房地產(chǎn)估價(jià)操作風(fēng)險(xiǎn)該如何防范

在我國經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)估價(jià)占據(jù)重要地位。其成果直接影響多個(gè)領(lǐng)域，如交易定價(jià)、融資擔(dān)保和資產(chǎn)評(píng)估等。然而，伴隨著數(shù)據(jù)資源、市場環(huán)境的快速變化，各種不確定性因素威脅著房地產(chǎn)估價(jià)的精準(zhǔn)性，最終導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)安全、市場秩序混亂以及估價(jià)結(jié)果偏差等問題，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)估價(jià)操作風(fēng)險(xiǎn)的成因探析

市場環(huán)境與數(shù)據(jù)資源限制市場環(huán)境是房地產(chǎn)估價(jià)過程不可忽視的一個(gè)重要因素。常見外部因素包括地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、政策調(diào)控頻繁和宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)等，這些都有可能造成市場價(jià)格波動(dòng)，進(jìn)而無法形成穩(wěn)定的價(jià)格機(jī)制，制約著估價(jià)基準(zhǔn)的參考性、有效性。專業(yè)培訓(xùn)與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不足當(dāng)前，雖然部分房地產(chǎn)企業(yè)已制定專業(yè)培訓(xùn)制度，但普遍存在估價(jià)員專業(yè)能力不足、體系建設(shè)不健全等現(xiàn)象，體現(xiàn)在過多依賴在崗實(shí)踐與短期課程，同時(shí)教育模式缺乏層次化，且無法兼顧多維度內(nèi)容，如估價(jià)實(shí)務(wù)操作、法律法規(guī)和市場分析等，使得估價(jià)過程存在明顯缺陷。機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理與激勵(lì)機(jī)制問題部分房地產(chǎn)企業(yè)架構(gòu)層級(jí)不清晰，容易導(dǎo)致責(zé)任主體模糊，從而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、應(yīng)對(duì)策略的針對(duì)性、準(zhǔn)確性造成負(fù)面影響，進(jìn)而大大制約風(fēng)險(xiǎn)防控能力。

防范房地產(chǎn)估價(jià)操作風(fēng)險(xiǎn)的措施建議

完善數(shù)據(jù)采集與信息核驗(yàn)機(jī)制首先，通過數(shù)據(jù)共享機(jī)制能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、住房交易中心和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)集約管理。這種跨部門、多源數(shù)據(jù)融合有助于推動(dòng)傳輸頻率、采集接口標(biāo)準(zhǔn)趨于一致。同時(shí)，引入統(tǒng)一數(shù)據(jù)編碼體系，有利于不同結(jié)構(gòu)層面的數(shù)據(jù)保持一致性。

其次，數(shù)據(jù)采集應(yīng)多元化，包括交易方式、房屋租賃期限、房源特征、地價(jià)走勢(shì)、租售比、成交周期、掛牌價(jià)格和交易價(jià)格等，這些信息可以通過API接口實(shí)現(xiàn)每日抓取更新，為了提升數(shù)據(jù)質(zhì)量，還可以結(jié)合人工校驗(yàn)機(jī)制提取關(guān)鍵信息點(diǎn)。

再次，處理流程應(yīng)遵循結(jié)構(gòu)化、標(biāo)準(zhǔn)化形式，如清洗字段、識(shí)別異常值、插補(bǔ)缺失值、分類屬性編碼和標(biāo)準(zhǔn)化地理坐標(biāo)等，嚴(yán)格執(zhí)行這一系列步驟有助于促進(jìn)時(shí)序連續(xù)性、高維可比性的數(shù)據(jù)倉庫形成。之后，采用統(tǒng)一頻率和標(biāo)準(zhǔn)化口徑形成區(qū)域價(jià)格指數(shù)體系。例如，細(xì)分市場，包括開發(fā)強(qiáng)度劃分、工業(yè)按用途劃分、地段劃分、商業(yè)按業(yè)態(tài)劃分、樓齡劃分和住宅按戶型劃分等。又如，以地理粒度為主線，按社區(qū)級(jí)、街道級(jí)劃定。待數(shù)據(jù)聯(lián)結(jié)成功后，在歷史交易樣本依托下，可通過回歸分析和聚類分析建立模型，模擬市場演化路徑，并以LSTM（時(shí)間序列模型）、隨機(jī)森林回歸和K-means算法對(duì)典型市場行為模式進(jìn)行歸類建模，以實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域市場走勢(shì)的相似性匹配和模擬預(yù)測(cè)，從而將估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

此外，為進(jìn)一步降低房地產(chǎn)估價(jià)操作風(fēng)險(xiǎn)，在數(shù)據(jù)采集與信息核驗(yàn)中還必須加大對(duì)核心數(shù)據(jù)和隱私的保護(hù)力度。第一，應(yīng)依據(jù)有關(guān)法規(guī)以及企業(yè)制度在估價(jià)數(shù)據(jù)的采集、存儲(chǔ)、使用與傳輸?shù)拳h(huán)節(jié)做好防護(hù)工作。第二，充分利用數(shù)據(jù)脫敏、加密、訪問權(quán)限控制等技術(shù)手段，最大限度地確保房地產(chǎn)項(xiàng)目估價(jià)數(shù)據(jù)的安全性。第三，完善并切實(shí)執(zhí)行估價(jià)數(shù)據(jù)使用審批機(jī)制，明確數(shù)據(jù)使用的目的、范圍和責(zé)任主體，確保數(shù)據(jù)的合規(guī)使用。

加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn)與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)估價(jià)員專業(yè)技能水平關(guān)系到房地產(chǎn)估價(jià)的精準(zhǔn)度，因此加強(qiáng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)與專業(yè)培訓(xùn)至關(guān)重要。首先，應(yīng)建立多層級(jí)、模塊化估價(jià)專業(yè)培訓(xùn)體系，從評(píng)價(jià)機(jī)制、教學(xué)方式和體系架構(gòu)著手。通常情況下，培訓(xùn)遵循循序漸進(jìn)原則，由初級(jí)、中級(jí)、高級(jí)組成體系架構(gòu)。例如，行業(yè)準(zhǔn)入為初級(jí)內(nèi)容；專業(yè)提升為中級(jí)內(nèi)容；高階研究與實(shí)踐為高級(jí)內(nèi)容等，這種銜接性晉升路徑有利于充盈估價(jià)員的理論知識(shí)，并提升其技能水平與應(yīng)用能力，實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍。

其次，可將課程內(nèi)容劃分為四個(gè)模塊，由理論基礎(chǔ)、實(shí)務(wù)專業(yè)、法規(guī)政策和技術(shù)工具組成，并將能力標(biāo)準(zhǔn)和教學(xué)目標(biāo)嵌入到每一個(gè)模塊，通過定量標(biāo)準(zhǔn)化促使培訓(xùn)成效最大化。例如，將基礎(chǔ)理論模塊劃分為空間經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市土地經(jīng)濟(jì)、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析和價(jià)值原理等子課程，之后為每一門課程制定能力表現(xiàn)維度和知識(shí)點(diǎn)清單；實(shí)務(wù)專業(yè)方面，基于不同商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目設(shè)置課程，包含酒店、寫字樓、購物中心等，通過明確不同子類型的參數(shù)設(shè)定差異與估價(jià)流程，從根本層面提高估價(jià)員的專業(yè)能力；在法規(guī)政策模塊方面，課程內(nèi)容可根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)政策變化作及時(shí)調(diào)整，以確保估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范和基礎(chǔ)法條形成緊固的三層結(jié)構(gòu)；而對(duì)于技術(shù)工具的培訓(xùn)，則可以聚焦初階Python建模、GJS應(yīng)用（地理信息系統(tǒng)）、數(shù)據(jù)可視化技術(shù)和估價(jià)軟件操作等內(nèi)容，同時(shí)強(qiáng)化實(shí)踐訓(xùn)練和構(gòu)建模擬操作平臺(tái)。

健全內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理制度首先，應(yīng)定量化估價(jià)業(yè)務(wù)流程，即將其拆解為多個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，包括實(shí)施、審核、控制質(zhì)量、規(guī)范管理等。同時(shí)，明確業(yè)務(wù)邊界，設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)合規(guī)部門、質(zhì)量控制部門、審核部門、估價(jià)執(zhí)行部門。這些獨(dú)立業(yè)務(wù)單元有助于形成橫向職責(zé)分明、縱向?qū)蛹?jí)明確的矩陣式架構(gòu)，估價(jià)員在此框架下進(jìn)行估值建模、市場調(diào)研和估價(jià)方案制定有利于確保其合理性、合規(guī)性。

其次，制定規(guī)范化業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)機(jī)制至關(guān)重要，它旨在明確審批權(quán)限劃分、信息傳遞路徑和節(jié)點(diǎn)間責(zé)任交接，為協(xié)同管理各部門業(yè)務(wù)奠定良好基礎(chǔ)。具體而言，應(yīng)構(gòu)建跨部門操作規(guī)范與流程接口手冊(cè)，并將流轉(zhuǎn)模板、審批路徑嵌入系統(tǒng)平臺(tái)，確保跨部門辦理業(yè)務(wù)時(shí)平臺(tái)具備較強(qiáng)的節(jié)點(diǎn)控制力和可追溯性，從而在最大限度內(nèi)發(fā)揮風(fēng)險(xiǎn)控制職能。

此外，應(yīng)落實(shí)定期內(nèi)部審計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估活動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)流程與潛在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)等開展定期審查，一方面有助于第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)估價(jià)操作偏差并予以糾正，另一方面則可以防范風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生。

通過對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)操作風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施的探討，可以看出房地產(chǎn)估價(jià)在面對(duì)市場環(huán)境不確定性、專業(yè)能力不足以及機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理問題時(shí)，確實(shí)存在一定的操作風(fēng)險(xiǎn)。鑒于此，應(yīng)通過完善數(shù)據(jù)采集和信息核驗(yàn)機(jī)制、加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn)與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)以及健全內(nèi)部控制等措施，在最大程度上降低這些風(fēng)險(xiǎn)。未來，唯有通過系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理和更加精細(xì)化的專業(yè)培訓(xùn)，才能更好地保障估價(jià)工作的準(zhǔn)確性與可靠性，進(jìn)而為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)支撐。

作者單位：寧波信德房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司