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    房地產(chǎn)稅收改革:基于財(cái)產(chǎn)課稅理論的思考

    2007-04-29 00:00:00

    摘 要:以開征物業(yè)稅為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)稅收改革是對我國目前財(cái)產(chǎn)稅收空缺的彌補(bǔ)。支持財(cái)產(chǎn)課稅的理論主要包括地方財(cái)產(chǎn)稅受益論、財(cái)政分權(quán)和收入論、稅制完善論、資源合理配置以及社會(huì)財(cái)富再分配理論等,根據(jù)這些理論的思想,從長遠(yuǎn)來看,我國房地產(chǎn)稅收改革應(yīng)當(dāng)對界定地方財(cái)政收支、完善現(xiàn)代稅制、合理配置有限的房地資源以及縮小貧富差距做出積極貢獻(xiàn)。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)稅;財(cái)產(chǎn)稅;改革;財(cái)政;物業(yè)稅

    中圖分類號:F293.31;F126 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1009-9107(2007)06-0073-05

    Real Estate Tax Reform:Thoughts on Theories of Taxation on Properties

    CHANG Li1,SHI Ping2

    (1.School of Toursim and Management,Zhengzhou University,Zhengzhou 450001;

    2.School of Economics and Management,Northwest University,Xi’an 710118,China)

    Abstract:Real estate tax reform focused on the imposition of realty tax is a compensation to the vacancy of property tax. Theories supporting the taxation on properties include those of beneficial local property tax,fiscal division and revenue,tax system perfection,reasonable resources allocation,and redistribution of social wealth .According to these theories,in the long run,China’s real estate tax reform should do contribution to determine local fiscal revenue and expenditure,perfect modern tax system,allocate the finite building and land resources,and narrow down the gap between the rich and the poor.

    Key words:real estate tax;property tax;reform;finance;estate tax

    一、引 言

    房地產(chǎn)稅收改革引起相關(guān)政府部門和學(xué)術(shù)界的廣泛爭論并成為廣大民眾關(guān)心的問題與中央開征物業(yè)稅的精神有關(guān)。2003年黨的十六屆三中全會(huì)在《中共中央關(guān)于完善市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中提到“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革,條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)?!?005年黨的十六屆五中全會(huì)在《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五規(guī)劃建議》中再次指出:“調(diào)整和完善資源稅,實(shí)施燃油稅,穩(wěn)定推行物業(yè)稅?!边@里的物業(yè)稅并不是一個(gè)新的稅收品種,也不一定是最終的名稱,開征物業(yè)稅的背景是對現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體制進(jìn)行改革,物業(yè)稅是改革后的房地產(chǎn)稅收體系中對房地產(chǎn)保有行為所征稅的名稱。在國外物業(yè)稅也被稱為“房地產(chǎn)稅”或“不動(dòng)產(chǎn)稅”或“地稅”等,不管稱什么,其實(shí)質(zhì)是一種財(cái)產(chǎn)稅。[1]

    上世紀(jì)80年代中后期我國大陸地區(qū)實(shí)行了土地產(chǎn)權(quán)制度改革和住宅自有化改革,90年代后期以來房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展,加上住房問題在我國的特定國情下關(guān)乎國計(jì)民生,房地產(chǎn)稅收改革問題因此逐漸浮出水面并變得日益緊迫。鑒于此項(xiàng)改革作為國家的宏觀調(diào)控手段,不僅關(guān)系到房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展,人民的安居樂業(yè),也是建立可持續(xù)地方財(cái)政體系的重要支柱,故在此項(xiàng)改革已經(jīng)進(jìn)入議事日程而尚未正式啟動(dòng)之際,有必要結(jié)合財(cái)產(chǎn)課稅的相關(guān)理論對我國的房地產(chǎn)稅收改革進(jìn)行理性思考。

    二、與房地產(chǎn)稅收改革相關(guān)的財(cái)產(chǎn)課稅理論

    (一)地方財(cái)產(chǎn)稅受益論

    地方財(cái)產(chǎn)稅的受益論是指根據(jù)公共服務(wù)的受益程度來分配稅收負(fù)擔(dān)。受益論是從著名的蒂布(Tiebout)關(guān)于地方支出決定理論的模型延伸而來的,在這個(gè)模型中,蒂布指出,居民可以通過“用腳投票”(把居民對居住社區(qū)的選擇看作是他們對社區(qū)公共產(chǎn)品和服務(wù)的投票)的方式來選擇不同社區(qū)所提供的明顯不同的公共服務(wù)種類和服務(wù)程度,即居民可以通過選擇在不同的社區(qū)內(nèi)居住來透露他們對地方公共產(chǎn)品的偏好。[2]

    Hamilton通過加入財(cái)產(chǎn)稅融資延伸了蒂布模型,得出了一個(gè)重要的結(jié)論:在所有的社區(qū)內(nèi),不僅人們對公共服務(wù)的需求趨同,而且人們在房屋的消費(fèi)上也趨同,在這種情況下,人們不會(huì)因?yàn)樨?cái)產(chǎn)稅的征收或增加而調(diào)整他們的房屋消費(fèi),因此,財(cái)產(chǎn)稅被有效地轉(zhuǎn)化為人頭稅。[3]

    William Fischel在Hamilton模型的基礎(chǔ)之上再次拓展了財(cái)產(chǎn)稅的受益論,他指出財(cái)產(chǎn)稅既是受益的也是有效的稅種。因?yàn)榈胤焦岔?xiàng)目帶來的收益和這些項(xiàng)目在財(cái)產(chǎn)稅中體現(xiàn)的成本將被“資本化”入當(dāng)?shù)刎?cái)產(chǎn)價(jià)值中,高質(zhì)量學(xué)校、低犯罪率和低稅率都會(huì)增加住房價(jià)格,在其他因素相同的前提下,人們愿意支付更高的價(jià)格住在公共設(shè)施相對較好而稅率又較低的社區(qū)內(nèi),即“資本化無處不在”從而足以使財(cái)產(chǎn)稅對地方而言是一種受益稅。[2]

    (二)財(cái)政分權(quán)和財(cái)政收入理論

    房地產(chǎn)稅收與財(cái)政分權(quán)是密切相關(guān)的,西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為財(cái)政分權(quán)具有以下的優(yōu)越性:首先,各級地方政府在資源配置上較中央政府更有信息優(yōu)勢,因此財(cái)政分權(quán)可以提高公共物品的供給效率。[4]其次,財(cái)政分權(quán)可以更好地體現(xiàn)和發(fā)揮權(quán)利與責(zé)任之間的對立統(tǒng)一關(guān)系。財(cái)政制度最為關(guān)鍵的要素是“地方責(zé)任”,即地方政府應(yīng)該對自己的選民負(fù)責(zé),而地方責(zé)任與地方財(cái)政自治是緊密相連的,Owens指出,賦予地方政府一定的財(cái)政自主權(quán)的一個(gè)主要原因就是為了加強(qiáng)地方責(zé)任。[5]

    真正意義上的財(cái)政分權(quán)建立在地方政府擁有自己獨(dú)立穩(wěn)定的收入來源的基礎(chǔ)之上。Oates指出,需要堅(jiān)持地方財(cái)政應(yīng)當(dāng)主要依賴于地方稅收的觀點(diǎn),其主要論點(diǎn)建立在稅收和財(cái)政支出的基本聯(lián)系上:地方政府需要做出正確的財(cái)政決策,他就必須衡量所建議的公共項(xiàng)目的成本和收益。[2]財(cái)產(chǎn)稅的課稅對象穩(wěn)定且不易隱藏或轉(zhuǎn)移,因此它具有稅源豐富、稅基穩(wěn)定且收入不易受到其他因素影響的特點(diǎn),這使得財(cái)產(chǎn)稅對地方政府而言具有較強(qiáng)的收入效應(yīng)。

    目前許多國家和地區(qū)的財(cái)產(chǎn)稅一般在地方政府級別上征收,有眾多的小稅收轄區(qū)使用這種稅,如美國的財(cái)產(chǎn)稅始于殖民地時(shí)期,在很早以前就是地方政府(美國政府分聯(lián)邦政府、州政府和地方政府三級)的主要稅收來源。在2006年財(cái)產(chǎn)稅理論與制度國際研討會(huì)上,劉蓉指出,財(cái)產(chǎn)稅是判斷地方政府架構(gòu)是否穩(wěn)定的標(biāo)準(zhǔn)之一,財(cái)產(chǎn)稅開征將為我國在財(cái)稅領(lǐng)域推行憲政提供契機(jī)。[6]

    (三)稅制完善理論

    另一個(gè)強(qiáng)調(diào)財(cái)產(chǎn)稅重要性的理論即是稅制完善理論,該理論認(rèn)為完善的現(xiàn)代稅收制度應(yīng)當(dāng)包括所得課稅、商品課稅和財(cái)產(chǎn)課稅這三大體系,財(cái)產(chǎn)稅彌補(bǔ)了其他課稅的不足。日本學(xué)者金子宏認(rèn)為,以所得和財(cái)產(chǎn)作為稅承受力的基準(zhǔn)的稅是最適合公平的稅負(fù)分配和財(cái)富再分配的要求的。[7]

    高培勇在論及開征物業(yè)稅的理由時(shí)指出,目前我國已經(jīng)出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的貧富差距現(xiàn)象,而本應(yīng)具有調(diào)節(jié)貧富差距功能的稅收在現(xiàn)實(shí)的貧富差距面前之所以屢屢失敗,其中的一個(gè)重要原因就在于現(xiàn)行稅制體系中始終未能填補(bǔ)上財(cái)產(chǎn)稅的空位。[8]吳俊培也指出,我國雖然有房地產(chǎn)相關(guān)稅種,但都不是真正意義上的財(cái)產(chǎn)稅,應(yīng)該從完善稅制和財(cái)政體制的角度研究物業(yè)稅的開征問題。[9]

    財(cái)政分權(quán)、財(cái)政收入和稅制完善理論提供了征收財(cái)產(chǎn)稅的充足理由,就我國的實(shí)際情況來看也是具有重大現(xiàn)實(shí)意義的。我國現(xiàn)行的財(cái)稅體系是以流轉(zhuǎn)稅和所得稅為主體的,隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、住房制度和產(chǎn)權(quán)制度的改革,我國人民的財(cái)源結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了重大變化,個(gè)人占有的社會(huì)財(cái)富更多地以不動(dòng)產(chǎn)的形式積累下來,這種情況下,僅靠消費(fèi)環(huán)節(jié)和收入環(huán)節(jié)的稅收來調(diào)節(jié)顯得力量單薄,故而應(yīng)當(dāng)彌補(bǔ)財(cái)產(chǎn)課稅的空缺,完善稅制從而更好發(fā)揮稅收的調(diào)控作用。

    (四)資源合理配置理論

    該理論認(rèn)為對財(cái)產(chǎn)課稅可以有利于社會(huì)資源的合理配置,這樣在稅收壓力下,財(cái)產(chǎn)的所有者不得不對閑置的資產(chǎn)加以合理且充分的利用。[10]如對土地資源課稅可以促使其從非生產(chǎn)性資源轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)性資源,以增加用于生產(chǎn)的投資。之外,對財(cái)產(chǎn)課稅也可以促使財(cái)產(chǎn)所有者增加即期消費(fèi)和投資,減少財(cái)富的過度積累,同時(shí)通過將存量財(cái)富引入消費(fèi)領(lǐng)域,促進(jìn)有效需求的擴(kuò)張,從而刺激經(jīng)濟(jì)增長。[11]

    季勇和朱道林借用美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家R·魯薩提出的“鎖定效應(yīng)(lockin effect)”(資產(chǎn)因價(jià)格下降而使資產(chǎn)所有者不能出售其資產(chǎn))對我國房地產(chǎn)稅收體系進(jìn)行了分析,他們認(rèn)為,對不動(dòng)產(chǎn)交易環(huán)節(jié)所征收的重稅,實(shí)際上增加了不動(dòng)產(chǎn)所有者出讓不動(dòng)產(chǎn)的成本,盡管稅收存在著轉(zhuǎn)嫁的能力,但是由于不動(dòng)產(chǎn)是一種需求彈性大于供給彈性的商品,稅負(fù)前轉(zhuǎn)較困難,會(huì)更多地向后轉(zhuǎn)嫁或不能轉(zhuǎn)嫁,即稅負(fù)會(huì)更多地由生產(chǎn)要素提供者或生產(chǎn)者自己承擔(dān)。這樣一來,由于不動(dòng)產(chǎn)保有成本較低,而流轉(zhuǎn)成本過重,使得不動(dòng)產(chǎn)在存量市場上大量積壓,供給市場與需求市場存在著嚴(yán)重的不平衡,造成土地利用粗放,無法流動(dòng)起來進(jìn)入市場,形成“鎖定”。[12]他們的分析從反面說明了對房地產(chǎn)合理課稅才能促使房地產(chǎn)市場供需平衡,產(chǎn)生良性資源配置的效果。

    (五)社會(huì)財(cái)富再分配理論

    流轉(zhuǎn)稅和所得稅能夠在一定程度上調(diào)節(jié)收入分配,但僅限于在消費(fèi)和收入環(huán)節(jié)起作用,財(cái)產(chǎn)稅作為對社會(huì)財(cái)富存量課稅的稅種,具有直接稅的性質(zhì),能較好地發(fā)揮調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富再分配的作用,縮小貧富差距,尤其是因存量財(cái)富的擁有、繼承和贈(zèng)與等造成的貧富差距。高培勇認(rèn)為,在判斷貧富差距的三個(gè)層次(收入分配、消費(fèi)和財(cái)產(chǎn))中,只有第三個(gè)才有基礎(chǔ)意義,收入高、消費(fèi)檔次高的基礎(chǔ)是擁有財(cái)產(chǎn),因此調(diào)節(jié)收入分配應(yīng)主要放在第三個(gè)層次,即財(cái)產(chǎn)的調(diào)節(jié)上,因此開征財(cái)產(chǎn)稅最基本的理由即是縮小貧富差距。[6]在開征時(shí)機(jī)上,他進(jìn)一步指出,應(yīng)盡快開征財(cái)產(chǎn)稅以結(jié)束財(cái)產(chǎn)保有層面的無稅狀態(tài),建立起至少在收入和財(cái)產(chǎn)兩個(gè)層面對貧富差距進(jìn)行調(diào)節(jié)的直接稅稅制體系。[13]

    三、對我國房地產(chǎn)稅收改革的理性思考

    (一)財(cái)產(chǎn)課稅理論的結(jié)論及對我國房地產(chǎn)稅收改革的啟示

    結(jié)合財(cái)產(chǎn)課稅相關(guān)理論和我國的實(shí)際,可以得出如下結(jié)論:

    結(jié)論一:房地產(chǎn)稅的征收是有益的,符合誰受益誰付費(fèi)的課稅原則。房地產(chǎn)稅制改革不僅可以改變目前不合理的稅費(fèi)框架,而且是地方財(cái)政健康持續(xù)發(fā)展和提升居民居住品質(zhì)的正確選擇。房地產(chǎn)稅制改革有助于建立地方政府和居民之間權(quán)利和義務(wù)的良性循環(huán)。

    結(jié)論二:房地產(chǎn)稅作為一種選擇性的財(cái)產(chǎn)稅,對未實(shí)現(xiàn)的資本收益具有稅收控制作用。改革房地產(chǎn)稅制,開征物業(yè)稅可以堵塞逃稅漏洞,矯正我國現(xiàn)行稅制的不足,完善賦稅體系。

    結(jié)論三:房地產(chǎn)稅收改革可以提高房屋、土地資源的利用效率。改革房地產(chǎn)稅制,可以減少資源浪費(fèi),從而在一定程度上改變我國資源高耗費(fèi)型的經(jīng)濟(jì)增長模式。

    結(jié)論四:房地產(chǎn)稅收改革可以提高社會(huì)所得分配的公平度。據(jù)統(tǒng)計(jì),世界上每一個(gè)國家的財(cái)富分配,都遠(yuǎn)較它們的所得分配集中,財(cái)富分配的集中被認(rèn)為是所得分配不均的主要原因之一。[14]征收物業(yè)稅可有效減少財(cái)富集中。

    財(cái)產(chǎn)課稅理論對我國的房地產(chǎn)稅收改革有以下啟示:

    第一,地方財(cái)產(chǎn)稅受益論的主要觀點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)財(cái)產(chǎn)稅的稅收收入用于為納稅人服務(wù),使納稅人自身受益(類似于我們所說的“取之于民,用之于民”),并且該理論認(rèn)為財(cái)產(chǎn)稅沒有造成福利損失,因?yàn)槿藗兪峭ㄟ^繳納財(cái)產(chǎn)稅的方式來“購買”地方政府所提供的公共服務(wù)的。地方財(cái)產(chǎn)稅受益論雖然建立在現(xiàn)實(shí)中不可能完全具備的強(qiáng)假設(shè)基礎(chǔ)上,但卻在一定程度上引導(dǎo)我們正確認(rèn)識房地產(chǎn)稅。結(jié)合我國的現(xiàn)實(shí),該理論可以為房地產(chǎn)稅收改革提供意識形態(tài)的支持,而且它所反映出的納稅人和地方政府之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系也是我們要最終貫徹的。

    房地產(chǎn)稅作為地方財(cái)政的主體稅種,與之對應(yīng)的是地方政府提供公共服務(wù)的義務(wù)。雖然房地產(chǎn)是固定的,但居民卻具有一定程度的“用腳投票”的自由,即流動(dòng)性,而且隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,這種流動(dòng)性還有增強(qiáng)的趨勢,因此,地方政府為了能夠更充分地享有征稅權(quán)利,就應(yīng)該積極履行提供優(yōu)質(zhì)公共產(chǎn)品的義務(wù)。同時(shí),政府有義務(wù)宣傳房地產(chǎn)稅征收后的“資本化”效應(yīng),即居民繳納房地產(chǎn)稅收與享受地方政府提供的公共產(chǎn)品之間的對應(yīng)關(guān)系,以減少稅收改革和征管的阻力。

    第二,財(cái)政分權(quán)和財(cái)政收入理論顯示房地產(chǎn)稅收改革不僅僅是一場行業(yè)層面上的改革運(yùn)動(dòng),它的重要性還表現(xiàn)在通過這項(xiàng)改革可以深化我國的分稅制度、支撐地方財(cái)政體系、完善我國稅收體制等方面。鑒于財(cái)產(chǎn)稅和地方財(cái)政之間的密切關(guān)系,我們要真正扭轉(zhuǎn)地方政府財(cái)政對土地批租制度的依賴,通過房地產(chǎn)稅收改革準(zhǔn)確界定地方財(cái)政收支職能。財(cái)產(chǎn)稅的征收具有界定地方政府稅權(quán)和事權(quán)的作用,房地產(chǎn)稅收應(yīng)該能夠給予地方政府一個(gè)合適的稅種以取代當(dāng)前名目繁多而雜亂的稅費(fèi)體系,為地方政府提供合理激勵(lì),并建立起可持續(xù)的地方財(cái)政體系。鑒于此,應(yīng)提高地方政府對財(cái)產(chǎn)稅作為地方主體稅種的重要性的認(rèn)識,贏得地方政府對房地產(chǎn)稅收改革的支持。

    第三,資源合理配置理論啟示我們應(yīng)對我國房地產(chǎn)交易和保有階段采取不同的改革對策,既要改變目前“重交易輕保有”的不合理稅制格局,同時(shí)也不能簡單地進(jìn)行數(shù)量意義上的轉(zhuǎn)換。之外,結(jié)合財(cái)政收入理論,在房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠設(shè)計(jì)上,應(yīng)改變目前存在的諸多不合理且不公平的現(xiàn)象,不能因房地產(chǎn)稅收改革推行之初可能遇到的阻力而繼續(xù)保留這些不合理的優(yōu)惠政策,我們最終需要通過充實(shí)的地方財(cái)政來提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品,從而實(shí)現(xiàn)稅收征納雙方共贏的格局。

    第四,社會(huì)財(cái)富再分配理論要求房地產(chǎn)稅收改革應(yīng)改變現(xiàn)有稅收體系中存在的各種不公平現(xiàn)象,如內(nèi)外資企業(yè)稅負(fù)的不公平,不同地理位置企業(yè)稅負(fù)的不公平等。筆者認(rèn)為,現(xiàn)階段應(yīng)更多關(guān)注縱向的公平問題,以更好地發(fā)揮財(cái)產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富的功能。從稅收的收入效應(yīng)和替代效應(yīng)來看,應(yīng)避免房地產(chǎn)稅收改革在低收入群體中產(chǎn)生收入效應(yīng),但對房地產(chǎn)投機(jī)者則要能夠產(chǎn)生足夠的替代效應(yīng),最終促使低收入者減輕購房壓力,高收入者通過多繳稅享受更高質(zhì)量的公共服務(wù),而房地產(chǎn)投機(jī)者減少甚至改變投機(jī)行為??偠灾?,房地產(chǎn)稅收改革應(yīng)能夠縮小財(cái)富的兩極分化,提高社會(huì)整體福利。

    總的來說,財(cái)產(chǎn)課稅理論啟示我國房地產(chǎn)稅制改革應(yīng)實(shí)現(xiàn)如下目標(biāo):充實(shí)地方財(cái)政,完善賦稅體系,提高土地房屋資源利用效率以及調(diào)節(jié)貧富差距。在具體改革方案的制訂上應(yīng)緊密圍繞這些目標(biāo)來制訂。

    (二)對我國房地產(chǎn)稅收改革的政策建議

    1.房地產(chǎn)稅制改革基本內(nèi)容。結(jié)合我國房地產(chǎn)稅收“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的現(xiàn)有格局,改革的重點(diǎn)應(yīng)放在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)?;镜母母飪?nèi)容包括在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)對土地、房產(chǎn)收取統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅,合并現(xiàn)有的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,同時(shí)統(tǒng)一納稅人為內(nèi)外資企業(yè)單位、經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人。

    2.房地產(chǎn)稅基和稅收優(yōu)惠設(shè)計(jì)。應(yīng)擴(kuò)大稅基,清理不合理的稅收優(yōu)惠,規(guī)范稅收減免。房地產(chǎn)稅的征稅范圍應(yīng)改變目前只對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)地理范圍內(nèi)企業(yè)征收的現(xiàn)狀,改為除對政府機(jī)構(gòu)、宗教、教育、慈善等特定房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠外,對營利性機(jī)構(gòu)用地和非營利機(jī)構(gòu)中的部分營利用地統(tǒng)一征收房地產(chǎn)稅。這些改革措施可以使得地方財(cái)政獲得穩(wěn)定持續(xù)的來源,從而取得地方政府對房地產(chǎn)稅制改革的支持。

    3.對自住和投機(jī)需求的區(qū)別政策。調(diào)節(jié)貧富差距可以為我國房地產(chǎn)稅制改革贏得群眾基礎(chǔ)。房地產(chǎn)稅制改革應(yīng)充分保障低收入者的基本居住福利。對低收入者購買自用的房產(chǎn)應(yīng)免征房地產(chǎn)稅。而對投機(jī)性購房者征收重稅,甚至對投機(jī)收益按100%征稅,使其無利可圖,有效打擊投機(jī)需求。對居住用租房市場,建議免征房地產(chǎn)稅,一是為避免重復(fù)征收,二是緩解個(gè)人住房消費(fèi)的盲目擴(kuò)張,三是避免稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給租房者。總的來看,房地產(chǎn)稅可通過遏制房地產(chǎn)炒作、減少過度需求來發(fā)揮對貧富差距的調(diào)節(jié)作用。

    4.配套改革要求。首先,就資源利用而言,現(xiàn)有的土地批租制有很多弊端,它固有的制度漏洞創(chuàng)造了尋租機(jī)會(huì),成為房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗的根源,同時(shí)大大阻礙了資源的合理配置。應(yīng)將土地批租制改為年租金制,并且租金額度定期隨市場價(jià)值改變而調(diào)整。提高資源配置效率還應(yīng)采取一系列的改革措施,包括對占而不開的土地征收重稅,對家庭購買的自用房產(chǎn)超過一定面積采取累進(jìn)稅率等(不同地方可視自身征管能力自行確定按面積或按套數(shù)征納,若按套數(shù),可采取第一套免征、第二套少征、第三、第四套征重稅的形式)。

    其次,完善稅賦體系要求房地產(chǎn)稅制改革應(yīng)彌補(bǔ)我國對財(cái)產(chǎn)課稅的事實(shí)空白。實(shí)現(xiàn)真正意義上的“對財(cái)產(chǎn)征稅”必須做到對房地產(chǎn)價(jià)值的正確有效評估,否則對財(cái)產(chǎn)課稅將難以為繼。因此在房地產(chǎn)稅制改革的同時(shí)應(yīng)建立起房地產(chǎn)估價(jià)制度,包括專業(yè)的評估師培訓(xùn)認(rèn)證制度、面向市場經(jīng)濟(jì)的專業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)形成制度等。

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