是時(shí)候討論“個(gè)人購(gòu)房最佳時(shí)機(jī)”了

陳勁松

全球金融危機(jī)以來(lái)，“Cash isKing”首次強(qiáng)烈地震撼了我們的神經(jīng)。香港的投資界已經(jīng)把“cash is king”，上升到“Cash is God”!“cash iseverything”!的高度。

一、現(xiàn)金是王?

現(xiàn)金為什么是王?

1、資產(chǎn)價(jià)格普跌(股市平均跌去了50％，房?jī)r(jià)普跌了30％)；2、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表惡化，現(xiàn)金流不足；3、借錢難，融資難。

至少在這三種情況下(事實(shí)上，這三種情況總是同時(shí)發(fā)生)，現(xiàn)金當(dāng)然是王。不僅是王，而且是上帝!相信雷曼等兄弟們對(duì)此一定同意。

現(xiàn)金何時(shí)不是王?

1、資產(chǎn)價(jià)格普漲；2、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表普遍正常；3、借錢容易的時(shí)候(事實(shí)上，這三種情況也是同時(shí)發(fā)生的)。

現(xiàn)在的問(wèn)題是：資產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)下跌。(有的地方跌得多些，有的地方跌得少些)；企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表還不算正常，現(xiàn)金仍緊；但錢已經(jīng)不難借了，借錢的成本有可能低到歷史最低水平了，現(xiàn)金還是不是王?說(shuō)實(shí)在話，花錢投資一定是人生中最大也是最難的問(wèn)題，當(dāng)一切都清楚地顯示現(xiàn)金不是王的時(shí)候(比如股市從3000點(diǎn)到6000點(diǎn))，你再去被動(dòng)投資，恐慌置業(yè)，可能就太遲了。

二、關(guān)于“個(gè)人購(gòu)房的最佳時(shí)機(jī)”的前提

我皙說(shuō)過(guò)“如果是自住，什么時(shí)候都是好的時(shí)候”，遭到網(wǎng)民的痛罵，賀承軍博士也嚴(yán)肅地指出內(nèi)容是勸大家分析自己的能力，但文章的標(biāo)題有大問(wèn)題。可見(jiàn)標(biāo)題會(huì)誤導(dǎo)文章的含義。

討論“個(gè)人購(gòu)房最佳時(shí)機(jī)”的前提是：1、手頭有足夠的現(xiàn)金；2、不是短期炒賣，而是為中長(zhǎng)線升值或改善居住水平；3、對(duì)其它投資渠道并不是專家。那么本人認(rèn)為未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，不超過(guò)兩年，投資房地產(chǎn)是最佳時(shí)機(jī)。

三、怎么定義“個(gè)人購(gòu)買，投資房地產(chǎn)”的最佳時(shí)機(jī)?

個(gè)人購(gòu)房最佳時(shí)機(jī)的第一個(gè)條件是，你有機(jī)會(huì)選到合適的房子，也就是說(shuō)你可以挑來(lái)挑去；第二個(gè)條件是你有充裕的時(shí)間比較，而不是過(guò)期不候；第三個(gè)條件最為重要，你要買的房子價(jià)格處于低位；第四個(gè)條件是你購(gòu)房的資金成本低廉。第四個(gè)條件對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也是甚為重要的，我們知道購(gòu)房的成本中，月供是關(guān)鍵(前提當(dāng)然是你有足夠的首期)，通過(guò)一系列的降息(恐怕還要降)和優(yōu)惠，目前的水平已是歷史低位了。

現(xiàn)在的問(wèn)題探討，本人覺(jué)得應(yīng)集中在“價(jià)格是否已至低位”，還會(huì)不會(huì)有新一輪的普降?

四、部分區(qū)域已完成探底

價(jià)格是否完成探底的標(biāo)志之一。是成交量是否在達(dá)到這個(gè)價(jià)格時(shí)即刻上升；價(jià)格是否有進(jìn)一步松動(dòng)空間的標(biāo)志是賣方的現(xiàn)金流有否進(jìn)一步緊張?，F(xiàn)在看來(lái)，預(yù)言全國(guó)范圍價(jià)格不進(jìn)一步下探似乎還早，但部分區(qū)域已經(jīng)顯示房?jī)r(jià)探底過(guò)程結(jié)束了，而房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就是一個(gè)完完全全的區(qū)域市場(chǎng)。就這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，價(jià)格的回落當(dāng)然是使市場(chǎng)回穩(wěn)的重要力量。

關(guān)于賣方現(xiàn)金流的問(wèn)題，如果還存在著死亡危險(xiǎn)，(即所謂“百日劇變”)，那么房?jī)r(jià)當(dāng)然會(huì)再有一輪下跌，這是賣方無(wú)奈的被動(dòng)拋盤。這種情況會(huì)否在2009年大面積出現(xiàn)呢?現(xiàn)在看來(lái)，可以基本上斷定不會(huì)，原因如下：1、銀行到期還貸的硬約束開始變軟；2、大多數(shù)開發(fā)商因勢(shì)調(diào)整開工節(jié)奏的策略已經(jīng)部署；3、開發(fā)政策上原來(lái)的硬邊界，比如二年完工等，執(zhí)行上有難度；4、大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入使施工單位受惠，工人不會(huì)斷糧(作者系深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司董事長(zhǎng))。