淺析南昌產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展

[摘要] 產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新型的旅游房地產(chǎn)形式，具有廣闊的發(fā)展前景。文章主要對南昌發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店的市場條件進(jìn)行了分析，介紹目前南昌產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展?fàn)顩r，指出了產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展中存在的問題，并針對這些問題提出了詳細(xì)的對策和建議。

[關(guān)鍵詞] 產(chǎn)權(quán)式酒店 旅游 房地產(chǎn)

產(chǎn)權(quán)式酒店作為產(chǎn)權(quán)式地產(chǎn)項目與商業(yè)性酒店的結(jié)合，整合了多種資源優(yōu)勢，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的創(chuàng)新經(jīng)營模式。2003年產(chǎn)權(quán)式酒店登陸南昌市場，樹立了地產(chǎn)投資新概念。這朵地產(chǎn)奇葩給南昌帶來了新鮮的投資理念、置業(yè)方式和生活方式。

一、產(chǎn)權(quán)式酒店簡介

產(chǎn)權(quán)式酒店(Property Hotel)是開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租經(jīng)營，并獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權(quán)。對于投資者來說，既可以直接獲得收益，又可以到各處名勝休閑度假。

產(chǎn)權(quán)式酒店的特征主要是：業(yè)主一般擁有酒店40年～70年的獨立產(chǎn)權(quán)；酒店提供各種酒店式服務(wù)，但管理費較高；酒店兼具居住度假與投資兩種功能

二、南昌發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店的市場分析

1.產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的SWOT分析

(1)發(fā)展優(yōu)勢：南昌是一座文化積淀深厚的城市，素有“物華天寶，人杰地靈”之美譽。 “風(fēng)光旖旎，鐘靈毓秀”，“落霞與孤鶩齊飛，秋水共長天一色”，市區(qū)內(nèi)外湖泊眾多，是一座“城在湖中，湖在城中”的景觀城市。

南昌旅游資源非常豐富，有以江南名樓滕王閣和著名的八大山人書畫紀(jì)念館為代表的古色旅游；有以南昌八一起義紀(jì)念館等為代表的紅色旅游；有以百花洲、象湖森林公園為代表的綠色旅游；還有以號稱綠洲中的沙漠——厚田鄉(xiāng)、都市里的候鳥——天香園為代表的特色旅游。

2006年南昌被聯(lián)合國《城市發(fā)展報告》評為全球十大最有活力的城市、被《福布斯》評為中國大陸最佳商業(yè)城市，美國《新聞周刊》評選世界十大動感都會，南昌成為中國惟一入選城市。2007年南昌入選央視“最值得向世界介紹的中國名城”。2007年南昌市被中國野生動物保護(hù)協(xié)會授予全國惟一的“城市候鳥之都”稱號。

作為發(fā)展中的城市，南昌毗鄰于長三角和珠三角地區(qū)，有著獨特的區(qū)位優(yōu)勢，近年來，南昌經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市和經(jīng)濟已經(jīng)駛?cè)虢】悼焖侔l(fā)展的軌道，城市綜合競爭力全國200個主要城市中排名進(jìn)入前30位。

(2)發(fā)展劣勢：目前由于國家相關(guān)管理部門對分時度假產(chǎn)品性質(zhì)尚未做出明確界定，相關(guān)部門也沒有出臺針對產(chǎn)權(quán)酒店的法律法規(guī)，造成一些酒店在銷售環(huán)節(jié)上存在問題和部分不法經(jīng)營者的搶先進(jìn)入，影響了市場健康發(fā)展。因此，在實際操作過程中，一旦發(fā)生糾紛，業(yè)主維權(quán)缺乏法律依據(jù)，維權(quán)將很艱難。

(3)發(fā)展機遇：近幾年，南昌市經(jīng)濟持續(xù)快速增長、吸引內(nèi)外資力度加大，一批具有高消費能力的白領(lǐng)階層已初具規(guī)模，超前的消費業(yè)已形成。2007年南昌人均GDP突破4000美元大關(guān)，人均消費支出達(dá)10064元，恩格爾系數(shù)為39.9%。國際旅游學(xué)研究表明，恩格爾系數(shù)小于50%大于30%則進(jìn)入旅游沖動區(qū)。而南昌早已進(jìn)入旅游沖動區(qū)，市場消費潛力已經(jīng)開始釋放。

旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)展現(xiàn)出蓬勃的生機。，自2003年全市游客突破500萬人次以來，南昌市旅游人數(shù)每年以100萬人次的速度增長。2006年全市接待國內(nèi)外游客945.5萬人次，比2005年同比增長13%。旅游總收入66.73億元人民幣，與2005相比增長20.6%，旅游人次和旅游收入均創(chuàng)新高。以上統(tǒng)計只考慮了旅游方面的數(shù)據(jù)，如果將在酒店內(nèi)進(jìn)行商務(wù)活動的消費進(jìn)行統(tǒng)計，南昌酒店業(yè)有一個更大的增長空間，從而帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，興旺發(fā)達(dá)，一大批不同品種的特色地產(chǎn)迅速崛起，產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)的市場環(huán)境日趨形成。南昌已不再是最初的二線水平，實際已具有和一線城市相似的特征：面向全國市場，外來資金以消費和中長期投資為主，本地消費能力較強，房價出現(xiàn)較高漲幅，如南昌首家產(chǎn)權(quán)式酒店每平方米價格便達(dá)到6600元。

近來，國家出臺了一系列政策來抑制投資性需求，平抑住宅價格的持續(xù)上漲。然而產(chǎn)權(quán)式酒店屬于商業(yè)項目，而非住宅產(chǎn)品，它與平時接觸的酒店本質(zhì)上是一致的。所以新政對房地產(chǎn)市場尤其是住宅市場影響很大，但與產(chǎn)權(quán)式酒店并無直接關(guān)聯(lián)，這樣會使一部分投資需求從住宅中分流出來，投入到產(chǎn)權(quán)式酒店中來獲取收益。

根據(jù)南昌市統(tǒng)計局的一項調(diào)查顯示，第七屆城運會2011年將在南昌舉行，這必將極大地促進(jìn)南昌商貿(mào)旅游的發(fā)展，也給南昌的酒店業(yè)帶來嚴(yán)峻的考驗。而快速發(fā)展的新型酒店能夠在很大程度上緩解壓力，南昌產(chǎn)權(quán)式酒店將迎來重大發(fā)展機遇期。

(4)挑戰(zhàn)：近期中央出臺了一系列旨在抑制過度投資、打擊投機的宏觀調(diào)控政策，對于那些通過銀行按揭投資產(chǎn)權(quán)式酒店的人來講，就意味著加大了投資成本。另外，下一步是否會對此類物業(yè)出臺有關(guān)政策或調(diào)控措施，不得而知，這種政策的不可預(yù)期性極易影響產(chǎn)權(quán)式酒店的投資熱情和資本的流入。

投其他投資產(chǎn)品市場變化也會對產(chǎn)權(quán)式酒店投資產(chǎn)生較大影響，例如從2005年底持續(xù)到現(xiàn)在的牛市行情、央行2007年連續(xù)六次上調(diào)存貸款利率，以及其他投資渠道的日益健全，都會分流產(chǎn)權(quán)式酒店的投資人群，從而引發(fā)一系列的連鎖反應(yīng)。

2.發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)實意義

首先，產(chǎn)權(quán)式酒店兼具房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)的雙重屬性，為發(fā)展南昌房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)開辟了新模式。南昌旅游產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展迫切需要旅游配套產(chǎn)品迅速跟進(jìn)。產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展將有利于完善南昌旅游配套服務(wù)體系。另一方面，南昌房地產(chǎn)業(yè)迫切需要從單一開發(fā)模式走向多元開發(fā)模式。目前，南昌的房地產(chǎn)業(yè)主要采用傳統(tǒng)的商品房開發(fā)模式。而產(chǎn)權(quán)式酒店把投資與消費相結(jié)合，業(yè)主既是投資者，也是消費者。這種“多元化”的房地產(chǎn)開發(fā)模式，將為南昌房地產(chǎn)業(yè)走出單一開發(fā)模式積累寶貴的經(jīng)營。

其次，產(chǎn)權(quán)式酒店創(chuàng)新的多贏投資模式，為啟動南昌民間投資、形成長效投融資機制提供了新理念。產(chǎn)權(quán)式酒店把酒店宏大復(fù)雜的管理與巨額集中的投資分解為單體的組合，以其誘人的“多贏”利益為眾多投資者所青睞。據(jù)WTO國際旅游組織統(tǒng)計，全球產(chǎn)權(quán)式酒店或酒店以年均15．8％的速度遞增，早在1995年全球81個國家4000個旅游目的地就有35萬個家庭投資產(chǎn)權(quán)式酒店或酒店。在我國，先行一步的發(fā)達(dá)省市，出現(xiàn)了投資產(chǎn)權(quán)式酒店的熱潮，如浙江臨安錢王大酒店94間產(chǎn)權(quán)房剛開盤就一售而空，北京金色假日酒店開盤一個月，400套客房被搶購一半，南昌的首家產(chǎn)權(quán)式酒店——國恩賓館開盤初期便銷售了二百余套客房。

三、南昌產(chǎn)權(quán)式酒店的市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

1.發(fā)展現(xiàn)狀

自2003年南昌首家四星級產(chǎn)權(quán)式酒店國恩賓館建成以來，目前已出現(xiàn)了十余家規(guī)模、等級、經(jīng)營模式各異的產(chǎn)權(quán)式酒店。特別是2005年海航酒店品牌成功登陸南昌，推出南昌海航白金匯酒店，這是南昌首家五星級產(chǎn)權(quán)式酒店，在南昌造成了轟動效應(yīng)。

在南昌市民對產(chǎn)權(quán)式酒店的認(rèn)知度的調(diào)查中，受訪者中36%的人通過各種渠道知道有產(chǎn)權(quán)式酒店這樣一種投資產(chǎn)品存在，完全不知道產(chǎn)權(quán)式酒店的僅占64%；產(chǎn)權(quán)式酒店投資模式在南昌的普及度并不高。

2.產(chǎn)權(quán)式酒店出現(xiàn)的問題

（1）目前，產(chǎn)權(quán)式酒店最大的投資風(fēng)險主要是開發(fā)商的誠信問題。作為一項新興事物，產(chǎn)權(quán)式酒店在南昌還屬于幼年期，其中必然潛藏著一定的投資風(fēng)險，因此要想將優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為自己的獲益，投資者還需要謹(jǐn)慎考慮開發(fā)方誠信與否。產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商在出售酒店的過程中，其實已經(jīng)在收回成本，如果開發(fā)商惡意欺詐或是經(jīng)營公司在酒店營業(yè)中經(jīng)營不善導(dǎo)致酒店經(jīng)營成本較高。一旦產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險，投資者投資回報就沒有任何保障，更會影響到其他消費者的購買信心。

曾經(jīng)在南昌轟動一時的國恩賓館的開發(fā)商新洪房產(chǎn)陷入了一起案件中，致使正在裝修的國恩賓館被迫暫停施工。長達(dá)一年多的停工讓新洪房產(chǎn)元氣大傷，造成1000多萬元損失，并且業(yè)主與業(yè)主約定的交房日期，也無法兌現(xiàn)，導(dǎo)致業(yè)主蒙受經(jīng)濟損失。

（2）產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報率極易受到市場風(fēng)險的影響。投資回報率的高低和風(fēng)險的大小并不是投資人所能控制的，而是取決于酒店將來的經(jīng)營狀況。不少產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營者向投資者承諾的10%至30%的投資回報率很有可能是水中月鏡中花，難以兌現(xiàn)。尤其是一些酒店向投資者推銷時，經(jīng)營利潤的計算往往是按80%至100%的入住率樂觀估計的，若達(dá)不到這個入住率，經(jīng)營效率就實現(xiàn)不了，一旦出現(xiàn)經(jīng)營虧損，利潤將會大打折扣，甚至是無利潤可分，投資者便有可能被“套牢”。

（3)目前缺乏對業(yè)主的個人所有權(quán)和委托經(jīng)營權(quán)，開發(fā)商以及經(jīng)營者之間法律條款的約束。當(dāng)產(chǎn)權(quán)式酒店房產(chǎn)個人所有權(quán)中的處置權(quán)與管理公司經(jīng)營權(quán)發(fā)生沖突時，在沒有相應(yīng)條例規(guī)范或規(guī)章制度的情況下，沖突不僅會影響該物業(yè)的日常經(jīng)營，同時也會影響整個酒店的長遠(yuǎn)發(fā)展，最終導(dǎo)致業(yè)主與酒店的利益受損。

(4)產(chǎn)權(quán)式酒店的市場目前依然缺乏良好的秩序。個別產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展商容易盲目冒進(jìn)，項目倉促上馬，產(chǎn)權(quán)式酒店客房銷售完成后，后期配套服務(wù)往往跟不上。例如：產(chǎn)權(quán)酒店延伸服務(wù)如航空、餐飲、休閑娛樂等是否到位，客房大部分時間的維護(hù)、出租、管理能否跟上等問題，開發(fā)商和經(jīng)營上不易給出準(zhǔn)確的答復(fù)。

四、對策分析

1.企業(yè)、媒體等應(yīng)正確宣傳產(chǎn)權(quán)式酒店的理念。產(chǎn)權(quán)式酒店作為新生事物在南昌出現(xiàn)，有一個被消費者和投資者所認(rèn)識，接受、發(fā)展、完善的發(fā)展過程。通過宣傳，消費者了解這一產(chǎn)品的性質(zhì)、內(nèi)容，意識到它的存在并關(guān)注它的發(fā)展，從而引導(dǎo)消費，培育市場。

2.政府應(yīng)當(dāng)有效鼓勵、規(guī)范和促進(jìn)產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展。產(chǎn)權(quán)式酒店模式的引入，對政府管理能力提出了新要求。政府在發(fā)展中，既要能夠站在發(fā)展的角度鼓勵、支持、扶助其發(fā)展，鼓勵包括民營企業(yè)家在內(nèi)的各類投資主體大膽嘗試，積極引入國內(nèi)外分時度假公司，培育市場消費主體，出臺優(yōu)惠政策，扶持企業(yè)發(fā)展；又要站在維護(hù)消費者利益的角度，有提前介入的意識，通過規(guī)范市場的制度和秩序，并在實踐中不斷調(diào)整和完善，強化信譽避免金融欺詐，從而增強消費者的信心和安全感，使產(chǎn)權(quán)式酒店健康、有序、規(guī)范地發(fā)展。

3.產(chǎn)權(quán)式酒店的成功不在于是將酒店賣完了事，而是后期經(jīng)營業(yè)績的可持續(xù)發(fā)展。酒店可通過加入分時度假交換體系，聯(lián)合酒店網(wǎng)絡(luò)，來增強產(chǎn)權(quán)式酒店的連鎖優(yōu)勢。開發(fā)商應(yīng)建立良好的企業(yè)形象、完善的企業(yè)管理制度，加強企業(yè)的經(jīng)營獲利能力，同時增強企業(yè)運作的透明度，為投資者提供安全、可靠的投資保障，增強其投資的信心。開發(fā)商還可運用自身和社會各種資源優(yōu)勢，為消費者提供額外的利益和優(yōu)惠。

4.產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展需要本土化改良。若要進(jìn)一步鞏固發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店就要適應(yīng)南昌市場的消費特征，滿足當(dāng)?shù)氐南M需求，進(jìn)行本土化的改良。例如，酒店可以考慮將產(chǎn)權(quán)的期限縮短或增加提供較短的產(chǎn)權(quán)年限，如30年、20年、10年、5年和3年。酒店可根據(jù)消費水平適當(dāng)降低銷售價格以吸引更多的投資者。

從南昌目前的實力看，尚未完全達(dá)到產(chǎn)權(quán)式酒店增長極的要求，但這個市場環(huán)境正在形成。隨著南昌外向性經(jīng)濟的擴展，人流，信息流、資金流正在迅速流向南昌，產(chǎn)權(quán)式酒店在南昌一定會有廣闊的前景。

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