古都肌理上的時代筆觸

東四78號精品公寓的城市更新范式革新

破繭之路：存量資產(chǎn)的價值重塑

20世紀(jì)80年代至2018年間，東四78號院作為金隅集團(tuán)所屬單位用房及后期出租旅館，項目的定位和設(shè)施需要按照集團(tuán)新發(fā)展戰(zhàn)略和市場需求迭代升級。改造前項目的基礎(chǔ)設(shè)備與首都核心區(qū)的發(fā)展要求有一定差距，也難以釋放土地房產(chǎn)的潛在價值。

金隅集團(tuán)在2018年北京市推進(jìn)疏解整治促提升專項行動背景下，選擇了在保護(hù)中更新的道路。這種選擇背后，是對北京建設(shè)國際一流和諧宜居之都戰(zhàn)略定位的深刻理解，更是對老城不能再大拆大建政策紅線的堅決恪守。

改造工程啟動后，金隅集團(tuán)組建專項工作專班，與屬地政府、街道展開數(shù)十輪協(xié)調(diào)，采用“政策引導(dǎo)+情感溝通”的清退模式，半年內(nèi)完成原租戶平穩(wěn)過渡。項目團(tuán)隊深入挖掘院落歷史文化淵源，該區(qū)域見證了時光的流逝、歷史的變遷，深厚的文化底蘊(yùn)和歷史氣息，讓這座建筑本就有著別樣的光彩。而且其建筑風(fēng)格與民國時期本地區(qū)“商賈云集、中西合璧”的街區(qū)氣質(zhì)高度契合，民國時期，本地區(qū)更是曾居住過京劇坤生名角兒“冬皇”孟小冬，為其演藝生涯增添了濃墨重彩的一筆?；谶@些發(fā)現(xiàn)，項目確立“修舊如舊、以新煥古”的改造原則。

在建筑形態(tài)上，項目嚴(yán)格遵循《北京歷史文化名城保護(hù)條例》，保留合院傳統(tǒng)元素，引入現(xiàn)代建筑技術(shù)提升性能；在空間規(guī)劃上，打破傳統(tǒng)合院封閉格局，實現(xiàn)“胡同-庭院-室內(nèi)”的視覺穿透。改造費用中，約60%用于結(jié)構(gòu)加固與基礎(chǔ)設(shè)施升級，約40%用于文化符號現(xiàn)代轉(zhuǎn)譯，彰顯對歷史的敬畏與對未來的前瞻。

"空間敘事：當(dāng)民國風(fēng)骨邂逅當(dāng)代生活美學(xué)

東四78號精品公寓的14套服務(wù)式公寓承載著不同時空敘事。一層至二層的7間/層布局中，18平方米極簡輕奢開間以胡同窗欞為設(shè)計母題；106平方米復(fù)式兩居重現(xiàn)民國文人書房雅致；中式套房以京味冰裂紋地磚呼應(yīng)庭院景致，歐式戶型通過黃銅燈具與皮質(zhì)家具演繹老胡同西洋風(fēng)情。

這種多元設(shè)計是對北京多元包容城市精神的空間詮釋。數(shù)據(jù)顯示，公寓自運營以來平均入住率保持在85%以上，其中文化體驗型客群正逐年提升，印證歷史空間創(chuàng)新表達(dá)的市場價值。

項目在公共空間打造上頗具匠心。公區(qū)內(nèi)老北京胡同照片與當(dāng)代藝術(shù)裝置并置；健身房采用特色玻璃幕墻，可縱觀合院四季景致；屋頂露臺成為觀賞胡同天際線的絕佳點位。這些空間為住客提供了別致的入住體驗，形成“院落-街區(qū)-城市”的活力傳導(dǎo)。

2023年初開業(yè)的Vibes咖啡將空間敘事推向高潮。設(shè)計師利用軟膜燈模擬落日余暉，與老民國建筑窗扇組合出電影般復(fù)古畫面，Vintage家具與老北京照片墻構(gòu)成時光走廊。不同于標(biāo)準(zhǔn)化連鎖咖啡店，來這里的客人30%為專程打卡的文化愛好者，已成為東四地區(qū)文化會客廳。

文化賦能：非遺技藝激活老城更新的精神內(nèi)核

雙非遺IP的場景化植入。2025年東四78號精品公寓將迎來文化升級，陳氏定瓷與金隅琉璃兩個國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)項目即將入駐，標(biāo)志著項目從“物理空間更新”邁向“文化生態(tài)構(gòu)建”新階段。未來在非遺展示區(qū)，陳氏定瓷白釉刻花技藝與金隅琉璃宮廷燒制技藝形成土與火的對話，住客可參與拉坯、上釉等研學(xué)體驗。

這種植入基于對東四歷史文脈的深度挖掘。東四地區(qū)自明清起便是手工業(yè)聚集區(qū)，金隅琉璃廠與陳氏定瓷恰能呼應(yīng)胡同里市井與雅致并存的文化基因。文化生態(tài)鏈的協(xié)同建構(gòu)。項目圍繞非遺資源構(gòu)建“展示-體驗-消費-傳播”完整生態(tài)鏈，將打造成為東四片區(qū)親子文化體驗的又一熱門聚集地；這種模式讓老胡同成為文化創(chuàng)新孵化器。

東四78號精品公寓項目負(fù)責(zé)人表示：“我們在探索歷史文化街區(qū)的文化再生模式。非遺引入讓東四78號精品公寓從物理空間變成可生長、傳承的文化生命體?！边@與北京建設(shè)全國文化中心定位契合，提供“文化引領(lǐng)、產(chǎn)業(yè)支撐”文商旅融合的新范式。

業(yè)態(tài)共生：從單一住宿到城市綜合體的進(jìn)化邏輯

東四78號精品公寓打破傳統(tǒng)服務(wù)式公寓單一業(yè)態(tài)模式，構(gòu)建“住宿+餐飲+會議+文創(chuàng)”多元生態(tài)。住客可在Vibes咖啡舉辦商務(wù)會議，在書吧參與文化講座，在非遺空間定制伴手禮，形成生活閉環(huán)。

業(yè)態(tài)融合基于客群需求精準(zhǔn)匹配。商務(wù)人士需私密會客空間，文化愛好者渴望深度體驗，普通游客尋求打卡地標(biāo)，多元業(yè)態(tài)滿足不同客群需求，形成流量互補(bǔ)與價值倍增。

東四78號精品公寓為城市更新業(yè)態(tài)規(guī)劃提供三重啟示：歷史基因解碼，業(yè)態(tài)選擇根植區(qū)域文化脈絡(luò)；客群需求預(yù)判，從單一住宿需求升級為復(fù)合需求；彈性空間設(shè)計，公共區(qū)域可靈活轉(zhuǎn)換用途。這種邏輯與北京城市更新“留改拆”政策一致，證明存量更新是通過業(yè)態(tài)創(chuàng)新激活土地多元價值，實現(xiàn)“寸土寸金”向“寸土寸心”轉(zhuǎn)變。

國企擔(dān)當(dāng)：城市更新浪潮中的金隅范式

作為市屬國企，金隅集團(tuán)在項目中展現(xiàn)獨特責(zé)任擔(dān)當(dāng)。項目始終將社會效益優(yōu)先貫穿全過程，改造中保留原有樹木、保護(hù)胡同肌理，運營中不僅為東四片區(qū)居民及市民游客提供了一個綜合文化空間，同時積極配合街道舉辦的活動。這種不追求短期暴利、注重長期價值理念，是國企在城市更新中應(yīng)有的角色定位。

項目采取長期持有+精細(xì)化運營模式，區(qū)別于傳統(tǒng)房企銷售回款模式，努力踐行社會責(zé)任與商業(yè)價值可良性循環(huán)的國企責(zé)任。

東四78號精品公寓的成功帶動金隅集團(tuán)城市更新的步伐。截至2025年，集團(tuán)在京已形成多條產(chǎn)品線。其探索的政企協(xié)同機(jī)制、文化植入模式、精細(xì)化運營標(biāo)準(zhǔn)，被納入北京市城市更新案例庫。

在國家推動城市更新行動背景下，金隅集團(tuán)實踐證明，在首都功能核心區(qū)，國企可落實“四個中心”建設(shè)要求，實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值，為市民留住城市記憶、創(chuàng)造美好生活空間。

結(jié)束語：當(dāng)暮色中Vibes咖啡亮起暖光，非遺大師手中琉璃坯料折射七彩光芒，東四78號精品公寓如同微縮實驗室，驗證歷史街區(qū)現(xiàn)代再生可能：不是復(fù)刻過去，而是通過文化基因當(dāng)代轉(zhuǎn)譯、業(yè)態(tài)功能創(chuàng)新融合、空間價值多維挖掘，讓老建筑承載新生活，老胡同煥發(fā)新活力。金隅集團(tuán)以國企之責(zé)的更新路徑，為北京存量更新提供實踐范本，啟示中國城市發(fā)展深層邏輯：城市魅力在于對待過去的方式與創(chuàng)造未來的能力。東四78號精品公寓證明，守護(hù)歷史肌理，注入時代精神，城市更新成為城市未來發(fā)展的生發(fā)之力。這不僅是城市更新的哲學(xué)，也是獻(xiàn)給古都的時代答卷。