國家宏觀調(diào)控背景下廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)，地處我國沿海西南端，由南寧、北海、欽州、防城港四市所轄行政區(qū)域組成。隨著泛北部灣經(jīng)濟(jì)建設(shè)的推進(jìn)和廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開放開發(fā)的強(qiáng)力推動下，南北欽防四市的房地產(chǎn)業(yè)也有了進(jìn)一步的發(fā)展。

一、南寧市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

2008年2月21日，廣西壯族自治區(qū)政府主席馬飚正式對外宣布，《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》獲國務(wù)院批準(zhǔn)實施。廣西沿海地區(qū)將作為一個經(jīng)濟(jì)區(qū)來統(tǒng)籌工作，并將其建設(shè)成為“重要國家經(jīng)濟(jì)合作區(qū)”。

南寧市作為自治區(qū)首府和區(qū)域中心城市，將加快城市發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程。2020年城市建成區(qū)人口發(fā)展到280萬～300萬人，城市建成區(qū)建設(shè)用地控制在300平方公里。城市發(fā)展要形成以邕江為軸線，西建東擴(kuò)、完善江北、提升江南、重點向南的空間布局，加快建設(shè)五象新區(qū)。

南寧房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但是發(fā)展很快，房地產(chǎn)投資額平均每年增長63%，較大地拉動了南寧經(jīng)濟(jì)內(nèi)需，帶動了包括南寧建筑業(yè)、建材業(yè)、冶金、化工、電子等產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的多種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造了較多的勞動就業(yè)機(jī)會，推進(jìn)了南寧的城鎮(zhèn)化建設(shè)。

但是，需要正視南寧房地產(chǎn)市場在快速發(fā)展的過程中出現(xiàn)的一些問題，并進(jìn)行必要的規(guī)范和調(diào)整。因房地產(chǎn)開發(fā)利潤較高，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展數(shù)量迅速膨脹，2006年達(dá)到700多家，企業(yè)數(shù)量過多，規(guī)模較小，實力均較弱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在誠信不足，物業(yè)管理問題突出等市場不規(guī)范現(xiàn)象。

南寧的房地產(chǎn)價格一直以來穩(wěn)中有升，但近幾年尤其是南寧市的房地產(chǎn)價格上漲過快，這其中有需求增大，土地供應(yīng)限制越來越大，動遷費用上漲的原因，還有是存在的“炒樓”現(xiàn)象等原因造成。房價的過快上漲，增加了絕大多數(shù)的中低收入家庭的購房難度，這對社會的發(fā)展會產(chǎn)生不良影響。

二、北海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

北海市“房地產(chǎn)泡沫”曾在中國的改革開放史中書下沉重一筆。近兩年來，隨著廣西加速對其北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開放開發(fā)建設(shè)步伐，北海的房地產(chǎn)業(yè)迎來了一個新的發(fā)展時期。尤其是進(jìn)入去年下半年，這座濱海旅游城市的房價開始迅速上漲。據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，去年下半年，北海新建商品房房價的同比漲幅，一直持續(xù)保持在17%～20%。其中，去年七月和八月，北海以18.6%和18.2%的同比漲幅領(lǐng)漲全國；當(dāng)年十二月，北海以19.3％的漲幅僅次于烏魯木齊，在全國七十個大中城市中位居第二。北海房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長的新亮點。近年來，北海市采取措施，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)管理，市場體系日益完善。尤其在2003年國家給予處置積壓房地產(chǎn)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策后，北海敏銳地把處置積壓房地產(chǎn)的突破口定在處置停緩建工程上，通過處置停緩建工程，有效拉動了房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇和健康發(fā)展。相繼建成了一批高檔次、質(zhì)量優(yōu)、配套全的住宅小區(qū)，極大地改善了居住環(huán)境，改善了城市面貌。2007年，北海房地產(chǎn)實際完成投資額24.19億元，同比增長78.45%，占全市固定資產(chǎn)投資額的17.87%，同比提高2.37個百分點，創(chuàng)造房地產(chǎn)開發(fā)投資歷史新高，房地產(chǎn)開發(fā)投資已成為拉動北海市投資增長的重要力量。

目前，北海市商品房每平方米均價穩(wěn)定保持在兩千五百元人民幣左右。有關(guān)人士認(rèn)為，隨著國家批準(zhǔn)實施《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，這座“最宜人居城市”的房地產(chǎn)價格仍有穩(wěn)定、理性的上漲空間。

三、欽州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

2007年來，隨著泛北部灣經(jīng)濟(jì)建設(shè)的推進(jìn)和欽州市“大工業(yè)、大港口、大旅游”建設(shè)的不斷加快，欽州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，完成投資額增長速度不斷攀升，商品房銷售市場看好。

四、防城港市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

在北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開放開發(fā)的強(qiáng)力推動下，防城港市的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了數(shù)年的沉寂后，重新恢復(fù)生機(jī)與活力，保持強(qiáng)勁發(fā)展勢頭。據(jù)最新統(tǒng)計，2007年１至３季度，房地產(chǎn)業(yè)對該市GDP增長的貢獻(xiàn)率達(dá)8.3%，成為拉動地方經(jīng)濟(jì)快速增長的一個重要行業(yè)。

目前，該市有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá)122家，其中今年新增加23家；批準(zhǔn)預(yù)售的樓盤43個，批準(zhǔn)預(yù)售面積32.34萬平方米，其中，今年新批準(zhǔn)預(yù)售的樓盤19個，批準(zhǔn)預(yù)售面積7.3萬平方米，比去年同期增長42.9%。

北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開放開發(fā)這樣一個機(jī)遇下，北部灣城市群的經(jīng)濟(jì)發(fā)展會大幅度得到提高。隨著城市群加速的提高，尤其是在北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的開放和開發(fā)，在這個城市群范圍內(nèi)的人口之多、經(jīng)濟(jì)之多、消費之多和社會之多將發(fā)生變化。這些變化將帶來需求，這個需求的聚集將會使房地產(chǎn)出現(xiàn)一個非常巨大的市場空間。城市價值決定房產(chǎn)的價值，在北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)這樣一個合作進(jìn)程當(dāng)中，很多區(qū)域內(nèi)的城市都有了新的城市定位，有了新的城市定位之后，這些城市會有一個新的發(fā)展方向。南北欽防(南寧—北?！獨J州—防城)這四個城市的房地產(chǎn)應(yīng)該走完全不同的階段和完全不同的類型。

已經(jīng)獲得批準(zhǔn)的“廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)”定位很明確——中國—東盟開放合作的物流基地、商貿(mào)基地、加工制造基地和信息交流中心，旨在成為帶動、支撐西部大開發(fā)的“戰(zhàn)略高地”和重要國際區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作區(qū)。

廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)由北部灣地區(qū)的北海、欽州、防城港，和首府南寧“三港一市”行政區(qū)域共同組成，陸地面積達(dá)4.25萬平方公里，人口1255萬人，為目前國內(nèi)面積最大的國際、國內(nèi)多區(qū)域合作示范區(qū)。

經(jīng)濟(jì)新區(qū)規(guī)劃獲得批準(zhǔn)，意味著房地產(chǎn)開發(fā)必不可少的建設(shè)用地供應(yīng)量有一個質(zhì)的提升，可以想象的是，不久的將來，這片開發(fā)熱土上成千上萬棟的高樓大廈將拔地而起，這無疑是樓市的幸事。