論房地產(chǎn)抵押的法律運(yùn)用和調(diào)整

[摘要] 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們民事活動(dòng)的日漸增多，房地產(chǎn)抵押行為越來越廣泛，在進(jìn)行房地產(chǎn)時(shí)如何正確把握和運(yùn)用相關(guān)的法律法規(guī)，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益呢？本文從房地產(chǎn)抵押的原則；房地產(chǎn)抵押的范圍；房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定；房地產(chǎn)抵押的效力和房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)等幾個(gè)方面進(jìn)行了論述。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)抵押 房地產(chǎn)抵押權(quán) 法律運(yùn)用

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們民事活動(dòng)的日漸增多，房地產(chǎn)抵押行為越來越廣泛。2007年3月16日第十屆全國人民代表大會(huì)表決通過了《中華人民共和國物權(quán)法》，《物權(quán)法》對房地產(chǎn)抵押活動(dòng)進(jìn)一步做出了明確規(guī)定，那么如何有效運(yùn)用相關(guān)的法律法規(guī)來規(guī)范和調(diào)整房地產(chǎn)抵押行為成為擺在我們面前的一個(gè)重要課題。

《房地產(chǎn)法》第46條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以其不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得價(jià)款優(yōu)先受償?！薄段餀?quán)法》第179條也做出了相同定義。抵押人是指房地產(chǎn)抵押關(guān)系中，為擔(dān)保其債務(wù)的履行而提供抵押房地產(chǎn)的當(dāng)事人即債務(wù)人或第三人。抵押權(quán)人是指在房地產(chǎn)抵押關(guān)系中，對抵押房地產(chǎn)享有抵押權(quán)的權(quán)利人即債權(quán)人。

一、房地產(chǎn)抵押的原則

當(dāng)事人在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押時(shí)要遵循以下原則：

1.合法原則

進(jìn)行房地產(chǎn)抵押前首先確認(rèn)設(shè)定抵押的房地產(chǎn)法律是否允許，法律規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，如果設(shè)定了抵押，抵押權(quán)人在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，其抵押權(quán)就無法實(shí)現(xiàn)。如《擔(dān)保法》第37條規(guī)定：學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施，不能設(shè)定抵押；其次設(shè)定抵押的房地產(chǎn)必須是抵押人合法所有或合法占有的房地產(chǎn)，所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的房地產(chǎn)，不能設(shè)定抵押。

2.同一原則

房地產(chǎn)具有二元性即土地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)是合二為一的。房地產(chǎn)抵押時(shí)房產(chǎn)和地產(chǎn)一同抵押，即土地使用權(quán)抵押時(shí)，地上建筑物、其他附著物隨之抵押；地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)其使用范圍內(nèi)土地使用權(quán)隨之抵押。

3.特定原則

設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是現(xiàn)實(shí)存在的特定的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用證書、房屋所有權(quán)證書辦理。

二、房地產(chǎn)抵押的范圍

房地產(chǎn)抵押的范圍包括抵押物范圍和擔(dān)保的債的范圍，在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押時(shí)要注意范圍的界定。

1.房地產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的物的范圍

（1)用于抵押的土地使用權(quán)的范圍：土地所有權(quán)不得用于抵押，能用于抵押的是土地使用權(quán)。集體所有的土地使用權(quán)抵押僅限于抵押人依法承包經(jīng)營并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的使用權(quán)和鄉(xiāng)（縣）村辦企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)；土地使用權(quán)抵押必須是權(quán)屬明確的土地使用權(quán)。

（2)抵押的房地產(chǎn)的價(jià)值與其所擔(dān)保債權(quán)數(shù)額的關(guān)系：抵押的房地產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)大于或等于它所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額；房地產(chǎn)抵押后，其價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的金額部分，在余額限度內(nèi)可以再抵押。

（3)房地產(chǎn)抵押與地上新增建筑物的關(guān)系：我國《房地產(chǎn)法》第51條、《擔(dān)保法》第55條均規(guī)定，城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押人無優(yōu)先受償權(quán)。

(4)下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；通過行政劃撥方式獲得土地使用權(quán)，地上尚未建成建筑物或無其他附著物的；用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的建筑物；依法列入拆遷范圍的房屋；被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制權(quán)利的房地產(chǎn)；依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

2.房地產(chǎn)抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍

抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)一般以原債權(quán)為限，但下列幾種情況，也可列入所擔(dān)保債權(quán)范圍之內(nèi)，可以從處置抵押物的價(jià)款中受償。

(1)利息：包括約定利息和法定利息。

(2)違約金：違約金是指由法律規(guī)定或合同約定的，當(dāng)事人一方因過錯(cuò)不能履行或不能完全履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц兜囊欢〝?shù)額的貨幣。

(3)賠償金：因債務(wù)人的過錯(cuò)，造成合同不能履行或不能完全履行時(shí)，給對方造成損失，在沒有約定違約金或違約金不能彌補(bǔ)損失時(shí)所支付的補(bǔ)償金。

(4)其他費(fèi)用：包括保全抵押權(quán)的費(fèi)用和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。

三、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定

根據(jù)《房地產(chǎn)法》第7條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定范圍包括以房屋抵押和以出讓方式取得的土地使用權(quán)抵押兩類。房屋抵押是指抵押人向抵押權(quán)人提供房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)為履行債務(wù)作擔(dān)保，抵押人到期不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)處分該項(xiàng)抵押物，并從拍賣價(jià)款中優(yōu)先受償。以出讓方式取得的土地使用權(quán)抵押，是指土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)土地使用權(quán)人到期不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)將土地使用權(quán)折價(jià)或拍賣，并從折價(jià)或拍賣收入中優(yōu)先受償。此外，根據(jù)《房地產(chǎn)法》第50條規(guī)定，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)如果是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

四、房地產(chǎn)抵押的效力

房地產(chǎn)抵押要簽定房地產(chǎn)抵押合同并辦理抵押登記，合同生效以后抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況。抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保，抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。在抵押權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物時(shí)，轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款應(yīng)當(dāng)向抵押人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)部分或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額部分歸抵押人個(gè)人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

房地產(chǎn)抵押關(guān)系存續(xù)期間，房地產(chǎn)抵押人應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的完全完好，抵押權(quán)人發(fā)現(xiàn)抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。

五、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

所謂房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是指債務(wù)履行期間屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人依照法律規(guī)定的程序直接處分抵押的房地產(chǎn)，以抵押的房地產(chǎn)拍賣價(jià)款使其債權(quán)優(yōu)先受償。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)即抵押權(quán)設(shè)立的目的達(dá)到，抵押權(quán)隨之消滅。

根據(jù)《房地產(chǎn)法》第46條的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)只能采取拍賣的方式。拍賣要遵循“價(jià)高者得”的原則確定買受人，嚴(yán)格按照法律規(guī)定的程序進(jìn)行，堅(jiān)持“公正、公開、公平”的原則。

同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上的債權(quán)人抵押的，拍賣房地產(chǎn)所得價(jià)款就應(yīng)按照法律規(guī)定的順序和原則清償各個(gè)債權(quán)人的債權(quán)。按照我國《擔(dān)保法》第54條規(guī)定，抵押合同已登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。根據(jù)《擔(dān)保法》第41條、42條的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同以登記為生效要件。因此，應(yīng)當(dāng)按著登記的先后順序來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)人的抵押權(quán)。

房地產(chǎn)是一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)權(quán)是一種特殊的物權(quán)，房地產(chǎn)抵押活動(dòng)涉及到的法律規(guī)定比較多，在房地產(chǎn)抵押實(shí)踐中當(dāng)事人一定要嚴(yán)格遵守相關(guān)的法律法規(guī)，按照法律規(guī)范約束和調(diào)整房地產(chǎn)抵押行為，切實(shí)保障和維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，對維護(hù)正常的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)秩序具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

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