房地產(chǎn)周期波動研究述評

卓　菁

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)業(yè)由于受到內(nèi)生因素和外在因素的影響，形成一定的周期波動，其波動幅度超出一定的范圍，將給宏觀經(jīng)濟造成巨大的危害。因此房地產(chǎn)周期的波動研究也就成了房地產(chǎn)研究的核心問題。本文對近年來國內(nèi)理論界關(guān)于房地產(chǎn)周期的研究進展和方法進行綜述，并提出研究中存在的問題及需拓展的方向。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 房地產(chǎn)周期 波動述評

自1998年我國取消福利分房制度以來，國內(nèi)房地產(chǎn)價格經(jīng)歷了跌蕩起伏的歷程。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，理論界對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的研究也日益重視，20多年來，國內(nèi)理論界對房地產(chǎn)周期的研究從概念定義到房地產(chǎn)周期波動特征描述、從影響因素分析到房地產(chǎn)周期評價指標的研究、從全國房地產(chǎn)周期研究到區(qū)域房地產(chǎn)周期研究、從房地產(chǎn)周期理論到實證展開了深入的研究和探索。本文對國內(nèi)房地產(chǎn)周期波動研究進行綜述，以期對該領(lǐng)域理論研究發(fā)展有所參考。

關(guān)于房地產(chǎn)周期的概念

房地產(chǎn)周期概念的界定是房地產(chǎn)周期研究的基礎(chǔ)工作，由于我國對房地產(chǎn)周期研究的起步較晚，不同的學(xué)者對房地產(chǎn)周期的概念有不同的理解。歸納起來主要有兩大類，一類是延用經(jīng)濟周期的概念，另一類則從房地產(chǎn)業(yè)的運行過程進行定義。

國內(nèi)最早從經(jīng)濟周期理論角度對房地產(chǎn)周期進行較完整的定義的是譚剛（1993），他提出房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在周期波動現(xiàn)象，與宏觀經(jīng)濟波動一樣也可分為復(fù)蘇與增長、繁榮、危機與衰退、復(fù)蘇四個階段。該定義與南開大學(xué)何國釗，曹振良，李晟（1996）提出的房地產(chǎn)周期概念是一致的，曹振良等人定義：房地產(chǎn)周期或房地產(chǎn)的周期波動即房地產(chǎn)業(yè)在起伏發(fā)展過程中呈現(xiàn)出復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條四個階段。該定義被之后的大多數(shù)學(xué)者所認同并采用。此外梁桂（1996）對不動產(chǎn)經(jīng)濟波動、不動產(chǎn)經(jīng)濟周期進行定義認為不動產(chǎn)經(jīng)濟周期分為五個階段：不動產(chǎn)供求失衡-市場趨于活躍-繁榮-緊縮-蕭條。該觀點與前兩個定義也是基本一致的。

陳柏東、張東對（1996）房地產(chǎn)經(jīng)濟運行周期或房地產(chǎn)經(jīng)濟周期運行過程的定義認為：房地產(chǎn)經(jīng)濟運行周期是房地產(chǎn)經(jīng)濟在連續(xù)不斷循環(huán)運動的一個周期內(nèi)所經(jīng)過的各階段和環(huán)節(jié)的流程，以房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)為起點，包括房地產(chǎn)開發(fā)、建造房屋、房地產(chǎn)營銷、使用、維修與服務(wù)、廢棄等階段或環(huán)節(jié)。該定義與張金鶚（1996）提出的房地產(chǎn)生命周期的概念相一致。

21世紀以后，我國關(guān)于房地產(chǎn)周期波動的研究有所深入，對房地產(chǎn)周期的實證研究成果較多，大多數(shù)學(xué)者重新界定房地產(chǎn)周期定義時認為房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動是指房地產(chǎn)經(jīng)濟水平起伏波動、周期循環(huán)的經(jīng)濟現(xiàn)象，表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟運行過程中交替出現(xiàn)復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條四個階段。付戰(zhàn)兵（2003）、沈公律（2003）、任棟梁（2003）黃黎明（2006）等眾多學(xué)者均用這個定義對房地產(chǎn)周期進行研究，這個定義與第一類型的定義是一脈相承的。

房地產(chǎn)周期評價指標的選擇

（一）房地產(chǎn)周期評價指標類型

目前，國內(nèi)判斷房地產(chǎn)周期的模型還很不成熟，沒有統(tǒng)一的方法，但總結(jié)起來主要有三種：單指標法，擴散指數(shù)法（DI）和合成指數(shù)法（CI）。

對于單指標，國內(nèi)學(xué)者持有不同觀點。有人認為應(yīng)該是住宅年銷售量（梁桂，1996），有人認為應(yīng)該采用商品房銷售面積（張元端，2002、卜勝娟，2006）作為測評指標，還有人認為應(yīng)該采用商品房銷售價格（張涌2003）。對單指標的選擇不同的學(xué)者有各自的觀點，迄今為止沒有學(xué)者對其做非?？茖W(xué)或者說是權(quán)威的論證。單指標法的優(yōu)點是簡單易行，研究成果的重復(fù)利用性好，橫向可比性強。缺點是房地產(chǎn)周期是整個房地產(chǎn)經(jīng)濟體系的波動周期，任何一個經(jīng)濟變量本身的波動過程不足以代表全部波動過程。

擴散指數(shù)法是目前用得最多的一種方法，它能比較準確的判斷景氣周期的轉(zhuǎn)折點。典型的代表是何國釗，曹振良，李晟（1996）選擇了商品房價格、城鎮(zhèn)新建住宅面積、城鎮(zhèn)住宅竣工面積、實有住宅建筑面積、實有房屋建筑面積、城鎮(zhèn)住宅投資、房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員、房產(chǎn)買賣成交面積八項指標，采用擴散指數(shù)法進行數(shù)據(jù)處理，結(jié)果作為總體衡量標準；另外就是譚剛（2001）對深圳市房地產(chǎn)業(yè)周期波動規(guī)律研究時選取了6大類16項指標，依次是房地產(chǎn)業(yè)總量指標、房地產(chǎn)投資類指標、房地產(chǎn)生產(chǎn)類指標、房地產(chǎn)交易類指標、房地產(chǎn)金融類指標、房地產(chǎn)價格類指標。擴散指數(shù)法雖然對各種時間序列加以綜合，但未考慮到波動的振幅，沒有反映出收縮的深度和復(fù)蘇的力度。另外，近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，各項指標值幾乎全部上升，在這種情況下，該方法不能清晰的描繪出我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況，也不能準確地劃分出周期波動的不同階段。

因此，進一步分析經(jīng)濟周期需要這樣一種指數(shù)，該指數(shù)不僅能將時間匹配情況不同的時間序列綜合起來，而且能夠在量上將它們反映出來。合成指數(shù)法可以克服前兩者的不足，能很好地反映轉(zhuǎn)折點和波動幅度，但它的指標選擇和權(quán)重的確定較難。合成指數(shù)法具體又可采用層次分析法(AHP)或主成分分析法等來解決權(quán)重的問題，或干脆用簡單算術(shù)平均法。如黃黎明（2006）用合成指數(shù)法（主成份分析）分析了廣州1998～2005年的房地產(chǎn)周期。選擇的指標為：房地產(chǎn)業(yè)增加值增長率、房地產(chǎn)屋施工面積增長率、房屋竣工面積增長率、商品房實際銷售面積增長率、商品房實際銷售均價增長率、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率、GDP增長率。

（二）我國目前對房地產(chǎn)市場綜合評價方法選擇

我國目前對房地產(chǎn)市場綜合評價大多采用景氣指數(shù)法，選擇擴散指數(shù)和綜合指數(shù)來進行分析。其中最有代表性的是由政府統(tǒng)計部門編制的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)，簡稱“國房景氣指數(shù)”，和中國房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)（簡稱“中房預(yù)警系統(tǒng)”）具有及時性、綜合性和權(quán)威性等特點，己逐漸被社會各界所熟悉和重視?！皣烤皻庵笖?shù)”從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須同時具備的土地、資金和市場需要三個基本條件出發(fā)，選擇統(tǒng)計指標進行分類指數(shù)測算，再以1995年3月為基期對比計算出的綜合指數(shù)體系，并用百分制表示，最后結(jié)合專家法確定的各分類指數(shù)的權(quán)重，計算出綜合指數(shù)。“中房預(yù)警系統(tǒng)”以經(jīng)濟周期預(yù)警體系為理論基礎(chǔ)，建立指標體系(先導(dǎo)指標、同步指標、滯后指標)和指數(shù)體系(擴散指數(shù)、合成指數(shù))。分為全國房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)和重要城市預(yù)警系統(tǒng)。從1997年第二季度起，每季度發(fā)布一次房地產(chǎn)預(yù)警報告。但其中也存在著一些問題，其權(quán)數(shù)由主觀制定，因此其所確定的房地產(chǎn)周期波形、波動趨勢及波谷波峰有可能出現(xiàn)偏差。

房地產(chǎn)周期測定方法的研究

（一）頻譜分析法

頻譜分析是周期識別中比較先進的數(shù)學(xué)工具，利用頻譜分析分解出房地產(chǎn)各項指標的周期分量。頻域分析法或譜分析法是把時間序列看成不同諧波的疊加，研究時間序列在頻率域內(nèi)的結(jié)構(gòu)特征。使用的工具主要是傅立葉變換和譜密度函數(shù)。將時域和頻域分析綜合應(yīng)用，可從不同側(cè)面刻畫時間序列的特征。譜分析方法的計算、判斷過程都有具體的標準，在運用過程中可以避免分析者的主觀性。分析方法不損失樣本點，所有數(shù)據(jù)都參與方程估計（卜勝娟，2006）。

（二）聚類分析法

聚類分析(Cluster Analysis)又稱群分析和類分析，它是按照個體(變量或樣品)在性質(zhì)上的親疏、相似程度將之進行分類的一種多元統(tǒng)計方法。

羅樂、張欣莉（2006）應(yīng)用Q型(樣品)系統(tǒng)聚類法對我國的房地產(chǎn)周期進行測算，結(jié)果與我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的客觀實際能基本吻合。聚類分析法在結(jié)合歷史數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，對聚類結(jié)果的理解可以增強決策者的系統(tǒng)知識、洞察力和判斷速度。利用這種使用方便簡捷、結(jié)果準確清晰的多元統(tǒng)計工具進行分析相對于其他方法而言，聚類分析方法的優(yōu)點有：比擴散指數(shù)法更充分的利用樣本數(shù)據(jù)，提高了房地產(chǎn)發(fā)展階段劃分和界定的科學(xué)性和準確性；通過對聚類結(jié)果中不同單元間的大小的分析，確定經(jīng)濟波動的強弱，由此克服了擴散指數(shù)法無法確定經(jīng)濟波動強弱的局限性。

（三）基于人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)周期識別

基于人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)建立房地產(chǎn)周期識別模型的基本思路是：首先，把反映房地產(chǎn)周期情況的指標值作為人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的輸入量，將用來描述周期各個發(fā)展階段的術(shù)語進行編碼后輸出，形成人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的基本框架；其次，用時間序列分析方法研究以往歷年的房地產(chǎn)市場所處的周期發(fā)展階段，將此作為訓(xùn)練樣本來訓(xùn)練神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，當人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)得到良好訓(xùn)練后，網(wǎng)絡(luò)便提取了樣本隱含的特征關(guān)系，這些特征信息保存在網(wǎng)絡(luò)的權(quán)向量中；最后，利用訓(xùn)練后的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)對需識別的指標數(shù)據(jù)進行處理，輸出周期識別結(jié)果編碼，該編碼對應(yīng)某一個周期發(fā)展階段的描述術(shù)語。朱駿、張全（2006）基于人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)建立了北京市房地產(chǎn)市場周期識別模型，并運用時間序列分析方法對學(xué)習樣本所處周期階段進行了判別。

房地產(chǎn)周期識別指標的選取是建立人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)周期識別模型的關(guān)鍵，只有形成一定的指標結(jié)構(gòu)和體系，使其能合理地體現(xiàn)市場的真實情況，模型才合理有效。同時，訓(xùn)練樣本數(shù)量是提高模型的精度的關(guān)鍵，而這兩個方面又都是目前國內(nèi)房地產(chǎn)周期研究的瓶頸。

國內(nèi)房地產(chǎn)周期研究存在的問題

（一）理論基礎(chǔ)薄弱

理論基礎(chǔ)薄弱，這也是我國經(jīng)濟類研究的一個通病，在短時期內(nèi)難以迅速提高；研究條件差，這主要指在我國特定的歷史條件和特殊的體制條件下，收集數(shù)據(jù)、實踐調(diào)研難度大，這造成在指標體系的設(shè)置及探討時往往由于資料的采集困難而失??；對房地產(chǎn)業(yè)周期特點的分析以及政策構(gòu)想構(gòu)成國內(nèi)研究房地產(chǎn)周期的一大特色，這種與實踐和政策相結(jié)合的研究法，很能適應(yīng)中國的需要。

（二）國內(nèi)房地產(chǎn)周期研究少

在我國房地產(chǎn)業(yè)的周期實證分析中只注意到房地產(chǎn)業(yè)同一般商業(yè)周期類似的周期波動，結(jié)合產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)品獨特性的房地產(chǎn)業(yè)周期波動研究尚需加強。

研究中指標體系的無序化、混亂化沒有一個較為權(quán)威的指標體系來衡量房地產(chǎn)業(yè)的周期發(fā)展，日前的中房指數(shù)、國房指數(shù)均因其指標的復(fù)雜性而不能被一般的研究所利用。

應(yīng)進一步深入考察房地產(chǎn)業(yè)周期波動的微觀影響及對策分析。關(guān)濤（2005）的《房地產(chǎn)周期的微觀解釋：行為經(jīng)濟學(xué)方法與實證研究》從個體微觀角度解釋了房地產(chǎn)周期的成因，開創(chuàng)了國內(nèi)用行為經(jīng)濟學(xué)研究房地產(chǎn)周期的先河，但其微觀效應(yīng)還沒有得到充分的發(fā)展。對此應(yīng)主要從房地產(chǎn)業(yè)周期對開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和投資者的投資策略的角度出發(fā)，研究在房地產(chǎn)業(yè)周期的不同階段，開發(fā)企業(yè)以及投資者應(yīng)該采取什么樣的措施來應(yīng)對。

近年來不斷涌現(xiàn)的區(qū)域性房地產(chǎn)市場周期波動的研究，彌補了我國以整體房地產(chǎn)周期波動為主的空白。但各城市的房地產(chǎn)波動研究幾乎是各行其道，無論是從評價指標選擇和周期測定都大相庭徑，這增加了不同城市房地產(chǎn)周期研究之間進行比較的難度，而對不同城市之間周期的形態(tài)、成因等進行分析及比較的文獻幾乎沒有。

參考文獻：

1.何國釗,曹振良,李晟.中國房地產(chǎn)業(yè)周期研究[J].經(jīng)濟研究，1996（12）

2.梁桂.中國不動產(chǎn)經(jīng)濟波動與周期的實證研究[J].經(jīng)濟研究，1996（7）

3.譚剛.房地產(chǎn)業(yè)的周期波動[J].中外房地產(chǎn)導(dǎo)報，1993

4.洪濤.房地產(chǎn)經(jīng)濟周期評述[J].現(xiàn)代管理科學(xué)，2006（3）

5.朱駿，張全.基于時間序列與人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)周期識別[J].清華大學(xué)學(xué)報，2006（6）