人民幣匯率變動對我國房地產(chǎn)的影響

[摘要] 目前，我國人民幣升值趨勢明顯，人民幣升值使大量國際游資流入，進軍我國房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)價格持續(xù)大幅上漲，給我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展帶來了隱患。因此，我國有必要采取措施對外資流入進行監(jiān)管，同時，完善房地產(chǎn)市場，促進經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展。

[關(guān)鍵詞] 人民幣匯率 房地產(chǎn) 國際游資

一、人民幣匯率和我國房地產(chǎn)市場概況

1.人民幣升值趨勢

從2005年7月21日起，我國放棄了盯住單一美元的做法，實行以市場供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進行調(diào)節(jié)和有管理的浮動匯率制度。同時，人民幣開始向上小幅升值。

根據(jù)國家外匯管理局公布的數(shù)據(jù)，2006年，人民幣對美元匯率總體升值。人民幣對美元匯率年末收于7.8087元/美元，較2005年末下降2615點，升值3.35％。匯改至2006年末，人民幣對美元累計升幅達6%，到2007 年11月16 日人民幣與美元的比價已達到7.4336元/美元。

2.我國房地產(chǎn)市場概況

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展起步較晚。住房制度改革以前我國房地產(chǎn)市場具有福利性、非商品性和供給性的特征，房地產(chǎn)業(yè)并不活躍。1998年以來，我國房地產(chǎn)市場才開始了結(jié)束舊體制的全面改革。1998年取消福利分房制度后，許多的居民通過購買產(chǎn)權(quán)擁有了自己的住房。

然而，近年來，我國的房地產(chǎn)市場并不平靜，房地產(chǎn)價格持續(xù)走高，其程度超出了老百姓的購買能力，嚴重影響了中國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定與人民生活的安定。同時，對房地產(chǎn)泡沫問題的討論也甚囂塵上。

二、人民幣升值對我國房地產(chǎn)市場的影響

1.從短期看人民幣升值將推動房地產(chǎn)價格上漲

（1）資金流入效應

2007年一季度，我國外匯儲備增加1357億美元， 相當于2006年全年外匯儲備增加額2474億美元的一半多。特別是同期外匯儲備增加額遠超過貿(mào)易順差(464億美元)與實際利用外商直接投資(159億美元)之和，其缺口達到734億美元，是大量國際熱錢涌入的結(jié)果。

對于國際游資而言，在人民幣繼續(xù)升值的預期始終存在的情況下，會持續(xù)流入我國， 打算從人民幣升值中獲得巨額回報。大量資本通過各種渠道進入國內(nèi)市場后， 由于中國對短期資本流入和證券類資本交易實行嚴格的資本管制，境內(nèi)投資渠道尚未多元化，而且中國正提升城鎮(zhèn)基礎(chǔ)建設(shè)， 流通性較好，保值升值能力較強的房地產(chǎn)就成為熱錢的最佳市場。

（2）財富效應

人民幣升值意味著居民購買力增強，理論上，人民幣匯率上升意味著進口商品價格的下降， 進而帶動國內(nèi)一般消費品價格走低， 消費者主觀上感到剩余財富的增加， 便將剩余的資金投資房地產(chǎn)、股票市場等經(jīng)濟載體， 從而推動房地產(chǎn)市場需求增加，大大提高的房地產(chǎn)需求抬高了房地產(chǎn)價格。

（3）通貨膨脹效應

由于國際游資的大量涌入和外匯儲備的大量增加，央行為了抵制人民幣大幅升值的壓力，不得不在外匯市場上投入大量的本幣購買外匯，貨幣供應量增加形成了通貨膨脹壓力。人們?yōu)榱吮苊馔ㄘ浥蛎洆p失，會傾向于拋出貨幣，轉(zhuǎn)而投資于保值增值性較強的資產(chǎn)，如房地產(chǎn)，促使一些地區(qū)房價暴漲。而當今中國的經(jīng)濟形勢（如本幣升值、股價和房價飆升等）與日本在泡沫時期的形勢十分相似，

2.從長期看人民幣升值將加劇我國房地產(chǎn)市場風險

熱錢的本性是要在短時間內(nèi)獲得暴利，其對人民幣匯率的變化極為敏感。熱錢在升值預期的吸引下大量流入我國，但它不會長期留在中國，當人民幣升值幅度開始接近國際游資的預期升值幅度的最高點時，將會大量逃離，一部分國際游資迅速撤出房地產(chǎn)市場，導致房地產(chǎn)價格加速回落，房地產(chǎn)泡沫破滅，房地產(chǎn)市場面臨毀滅性的打擊。

三、政策建議

1.加強對國際游資的監(jiān)管

政府應建立專門的監(jiān)測及預警體系。從金融機構(gòu)境內(nèi)外外匯資產(chǎn)劃撥、直接投資外匯資金流出入、國際短期資本跨境流動、跨國公司外匯資金跨境流動和非貿(mào)易跨境資金流動等方面進行統(tǒng)計和監(jiān)測。

2.采取措施穩(wěn)定匯率預期

采取措施拉長人民幣升值的時間，時間因素也是影響海外房地產(chǎn)投機的主要因素，國際游資的目的在于短期內(nèi)逐利，如果未來人民幣升值的時間被拉得很長，通過人民幣升值套利的機會成本就會增加，減少了國際游資的投機需求，從而穩(wěn)定了房價。因此，通過匯率調(diào)控政策拉長人民幣升值的時間，從而抵消套利的可能性，起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的作用。

另外，通過媒體的作用穩(wěn)定匯率預期。輿論導向時時影響著人們的預期，要想切實穩(wěn)定房價，就要通過媒體的作用，把握輿論導向，間接引導人民幣升值和房地產(chǎn)投資預期，從而控制需求，調(diào)控房價。

3.爭取早日開征房地產(chǎn)稅

房地產(chǎn)稅是主要針對土地房屋等不動產(chǎn)征收的一種稅，要求其所有者或承租人每年交付一定稅款，稅值隨房地產(chǎn)升值而提高。

征收房地產(chǎn)稅，把消費者購房時一次性交付的稅費改為購得房屋后按年繳交，由以往的購房后一勞永逸變?yōu)椤百I房容易養(yǎng)房難”。

因為房地產(chǎn)稅是對房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)進行課稅，納稅額與房產(chǎn)的升值貶值保持同向，對于那些打算通過房產(chǎn)升值進行投機的購房者來說，無疑增加了投機的成本，抑制了對房地產(chǎn)的投機需求，從而達到降低房價的目的。

4.采取措施引導外資流向

通過限制期房轉(zhuǎn)讓、實行實名購房、嚴格稅收征管等措施提高商品房短期頻繁買賣的成本，以擠出房地產(chǎn)業(yè)的投機性的游資。對于一些資金緊缺的部門的外資流入進行政策優(yōu)惠，引導外資向生產(chǎn)性領(lǐng)域投資。2005年5月，國家外匯管理局公布了國內(nèi)銀行和外資銀行向境外借款的新限額，將外資銀行2005年短期外資借款上限定為348億美元，國內(nèi)銀行的上限定為245億美元，走出了限制國際游資流入的第一步。

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