房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃問題及解決措施探討

摘" 要：房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，房地產(chǎn)企業(yè)土地開發(fā)與房屋建設(shè)要考慮多重因素的影響，近年來，土地增值稅籌劃問題成為房地產(chǎn)行業(yè)必須面對的難題。納稅是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的義務(wù)，隨著國家稅務(wù)總局加大對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的重視，土地增值稅的征收和管理變得越來越嚴格，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)面對土地增值稅繳納問題，想要維持自身經(jīng)濟效益，必須找到有效的措施以降低土地增值稅。文章主要從房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的重要性和存在的問題出發(fā)，探究分析土地增值稅的籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要作用并提出一些解決措施，以期為房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)土地增值稅籌劃工作提供一些借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；籌劃問題；解決措施

【DOI】10.12231/j.issn.1000-8772.2025.14.007

近年來，隨著我國城市化進程持續(xù)加快，房地產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)日漸成為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，國家不斷出臺針對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管政策，尤其是土地增值稅在稅務(wù)征繳過程中由于計算復雜，往往是房地產(chǎn)企業(yè)最需要重視的稅種[1]。土地增值稅的籌劃問題成為當前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要問題，籌劃工作不僅可以有效降低土地增值稅，實現(xiàn)企業(yè)效益的最大化，還影響著房地產(chǎn)企業(yè)的其他稅種。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受益于土地流轉(zhuǎn)政策得以快速發(fā)展，當前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)想要實現(xiàn)更好的發(fā)展必須推動稅收籌劃的優(yōu)化，而土地增值稅作為稅收籌劃的重要方面，做好土地增值稅的籌劃管理是降低企業(yè)運營成本，提高企業(yè)經(jīng)濟效益的重要舉措，也是實現(xiàn)企業(yè)永續(xù)發(fā)展的重要手段。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃要依據(jù)國家出臺的稅收政策，深入分析理解稅收政策要點，采取有效措施進行稅收籌劃，提升企業(yè)內(nèi)部的稅收籌劃效率，同時還應(yīng)加強企業(yè)稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)素養(yǎng)，加強籌劃工作的有效性，降低企業(yè)稅負風險，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展效益的最大化。

1 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的含義及重要性

1.1 土地增值稅籌劃的含義

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物等產(chǎn)權(quán)的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅的籌劃主要是在稅法允許的大前提下，盡可能增加可扣除項目，降低增值率，即從降低計稅依據(jù)和適用稅率兩個角度出發(fā)進行籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃是從自身利益出發(fā)，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中投資、融資、理財?shù)榷喾矫娴慕y(tǒng)一規(guī)劃，其本質(zhì)目的還是降低企業(yè)的稅務(wù)成本。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃工作總體而言還是要在國家稅收政策基礎(chǔ)上進行相應(yīng)調(diào)整，以合法有效的手段降低稅負[2]。

1.2 土地增值稅籌劃的重要性

1.2.1 提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營利潤

近年來由于我國城市經(jīng)濟快速發(fā)展，人們的住房需求增多，房地產(chǎn)企業(yè)得以快速發(fā)展。同時，國家也出臺相應(yīng)政策加強對房地產(chǎn)企業(yè)的管理。因此，部分企業(yè)為了維持經(jīng)營利潤開始進行成本籌劃，稅收便是企業(yè)除經(jīng)營成本之外的另一重大支出項目，而土地增值稅又是企業(yè)繳納稅款的重要方面，其占比較大，企業(yè)稅負較重，所以房地產(chǎn)企業(yè)通過對其進行合理籌劃來降低稅負，節(jié)約企業(yè)的運營成本，提高企業(yè)經(jīng)營利潤，提高房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場中的競爭力[3]。

1.2.2 促進企業(yè)相關(guān)人員專業(yè)能力的提升

土地增值稅的籌劃工作具有復雜性和專業(yè)性的特征，對相關(guān)籌劃工作人員的專業(yè)能力要求較高。相關(guān)籌劃人員不僅要全面了解土地增值稅相關(guān)政策，還要了解企業(yè)實際運營中土地增值稅籌劃工作存在的問題，這就要求相關(guān)工作人員需要極高的納稅籌劃能力?；诖?，企業(yè)需要加強對相關(guān)人員的培訓，不斷豐富其稅務(wù)和會計知識，提高其稅務(wù)籌劃能力，從而提高相關(guān)工作人員稅收籌劃水平，以滿足房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的要求，為企業(yè)稅收籌劃提供科學合理的土地增值稅籌劃措施。

1.2.3 優(yōu)化企業(yè)財務(wù)管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作與財務(wù)管理工作始終是息息相關(guān)、相互影響的，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)會計核算是稅務(wù)籌劃工作的基礎(chǔ)。無論是稅務(wù)籌劃還是財務(wù)管理，二者開展工作的前提都需要對企業(yè)的經(jīng)營效益進行全面了解，以此對企業(yè)資源進行整合，達到對企業(yè)經(jīng)營項目的合理規(guī)劃。此外，稅務(wù)籌劃與財務(wù)管理的目的相互重合，稅務(wù)籌劃是為了降低企業(yè)的納稅成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，而財務(wù)管理是為了核算企業(yè)經(jīng)營問題，合理規(guī)劃企業(yè)項目生產(chǎn)經(jīng)營建設(shè)，從而提高企業(yè)的收益，二者的最終目的都是實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟價值最大化。同時，稅務(wù)籌劃工作亦是財務(wù)管理工作的重要內(nèi)容，籌劃工作間接影響著財務(wù)管理工作的質(zhì)量和效率，加之稅務(wù)籌劃工作需要用到財務(wù)相關(guān)會計處理軟件，因此在進行稅務(wù)籌劃過程中也會促進財務(wù)管理工作的優(yōu)化[4]。

2 現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃存在的問題

2.1 重視程度不足，稅務(wù)籌劃效率低下

現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)企業(yè)尚不重視稅務(wù)籌劃工作，稅務(wù)工作也缺乏嚴格的規(guī)范，部分工作無法貫徹落實。土地增值稅籌劃未能從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營整體上進行綜合考慮和規(guī)劃，導致籌劃工作形式單一，無法從根本上降低企業(yè)的稅負。此外，土地增值稅籌劃還需要深入了解企業(yè)的所有稅務(wù)情況及企業(yè)項目經(jīng)營情況，并明確企業(yè)經(jīng)營收益與所繳稅種之間的關(guān)系，從而提高土地增值稅籌劃的全面性。有些房地產(chǎn)企業(yè)實行一房一價的銷售策略，就會導致實際所入金額與房價銷售額之間存在差異，這也會影響企業(yè)的整體稅收籌劃工作。稅務(wù)籌劃效率與企業(yè)重視程度具有關(guān)聯(lián)性，企業(yè)對稅務(wù)籌劃工作缺乏嚴格的規(guī)范會導致籌劃工作開展過程出現(xiàn)混亂現(xiàn)象，企業(yè)資源無法得到有效的整合，又直接影響著企業(yè)的整體運行。另外，相關(guān)財務(wù)管理人員對土地增值稅籌劃認識不足，認為稅務(wù)籌劃工作就是稅務(wù)部門人員的工作任務(wù)，進而導致企業(yè)內(nèi)部部門與部門之間的聯(lián)系減弱，稅務(wù)籌劃工作缺乏全面性，就會導致效率低下，從而無法實現(xiàn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的有效性，降低企業(yè)的經(jīng)營成本[5]。

2.2 缺乏深入理解及合理運用稅務(wù)政策

國家稅務(wù)政策是房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃工作的基礎(chǔ)，然而部分企業(yè)沒有深入全面分析把握國家稅務(wù)政策，導致在稅務(wù)籌劃階段無法加以靈活運用，以提高稅務(wù)籌劃的效率。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的核算比較復雜，籌劃難度大，企業(yè)需要在國家稅收政策指引下實時調(diào)整籌劃策略。首先就是需要深入分析理解國家相關(guān)稅收政策，在正確理解的基礎(chǔ)上對企業(yè)經(jīng)營項目進行合理規(guī)劃，若不能把握稅收優(yōu)惠，可能會增加企業(yè)的納稅成本，甚至增加企業(yè)發(fā)展的風險。國家出臺了一系列規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的政策，房地產(chǎn)的稅收政策也在不斷調(diào)整，當前部分房地產(chǎn)企業(yè)還沒有充分了解土地增值稅的政策，缺乏對稅收政策的整體把握，在進行土地增值稅的籌劃時無法與國家政策相呼應(yīng)，以致籌劃效率低下。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要格外重視國家相關(guān)政策，在深入理解國家政策的基礎(chǔ)上靈活運用到土地增值稅的籌劃工作中，促進籌劃工作效率的提升。

2.3 缺乏專業(yè)的稅務(wù)籌劃人員

土地增值稅的籌劃是為了降低企業(yè)的運營成本，不是傳統(tǒng)意義上的計稅報稅，也不是為了降低成本而逃稅。土地增值稅的籌劃應(yīng)該由專門的籌劃團隊和專業(yè)的籌劃人員通過商討研究出具體的方案，最終的策劃應(yīng)該符合房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展狀況[6]。稅務(wù)籌劃團隊應(yīng)該由專業(yè)的財務(wù)人員、稅務(wù)專家、法律顧問等共同組成，然而當前部分房地產(chǎn)企業(yè)并不具備專業(yè)的稅務(wù)籌劃人員，土地增值稅的籌劃缺乏專業(yè)的人才，難以真正實現(xiàn)有效的土地增值稅籌劃，專業(yè)人才的匱乏是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的困擾，實際的稅務(wù)籌劃工作中相關(guān)工作人員缺乏稅務(wù)相關(guān)知識、原理，導致企業(yè)土地增值稅的納稅成本并沒有得到有效的降低，企業(yè)的經(jīng)營成本也未能實現(xiàn)有效降低。

2.4 缺乏對企業(yè)內(nèi)部整體稅負的考慮

房地產(chǎn)企業(yè)的稅負不止土地增值稅一種，還包含其他稅負，所有的稅務(wù)總和影響著企業(yè)的經(jīng)營效益，但是部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅籌劃時只注重土地增值稅本身，忽視了企業(yè)的其他稅負，雖然在一定程度上降低了土地增值稅，但企業(yè)的整體稅負并未得到有效減輕。還有部分企業(yè)在進行土地增值稅籌劃時為了獲得局部的稅務(wù)優(yōu)惠政策完全不考慮企業(yè)其他稅務(wù)，在進行納稅后導致其他稅負的稅率發(fā)展變化，影響企業(yè)的整體收益，同時片面的優(yōu)惠政策還可能導致企業(yè)的額外支出增多。因此，企業(yè)不能顧此失彼、因小失大，在進行土地增值稅的籌劃時應(yīng)考慮多方因素，注重整體利益與局部利益，綜合籌劃企業(yè)的稅務(wù)，從整體上減輕企業(yè)的稅負。

3 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的解決措施

3.1把握國家稅收政策，靈活運用稅收優(yōu)惠

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃需要以國家的稅收政策為基礎(chǔ)，國家稅收政策會不斷調(diào)整完善，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要深入了解國家稅收政策，還要及時捕捉政策變化，始終對最新政策保持敏感，以便在進行優(yōu)化土地增值稅的籌劃工作時可以依據(jù)相應(yīng)政策對其進行改進和調(diào)整[7]?，F(xiàn)階段的稅收政策為了促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、減輕房地產(chǎn)稅負，出臺了一些稅收優(yōu)惠政策，針對優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅籌劃時應(yīng)學會加以靈活運用，通過對企業(yè)經(jīng)營活動進行相應(yīng)調(diào)整來獲取稅收優(yōu)惠，降低企業(yè)的納稅成本。此外，相關(guān)稅務(wù)籌劃人員還需要加強與稅務(wù)機關(guān)的溝通交流，及時掌握最新的稅收征管政策，了解稅法變動情況，并在企業(yè)內(nèi)部上傳下達，以便土地增值稅籌劃及相關(guān)稅務(wù)籌劃工作及時調(diào)整籌劃策略。降低土地增值稅還可以通過項目管理的方式，相關(guān)的籌劃人員需要深入分析稅收優(yōu)惠政策，并靈活運用優(yōu)惠政策進行項目安排管理。

3.2 加強內(nèi)部財務(wù)管理，提升土地增值稅籌劃效率

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作與財務(wù)管理工作相互聯(lián)系，土地增值稅的籌劃工作會根據(jù)稅收政策的調(diào)整而調(diào)整，企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理工作也應(yīng)該進行不斷調(diào)整優(yōu)化。房地產(chǎn)市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，相關(guān)政策不斷更新，房地產(chǎn)企業(yè)要進行土地增值稅的籌劃，需要借助企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)信息進行籌劃，以此提高籌劃效率。同時，房地產(chǎn)財務(wù)管理也要根據(jù)稅收籌劃工作不斷調(diào)整財務(wù)工作的側(cè)重點，加強內(nèi)部財務(wù)管理，從而為土地增值稅的籌劃工作提供更為完善、更為準確的財務(wù)信息，確保土地增值稅籌劃工作的質(zhì)量和效率。房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅的籌劃主要是針對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入進行的稅收籌劃，財務(wù)管理工作則是對收入進行核算，為籌劃工作提供相關(guān)數(shù)據(jù)信息，房地產(chǎn)企業(yè)要加強內(nèi)部的財務(wù)管理，促進財務(wù)管理的優(yōu)化，做好財務(wù)部門與稅務(wù)部門的對接工作，為土地增值稅的籌劃奠定基礎(chǔ)[8]。

3.3 樹立清算意識，提高稅收籌劃的科學性和有效性

樹立土地增值稅清算意識是提高稅收科學性和有效性，提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃水平的關(guān)鍵措施。稅收籌劃需要房地產(chǎn)企業(yè)與稅務(wù)機關(guān)之間實現(xiàn)信息共享，首先需要房地產(chǎn)企業(yè)樹立清算意識，建立稅收信息共享平臺，通過共享平臺為企業(yè)提供咨詢服務(wù)，及時獲取政策信息，為企業(yè)發(fā)展提供答疑解惑的媒介，防止土地增值稅清算和稅收風險[9]。其次，土地增值稅的籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)多部門的共同任務(wù)，不只是審計和財務(wù)部門的任務(wù)，企業(yè)內(nèi)部各部門之間也應(yīng)該通力協(xié)作促進稅收籌劃工作的開展。最后，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃工作需要合理地規(guī)劃，這就需要企業(yè)對內(nèi)部運營項目進行科學的核算，以房屋住宅的銷售為例，現(xiàn)有的稅收政策下，若相關(guān)納稅人能將土地增值稅的納稅額控制在基準線百分之二十以內(nèi)則可以免除土地增值稅，基于這一點，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在項目開發(fā)過程中嚴格控制與計算土地增值稅扣除金額，合理調(diào)整相關(guān)產(chǎn)品的價格，幫助企業(yè)提高稅收籌劃的科學性和有效性，減輕企業(yè)的稅務(wù)負擔。

3.4 明確稅收籌劃方法，規(guī)范稅收籌劃模式

土地增值稅的籌劃需要明確的方法，為達到最終降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負的目的，企業(yè)應(yīng)從多方面進行考慮，最終選定合理有效的稅收籌劃方法。利息支出是企業(yè)成本支出的重要方面，企業(yè)在進行稅收籌劃時應(yīng)充分考慮利息金額，不能隨意進行扣除。其次，在政策支持下轉(zhuǎn)移成本，借此增加支出，另外，為確保稅收籌劃的精確性和連貫性，還應(yīng)在籌劃過程中綜合考慮企業(yè)經(jīng)營的各項活動。規(guī)范稅收籌劃的模式則是影響最終稅收籌劃效果的關(guān)鍵，促進稅收籌劃模式的規(guī)范化是確?；I劃工作順利開展的基礎(chǔ)?，F(xiàn)階段部分房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃模式還相對落后，這就促使房地產(chǎn)企業(yè)對其進行不斷調(diào)整，創(chuàng)新稅收籌劃模式，與時俱進。同時還需不斷剖析稅收籌劃模式中存在的問題，針對問題提出相應(yīng)的解決策略。以稅務(wù)風險為例，企業(yè)要建立風險防范機制，加強稅務(wù)風險防控能力，促進稅收籌劃模式的規(guī)范化[10]。

3.5" 加強稅務(wù)人員培訓，提高稅收籌劃專業(yè)化水平

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃是一項專業(yè)技術(shù)要求極高的工作，企業(yè)需要具備專業(yè)的人才和專業(yè)的團隊。土地增值稅的籌劃應(yīng)該由專門的籌劃團隊和專業(yè)的籌劃人員通過商討研究出具體的方案，并以國家稅收政策為基礎(chǔ)開展籌劃。當前的房地產(chǎn)企業(yè)嚴重缺乏專業(yè)的稅務(wù)籌劃人才，僅有的稅務(wù)人員籌劃專業(yè)能力大多有所欠缺，缺乏專業(yè)的知識能力對土地增值稅予以合理有效的籌劃。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過招聘引進具備專業(yè)稅務(wù)知識與稅務(wù)籌劃能力的人才，將引進人才組成工作小組，由經(jīng)驗豐富的員工帶領(lǐng)專業(yè)人才進行稅收籌劃工作，以促進土地增值稅籌劃工作效率的提升[11]。同時，還可加強對企業(yè)內(nèi)部已有稅務(wù)員工的培訓，加強相關(guān)工作人員對稅收政策的理解，培養(yǎng)其專業(yè)的稅務(wù)知識和技能，促進土地增值稅的籌劃更好地開展，進一步減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負，逐步實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。

4 結(jié)束語

隨著我國經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，城市化進程持續(xù)加快，房地產(chǎn)行業(yè)也快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的競爭越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益降低，房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本增加。土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)納稅體系中的重要方面，對其進行合理的籌劃可以有效降低企業(yè)的稅務(wù)成本，提高企業(yè)在房地產(chǎn)市場中的核心競爭力。當前部分房地產(chǎn)企業(yè)尚未認識到稅務(wù)籌劃的重要性，對國家相應(yīng)政策的把握也不夠全面，加之稅務(wù)籌劃人才的欠缺共同導致企業(yè)在進行土地增值稅的籌劃時難以有效提升工作效率。針對存在的問題，房地產(chǎn)企業(yè)需要充分把握國家稅收政策，靈活運用稅收優(yōu)惠，提升土地增值稅籌劃效率，明確稅收籌劃方法，規(guī)范稅收籌劃模式，加強人才引進與人才培訓，提高企業(yè)內(nèi)部土地增值稅籌劃整體水平。同時房地產(chǎn)企業(yè)還需要結(jié)合自身發(fā)展實際，精準把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢，制定更為合理有效的土地增值稅籌劃策略，加強籌劃工作的有效性，減輕企業(yè)稅務(wù)負擔，降低企業(yè)運營成本，力爭實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展效益的最大化。

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作者簡介：夏源泉（1994-），男，漢族，安徽合肥人，本科，中級會計師，研究方向：取消普通住宅標準后對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的影響及后續(xù)稅收籌劃。