措施，屆時(shí)就會(huì)有很大風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

內(nèi)地客到港炒房延伸出來的另一問題，是香港地產(chǎn)開發(fā)商或代理商為了吸引內(nèi)地投資者，會(huì)主動(dòng)到內(nèi)地拉客。他們到內(nèi)地拉客有無遵守內(nèi)地法律？譬如說，樓宅說明書如果存在夸大失實(shí)成分的話，兩地恐都有監(jiān)管不到的灰色地帶。

日前即有本港業(yè)內(nèi)人士引述自己幫內(nèi)地朋友在香港看房的經(jīng)驗(yàn)指出，在香港，物業(yè)的價(jià)值來自兩個(gè)組成部分，一個(gè)來自地價(jià)，一個(gè)來自建筑費(fèi)。地價(jià)有機(jī)會(huì)升值，而建筑則是注定要折舊的。因此，買樓主要是買地段，而不是買建筑。而在內(nèi)地客越來越多、出手又快的情形下，一些發(fā)展商遂將各色樓盤包裝推廣，打扮成“疑似豪宅”。一般買樓的內(nèi)地人，往往只看到樓宇的外觀，而看不到樓宇內(nèi)藏的價(jià)值，無疑是被騙了。

最后，一個(gè)最大的問題是香港的樓價(jià)已高企。一旦這股泡沫爆破，香港樓價(jià)隨時(shí)會(huì)下挫兩三成，樓市隨即進(jìn)入“小寒冬”，屆時(shí)一眾在高價(jià)入市的內(nèi)地投資者，將損失隆重。

事實(shí)上，近期特區(qū)政府要求各銀行收緊豪宅借貸標(biāo)準(zhǔn)后，香港豪宅市道已隨即降溫，買賣氣氛回軟。有消息指，受大陸客追捧的尖沙嘴九龍站豪宅“擎天半島”一個(gè)五座高層單位，在近日更出現(xiàn)賠錢離場(chǎng)的個(gè)案。

消息指，一名大陸買家10月中旬以1320萬港元購入該單位，并已繳付樓價(jià)5%即66萬元定金后，看到近期市況有變，決定離場(chǎng)，結(jié)果賠了那66萬元訂金。

“這一個(gè)案正好為近期熾熱的涌港買房熱潑下一盆冷水。”一名香港地產(chǎn)代理說。