城市更新背景下多元主體參與湘潭市老舊小區(qū)改造協(xié)同機(jī)制研究

本文引用格式：，.城市更新背景下多元主體參與湘潭市老舊小區(qū)改造協(xié)同機(jī)制研究［J］.藝術(shù)科技，2025，38（5）：187-189.

中圖分類號(hào)：TU984.12 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-9436（2025）05-0187-03

1老舊小區(qū)改造現(xiàn)狀梳理

1.1政策引導(dǎo)，營造良好環(huán)境

湘潭舊改辦在《湘潭市城區(qū)老舊小區(qū)改造指南》中明確了老舊小區(qū)改造范圍和改造內(nèi)容；《湘潭市城區(qū)老舊小區(qū)改造暫行管理辦法》構(gòu)建“黨建引領(lǐng)、政府引導(dǎo)、居民主體、社會(huì)支持、企業(yè)參與”的共同締造機(jī)制，先后對(duì)市區(qū)建于2000年以前、基礎(chǔ)設(shè)施條件差的小區(qū)進(jìn)行改造；湘潭政府辦公室在《湘潭市支持市城區(qū)老舊小區(qū)改造十條措施》中，明確老舊小區(qū)改造過程中涉及項(xiàng)目資金平衡、調(diào)整片區(qū)規(guī)劃、深化項(xiàng)目設(shè)計(jì)、鼓勵(lì)招商引資等重大問題，按權(quán)限由市、區(qū)兩級(jí)政府專題研究解決[1]。這些為湘潭市老舊小區(qū)改造營造了良好的政策環(huán)境，但項(xiàng)目組調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前很多老舊小區(qū)改造仍多以政府為主導(dǎo)，居民參與度普遍偏低。

1.2技術(shù)賦能，推動(dòng)智慧更新

近年來，湘潭市以老舊小區(qū)改造為突破口，著力辦好重點(diǎn)民生實(shí)事，推動(dòng)城市更新升級(jí)。全市累計(jì)改造小區(qū)1102個(gè)，惠及人民群眾50余萬人，形成獨(dú)具湘潭特色的經(jīng)驗(yàn)做法。2024年，全市建成海綿城市達(dá)標(biāo)區(qū)域46.8平方千米，占建成區(qū)面積的 40.8% ，提前完成國家2025年目標(biāo)。在具體改造中，采用透水瀝青、雨水花園、高位花壇等技術(shù)，如在寧家圍子片區(qū)打造40余處海綿設(shè)施，徹底解決內(nèi)澇問題，綠化覆蓋率提升 35% [2]。同步推進(jìn)智慧化升級(jí)，依托清華大學(xué)編制的《城市更新專項(xiàng)規(guī)劃》，在29個(gè)改造片區(qū)布設(shè)物聯(lián)網(wǎng)傳感器，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)管網(wǎng)滲漏，雨湖區(qū)試點(diǎn)小區(qū)漏水報(bào)警響應(yīng)時(shí)間縮短至15分鐘。但隨著數(shù)字時(shí)代的發(fā)展，老舊小區(qū)改造仍需持續(xù)推行數(shù)字化、智慧化措施，當(dāng)前湘潭市老舊小區(qū)改造存在智慧技術(shù)推進(jìn)緩慢的問題。

1.3多元籌資，破解資金瓶頸

湘潭市通過構(gòu)建“財(cái)政投人 + 社會(huì)資本 + 居民共擔(dān)”的多元籌資體系，有效化解老舊小區(qū)改造資金缺口難題。截至2024年底，全市累計(jì)整合中央財(cái)政資金1.86億元、中央預(yù)算內(nèi)資金2.54億元，并通過地方政府專項(xiàng)債券籌集2634萬元，形成穩(wěn)定的財(cái)政支持框架。同時(shí)，創(chuàng)新市場(chǎng)化融資模式，吸引水電氣等專營單位投入8000萬元參與管線改造，并通過“肥瘦搭配”政策捆綁停車場(chǎng)、便民市場(chǎng)等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，成功引入社會(huì)資本1.2億元[3]。此外，市財(cái)政專項(xiàng)安排600萬元支持電梯加裝、1100萬元用于海綿示范小區(qū)建設(shè)，形成“政府兜底 + 市場(chǎng)補(bǔ)充 + 居民共擔(dān)”的可持續(xù)資金鏈。但整體來看，在老舊小區(qū)改造項(xiàng)目執(zhí)行過程中，居民雖然是受益群體，但老舊小區(qū)租住戶較多、人員復(fù)雜、文化水平參差不齊，大部分居民出資意愿低，市場(chǎng)化融資運(yùn)作空間不足。

2老舊小區(qū)改造障礙因素分析

老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)多元參與的復(fù)雜工程，課題組通過調(diào)研湘潭市岳塘區(qū)、雨湖區(qū)等多個(gè)老舊小區(qū)改造的障礙因素發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前湘潭市大部分老舊小區(qū)改造仍存在“基礎(chǔ)設(shè)施修繕復(fù)雜”和“改造行為模式單一”的主要矛盾，具體表現(xiàn)為：一是老舊小區(qū)急需消除安全隱患，補(bǔ)齊路面、下水、管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施功能。這些設(shè)施由于年代久遠(yuǎn)、錯(cuò)綜復(fù)雜且數(shù)據(jù)缺失，需要政府、企業(yè)、社區(qū)、居民等多元主體協(xié)同配合，才能高效高質(zhì)量完成小區(qū)改造工作。二是諸多老舊小區(qū)在改造過程中，多元主體間協(xié)商溝通效果不暢，改造模式仍以政府主導(dǎo)為主，社區(qū)群眾參與度低。一些復(fù)雜的隱蔽工程改造，如地下管涵等，未及時(shí)向附近居民摸底，導(dǎo)致窩工、返工等現(xiàn)象。三是金融及市場(chǎng)工具使用不充分，文化和環(huán)境營造氛圍較弱，持續(xù)性改造理念尚未融人實(shí)際改造過程。

3老舊小區(qū)改造協(xié)同機(jī)制與對(duì)策

結(jié)合實(shí)際情況，湘潭市老舊小區(qū)改造過程中各主體利益沖突的原因在于參與度、利益目標(biāo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)等方面存在差異。要從根本上化解沖突，需全面系統(tǒng)構(gòu)建“問題溝通一利益表達(dá)一統(tǒng)籌協(xié)調(diào)”的化解路徑[4]，通過健全統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制來發(fā)揮各主體作用、優(yōu)化多元利益主體協(xié)商機(jī)制以營造良好共治模式、健全長效管理機(jī)制提升持續(xù)發(fā)展效能，實(shí)現(xiàn)相互協(xié)作、利益協(xié)同，促進(jìn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目良好運(yùn)行。

3.1構(gòu)建多元協(xié)同機(jī)制，突破基礎(chǔ)修繕難題

老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造涉及多領(lǐng)域交叉協(xié)同，需通過機(jī)制創(chuàng)新統(tǒng)籌各方資源，化解數(shù)據(jù)缺失與施工效率的矛盾。利用數(shù)字時(shí)代新技術(shù)，構(gòu)建監(jiān)督反饋機(jī)制，實(shí)施個(gè)性化改造措施，是破解老舊小區(qū)基礎(chǔ)修繕難題的有效路徑。

3.1.1建立健全數(shù)據(jù)共享平臺(tái)

整合住建、規(guī)劃、市政等部門歷史檔案，利用三維建模技術(shù)構(gòu)建地下管網(wǎng)數(shù)字化檔案庫，聯(lián)合測(cè)繪單位開展隱蔽工程“體檢式”普查。通過“BIM+GIS系統(tǒng)”實(shí)現(xiàn)水電氣管線可視化呈現(xiàn)，建立APP端物探數(shù)據(jù)與網(wǎng)頁端數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)聯(lián)動(dòng)的動(dòng)態(tài)更新機(jī)制，形成“地下空間一張網(wǎng)”，為施工方提供精準(zhǔn)“地下導(dǎo)航”。例如，杭州拱墅區(qū)通過 BIM+GIS 技術(shù)將30年老小區(qū)管線誤差控制在5厘米內(nèi)[5]。

3.1.2組建政企民聯(lián)合工作組

基層黨員下沉，成立改造社區(qū)專項(xiàng)指揮部，下設(shè)技術(shù)攻堅(jiān)、群眾協(xié)調(diào)、質(zhì)量監(jiān)督等專班。引入頭部企業(yè)實(shí)施EPC總承包模式經(jīng)驗(yàn)，社區(qū)組建“監(jiān)理隊(duì)”開展日常巡查。建立“施工紅黑榜”制度，對(duì)反復(fù)開挖等問題實(shí)行扣分，形成“專業(yè)施工 + 群眾監(jiān)督”閉環(huán)，協(xié)調(diào)老舊小區(qū)改造過程中施工企業(yè)與居民之間“擾民”與“民擾”的矛盾，同時(shí)提升群眾參與度與社區(qū)主人翁意識(shí)。

3.1.3創(chuàng)新微創(chuàng)式改造模式

推廣裝配式建筑技術(shù)在老舊小區(qū)改造中的應(yīng)用，對(duì)化糞池、雨污分流管實(shí)施預(yù)制拼裝；利用智能監(jiān)測(cè)和無損檢測(cè)技術(shù)對(duì)老舊社區(qū)房屋建筑進(jìn)行監(jiān)測(cè)和檢測(cè)，將數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)上傳至數(shù)字監(jiān)管平臺(tái)；采用非開挖修復(fù)技術(shù)處理破損管道，運(yùn)用高分子材料噴涂加固技術(shù)修復(fù)墻面。試點(diǎn)“微創(chuàng)手術(shù)”改造模式，如上海市青浦區(qū)利用非開挖修復(fù)技術(shù)完成管網(wǎng)更新，既提高施工效率，又減少對(duì)交通資源的占用和對(duì)居住環(huán)境的影響。

3.2創(chuàng)新多元共治模式，激發(fā)群眾參與活力

老舊小區(qū)改造涉及政府、施工方、居民等多方主體，實(shí)現(xiàn)利益協(xié)同是解決問題的關(guān)鍵。通過搭建良好的溝通平臺(tái)、建立完善的協(xié)商機(jī)制，能夠最大化打消居民疑慮，推動(dòng)老舊小區(qū)改造順利進(jìn)行，避免溝通不暢引發(fā)主體間分歧沖突，挫傷居民積極性。因此，破解政府單邊主導(dǎo)困局，需構(gòu)建多層次協(xié)商體系，實(shí)現(xiàn)從“要我改”到“我要改”的治理轉(zhuǎn)型。

3.2.1搭建數(shù)字化溝通平臺(tái)，完善利益表達(dá)機(jī)制

利用數(shù)字媒體技術(shù)開發(fā)“潭城煥新”微信小程序、公眾號(hào)等數(shù)字協(xié)商平臺(tái)，設(shè)置改造方案投票、施工進(jìn)度查詢、問題反饋等協(xié)商模塊。運(yùn)用VR技術(shù)展示改造效果圖，開展“云上開放日”活動(dòng)。建立“改造議事廳”制度，每周固定時(shí)間由社區(qū)書記主持線上議事會(huì)，重點(diǎn)問題實(shí)行“三上三下”協(xié)商機(jī)制。此舉有利于改變小區(qū)居民的“觀眾心態(tài)”，使其真正成為參與小區(qū)改造和建設(shè)的“主角”。

3.2.2推行透明化改造管理，建立利益協(xié)商機(jī)制

實(shí)施“陽光改造”工程，在小區(qū)入口設(shè)置電子公示屏實(shí)時(shí)更新施工信息。建立“一戶一檔”溝通臺(tái)賬，對(duì)涉及居民私改的隱蔽工程實(shí)行“三方會(huì)簽”確認(rèn)。引入第三方監(jiān)理直播施工過程，借鑒廈門“共同締造模式”，在改造中既強(qiáng)調(diào)各方主體協(xié)調(diào)溝通，又尊重居民在規(guī)劃設(shè)置、改造進(jìn)度等方面?zhèn)€性化、差異化的需求。

3.2.3培育社區(qū)自治組織，培育利益共享理念

基層黨員牽頭動(dòng)員、入戶宣傳，組建“老鄰居改造智囊團(tuán)”，吸納退休工程師、教師等群體參與方案討論與調(diào)研，設(shè)立“社區(qū)營造師”崗位，培育本土化改造專家。推行“積分換服務(wù)”機(jī)制，如居民依據(jù)居住經(jīng)驗(yàn)提供有效的管線改造信息，可折算為物業(yè)費(fèi)，以此減少隱蔽工程探測(cè)不全、反復(fù)開挖等問題。

3.3健全長效管理機(jī)制，提升持續(xù)發(fā)展效能

從長效治理視角審視，老舊小區(qū)改造存在兩個(gè)關(guān)鍵制約因素：一是公眾參與機(jī)制不健全，居民作為核心利益相關(guān)方，其參與深度與質(zhì)量直接影響改造工程的權(quán)益平衡、法理基礎(chǔ)及治理效能，亟須構(gòu)建多方協(xié)同的共治機(jī)制；二是市場(chǎng)主體利益協(xié)調(diào)機(jī)制不完善，以建筑企業(yè)、物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)為代表的參與主體具有逐利屬性，需要通過制度設(shè)計(jì)引導(dǎo)其實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)價(jià)值的動(dòng)態(tài)平衡。要實(shí)現(xiàn)改造工程的可持續(xù)發(fā)展，必須突破碎片化改造思維，系統(tǒng)構(gòu)建“規(guī)劃一建設(shè)一管理一運(yùn)營”全周期治理體系，推動(dòng)社區(qū)更新從單一物理空間改造向復(fù)合型治理生態(tài)升級(jí)。

3.3.1 創(chuàng)新市場(chǎng)化融資模式

為破解存量更新項(xiàng)目的投資回報(bào)困境，需建立存量資源價(jià)值轉(zhuǎn)化機(jī)制，創(chuàng)新“投資一運(yùn)營”收益閉環(huán)體系。重點(diǎn)推進(jìn)以下舉措：一是挖掘社區(qū)空間經(jīng)濟(jì)價(jià)值，構(gòu)建電梯媒體矩陣、新能源汽車充電網(wǎng)絡(luò)、社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施等可持續(xù)收益場(chǎng)景；二是實(shí)施收益組合優(yōu)化策略，運(yùn)用項(xiàng)目平衡打包模式，將片區(qū)停車場(chǎng)、便民服務(wù)中心等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與老舊社區(qū)更新項(xiàng)目捆綁實(shí)施；三是拓展REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）、ABS（資產(chǎn)證券化）等金融工具應(yīng)用，設(shè)計(jì)包含政府補(bǔ)貼、運(yùn)營收益、增值服務(wù)的多元化回報(bào)機(jī)制，有效破解長周期投資回報(bào)特性與市場(chǎng)主體逐利訴求間的結(jié)構(gòu)性矛盾。

3.3.2實(shí)施文化基因喚醒工程

注重片區(qū)歷史文化風(fēng)貌保護(hù)，維系傳統(tǒng)格局與街巷肌理，推動(dòng)歷史文脈傳承與集體記憶重構(gòu)雙向互動(dòng)：空間維度上，實(shí)施工業(yè)遺存活化利用計(jì)劃，運(yùn)用場(chǎng)景營造手法，將湘鋼工業(yè)遺址、江麓機(jī)械廠風(fēng)貌區(qū)等特色元素轉(zhuǎn)化為文化地標(biāo)，創(chuàng)新“工業(yè)遺產(chǎn)廊道 + 微型博物館”復(fù)合空間模式；社群維度上，組建社區(qū)記憶共同體，通過口述史采編、年代景觀修復(fù)（如法桐林蔭系統(tǒng)迭代、紅磚肌理保護(hù)等）、文化IP孵化（老物件數(shù)字孿生展覽等）構(gòu)建情感聯(lián)結(jié)紐帶；制度維度上，建立文化資產(chǎn)確權(quán)登記制度，設(shè)立社區(qū)文化發(fā)展基金，形成物質(zhì)空間更新與文化資本增值的良性互饋機(jī)制。

3.3.3建立動(dòng)態(tài)維護(hù)機(jī)制

推動(dòng)“制度一技術(shù)一主體”三位一體的可持續(xù)運(yùn)維機(jī)制：制度創(chuàng)新方面，出臺(tái)《城市更新項(xiàng)目全周期運(yùn)維管理導(dǎo)則》，建立包含物業(yè)專項(xiàng)維修資金、房屋體檢保險(xiǎn)、設(shè)施設(shè)備更新儲(chǔ)備金的復(fù)合型保障體系；技術(shù)賦能層面，逐步搭建基于 BIM+GIS 的老舊小區(qū)運(yùn)維管理數(shù)據(jù)底座，集成智慧能源管理、智慧安防、物聯(lián)網(wǎng)設(shè)施監(jiān)測(cè)等智能模塊，實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)物業(yè)管理向數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的精準(zhǔn)治理轉(zhuǎn)型；主體協(xié)同方面，創(chuàng)建“專業(yè)物管企業(yè) + 社區(qū)自治組織 + 第三方技術(shù)機(jī)構(gòu)”的協(xié)同治理架構(gòu)，通過數(shù)字治理議事廳、運(yùn)維績效區(qū)塊鏈存證等創(chuàng)新機(jī)制提升共治效能。此外，建立包含設(shè)施完好率、居民滿意度、文化傳承度等維度的考核體系，確保治理機(jī)制動(dòng)態(tài)優(yōu)化。

4結(jié)語

改善居民小區(qū)環(huán)境需要從老舊小區(qū)改造這一“小切口”入手，將多元協(xié)同機(jī)制理念融入湘潭市老舊小區(qū)改造工程，從“機(jī)制構(gòu)建一模式創(chuàng)新一長效管理”多方人手，有利于完善湘潭市城市發(fā)展規(guī)劃，推動(dòng)湘潭市管理模式向現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型，滿足居民對(duì)“住有所居、住有良居”的向往。

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