美國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范制度分析

　　[內(nèi)容提要] 美國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范制度健全，高度體現(xiàn)了“把風(fēng)險(xiǎn)分散到愿意并有能力承擔(dān)它的人身上”的理念，形成了有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、分?jǐn)?、轉(zhuǎn)嫁和監(jiān)管體系。即便如此，2007年美國還是爆發(fā)了次級債危機(jī)，引起了全球金融動蕩，這讓人不得不重新審視美國的風(fēng)險(xiǎn)防范體制。分析其利弊，有助于我國建立和健全房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系，分散和化解潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。
　　[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)金融 風(fēng)險(xiǎn)防范 制度分析
　　中圖分類號：F83712·4?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1007-1369(2007)6-0042-07
　　
　　2007年以來，美國次級債風(fēng)波迭起，不僅使美國資本市場大幅動蕩，而且給全球金融市場帶來了巨大沖擊。次級債危機(jī)何以會在金融體制完備、風(fēng)險(xiǎn)防范制度健全的美國發(fā)生?分析美國的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范制度，有助于我們進(jìn)一步了解次級債危機(jī)出現(xiàn)的成因和發(fā)展趨勢。
　　縱觀美國房地產(chǎn)信貸市場的發(fā)展歷程，其制度建設(shè)經(jīng)歷了一個從不完善到完善的過程，特別是20世紀(jì)30年代經(jīng)濟(jì)大蕭條中，1600多家銀行因無法收回房地產(chǎn)貸款而倒閉，凸顯了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)之巨。之后，美國在防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)方面采取了一系列措施，并逐步建立了較為健全的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范制度體系。20世紀(jì)70年代，隨著住房抵押貸款二級市場的建立，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范制度體系日趨完善。2002年頒布的《薩班斯-奧克斯利法案》，則從根本上指出了風(fēng)險(xiǎn)防范的根源。從風(fēng)險(xiǎn)防范的層次分析來看，大致可以分成風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)?、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁和法律監(jiān)管四個層面。
　　
　　風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防制度
　　
　　美國預(yù)防房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的制度構(gòu)成主要體現(xiàn)在嚴(yán)格的企業(yè)內(nèi)部控制制度和完善的社會信用體系上。這從放貸的金融機(jī)構(gòu)和申請信貸的房地產(chǎn)企業(yè)及個人兩方面形成了較為有力的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防機(jī)制。
　　在企業(yè)內(nèi)部控制上，各金融機(jī)構(gòu)本身就制定了較為嚴(yán)格的內(nèi)部管理制度，如審貸分離、設(shè)立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理部門、建立業(yè)務(wù)評估體系等。此外，1992年，由美國注冊會計(jì)師協(xié)會(AICPA)、美國會計(jì)學(xué)會(AAA)、財(cái)務(wù)經(jīng)理協(xié)會(FEI)、國際內(nèi)部審計(jì)師協(xié)會(IIA)和管理會計(jì)師協(xié)會(IMA)五大學(xué)會組成的反虛假財(cái)務(wù)報(bào)告委員會就發(fā)表了《內(nèi)部控制——整體框架》報(bào)告(后于1994進(jìn)行了進(jìn)一步的修訂)，對企業(yè)的內(nèi)部控制作出了嚴(yán)格的界定，明確了企業(yè)內(nèi)部各層級即董事會、管理層、內(nèi)部審計(jì)人員等對風(fēng)險(xiǎn)管理和控制的權(quán)利和義務(wù)，提出了相關(guān)控制目標(biāo)。這是美國各大企業(yè)必須遵守的內(nèi)部控制標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)發(fā)放房地產(chǎn)信貸的金融機(jī)構(gòu)更不例外。2004年10月，反虛假財(cái)務(wù)報(bào)告委員會再次出臺了《企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理——總體框架》，將企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制分解為內(nèi)部環(huán)境、目標(biāo)設(shè)定、事項(xiàng)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估、風(fēng)險(xiǎn)反應(yīng)、控制活動、信息溝通、監(jiān)督八項(xiàng)指標(biāo)，提出增設(shè)風(fēng)險(xiǎn)主管或風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理一職，進(jìn)一步完善了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理制度。[1]
　　美國的信用市場發(fā)展起始于19世紀(jì)60年代，至今已經(jīng)建立起非常完善的信用法律體系、信用收集和評估體系、信用管理體系，幾乎涵蓋了所有的企業(yè)和個人。目前，美國在信用方面的立法有16項(xiàng)之多，涉及信用的各個環(huán)節(jié)，包括公平信用報(bào)告法、公平信用機(jī)會法、公平債務(wù)催收作業(yè)法、公平信用結(jié)賬法、誠實(shí)租借法、信用卡發(fā)行法、公平信用和貸記卡揭露法、電子資金轉(zhuǎn)賬法、儲蓄機(jī)構(gòu)違規(guī)和現(xiàn)金控制法、甘圣哲曼儲蓄機(jī)構(gòu)法、銀行平等競爭法、房屋抵押揭露法、房屋貸款人保護(hù)法、金融機(jī)構(gòu)改革-恢復(fù)-強(qiáng)制執(zhí)行法、社區(qū)再投資法和信用修復(fù)機(jī)構(gòu)法。
　　在信用的收集和評估方面，完全是市場化運(yùn)作，由企業(yè)來進(jìn)行信息的收集、管理和服務(wù)，經(jīng)過長期發(fā)展，已基本形成個人信用服務(wù)、企業(yè)信用服務(wù)和資信評估三大格局。目前從事個人信用服務(wù)的公司主要有全聯(lián)公司(Trans Union)、益百利公司(Experian)和Equifax公司，這三家機(jī)構(gòu)幾乎壟斷了全美個人信用的所有數(shù)據(jù)信息；鄧白氏公司則是美國規(guī)模最大的企業(yè)信用服務(wù)公司，它主要為企業(yè)之間的交易或企業(yè)向銀行貸款時對企業(yè)做出信用評級；在資信評級領(lǐng)域最有名的公司是穆迪公司(Moody)、標(biāo)準(zhǔn)普爾公司(Standard and poor's)、菲奇公司(Fitch)和達(dá)夫公司(Duff & Phelps)，主要對國家、銀行、證券公司、基金、債券及上市企業(yè)的信用進(jìn)行評級。
　　與之同時，美國政府相關(guān)部門的監(jiān)督和不良信用懲罰制度構(gòu)成了信用管理體系。在現(xiàn)行體制下，財(cái)政部貨幣監(jiān)理署(OCC)、聯(lián)邦儲備體系(FED)和聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司(FDIC)負(fù)責(zé)規(guī)范和管理銀行信用的執(zhí)法和監(jiān)督；美國聯(lián)邦貿(mào)易委員會、國家信用聯(lián)盟辦公室和儲蓄監(jiān)督局負(fù)責(zé)規(guī)范和管理非銀行信用的執(zhí)法和監(jiān)督。如企業(yè)和個人有不良信用記錄，將會在企業(yè)注冊、貸款、消費(fèi)、就業(yè)、申請信用卡等各個方面受到較大的影響。因此，無論是房地產(chǎn)企業(yè)申請貸款，還是個人申請住房貸款，銀行都會根據(jù)其信用記錄進(jìn)行發(fā)放，從而將風(fēng)險(xiǎn)控制在萌芽狀態(tài)。
　　
　　風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)傊贫?br/>　　
　　分析美國現(xiàn)行制度，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)傊饕w現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)直接融資、房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs)、住房抵押貸款保險(xiǎn)和住房稅金信用制度上。在這些風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)傊贫瘸雠_前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要來源于銀行信貸，風(fēng)險(xiǎn)高度集中，而一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落，必然會給銀行帶來大量呆賬、壞賬，從而導(dǎo)致較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。上述制度的實(shí)施，在相當(dāng)大的程度上，減緩了銀行在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)方面的壓力。
　　(1)房地產(chǎn)企業(yè)直接融資。發(fā)行股票并在股票市場掛牌上市是房地產(chǎn)企業(yè)直接融資最常見的形式，也是分散房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)最基本的方式之一。綜觀美國的房地產(chǎn)市場，大型的房地產(chǎn)企業(yè)基本都是上市公司，比較著名的如Centex于1969年上市，自1968年開始就一直是“Professional Builder”雜志評選的全美十佳住宅開發(fā)商；Lennar于1971年上市，現(xiàn)是市值超過90億美元的國家級住宅建造商；Pulte Homes作為美國最大的房地產(chǎn)公司，在全美的市場占有率超過4%，是標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)公司；D.R.Horton于1992年上市，曾被評為美國財(cái)富500強(qiáng)的公司。上市企業(yè)因有直接的融資渠道，融資成本低，且能帶來較大的現(xiàn)金流，因而能夠較快地改善財(cái)務(wù)狀況，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。
　　(2)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。它起源于美國，是通過公開發(fā)行基金單位或私募融資，投入房地產(chǎn)項(xiàng)目，并由專業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，以獲得長期穩(wěn)定投資收益的一種金融衍生產(chǎn)品。它的產(chǎn)生，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保持房地產(chǎn)市場長期健康、有序的發(fā)展具有極大的意義。1960年，美國頒布了《房地產(chǎn)投資信托法案》(REIT Act)，對REITs的股東人數(shù)、投資范圍、收入結(jié)構(gòu)、收益分配作出了明確的規(guī)定，如公募REITs的投資者不能少于100人，任意5個股東持股不能超過總股份的50%；其75%以上的資產(chǎn)應(yīng)投資于房地產(chǎn)；至少有75%的收入來源于房地產(chǎn)的租金收入或房地產(chǎn)抵押貸款的利息收入；95%以上的收益應(yīng)分配給投資者；等等。在投資形式上，REITs一般可投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)(Equity)，也可投資房地產(chǎn)抵押貸款(Mortgage)或房地產(chǎn)抵押貸款證券(MBS)。
　　在美國的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)中，REITs的規(guī)模處在不斷的上升之中，據(jù)美國不動產(chǎn)信托投資組織(National Association of Real Estate Investment Trusts)的統(tǒng)計(jì)，至2004年10月底為止，美國市場上總計(jì)有239檔REITs，總資產(chǎn)超過3000億美元，其中2/3在美國主要股票交易所掛牌上市。[2]
　　
　　(3)住房抵押貸款保險(xiǎn)。美國從20世紀(jì)30年代開始建立住房抵押貸款保險(xiǎn)制度，現(xiàn)已形成比較健全的住房抵押貸款保險(xiǎn)體系。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
　　一是針對放貸金融機(jī)構(gòu)的保險(xiǎn)制度。只要是在聯(lián)邦政府和州政府注冊的從事住房抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，均可向“美國聯(lián)邦儲蓄和貸款保障公司”(FSLIC)進(jìn)行投保。在保險(xiǎn)期內(nèi)如金融機(jī)構(gòu)因收不回住房抵押貸款而破產(chǎn)，該公司將負(fù)責(zé)給予賠償。每筆住房抵押貸款的賠償費(fèi)約4萬美元。
　　二是針對中低收入家庭的住房抵押貸款保險(xiǎn)制度。這主要由“美國聯(lián)邦住宅管理局”(FHA)承擔(dān)，它為居民貸款購買、新建和重建住宅提供保險(xiǎn)。最大保額是全額保險(xiǎn)，期限一般是10～30年，保費(fèi)為保險(xiǎn)額的5‰。如貸款人還不起貸款，放貸金融機(jī)構(gòu)可從美國聯(lián)邦住宅管理局獲得賠償，賠償為未償還貸款等額的信用債券。
　　三是針對退伍老兵的住房抵押貸款保險(xiǎn)制度。由退伍軍人管理局承擔(dān)，主要為參加朝鮮戰(zhàn)爭、越戰(zhàn)和海灣戰(zhàn)爭的退伍軍人申請住房貸款提供保險(xiǎn)。
　　四是針對普通居民的商業(yè)住房抵押貸款保險(xiǎn)制度。美國法律規(guī)定，當(dāng)貸款人的存款金額低于房產(chǎn)總價值的20%時，必須購買住房貸款保險(xiǎn)。
　　為了進(jìn)一步防范住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)保險(xiǎn)公司還推出了與住房貸款保險(xiǎn)相配套的其他保險(xiǎn)，如抵押壽險(xiǎn)、失業(yè)抵押保險(xiǎn)、所有權(quán)保險(xiǎn)、反向抵押貸款保險(xiǎn)和自然災(zāi)害保險(xiǎn)等等。以上多層次的住房抵押貸款保險(xiǎn)體系，有效地分散了金融機(jī)構(gòu)和個人房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。
　　(4)住房稅金信用制度。1987年，里根政府在稅制改革中提出了一項(xiàng)“低收入階層住房稅金信用計(jì)劃”，旨在為低收入階層提供住房的項(xiàng)目業(yè)主予以稅收減免之優(yōu)惠。該項(xiàng)計(jì)劃提供了一個9%的減免稅率，計(jì)算基數(shù)是不包含土地成本的建房開支，并只對為低收入階層提供的住房部分予以減免。享受此計(jì)劃優(yōu)惠的對象涉及個人、企業(yè)、合伙人、企業(yè)聯(lián)合，前提是其具有可被信用額度所抵消的納稅收入，并且非營利的開發(fā)機(jī)構(gòu)享有10%左右的信用配額。在申請稅金信用證之時，有關(guān)人士或機(jī)構(gòu)必須滿足以下條件：①稅金信用僅針對供低收入階層租住的住宅項(xiàng)目。這意味著，一個項(xiàng)目至少要將20%住宅單位租給收入不及所在地區(qū)平均水平一半的家庭，或者至少將40%單位租給收入低于所在地區(qū)平均水平60%的家庭。②低收入家庭所支付的租金，每年將由住房與城市發(fā)展部(HUD)根據(jù)不同地區(qū)的平均收入和住宅單位的戶型予以審定。地區(qū)平均收入將因各州不同縣而有差異，并結(jié)合家庭不同的人口規(guī)模予以分類。③至少在18年內(nèi)，享受該計(jì)劃的項(xiàng)目要執(zhí)行租金管制的要求，業(yè)主每年還須對低收入租客的收入予以審查。
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國政府每年為此計(jì)劃提供了約30億美元的財(cái)政補(bǔ)貼，使得不少項(xiàng)目獲得的稅金減免達(dá)到可承擔(dān)住宅項(xiàng)目成本的50%以上。[3]住房稅金信用制度的實(shí)施，可以大幅降低房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本，保證低收入階層住房項(xiàng)目的投資收益，減少低收入階層住房項(xiàng)目的銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。
　　
　　風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁制度
　　
　　 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁制度最早出現(xiàn)于美國，后由其他國家群起而效仿，這就是著名的房地產(chǎn)抵押貸款證券化制度。房地產(chǎn)抵押貸款證券化就是金融機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)出售給特設(shè)機(jī)構(gòu)，由這些機(jī)構(gòu)按照不同期限、利率、還款方式對貸款進(jìn)行組合，形成一定規(guī)模的資產(chǎn)組合，然后進(jìn)行信用擔(dān)保和信用增級，發(fā)行房地產(chǎn)抵押貸款證券(Mortgage-Backet Securities，以下簡稱MBS)，最后出售給投資者的過程。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，美國現(xiàn)已形成了規(guī)模龐大的房地產(chǎn)抵押貸款二級交易市場，有效地將房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給廣大投資者。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2006年3月，美國高達(dá)25.9兆美元的債券市場當(dāng)中，MBS及ABS合計(jì)達(dá)到8.1兆美元規(guī)模，占美國債券總市場的1/3強(qiáng)。[4]
　　分析美國的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁制度，其特點(diǎn)主要有：
　　(1)完善的法律法規(guī)和制度為其產(chǎn)生提供了依據(jù)。①美國《不動產(chǎn)法》和《統(tǒng)一商法典》對房地產(chǎn)抵押貸款的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓以及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中如何保護(hù)貸款人利益都做出了明確的規(guī)定；②美國財(cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則委員會(FASB)頒布的《抵押擔(dān)保契約與會計(jì)》、《金融資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移、服務(wù)權(quán)以及金融負(fù)債解除的會計(jì)處理》、《金融資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移、服務(wù)權(quán)以及金融負(fù)債的解除》，解決了資產(chǎn)證券化過程中出售的融資的確認(rèn)、計(jì)量和合并的問題；③美國《金融資產(chǎn)證券化投資信托法》、《證券法》對MBS的發(fā)行、信用增級等進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定；④美國《合同法》對MBS轉(zhuǎn)讓、服務(wù)、信托、交易等一系列環(huán)節(jié)和過程中所產(chǎn)生的合同作了相應(yīng)的規(guī)定；⑤美國《住宅和城市發(fā)展法》則為房地產(chǎn)抵押貸款二級交易市場的成立提供了法律依據(jù)。詳實(shí)的法律法規(guī)及制度為MBS的發(fā)行和轉(zhuǎn)讓打下了良好的基礎(chǔ)，極大地促進(jìn)了美國房地產(chǎn)抵押貸款二級市場的發(fā)展。
　　(2)政府的介入和參與為其提供了可靠的保證。美國從事房地產(chǎn)抵押貸款證券化的特設(shè)機(jī)構(gòu)——政府國民抵押協(xié)會(GNMA)、聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(FNMA)和聯(lián)邦住宅貸款抵押公司(FNLMC)，都具有強(qiáng)大的政府背景。1968 年，美國國會通過《住宅和城市發(fā)展法》，將原來的聯(lián)邦國民抵押協(xié)會分為政府國民抵押協(xié)會(GNMA)和聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(FNMA)。政府國民抵押協(xié)會隸屬于聯(lián)邦住宅與城市發(fā)展部，其職能主要是為FHA和VA保險(xiǎn)的抵押貸款全權(quán)有價證券提供擔(dān)保；FNMA則主要從事房地產(chǎn)抵押貸款證券化業(yè)務(wù)。1970年，美國國會通過《緊急住宅融資法》，批準(zhǔn)成立聯(lián)邦住宅貸款抵押公司(FHLMC)，授權(quán)該公司購買聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)(Federal Home Loan Bank System)的經(jīng)其他政府機(jī)構(gòu)擔(dān)保的住房抵押債權(quán)，發(fā)行MBS。正是由于政府的信用，投資者將FNMA和FNLMC發(fā)行的MBS視作“二級國債”，放心購買，從而促進(jìn)了MBS市場的繁榮。
　　(3)住房抵押貸款二級市場的建立推動了其發(fā)展，進(jìn)一步增強(qiáng)了抗風(fēng)險(xiǎn)能力。住房抵押貸款二級市場即已發(fā)行MBS流通和交易的市場。美國住房抵押貸款二級市場自上個世紀(jì)70年代建立以來獲得了迅猛發(fā)展(見圖1)。
　　
　　與之同時，住房抵押貸款二級市場的建立，不僅打破了房地產(chǎn)信貸市場和資本市場的隔閡，形成了全國性的房地產(chǎn)金融市場，增加了MBS的流動性，促進(jìn)了MBS的發(fā)展；而且進(jìn)一步分散了房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)了市場的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。因?yàn)槿魏螁我荒繕?biāo)物的信貸風(fēng)險(xiǎn)或區(qū)域性的信貸風(fēng)險(xiǎn)，在全國性的交易市場中都將會成為小小的波動。
　　(4)引進(jìn)國際投資者，促使房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁國際化，形成全球性抗風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制。自上個世紀(jì)90年代，美國住房抵押貸款二級市場開始引進(jìn)國際投資者，特別是在亞洲金融風(fēng)暴以后，國際投資者紛紛購買穩(wěn)定性較高的美元資產(chǎn)，作為信用等級僅次于美國國債的MBS成了亞洲各國中央銀行美元資產(chǎn)配置中相當(dāng)重要的一環(huán)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2006年底，在5.6兆美元的MBS債券中，僅日本和中國的投資者就持有其中的5%左右。[5]國際投資者大量持有美國的MBS，無形中就承擔(dān)了美國房地產(chǎn)信貸市場的風(fēng)險(xiǎn)，演變成全球范圍共同承擔(dān)美國房地產(chǎn)信貸市場的風(fēng)險(xiǎn)，從而進(jìn)一步分散和降低了美國房地產(chǎn)信貸市場的風(fēng)險(xiǎn)程度。
　　
　　法律監(jiān)管措施
　　
　　 美國是世界上法律體系非常健全的國家之一，且各種法律制度非常細(xì)化、全面，讓人無處不在法律的監(jiān)管之下，房地產(chǎn)信貸亦是如此。除上述信貸風(fēng)險(xiǎn)防范各環(huán)節(jié)中所提到的法律法規(guī)之外，值得一提的是美國2002年頒布的《薩班斯-奧克斯利法案》(以下簡稱《薩班斯法》)，它指出了防范和控制風(fēng)險(xiǎn)的根源，是從企業(yè)內(nèi)部建立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，把握風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的每一個環(huán)節(jié)，從而將風(fēng)險(xiǎn)降低到最低程度。其在監(jiān)管方面的措施主要有：
　　
　　一是規(guī)定了企業(yè)必須建立嚴(yán)格的內(nèi)部控制制度?！端_班斯法》404條款，要求企業(yè)管理層每年在年報(bào)中就產(chǎn)生財(cái)務(wù)報(bào)告的內(nèi)控系統(tǒng)分別做出評價和報(bào)告，外部審計(jì)師對企業(yè)管理層評估過程以及內(nèi)控系統(tǒng)結(jié)論進(jìn)行相應(yīng)的檢查并出具正式意見。這意味著企業(yè)必須建立內(nèi)部控制制度，明確每一個崗位的職責(zé)，以及產(chǎn)生財(cái)務(wù)記錄的每一環(huán)節(jié)都必須有相應(yīng)的制度保證。同時，完善披露機(jī)制和程序，確保企業(yè)員工和部門經(jīng)理能將所有重大信息及時上報(bào)最高管理層，以便所需公開披露的信息得到及時的記錄、處理、匯總和報(bào)告。
　　二是明確了企業(yè)管理層的責(zé)任，并從法律上予以監(jiān)督?！端_班斯法》302條款規(guī)定，企業(yè)首席執(zhí)行官(CEO)和財(cái)務(wù)總監(jiān)(CFO)在其年度和中期財(cái)務(wù)報(bào)表中必須簽名并認(rèn)證，其財(cái)務(wù)報(bào)表完全符合《薩班斯法》中有關(guān)規(guī)定，“在所有重大方面公允地反映了公司的財(cái)務(wù)狀況、運(yùn)營結(jié)果和現(xiàn)金流情況”，并不含有任何不真實(shí)的并導(dǎo)致其財(cái)務(wù)報(bào)表誤導(dǎo)公眾的重大錯誤或遺漏。而且CEO和CFO完全是以個人名義簽署，如果發(fā)現(xiàn)有問題，CEO和CFO將要承擔(dān)民事或刑事責(zé)任。此外，CEO和CFO必須證明，企業(yè)內(nèi)部建立了可獲得企業(yè)及其下屬子公司全部重大信息的披露控制機(jī)制和程序，全面遵循了美國《證券法》的披露要求。
　　三是增加了企業(yè)內(nèi)部審計(jì)委員會的職責(zé)，賦予了其法定的風(fēng)險(xiǎn)管理權(quán)限。內(nèi)部審計(jì)委員會是美國企業(yè)上市前必須設(shè)立的機(jī)構(gòu)，但《薩班斯法》大大地?cái)U(kuò)展了其對企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的權(quán)限?！端_班斯法》201條款規(guī)定，外部審計(jì)師提供給企業(yè)的所有審計(jì)業(yè)務(wù)和非審計(jì)業(yè)務(wù)須事先獲得審計(jì)委員會的許可?！端_班斯法》301條款規(guī)定，審計(jì)委員會對注冊會計(jì)師事務(wù)所的聘用、酬金以及監(jiān)督負(fù)直接責(zé)任；設(shè)立程序處理與會計(jì)和審計(jì)有關(guān)的投訴及員工的秘密舉報(bào)；有權(quán)聘請獨(dú)立顧問等。
　　
　　制度缺陷及存在的問題
　　
　　分析美國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范制度，可以看出，完全體現(xiàn)了美國人的觀念和行事風(fēng)格，正如前美聯(lián)儲主席格林斯潘所說，要“把風(fēng)險(xiǎn)分散到愿意并有能力承擔(dān)它的人身上”，發(fā)揮“減震器”的作用，以防止類似1929年經(jīng)濟(jì)大蕭條的“連鎖失敗”，[6]美國的風(fēng)險(xiǎn)防范制度也是沿襲這種思路設(shè)計(jì)的。然而，次級債危機(jī)的爆發(fā)，暴露出美國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范制度仍然存在著缺陷和問題。
　　現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)防范制度過份強(qiáng)調(diào)分散和轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，反而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的不確定性，一旦風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)，危害的程度就會成倍放大。美國的風(fēng)險(xiǎn)防范制度有一個明顯的特點(diǎn)，就是風(fēng)險(xiǎn)分散范圍無限擴(kuò)大，依賴全球的投資者為其承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這本身確實(shí)無可厚非，確實(shí)也是一種分散風(fēng)險(xiǎn)的有效方式，但其后結(jié)果是，由于分散的范圍太大，分散鏈太長，而證券化產(chǎn)品又有資信評級機(jī)構(gòu)的“信用等級”包裝，沒有多少投資者知道他是在承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，承擔(dān)多少風(fēng)險(xiǎn)。而從風(fēng)險(xiǎn)自身的角度來講，不管風(fēng)險(xiǎn)如何分散，分散到哪里，它都不會自行消失，只不過程度大小有所變化而已?？梢韵胂螅谕顿Y者不清楚他持有的證券承擔(dān)多少風(fēng)險(xiǎn)的情況下，一旦風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，他的第一反應(yīng)就會選擇拋售，集中拋售的結(jié)果就會使風(fēng)險(xiǎn)成倍放大，而且這種行為具有極強(qiáng)的傳染性，會迅速擴(kuò)展開來，從而形成一定的危機(jī)。這也是美國次級債危機(jī)迅速波及全球金融市場的主要原因。
　　美國風(fēng)險(xiǎn)防范制度存在的另一個缺陷是美國的金融創(chuàng)新層出不窮，制度設(shè)計(jì)跟不上金融創(chuàng)新的步伐。金融創(chuàng)新是美國金融市場的常態(tài)，而每一次金融創(chuàng)新都必然伴隨著一定的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)沒有累積到一定程度，在一定范圍顯現(xiàn)，很難預(yù)測和加以防范。因而，即使在制度非常完備的美國，大約十年左右就會出現(xiàn)一次金融風(fēng)暴，如1987年的黑色星期一、1998年的金融風(fēng)暴、2007年的次級債危機(jī)。危機(jī)爆發(fā)后，往往伴隨而的是制度更新和變革，使原來的制度體系更加完善。就房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范制度而言，比較著名的案例有：1929年經(jīng)濟(jì)大蕭條后，美國成立了聯(lián)邦儲蓄貸款保險(xiǎn)公司(FSLIC)，并開始建立住房抵押貸款保險(xiǎn)制度；2002年，安然和世通丑聞后，美國國會通過了《薩班斯-奧克斯利法案》等。
　　同時，美國次級債危機(jī)還暴露出，資信評級機(jī)構(gòu)的公信力正在遭到質(zhì)疑和挑戰(zhàn)。2007年以來，次級債危機(jī)幾次導(dǎo)致金融市場大幅動蕩，但資信評級機(jī)構(gòu)都沒有做出及時反應(yīng)，既沒有事先提醒投資者注意，也沒有事后及時下調(diào)有關(guān)證券產(chǎn)品的評級，使投資者蒙受了巨大損失。而房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化過程中，相當(dāng)重要的一環(huán)就是信用評級，這是投資者購買證券化產(chǎn)品的主要依據(jù)之一。大量的次級抵押貸款違約，表明資信評級機(jī)構(gòu)對這些產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足，給予了過高評級，讓人們不得不對資信評級機(jī)構(gòu)的評估能力和信用產(chǎn)生懷疑。這對于美國房地產(chǎn)信貸防范制度也是一個重大的打擊。
　　
　　對我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范的啟示
　　
　　眾所周知，房地產(chǎn)是資金密集性行業(yè)，其主要資金來源于銀行貸款。根據(jù)我國央行公布的《2004中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于“定金和預(yù)收款”、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金、銀行貸款三類，但企業(yè)自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款，以此計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上。隨著近幾年來我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)貸款快速增長，最近央行發(fā)布的2007第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，截至2007年6月，房地產(chǎn)貸款余額4.3萬億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.7萬億元，商業(yè)性購房貸款余額2.6萬億元。由于我國房地產(chǎn)價格目前處于一個快速上漲的過程，已經(jīng)累積了一定的風(fēng)險(xiǎn)，因而，一旦出現(xiàn)高速增長的經(jīng)濟(jì)停滯不前，或快速上揚(yáng)的房地產(chǎn)價格大幅回落，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)就會顯現(xiàn)，形成較大的金融風(fēng)暴。為防止出現(xiàn)上述情況，我國應(yīng)進(jìn)一步健全和完善房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范制度體系。[7]
　　 ——健全和完善個人和企業(yè)信用制度。隨著經(jīng)濟(jì)生活的不斷深化，對個人和企業(yè)的信用需求日益迫切。在社會的不斷呼吁下，我國已經(jīng)開始著手建立個人信用體系，但由于缺乏組織性和統(tǒng)一性，目前僅僅局限于銀行內(nèi)部系統(tǒng)，這與社會經(jīng)濟(jì)生活的要求相差甚遠(yuǎn)。筆者認(rèn)為，第一，從長遠(yuǎn)考慮，應(yīng)設(shè)立專門的信用機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)收集和匯總與個人和企業(yè)信用相關(guān)的信息。信息的收集不能局限于銀行內(nèi)部，還應(yīng)包括許多提供公共服務(wù)的部門，如水、電、氣、電信、公交、廣電、工商、海關(guān)等部門。同時，進(jìn)行企業(yè)化運(yùn)作，對社會開放，提供查詢等服務(wù)。第二，大力發(fā)展本土的信用評估機(jī)構(gòu)。既可以滿足個人和企業(yè)信用評級的需要，為市場經(jīng)濟(jì)行為提供基本的判斷依據(jù)；又能避免國外資信評級機(jī)構(gòu)對我國經(jīng)濟(jì)層面的深入滲透，維護(hù)經(jīng)濟(jì)安全。第三，完善相關(guān)法律法規(guī)和制度，對個人和企業(yè)的不誠信行為進(jìn)行懲罰，限制其從事一些特定的經(jīng)濟(jì)活動。如限制個人申請信用卡、大額消費(fèi)、禁止從事某種職業(yè)等；限制企業(yè)獲得貸款、不予注冊，甚至是吊銷營業(yè)執(zhí)照等，從根本上樹立個人和企業(yè)的信用觀念。
　　——穩(wěn)步推行房地產(chǎn)抵押貸款證券化，建立二級交易市場。雖然2007年美國出現(xiàn)了次級債危機(jī)，但不可否認(rèn)，房地產(chǎn)抵押貸款證券化是分散和轉(zhuǎn)移銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的有效方式，占絕大多數(shù)比例的優(yōu)級債券并沒有出現(xiàn)問題。因而，我們不能因噎廢食，可以在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，穩(wěn)步推行房地產(chǎn)抵押貸款證券化。①嚴(yán)格把握擬證券化的信貸資產(chǎn)質(zhì)量。由于我國處于初創(chuàng)階段，出于風(fēng)險(xiǎn)防范的需要，我們應(yīng)對擬證券化的信貸資產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，優(yōu)質(zhì)的信貸資產(chǎn)才能列入證券化的范圍，質(zhì)量一般或較差的信貸資產(chǎn)應(yīng)堅(jiān)決排除在外。②適度控制房地產(chǎn)抵押貸款證券化的規(guī)模。資產(chǎn)證券化在我國畢竟是一個新生事物，其本身就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，發(fā)行的規(guī)模越大，蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)也就越大，在初期我們應(yīng)有意識地控制其規(guī)模，以將其風(fēng)險(xiǎn)控制在一定的范圍之內(nèi)。③注意防范二級交易市場存在的各類風(fēng)險(xiǎn)，如法律風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、交易風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)等。我們在建立二級市場前，應(yīng)充分考慮這些風(fēng)險(xiǎn)因素，采取必要的措施進(jìn)行防范和化解。④適時引入海外機(jī)構(gòu)投資者，進(jìn)一步分散風(fēng)險(xiǎn)。
　　
　　 ——加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制的制度建設(shè)。這是從根本上防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的措施。首先，建立全國統(tǒng)一規(guī)范的企業(yè)內(nèi)部控制標(biāo)準(zhǔn)體系。雖然我國出臺了《會計(jì)法》，財(cái)政部也頒布了配套的《內(nèi)部會計(jì)控制規(guī)范——基本規(guī)范(試行)》和《內(nèi)部會計(jì)控制規(guī)范——貨幣資金(試行)》，但這僅僅是企業(yè)內(nèi)部控制的部分內(nèi)容，且操作性不強(qiáng)，與企業(yè)內(nèi)部控制的實(shí)際要求有較大的差距，因而，應(yīng)建立與國際接軌、全國統(tǒng)一規(guī)范的企業(yè)內(nèi)部控制標(biāo)準(zhǔn)體系，包括內(nèi)部控制的各個方面——內(nèi)部環(huán)境、目標(biāo)設(shè)定、事項(xiàng)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估、風(fēng)險(xiǎn)反應(yīng)、控制活動、信息溝通、監(jiān)督等。其次，建立定期檢查和考評制度，加強(qiáng)外部監(jiān)督。由相關(guān)部門或行業(yè)協(xié)會組織，對企業(yè)執(zhí)行內(nèi)部控制制度情況進(jìn)行定期檢查和考評，對執(zhí)行不力者進(jìn)行相關(guān)處罰，以促使其不斷改進(jìn)和完善。第三，出臺相關(guān)法律法規(guī)，明確企業(yè)管理層的法律責(zé)任。企業(yè)管理層應(yīng)對企業(yè)出具的財(cái)務(wù)報(bào)告和披露的相關(guān)信息負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任，如發(fā)現(xiàn)有問題，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事和刑事責(zé)任。
　　 ——完善房地產(chǎn)評估體系。房地產(chǎn)評估是防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)中相當(dāng)重要的環(huán)節(jié)，對抵押的房地產(chǎn)估值高低，決定了銀行發(fā)放貸款的數(shù)額。一般情況下，銀行采用的評估方法和依據(jù)——市場公開價格和最高最佳使用原則，存在著較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。因而，第一，我們需要制定和完善房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則，明確房地產(chǎn)評估的主要依據(jù)、評估方法、評估報(bào)告的內(nèi)容以及評估價值與貸款的比例，建立統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)的尺度。第二，建立和健全房地產(chǎn)評估監(jiān)管體系，防止評估過程出現(xiàn)弄虛作假的行為。如加強(qiáng)房地產(chǎn)評估人員的職業(yè)道德培訓(xùn)；建立房地產(chǎn)評估人員的考核、評價和退出機(jī)制；設(shè)立舉報(bào)電話，加大公眾對房地產(chǎn)評估的監(jiān)督；對評估過程的不正當(dāng)行為進(jìn)行嚴(yán)厲的處罰，等等。第三，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)管理和評估人員的資格認(rèn)證制度。如建立房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員的信用檔案，針對其評估水平、評估報(bào)告的質(zhì)量，進(jìn)行評級和分類管理。
　　
　　注釋：
　　[1]Scott.COSO ERM Released.Internal Auditor，October 2004
　　[2]REITs不動產(chǎn)投資信托基金.www.reits.bank995.com
　　[3]林堅(jiān)，馮長春.美國的住房政策.國外城市規(guī)劃，1998(2)
　　[4]盧宏奇.華頓美利基金23日開幕 提供另一種固定收益投資工具.臺灣中央通訊社，2006-10-17
　　[5]喬艷紅，戚麗艷譯.美國債市分析.MBS價格恐將挫跌，美元走軟打壓來自亞洲的需求.路透社，2006-05-24
　　[6]George Wehrfritz.Dispersion of Risk to Those Willing，and Presumably Able.to Bear it.Acts as a Shock Absorber to Prevent.Cascading Failures.Like the Great Depression in 1929.Then They all Fall Down.Newsweek，2007-09-03
　　[7]孟曉宏，李春吉.國際資本流動對我國房地產(chǎn)價格的影響，世界經(jīng)濟(jì)與政治論壇，2006(6)
　　(責(zé)任編輯：張曉薇)