完善住房保障體系切實改善低收入家庭住房條件

為了總結近年來內(nèi)蒙古自治區(qū)住房保障制度建設經(jīng)驗，摸清低收入家庭住房情況，查找制約住房保障制度建設問題，研究推進住房保障工作的措施，我們對鄂爾多斯市、巴彥淖爾市、烏海市、阿拉善盟四盟市開展住房保障情況進行了調(diào)研。以下是調(diào)研的基本情況及我們的幾點建議。

一、西部四盟市住房保障工作的基本情況

近年來，四盟市政府積極落實中央和自治區(qū)相關文件精神，推進住房保障體系建設，初步形成了以經(jīng)濟適用住房和廉租住房制度為主的住房保障體系，一定程度上改善了低收入家庭的住房條件和居住環(huán)境，在維護社會和諧穩(wěn)定方面做出了一定貢獻。廉租住房保障方面，截至2007年底，四盟市累計向3975戶提出申請的低保住房困難家庭提供了廉租住房保障，占符合保障條件家庭戶數(shù)的29.2%。其中，發(fā)放補貼3236戶，實物配租739戶，分別占保障戶數(shù)的81.4%和18.6%。經(jīng)濟適用房建設方面，2007年共完成經(jīng)濟適用住房投資11.09億元，施工面積209.15萬平方米，總套數(shù)24078套，施工面積占當年住房建設總量的18.9%，經(jīng)濟適用住房建設規(guī)模呈不斷上升趨勢。各盟市在全面落實保障性住房制度的過程中，重點抓了以下幾方面的工作：

（一）建立機構，完善機制

各級領導把住房保障體系建設工作列入政府工作重要內(nèi)容，主要領導和分管領導對住房保障工作都作出了重要批示，組織召開專題會議，制定下發(fā)了相關文件，為住房保障工作的順利開展提供了政策保障。同時，各盟市都成立了由政府分管領導任組長，發(fā)改委、財政、民政、國土資源等部門組成的住房保障機構，負責研究制定城鎮(zhèn)低收入家庭住房保障工作的有關政策、措施，指導、協(xié)調(diào)住房保障工作的相關工作。建立了部門協(xié)調(diào)機制，保證了住房保障工作的順利開展。部分盟市還把該項工作納入對旗縣區(qū)的目標考核，將相關工作任務分解落實到各旗區(qū)。有些盟市政府還指示政府督察室組織有關部門組成督查組，對各旗縣區(qū)推行廉租房的情況進行專項督察，以確保住房保障目標的實現(xiàn)。

（二）開展住房調(diào)查，摸清底數(shù)

為核實并掌握低收入家庭住房狀況，各盟市抽調(diào)人員，投入經(jīng)費，開展了低收入家庭住房調(diào)查和建檔工作，做到一戶一檔，并建立了紙質和電子檔案，為制定切實可行的保障性住房制度提供了科學依據(jù)。到目前為止，鄂爾多斯市、巴彥淖爾市、阿拉善盟已經(jīng)全部完成了低收入家庭調(diào)查工作。特別是巴彥淖爾市按照普查工作的要求，專門抽調(diào)了800多人，投入60多萬元，對城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入不足當?shù)?0%的和人均住房面積低于20平方米以下的城鎮(zhèn)低收入家庭進行了申報、調(diào)查、核實工作，全部摸清了低收入家庭住房情況。

（三）落實資金，加大投入

各盟市按照財政預算資金、土地出讓凈收益、公積金增值收益以及其他渠道相結合的廉租住房資金籌措機制，加大了廉租住房資金籌措力度。截至2007年底，四盟市共籌集廉租住房保障資金6777萬元。部分盟市除了按照規(guī)定渠道籌集資金外，積極拓展資金來源渠道，鄂爾多斯市探討從每噸煤中計提0.5元來增加廉租住房保障資金的籌措力度。

（四）加大建設力度，擴大供給范圍

為了解決保障性住房房源不足的問題，各盟市加大了保障性住房建設力度，采取集中建設和在住房項目中配建的方式，努力增加房源。2007年四盟市通過新建廉租住房，滿足了1259戶低收入家庭的住房需求，占保障戶數(shù)的32%。部分盟市還通過拓寬建設渠道，增加保障性住房數(shù)量，取得顯著成效。如鄂爾多斯市根據(jù)土地儲備的實際情況，在住宅用地招、拍、掛中專門附加相關條件，要求配套建設一定比例的經(jīng)濟適用房和廉租房；烏海市還把經(jīng)濟適用房建設與工礦區(qū)、沉陷區(qū)、舊城區(qū)改造有機結合起來，進一步加大了經(jīng)濟適用房的建設力度。

（五）健全制度，規(guī)范管理

根據(jù)國家要求，結合當?shù)貙嶋H情況，研究制定了廉租住房管理辦法和經(jīng)濟適用房管理細則。明確了責任部門、保障對象、保障標準、保障方式、申請辦法、審核辦法、公示辦法等，并向社會進行公布。在此基礎上，又先后制定了動態(tài)管理、統(tǒng)計報表、檔案管理等多項管理制度。建立了“一申請、五審核、一公示”的廉租住房保障工作申辦程序。加強了對經(jīng)濟適用住房項目的建設規(guī)模、套型面積、購房對象、售房價格、工程質量、政策優(yōu)惠六個方面的控制。通過以上一系列制度建設，確保了住房保障工作的公開、公平、公正、高效和廉潔。

（六）創(chuàng)新工作方法，努力降低房價

部分盟市認真落實經(jīng)濟適用房的各項優(yōu)惠政策，嚴格控制經(jīng)濟適用房的利潤，降低建造成本，實行政府合理定價，與同區(qū)域、同標準的商品房保持了較大的差價，切實解決了低收入購房家庭的支付壓力。烏海市由政府主管部門組織實施經(jīng)濟適用房建設，減少了開發(fā)環(huán)節(jié)，壓縮了成本，使經(jīng)濟適用房的價格僅為同區(qū)域、同標準商品房的50%。經(jīng)濟適用住房銷售對象也由政府掌控，主要是面向工礦區(qū)、采煤沉陷區(qū)的住房困難戶、并優(yōu)先售給以上家庭中的無房戶、危房戶、住房特困戶。通過控制建設和銷售環(huán)節(jié)，有效遏制了違規(guī)操作。

二、存在的問題

（一）住房保障機構不健全

住房保障工作政策性強，任務繁重，僅依靠現(xiàn)有的機構和力量難以勝任。到目前為止，一些地區(qū)尚未建立和加強住房保障工作的機構，鄂爾多斯市和阿拉善盟均未配備負責保障性住房的專職管理人員，這樣難免在工作中造成情況不明、把握不準的問題，影響保障性住房工作成效。

（二）廉租房實物配租比例較低，補貼力度不夠

一方面，廉租房開發(fā)面積偏少，覆蓋面小，不能滿足無房戶及低保家庭的住房需求。到2007年底，巴彥淖爾市和烏海市尚沒有采取實物配租的方式，鄂爾多斯市實物配租比例也僅為30%。另一方面，由于近年來部分地區(qū)房價上升，住宅的月租金相應提升，加之城市拆遷改造力度加大，平房和小戶型租賃房源短缺，領到廉租補貼的困難戶，租不到合適的住房。以鄂爾多斯市東勝區(qū)為例，目前平均每平方米住宅的月租金達到了15元，以租住40平米的房屋計算，月租金為600元，政府每月向每人提供72元租金補貼，以3口之家計算，發(fā)放到戶的住房補貼為216元，遠不夠付房租。

（三）廉租住房保障資金籌集力度不夠

相對于中央和自治區(qū)財政補助額度而言，地方財政匹配額度較少，相當一部分地區(qū)沒有按照比例計提土地凈收益，有可能影響下一步爭取中央財政支持。從住房保障制度建設的資金需求來看，一方面廉租住房建設和補貼資金缺口較大，預計2008年四盟市廉租住房建設和補貼資金缺口為7116萬元。另一方面工作經(jīng)費嚴重不足，部分盟市低收入家庭住房普查建檔工作還沒有開展，主要原因是缺少工作經(jīng)費。

（四）保障性住房的準入退出機制不健全

對不再具備保障條件的廉租房租住戶，存在騰退難的問題，不能實現(xiàn)廉租房的動態(tài)流轉。特別是對入住后房子的轉租、改變使用性質等行為的監(jiān)督管理力度不夠。缺乏有效的法律規(guī)章約束。

（五）入住后管理難度較大

集中建設成片的廉租住房、經(jīng)濟適用住房小區(qū)，入住后物業(yè)管理困難，政府包袱太重。盡管有些地區(qū)已對入住的廉租住房住戶的暖氣費和物業(yè)費減半，但仍然存在收費難的問題。

（六）低收入群體住房信息化管理手段尚不完善

目前各盟市住房保障檔案管理手段還比較落后，大部分是手工紙質或只有簡單的微機錄入，管理方面的信息化程度較低，未達到利用系統(tǒng)軟件對保障性住房數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計、分析。

三、推進住房保障工作的建議

（一）建立負責保障性住房建設的專門機構

針對住房保障工作政策性、變動性較強的情況，建議設立住房保障專職機構——住房保障中心。把廉租住房、經(jīng)濟適用房和限價房的建設與管理歸口“住房保障中心”，實行集中統(tǒng)一管理，做到分工明確，責任到人，資金落實。明確保障性住房管理部門的職責，形成以加強前期監(jiān)管、嚴格戶型面積標準、嚴格控制利潤、明確銷售對象、加強產(chǎn)權產(chǎn)籍管理、建立政府責任制等六項主要內(nèi)容為主的規(guī)范化管理制度。

（二）完善住房保障工作機制

建立住房保障工作聯(lián)席會議制度，明確規(guī)定各盟市政府和相關部門為聯(lián)席會議成員單位，定期召開住房保障工作聯(lián)席會議，通報各地住房保障實施情況，以便及時發(fā)現(xiàn)問題，查找原因。完善上下聯(lián)動、溝通協(xié)調(diào)的工作機制，將住房保障工作納入各盟市政府、各相關部門的績效目標考核體系，確保住房保障工作落實到位。

（三）加大對保障性住房的資金投入

繼續(xù)采取以財政預算安排為主、多渠道籌集的方式，建立穩(wěn)定的廉租住房資金供應渠道。一是保證土地出讓凈收益的10%以上、住房公積金增值收益、社會捐贈的資金以及房地產(chǎn)稅收和其他財政收入中可用于住房保障的資金全部用于廉租房建設，嚴格做到?？顚Ｓ?；二是進一步研究完善公積金繳存和使用政策，擴大公積金制度覆蓋范圍，逐步擴大到包括在城市中有固定工作的農(nóng)民工在內(nèi)的城鎮(zhèn)各類就業(yè)群體；三是努力提高公積金增值收益，為社會提供更多的廉租住房建設保障資金。

（四）建立城鎮(zhèn)住房綜合信息系統(tǒng)和個人住房檔案

繼1985年全國房屋普查后，至今尚未進行過一次全面詳實的城鎮(zhèn)房屋普查工作，造成工作過程中底數(shù)不清，這也是制約保障性住房建設的一個瓶頸。建議進行全區(qū)范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)房屋普查，在全面普查的基礎上，建立以電子數(shù)據(jù)庫為基礎的住房檔案，摸清全區(qū)房屋總量及具體狀況，搭建全區(qū)統(tǒng)一、動態(tài)的房屋數(shù)據(jù)管理平臺，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的動態(tài)更新。通過了解城鎮(zhèn)居民的住房情況，統(tǒng)籌配置房屋資源，調(diào)整住房結構。通過房屋信息系統(tǒng)，便于迅速核查保障性住房申請對象的住房現(xiàn)況，提高保障性住房工作成效。

（五）完善保障性住房的各項配套政策

一是強化對經(jīng)濟適用住房價格的預審制和最高限價措施。嚴格控制經(jīng)濟適用住房定價，每年向社會公布年度最高銷售價格。在經(jīng)濟適用住房計劃下達前，對申報項目銷售價格進行預審，并由開發(fā)企業(yè)對按預審價格銷售作出書面承諾。二是改變目前經(jīng)濟適用住房單一出售的保障方式，研究制定“租售并舉”的實施辦法。三是深入研究具有合理性和可操作性的經(jīng)濟適用住房、廉租住房退出辦法，制訂自治區(qū)保障性住房退出機制實施意見。

（六）進一步完善多層次的住房保障體系

一是繼續(xù)堅持經(jīng)濟適用住房、廉租住房為主的住房保障體系，落實相關政策措施。二是針對沒有資格購買經(jīng)濟適用房，但又無力購買商品房的“夾心層”社會群體，積極推行“兩限房”建設，即限房價、限面積的商品性住房。把“兩限房”作為住房保障系統(tǒng)的重要補充。三是分層次提出解決進城務工人員住房困難的政策意見，開展進城務工人員住房項目試點，緩解進城務工人員的住房困難問題。四是繼續(xù)通過經(jīng)濟適用住房政策扶持，支持部分困難企業(yè)和工礦區(qū)利用自有生活用地，組織職工集資自建住房，改善困難職工的住房條件。

（七）推行配建保障性住房制度

建立以 “貧富混居”為核心的住房建設規(guī)劃，避免保障性住房集中建設，引發(fā)“貧民窟”隱患，增加管理難度，同時還可以提高保障性住房配套設施水平。落實住房建設中經(jīng)濟適用住房和廉租住房的配建比例，規(guī)定房地產(chǎn)商開發(fā)大型樓盤時，在其所建住宅中應含有一定比例的廉租房和經(jīng)濟適用房。對保障性住房的建設用地，政府應給予無償劃撥，同時給予項目審批優(yōu)先考慮。

（作者單位：內(nèi)蒙古發(fā)展研究中心）