住房貸款流動性風險研究

陳速奇

一、引言

住房貸款(home loan),是指銀行及其他金融機構向房屋購買者提供的任何形式的購房貸款支持,通常以所購房屋作為抵押。

住房貸款一直以來被公認為風險很低,但隨著近幾年房地產(chǎn)的不穩(wěn)定發(fā)展和住房貸款的過快發(fā)展,其潛在的風險日益增大,且日益趨向明顯化。由此引發(fā)了住房貸款的各種風險。就目前我國住房貸款的情況來看,我國房貸風險大致分為銀行流動性風險、客戶信用風險、交易真實性風險、貸款操作性程序風險。而其中最重要并應該引起重視的是流動性風險。目前我國住房貸款的二級市場還處在萌發(fā)階段,住房貸款的債權不易變現(xiàn),這就為住房貸款的銀行或是金融機構帶來了許多流動性的難題。

在經(jīng)濟學上,住房貸款的流動性風險,是指貸款人持有的住房貸款債權不易變現(xiàn),而導致提供貸款的銀行或是金融機構無力為資產(chǎn)的增加或負債的減少提供融資,導致無法以合理的成本吸收負債或以合理的收益變現(xiàn)資產(chǎn)來滿足儲戶取款、客戶合理的貸款或其他及時的現(xiàn)金要求而使提供房貸的金融機構遭受可能的損失或引發(fā)危機的可能性。住房貸款的流動性風險屬于復合風險,是住房貸款中一系列問題和矛盾顯露、激化的結果。它具有不確定性強、隱蔽性高、沖擊力大、突發(fā)性和加速性等特點。因此認識到住房貸款流動性風險的嚴重性并對其加以分析,對我國房貸市場的順利穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。

二、住房貸款流動性風險分析

當前,在房貸市場快速發(fā)展的情況下,我國的房貸銀行和金融機構面臨著資金流動性泛濫和盈利壓力大的難題,于是為了防范這種風險的發(fā)生,各房貸機構紛紛調(diào)整信貸結構。然而,隨著房地產(chǎn)市場的大幅度波動,個人住房貸款業(yè)務風險也開始加大。對于房貸銀行和金融性機構來說,個人住房信貸等中長期貸款的快速增長和比率的迅速提高,會在很大程度上為房貸機構帶來流動性風險。

目前,我國的房貸流動性風險的具體表現(xiàn)為房貸銀行和金融機構中長期貸款比例過大,缺乏及時融資的手段和渠道,導致其資金不足以應付房貸市場的需要。由經(jīng)驗得出,個人住房貸款的快速增長和房貸比率在信貸中的迅速提升,可能會帶來流動性風險。目前有一些中小房貸機構開始出現(xiàn)暫時性的資金緊張,已經(jīng)開始產(chǎn)生流動性風險。

一般情況下,個人房貸的持續(xù)期為20年-30年,而從我國的實際情況看,我國個人的房貸持續(xù)期平均為15年,這在一定程度上了緩解了我國房貸市場可能出現(xiàn)的流動性風險。同時在金融經(jīng)濟危機的影響下,市場經(jīng)濟低迷,銀行存款利率較低,甚至出現(xiàn)負利率,很多借款人選擇提前還款銀行,因此我國房貸發(fā)放金額和回收金額的效率較高,且態(tài)勢發(fā)展良好,一直呈現(xiàn)上升的趨勢,這在一定程度上緩解甚至消除了我國房貸市場可能出現(xiàn)的流動性風險。

從房貸銀行和金融機構的中長期貸款結構來看,我國的住房貸款金額已接近中長期貸款總額的50%左右。換句話說,我國住房貸款的快速增長伴隨著其他中長期貸款的較慢增長,甚至是下降。目前,我國政府對信貸市場的宏觀調(diào)控力度加大,固定資產(chǎn)投資增速下降,商業(yè)銀行基本建設貸款、技術改造貸款等中長期貸款增速明顯回落。這也在一定程度上為房貸的發(fā)展留出了大量的可利用資金,為我國房貸市場的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。

三、住房貸款流動性風險隱患

住房貸款流動性風險是指銀行在辦理住房抵押貸款過程中,因各種因素的影響使作為抵押品的住房不能及時變現(xiàn),貸款不能及時回流,致使銀行信貸資金遭受損失?，F(xiàn)階段,房地產(chǎn)已經(jīng)成為市場經(jīng)濟發(fā)展下一種特殊的商品。作為固定資產(chǎn)的一部分,房地產(chǎn)具有投資額高、生產(chǎn)周期長、受經(jīng)濟環(huán)境影響較大的特點,這就決定了住房貸款的抵押融資量大、貸款期限長的特征,雖然住房貸款都有住房作為抵押,但貸款的營利性和安全性依然不能得到有效地保障,因此信貸機構這種在住房上發(fā)放長期貸款的行為,仍然帶有較大的流動性風險。

為保證我國房貸市場的順利進行,我國中國人們銀行于1998年5月公布了《個人住房貸款管理辦法》其中規(guī)定:“商業(yè)銀行個人住房貸款就是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。一般以中長期貸款為主,借款人在約定的期限內(nèi)按月或按年歸還貸款本息的一項資產(chǎn)業(yè)務。”我國的房貸市場具有三大特點:房貸對象為個人,其目的就是為了購買住房;貸款期限長,一般以5年-30年為主;還款方式以按月歸還本息為主。由于我國房貸市場存在的這種特殊的環(huán)境,房貸的風險較為普遍。根據(jù)我國金融環(huán)境餓現(xiàn)狀。目前,我國的信用體系還不健全,房貸信用不完善,房貸銀行和金融機構融資渠道窄,不能提供足夠資金支撐。同時,我國的個人住房貸款呈現(xiàn)出分散性、隱蔽性和滯后性的流動性風險特征,增加了房貸的風險,給我國開展房貸的管理是實際操作工作帶來了很大的困難,同時也阻礙了房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展。

三、住房貸款流動性風險的應對舉措

2008年以來,金融危機蔓延全球,房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷,運作資金緊張,房貸風險明顯地顯現(xiàn)出來。為防范住房貸款流動性風險,針對我國房貸市場的特點和自有缺陷,要做好住房貸款流動性風險的應對舉措。

(一)我國政府要加強對房地產(chǎn)市場和房貸市場的監(jiān)管力度,出臺利于我國房貸市場健康穩(wěn)定發(fā)展的法律法規(guī)。

1.政府作為我國房貸市場發(fā)展的政治性支撐,在房貸市場的風險防范中占有重要的地位。一直以來,我國政府把改善人民的生活居住條件作為重要的政策目標,鼓勵人們購買自住房。但是,在現(xiàn)在住房逐漸商品化和經(jīng)濟化的前提下,大多數(shù)中低收入者有時根本無法提供首付款,或者根本達不到房貸機構的貸款標準。在此情況下,政府應該借鑒美國房利美、香港HKMC等政府信用金融機構的成功經(jīng)驗,建立一套由政府作為主導的金融信貸機構,給予政策性扶持,使之可以籌集到低成本的資金,并作為承擔中低收入者住房貸款的主要機構。

2.我國的住房貸款發(fā)展到現(xiàn)在,房貸的流動性風險已經(jīng)較為明顯的顯現(xiàn)出來,因此房貸的信用問題就成為政府的關注所在。在房貸的流動性風險的開始階段,對于我國政府設立的專門扶植機構,要提供完全的百分百的信用支撐。我國政府要根據(jù)我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)有狀況,將房貸市場信用體系的建立作為一項重要工作來進行。聯(lián)合各個行業(yè)部門,集合集體的力量,共同完善、健全信用體系,逐步建立全國范圍內(nèi)完整的政府信用個人信用體制。

(二)房貸銀行和金融機構要嚴格房地產(chǎn)開發(fā)項目和住房貸款的審核,并對房貸的資金流通進行監(jiān)管。

房貸銀行和金融機構在發(fā)放貸款前,要成立專門的審核、調(diào)查和監(jiān)管小組,對涉及房地產(chǎn)項目的開發(fā)、企業(yè)情況等各個方面進行審查,以保證房地產(chǎn)項目的順利進行。同時要切實提高房貸管理水平,加強對房貸的全過程監(jiān)管。對貸款人的工作情況和收入情況等影響房貸的各個方面進行嚴格的審查,貸款人的資產(chǎn)、信用、健康等涉及還款能力和風險承受能力進行全面評估。對房貸資金的去處做好監(jiān)管,并加強對房貸抵押住房做好定期核查,貸款人還款時要落實好還款來源。

(三)完善住房信貸風險管理,減少由于貸款人引起的流動性風險。

目前,我國的住房貸款已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢,從長遠看來,我國的住房貸款還有很大的發(fā)展空間。因此做好住房信貸風險管理和房貸機構的風險管理也成為解決房貸流動性風險的有效對策。

首先,要建立一整套完整的個人或是企業(yè)的信用體系,其中包括信用登記制度、信用評估制度、個人信用風險預警制度、個人信用風險管理制度、個人信用風險轉嫁等,并出臺相關的法律法規(guī)來規(guī)范。同時,房貸銀行和金融機構為了化解信用和流動性風險,必須在住房貸款的過程中扮演好信用機構的角色,建立專業(yè)化、規(guī)范化,初具規(guī)模的貸款人的信用的數(shù)據(jù)庫,為信用管理打好基礎。