政府意在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場

葉　檀

政府意在穩(wěn)定而不是摧毀房地產(chǎn)市場，對于一個牽涉到20%以上銀行貸款與上下游數(shù)十個行業(yè)的關(guān)鍵行業(yè)，產(chǎn)品價格急劇下降無論如何是危險的。很多人把政府的政策與自己想壓低房價的著急心態(tài)混作了一談，因此錯誤地將政府出臺的防范金融風險、保持社會穩(wěn)定的政策理解成打壓房地產(chǎn)的政策。

就在中國證監(jiān)會澄清并未停止審批房地產(chǎn)企業(yè)IPO、房地產(chǎn)上市公司增發(fā)之后不久，一連串的房地產(chǎn)資本項目頗為引人注目。其中主要包括房地產(chǎn)上市公司金融街公開增發(fā)A股獲有條件通過，名流置業(yè)公開增發(fā)A股股票的申請獲證監(jiān)會批文，核準公司公開發(fā)行新股不超過3億股;華遠地產(chǎn)借殼SST幸福這一重大資產(chǎn)重組方案，雖一波三折終獲證監(jiān)會有條件審核通過（11月1日公告）?？磥?，決策層不只在言辭上，而且在行動上罕見地雷厲風行，使房地產(chǎn)企業(yè)在銀行融資受限后，又在資本市場獲得了一扇窗。此前，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科、保利地產(chǎn)等均在資本市場上實現(xiàn)了大規(guī)模融資，38家房地產(chǎn)上市公司半年增發(fā)1100億人民幣。

另一個更引人關(guān)注的消息是北京、上海、廣州、杭州等城市陸續(xù)提高了申購經(jīng)濟適用房的標準，既提高了家庭收入的門檻，對于人均住房面積、戶籍等有了新規(guī)定。

經(jīng)濟適用房新標準有兩個特點，一是提高了申購標準。以北京為例，根據(jù)北京市建委、市統(tǒng)計局、市財政局等部門11月5日聯(lián)合下發(fā)的通知，北京市城八區(qū)廉租房和經(jīng)濟適用房保障家庭收入、住房、資產(chǎn)標準正式確定，廉租房保障家庭1人戶年收入為6960元及以下，經(jīng)濟適用房保障家庭最低年收入為22700元及以下，由此推算，3人戶家庭年收入禁超4.53萬。同時，1人戶到5人戶的家庭總資產(chǎn)凈值分別確定為低于24萬元、27萬元、36萬元、45萬元、48萬元。5類家庭均須滿足人均住房使用面積在10平方米及以下的要求;二是擴大了申購對象。以重慶為例，購買經(jīng)濟適用房的對象包括進城務工農(nóng)村家庭以及外地來渝常駐人員。

提高申購標準對中低收入階層而言確實是極大利空，但對商品房市場則是擴大消費群體的大利好。以往北京經(jīng)濟適用房每年6萬元的收入標準，如今降為三口之家的4.53萬元，考慮到通脹影響的因素，事實上明年將下降到實際4萬元以下。而北京市在2006年的職工年平均工資為36097元，2005年為32808元，2004年為28348元，年均增長率超過10%，按照這一比例，北京的職工平均工資明年將達到4萬元左右。兩下夾擊，無疑是將大多數(shù)中低收入階層趕出了政府變相的住房福利體系之外，他們只能靠限價房來解決自己身處夾心層的尷尬。這意味著，政府的整個住房保障支出將減少，整個社會的福利水準是下降了而不是提升了，雙限房與普通商品房的空間更為廣闊，而不是更為緊縮。

聽其言不如觀其行，政府的目的顯然是想改變房地產(chǎn)市場的消費結(jié)構(gòu)，通過增加保障型住房和限價房緩解激烈的社會矛盾。當保障型住房被壓縮的時候，限價房的比例必須得到保證，余下的30%的高價商品房才不會撼動房地產(chǎn)大局。

回顧此前的種種房改新政，從房貸新政到收緊地根，以及《國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24號文)強調(diào)開發(fā)保障型住房，政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的路徑非常清楚:放開房地產(chǎn)市場，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)做大做強，抓緊落實保障型住房。這中間的先后順序是，政府通過制定24號文，建立房地產(chǎn)市場廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房、商品住房的梯度消費，爭取前三部分的比例在70%以上。這是一盤精心布局的棋，從保障型住房到半行政半市場的限價房到普通商品房，三級消費階梯層層推進，以保障性住房與限價房滿足中低收入階層的需求，以繼續(xù)維持在高位的普通商品房，將銀行貸款等從高處不勝寒的危險中解救出來，這樣才能在逐漸減少房地產(chǎn)資產(chǎn)價格泡沫的同時，將市場與金融風險降到最低。只有靠保障型住房與限價房托底，才能波瀾不驚地放開商品房市場。

央行與銀監(jiān)會出臺的房貸新政從9月末出臺后，就沒有行政性細則出臺，各家銀行對第二套住房的概念各自解讀，使提高二次置業(yè)銀行房貸首付比例提升、利率增加至1.1倍在無形中消解，很明確地說，這基本上是個無用的啞炮。一些銀行之所以收緊房貸，并不是為了收緊房貸，而是因為他們在前三個季度已經(jīng)用完了房貸的額度。由銀行抑制房價相當于讓左手打右手，事實上，出臺房貸新政的目的主要是為了防范金融風險，其意不在房價。同樣是為了解決金融風險，央行將加快信貸產(chǎn)品證券化試點，日前央行行長周小川在清華大學的一個論壇上就指出證券化是方向。

正是為了穩(wěn)定與發(fā)展，政府不但不會抑制商品房市場，還會提供便利鼓勵商品房的開發(fā)，通過資本市場解決融資難題還能起到對房地產(chǎn)公司的篩選作用。由于資本市場有很高門檻，借助這一門檻使房地產(chǎn)公司強者恒強，弱者恒弱，通過融資渠道對房地產(chǎn)市場進行一次大洗牌，由大公司吞并小公司，做強數(shù)個占領(lǐng)全國市場的大企業(yè)。這一態(tài)勢已逐步明朗。

王石10月29日發(fā)表觀點，表示大企業(yè)有品牌、產(chǎn)品質(zhì)地有保證、不會囤地惜售，同時抱怨房地產(chǎn)企業(yè)過多，“多的時候五六萬家、少的時候三四萬家”，市場集中度不夠，連萬科都只有不到2%的市場占有率。王石的觀點代表了資本時代的流行觀點，即通過并購做大做強是中國經(jīng)濟發(fā)展的捷徑，并且便于政府管理，有助于整肅房地產(chǎn)業(yè)市場秩序，形成中國的房地產(chǎn)品牌。房地產(chǎn)行業(yè)的土地、經(jīng)營整合風潮迎面撲來，這是并購時代不可避免的市場現(xiàn)象。

政府在靠兩條腿走路，一條腿是保障房與限價房，另一條腿是商品房。前者需要強大的財政支持，后者需要并購整合做大做強，了解中國行業(yè)并購整合歷史者對此思路都不會陌生，在資源行業(yè)上演的一幕正在房地產(chǎn)行業(yè)重演。

維持商品房的高價與高地價還有另一用意，政府意在通過稅收與土地收益，使高檔房與房產(chǎn)商一起成為住房保障資金的買單者。由于保障性住房所需資金極端匱乏，政府一年只能拿出所需資金的十分之一，因此，政府也許還會推出以市場房養(yǎng)保障房的政策，用高地價所得與高房價的稅收反哺政府資金的不足。最近廣州在拍賣土地過程中又接連拍出各區(qū)地王，商品房的售價只有提高15%以上才能支撐住如此之高的地價。根據(jù)發(fā)改委近日公布的數(shù)據(jù)，接受調(diào)查的70個城市10月房價創(chuàng)下2005年以來最大單月漲幅，較上年同期上漲9.5%。

是壓不下還是不愿壓？

對政府來說，健康的市場是大而強壯的市場，并非低價的市場;對民眾而言，健康的市場首先是價格公道的市場，其次才是品牌市場。民眾與政府的默契有時候只存在于誤解與想像之中。但假以時日，總會找到一條平衡之道，真正以限價房平衡保障型住房的不足之苦與商品房的高價之痛，當走過漫長的市場與行政之間的折中道路之后，房地產(chǎn)市場會迎來真正的健康時代。