建立科學(xué)規(guī)范的“兩金”管控體系 提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效率

近年來，在國家宏觀調(diào)控、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革持續(xù)深化的大背景下，建筑業(yè)呈現(xiàn)總量平穩(wěn)增長、結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化的發(fā)展態(tài)勢，但同時也面臨著市場競爭加劇、融資條件趨緊、材料價格上漲、用工成本攀升等諸多挑戰(zhàn)，生產(chǎn)經(jīng)營壓力不斷加大。在這種情況下，強化財務(wù)管理、優(yōu)化資金配置成為房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵。加強“兩金”管理，合理控制“兩金”規(guī)模，是房地產(chǎn)企業(yè)提質(zhì)增效、轉(zhuǎn)型升級的重要抓手。

房地產(chǎn)企業(yè)加強“兩金”壓降和管控的重要意義

降低財務(wù)成本提高資金使用效率“兩金”占用是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要去向。一般來說，“兩金”占用水平越高，房地產(chǎn)企業(yè)的流動資金缺口就越大，對外融資的需求也就越迫切。當(dāng)前，受金融“脫虛向?qū)崱薄⑷谫Y渠道“收縮”等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，融資成本居高不下。過高的“兩金”占用，勢必加重房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)負(fù)擔(dān)，侵蝕其利潤空間。同時，資金過度沉淀在應(yīng)收賬款和存貨中，勢必影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)效率和使用效益。加強“兩金”管理，盤活沉淀資金，將有助于房地產(chǎn)企業(yè)降低對外融資規(guī)模，節(jié)約財務(wù)費用支出，優(yōu)化資金配置結(jié)構(gòu)，提高資金使用效率，為其創(chuàng)造更大的經(jīng)濟效益。

防范資金風(fēng)險確保施工運營安全房地產(chǎn)企業(yè)“兩金”規(guī)模較高，資金風(fēng)險不容忽視。在應(yīng)收賬款方面，房地產(chǎn)企業(yè)處于產(chǎn)業(yè)鏈下游，工程應(yīng)收賬款回收周期長，往往占用大量流動資金。如果施工對應(yīng)收賬款管理失控，壞賬損失將直接侵蝕建筑施工利潤。在存貨方面，建筑材料、工程施工等存貨占施工資產(chǎn)的比重較大，資金沉淀明顯。如果施工存貨管理混亂，極易出現(xiàn)材料積壓、毀損等情況，使存貨貶值風(fēng)險加劇。從債權(quán)人的角度看，如果房地產(chǎn)企業(yè)“兩金”占比過高，其資產(chǎn)的變現(xiàn)能力和償債能力就值得懷疑。從股東角度看，如果大量資金被應(yīng)收賬款、存貨占用而得不到及時盤活，房地產(chǎn)企業(yè)的獲利能力和分紅能力就會大打折扣，股東利益難以保障。因此加強“兩金”管理，有效識別和控制“兩金”風(fēng)險，是維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)資金安全、保障經(jīng)營穩(wěn)健運行的必然要求。

優(yōu)化資源配置促進(jìn)施工高質(zhì)量發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力在于工程項目的承攬和運作能力。工程項目的順利實施離不開資金的有力保障。“兩金”作為施工資金的主要來源渠道，其管理水平的高低，直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)能否心無旁騖地投入工程建設(shè)中，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的市場開拓能力和可持續(xù)發(fā)展空間。同時，規(guī)范“兩金”管理還能夠引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)樹立風(fēng)險意識、成本意識，優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和布局。

房地產(chǎn)企業(yè)“兩金”壓降和管控存在的問題

“兩金”占用嚴(yán)重資金沉淀較大受建筑行業(yè)經(jīng)營模式、施工管理水平等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款和存貨占用普遍偏高，資金沉淀嚴(yán)重。在應(yīng)收賬款方面，建筑產(chǎn)品具有單件性、不可移動性的特點，工程項目從施工到竣工驗收往往跨度較長，工程結(jié)算手續(xù)繁雜，應(yīng)收賬款回收周期長是行業(yè)“通病”。部分業(yè)主單位資金緊張，工程款支付不及時，甚至長期拖欠，進(jìn)一步加劇了應(yīng)收賬款的累積。同時，房地產(chǎn)企業(yè)自身在應(yīng)收賬款催收、清欠等方面力度不夠，缺乏有效的考核約束機制，應(yīng)收賬款居高不下。在存貨方面，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在購進(jìn)材料備貨量過大、材料儲備與實際消耗脫節(jié)等問題，造成大量資金沉淀。項目工期的延誤、設(shè)計變更等因素，也加劇了建造合同形成的存貨占用。部分施工盲目擴張，在手項目超出企業(yè)資源儲備，也是導(dǎo)致存貨積壓的重要原因。

“兩金”管理粗放風(fēng)險意識不強房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在“重施工、輕管理”的觀念，在“兩金”管控方面還存在短板。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)對應(yīng)收賬款風(fēng)險的認(rèn)識不夠充分，“寧欠勿催”現(xiàn)象較為普遍。由于過度看重業(yè)主方信用，忽視應(yīng)收賬款催收，房地產(chǎn)企業(yè)壞賬損失居高不下。同時，應(yīng)收賬款責(zé)任劃分不明確，制約了項目部的積極性。另一方面，在存貨管理上，由于施工項目部缺乏有效溝通，對材料采購、使用缺乏監(jiān)管，造成材料積壓。施工進(jìn)度緩慢，也客觀上延長了建造合同形成的存貨周轉(zhuǎn)時間。此外，房地產(chǎn)企業(yè)“兩金”管理的信息化程度普遍較低，應(yīng)收賬款和存貨信息的采集、匯總不及時，缺乏必要的風(fēng)險預(yù)警和動態(tài)監(jiān)控，管理手段相對粗放。

“兩金”核算不規(guī)范考核機制不健全受業(yè)務(wù)模式和管理基礎(chǔ)的制約，房地產(chǎn)企業(yè)在“兩金”核算上還不夠規(guī)范，在考核機制建設(shè)上也有待加強。一是“兩金”核算的及時性和準(zhǔn)確性有待提高。部分施工對“兩金”的確認(rèn)條件、計價方法掌握不準(zhǔn)，核算不及時，賬實不符現(xiàn)象時有發(fā)生?！皟山稹睖p值準(zhǔn)備計提不足，未能真實反映施工的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。同時，財務(wù)與業(yè)務(wù)部門信息溝通不暢，影響“兩金”賬務(wù)處理效率。二是“兩金”績效考核不夠健全。多數(shù)施工企業(yè)缺乏專門的“兩金”績效考核辦法，在年度績效評價中也未將“兩金”管理納入重點指標(biāo)，約束力度偏弱。與“兩金”管理密切相關(guān)的業(yè)務(wù)部門和人員的責(zé)任界定模糊，權(quán)責(zé)利不對等，影響了管控成效。

房地產(chǎn)企業(yè)“兩金”壓降與管控的對策

加強合同管理減少“兩金”過度占用一是規(guī)范工程結(jié)算流程，加快結(jié)算進(jìn)度。房地產(chǎn)企業(yè)要把加快工程結(jié)算進(jìn)度作為盤活“兩金”的重要抓手，從源頭上控制“兩金”的過快增長。要建立規(guī)范的工程結(jié)算管理流程，明確施工、審計、合約、財務(wù)等部門的崗位職責(zé)，做到各負(fù)其責(zé)、協(xié)同配合。要嚴(yán)格執(zhí)行結(jié)算審核制度，加強對工程量、單價等關(guān)鍵要素的把關(guān)，做到應(yīng)算盡算、應(yīng)收盡收。加強與業(yè)主方的溝通協(xié)調(diào)，全力推進(jìn)工程進(jìn)度款、結(jié)算款的及時回收?？山⒐こ探Y(jié)算管理信息平臺，實現(xiàn)結(jié)算業(yè)務(wù)全流程線上運作，提高結(jié)算效率和透明度。要加大結(jié)算人員培訓(xùn)力度，選拔一批業(yè)務(wù)精湛、經(jīng)驗豐富的復(fù)合型人才，打造一支高素質(zhì)的結(jié)算隊伍，為加快結(jié)算進(jìn)度、盤活“兩金”提供人才支撐。

二是優(yōu)化付款條件設(shè)置，控制預(yù)付款規(guī)模。房地產(chǎn)企業(yè)要從源頭抓起，合理設(shè)置付款條件，嚴(yán)控預(yù)付工程款和材料款。在簽訂施工合同時，要本著對等互利原則，合理約定預(yù)付款比例、支付時點等條款。對關(guān)鍵材料、設(shè)備采購應(yīng)以最有利于施工的付款條件為原則，盡量減少預(yù)付款?？刹扇》制诟犊畹确绞剑瑢⒏犊钆c材料進(jìn)場、設(shè)備到貨等實物控制掛鉤，減少資金占壓。要加強對預(yù)付款的動態(tài)管理，及時掌握預(yù)付款使用情況，嚴(yán)格履行手續(xù)，杜絕資金挪用。同時，加強供應(yīng)商資信調(diào)查和篩選，對資質(zhì)實力雄厚、產(chǎn)品質(zhì)量可靠、合作關(guān)系穩(wěn)定的供應(yīng)商，可適度放寬付款條件。反之，則應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，必要時可要求供應(yīng)商提供預(yù)付款保函，降低資金風(fēng)險。

健全“兩金”管控制度提高管理精細(xì)化水平一是制定“兩金”占用標(biāo)準(zhǔn)，合理確定占用規(guī)模。房地產(chǎn)企業(yè)要樹立全生命周期的“兩金”管控理念，根據(jù)自身業(yè)務(wù)規(guī)模、資金實力等因素，科學(xué)制定“兩金”占用標(biāo)準(zhǔn)。可對標(biāo)同行業(yè)先進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)，分析本房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、資金周轉(zhuǎn)等指標(biāo)，借鑒優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)“兩金”占用的合理區(qū)間，并結(jié)合發(fā)展規(guī)劃、市場策略等因素，合理設(shè)置“兩金”占用上限。要建立“兩金”限額管理機制，根據(jù)施工整體戰(zhàn)略目標(biāo)，合理分解到各區(qū)域公司、項目部，明確“兩金”占用的總量控制、結(jié)構(gòu)控制目標(biāo)?？蓪嵭小皟山稹闭加檬谛殴芾?，綜合考慮區(qū)域公司的信用評級、項目部的承接能力等，合理核定“兩金”占用的信用額度，并與績效考核掛鉤，調(diào)動其管控“兩金”的主動性。

二是建立“兩金”限額管理制度，加強動態(tài)監(jiān)控。房地產(chǎn)企業(yè)要加快建立覆蓋采購、施工、結(jié)算等全業(yè)務(wù)鏈條的“兩金”動態(tài)管控機制。要加強信息系統(tǒng)建設(shè)，推進(jìn)業(yè)財一體化管理，實現(xiàn)“兩金”數(shù)據(jù)的實時采集、自動歸集、系統(tǒng)分析，強化過程動態(tài)監(jiān)控。須建立“兩金”限額管理制度，明確應(yīng)收賬款賬齡結(jié)構(gòu)、存貨庫齡等重要監(jiān)控指標(biāo)，劃定預(yù)警線、控制線，實行分級預(yù)警管理。對于高風(fēng)險項目，要提高管控頻次，及時采取措施化解風(fēng)險。運用大數(shù)據(jù)分析手段，借助信用評級模型，動態(tài)評估重點客戶的履約能力，提高應(yīng)收賬款管理的前瞻性。同時，加強“兩金”壓降的過程管控，建立“一月一督導(dǎo)、一季一考核、一年一評價”的閉環(huán)管理機制，將“兩金”指標(biāo)納入房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績考核，將壓降責(zé)任落實到人。

加強“兩金”核算規(guī)范財務(wù)管理一是準(zhǔn)確核算“兩金”規(guī)模，真實反映財務(wù)狀況。房地產(chǎn)企業(yè)作為會計主體，必須按照會計準(zhǔn)則規(guī)定，對“兩金”進(jìn)行規(guī)范核算和報告。在應(yīng)收賬款方面，要準(zhǔn)確劃分應(yīng)收賬款和長期應(yīng)收款，按照重要性原則合理設(shè)置確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，對形成應(yīng)收款的時點、對象、金額等進(jìn)行嚴(yán)格審核把關(guān)。在存貨方面，要根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則，將實際發(fā)生的成本、費用在合同履約成本中歸集，按照履約進(jìn)度結(jié)轉(zhuǎn)成本，確認(rèn)收入，期末將合同結(jié)算科目余額確認(rèn)為“合同資產(chǎn)”或“合同負(fù)債”。同時，要客觀評估“兩金”的預(yù)期信用損失和可變現(xiàn)凈值，足額計提減值準(zhǔn)備，真實反映施工財務(wù)狀況。要完善“兩金”臺賬管理，確保賬實相符。特別是要加強在建項目的工程核算，準(zhǔn)確歸集和分?jǐn)偸┕こ杀?，為“兩金”核算提供可靠依?jù)。

二是強化“兩金”考核，將其納入業(yè)績評價體系。房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步健全“兩金”績效考核機制，將“兩金”管控納入企業(yè)整體業(yè)績評價和干部考核體系，形成“人人有責(zé)、層層負(fù)責(zé)”的工作格局。

作者單位：天津德通電氣有限公司