旺鋪不能旺自己？

當(dāng)你拿著互聯(lián)網(wǎng)上總結(jié)的選址秘訣四處尋鋪時會發(fā)現(xiàn)，真正的旺鋪壓根不轉(zhuǎn)租。

旺鋪不招租

旺鋪在哪里？似乎是個公開的秘密?！稗k公人群 + 居住社區(qū) + 流動人口多的地方”有最多的自然流量，而流量造就旺鋪。選址最初，羅浩也有這樣的慣性思維。

他在一家建筑公司干了 9 年設(shè)計。行業(yè)紅利期過去后，薪水從最高點跌了一半，羅浩就萌生了創(chuàng)業(yè)想法—開一家烤肉店。

在重慶的他想到九龍坡“民主村”—連接西城天街和萬象城的商業(yè)樞紐。這里原本是二十世紀(jì)五六十年代建設(shè)廠家屬區(qū)，現(xiàn)在居民樓一樓改為商用，咖啡、潮牌買手店和創(chuàng)新餐飲，扎堆在這里。

羅浩想開的烤肉店風(fēng)格對標(biāo)日式燒肉，目標(biāo)受眾是 40 歲以下的中青年，恰好是民主村覆蓋的客群。2024 年 11 月，羅浩在中午飯點趕到民主村路口，看到鐵板燒、火鍋店、烤肉店生意都很好，五六十平方米的店鋪，能擺 8 桌，外擺十幾桌也坐滿了，他很滿意。

于是，他立刻找了中介帶看，但臨街的旺鋪沒有轉(zhuǎn)租意向，中介把他帶去了民主村二期，空鋪多，但步行到萬象城需要10～15 分鐘時間。

來到一處居民樓前，兩人停下腳步。三室一廳、層高低、采光不通透、承重墻不能亂動、轉(zhuǎn)讓費要 10 萬元，羅浩的創(chuàng)業(yè)預(yù)算不到 20 萬元，覺得風(fēng)險太大就放棄了。

隨后羅浩碰到過自家小區(qū)門口空鋪招租，流量大，加起來約有 1 萬多戶，但租金要 8 000 多元一個月。就在他猶豫住戶是否符合烤肉店定位時，空鋪被租出去了。裝修隊第二天進(jìn)場，成了一家麻辣燙店，生意不錯。在往后的半年里，他再也沒找到合適的店面。

他本以為，實體經(jīng)濟(jì)不好做，很多人紛紛退場，好鋪子應(yīng)該不難找。但實地考察過后才知道，旺鋪都不會轉(zhuǎn)讓。

其實新手開店選址的過程會比預(yù)想中漫長。

到第 60 天，張雅涵感到有些絕望。她想開一家粉面館，兩個月掃了 7 個片區(qū)，顆粒無收。她在地產(chǎn)行業(yè)待了三年，做市場分析和定位，調(diào)研項目周邊競品、居民畫像和換房需求。置換到餐飲，張雅涵覺得道理相通—要去看區(qū)域內(nèi)的競爭對手賣的是火鍋燒烤，還是粉面快餐。如果在一個全做大餐飲的街區(qū)冒出一家粉面館，未必適合周邊消費者的需求。在她看來，選址的底層邏輯是選客群。

在重慶光環(huán)購物公園的正對面，有一個鋪位，旁邊是瑞幸咖啡，她打電話過去問，轉(zhuǎn)讓費要 15 萬元，月租金 1 萬元起步。便宜的鋪子總有明顯的不足，離光環(huán)中心1.5公里外，有一家月租金7 700元的鋪位，但這條街是單邊鋪，對面是小區(qū)的擋墻，相當(dāng)于少了一半的客流。

張雅涵的啟動資金也是 20 萬元，這個價格能拿到的門面位置有些尷尬，高層社區(qū)的底商，面向單一住戶，只有晚上才來客。正對寫字樓出口的鋪位倒是不錯，到了飯點，客人嘩啦啦走進(jìn)來。但她沒去問有沒有轉(zhuǎn)讓意向，“人家做得好好的，你去問轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)，這種事太忌諱了，基本上都不會得到好臉色”。

挖旺鋪不是沒可能，不少做餐飲、品牌招商的人在自媒體上講，“好鋪子都是挖（挖墻腳）出來的”。

總結(jié)下來有兩步，先了解目標(biāo)街道和商圈，哪家店生意相對較差，轉(zhuǎn)讓概率就更高。還要跟保安、保潔搞好關(guān)系，從他們那里打探消息。在南寧做餐飲招商的老周講，店鋪的招牌也是提示。如果一家店原本做豬雜粉，后來又加上螺螄粉、老友粉—加得越多，生意越不好做。

如果能直接拿到房東的電話，又有另一種話術(shù)。做招商的陽哥舉例，可以先讓熟人假裝代表一個“更 Low”的連鎖品牌去聯(lián)系房東，開出的價格“也更 low”，襯托自己的優(yōu)勢。

作為零食品牌的加盟商，林哲遠(yuǎn)挖旺鋪的方式更直接。他在地圖軟件上搜商家電話，打過去問，說在 58 同城上看到店鋪轉(zhuǎn)讓的消息。有的人直接罵他“神經(jīng)病”，也真有探出意向的，但轉(zhuǎn)讓費最終沒談妥。

在消費意愿整體不高的情況下，旺鋪的價值更明顯。

怎樣找到一間理想的鋪位？

每個人都有自己的尋鋪方式，張雅涵靠的是腳。去光環(huán)購物公園選址那天，她在陽光暴曬下走了 14 公里—從中心走起，像剝洋蔥一樣一層層向外輻射掃街。騎車速度太快，她怕錯過一些鋪子，走路能沉浸式感受街道氛圍。

比如，最靠近中心的一層，都是社交型餐飲，魚火鍋、燒烤、泰國菜，奶茶店門口年輕人排著隊。第二層夾在寫字樓和居民樓中間，冒出一些小店，穿著正式的白領(lǐng)坐在那里吃午飯。第三層已經(jīng)遠(yuǎn)離商業(yè)，市井氣濃，路上都是大爺大媽，還有主婦帶娃買菜。

按照地產(chǎn)市場分析經(jīng)驗，張雅涵判斷第二層街區(qū)更符合自己的定位—作為便飯的粉面館難以在第一層出挑，卻能用精致一人食的風(fēng)格吸引白領(lǐng)，和普通快餐形成差異化競爭。第三層離寫字樓太遠(yuǎn)，白領(lǐng)不會在午休時段費力氣走來這里，而大爺大媽們不會為儀式感買單。

走也是有技巧的。林哲遠(yuǎn)在安徽縣城給零食店選址時，每天早上七八點鐘起床，從老城區(qū)走到新城區(qū)。那時是夏天，他專門買了雙軟底拖鞋。

他會在地圖軟件上先搜蜜雪冰城、絕味鴨脖，還有當(dāng)?shù)卮蟪小⑺?。把這些店收藏起來，在地圖上會顯示成一顆星。星星集中的地方就是縣城里人流量最大的。

作為摩托車愛好者，羅浩選址是騎摩托去的。1 號線、2 號線地鐵站附近走路10 分鐘能到的，都在他考慮的范圍內(nèi)。他選址更多憑感覺—騎摩托路過還能注意到的鋪位，就是搶眼的 ；十字路口的轉(zhuǎn)角鋪最好，多個方向都能看到。附近還得好停車，這也是他作為客人的要求。

網(wǎng)上流傳著許多口訣，教人鑒別鋪位。最經(jīng)典的一句“金角銀邊垃圾腰”—位于十字路口的拐角鋪被看作是黃金鋪位，緊挨著“金角”兩邊的叫“銀邊”，腰部鋪位的生意會被兩邊攔截，得名“垃圾腰”。

一些選址技巧有數(shù)據(jù)支撐。比如，不要選店鋪門前帶臺階的，多一個臺階就少10% 的客流量，“人性都是懶的”。還有一個數(shù)據(jù)，“門前的人行道減少一米，客戶就減少 30%”。這都是選址博主總結(jié)的，其背后邏輯是，人行道越窄，行人通過的速度越快，不會有人為店鋪多做停留。

另一些選址技巧則充滿玄學(xué)。比方說“陰陽街”，街道一邊生意好、聚人氣，另一邊則沒什么生意。還有門頭小、縱深長的店被叫做“棺材鋪”，也不要選。

選址不是一刀切，還要看品類和業(yè)態(tài)。

2022 年以來，林哲遠(yuǎn)在江蘇、安徽、山西多地加盟了趙一鳴。零食店不用占據(jù)步行街核心地帶，“要以合理的租金做合理的生意”。租金過高，未來業(yè)績下降，風(fēng)險也會更高。

合適鋪位的出現(xiàn)講究時機(jī)。在張雅涵對選址感到絕望的時候，她發(fā)現(xiàn)光環(huán)片區(qū)第二層的一家麻辣燙店，貼出了轉(zhuǎn)租告示。

店鋪在金科中心背后的街上，臨近小區(qū)大門。她在飯點時蹲守，一個一個數(shù)人流量，估算日營業(yè)額能做到 2 000 元左右。那條街上的小店都不是連鎖，張雅涵的自創(chuàng)品牌有競爭空間。

但 6 萬元的轉(zhuǎn)讓費和 8 000 元的月租金，讓張雅涵和合伙人起了分歧。合伙人更想要另一家位于老社區(qū)的鋪子，轉(zhuǎn)讓費只要一兩萬元，月租 3 000 多元，風(fēng)險低。張雅涵列了表格比對—有沒有儲物間和廁所，是公共煙道還是獨立煙道，根據(jù)店鋪面積估算翻臺頻次和日保本營業(yè)額……最后她說服了合伙人。

去年 8 月，粉面館開始營業(yè)。為了控制成本，她只請了一位員工，其他都自己上手。每天早上 7 點出門買食材，9 點到店鋪，和合伙人輪流負(fù)責(zé)出餐或后廚，晚上 9 點關(guān)門。

“身體已經(jīng)不是自己的了”，張雅涵說。收入也遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上以前的工資，生活從“996”變成“007”，她后悔辭職，開始懷念坐辦公室的生活。

盤活自己的一塊浮板

羅浩在開燒烤店前，想跟風(fēng)開連鎖奶茶店，但向幾個加盟蜜雪冰城的朋友打聽后得知，干加盟純粹是給品牌打工，碰到上新品，加盟商每晚開例會，早起搶新品原材料，搶不到就沒法上。他感覺不是在為自己打工，“還是在上班一樣”。

還有位開火鍋店的朋友提供了失敗案例。2020 年后，朋友投資百萬元做高端火鍋，商場里月租金就要十幾萬元。后來生意不景氣，只好通過降低菜品成本維持經(jīng)營，老顧客慢慢流失。朋友試了一陣自助餐模式自救 ，還是扛不過高昂租金和人工費，倒閉了。反倒是花了十多萬元開在巴國城小區(qū)附近的羊肉粉店的朋友，賺了錢。朋友囑咐羅浩，這年頭得靠輕投資。羅浩這才瞄準(zhǔn)社區(qū)烤肉店。社區(qū)店租金低，以20 萬元成本開店，能盡可能撐久一些。

但社區(qū)店有規(guī)定，住宅不得用于經(jīng)營性用途，除非征得整棟樓住戶同意。日后烤肉店的油煙影響到住戶，還要時常維護(hù)人情關(guān)系。

半年選址期間，羅浩也開始研究線上引流。大眾點評太貴，抖音競爭激烈，他把重心放在小紅書，更新了幾篇帖子，講裸辭創(chuàng)業(yè)、選址遇到的困難，評論始終徘徊在十幾個。他不死心，打算之后裝修店鋪時，持續(xù)更新。

在長沙，劉燁明負(fù)責(zé)一個 5 萬平方米的商業(yè)街區(qū)招商。這一兩年來，她接觸到很多離開地產(chǎn)、教培、銀行等行業(yè)，轉(zhuǎn)型開店的人。她了解到，去年長沙的地產(chǎn)公司大量裁員，很多人把開店當(dāng)做了一個低門檻的生存浮板。有個曾經(jīng)做工程總包的，利用客戶資源開起了頭療足浴按摩店，還有的開網(wǎng)吧、臺球館，不用像干餐飲一樣辛苦。

其中不乏有前瞻眼光的人。劉燁明介紹，有個做地產(chǎn)開發(fā)的老板，在項目開業(yè)前，就拿到街區(qū)轉(zhuǎn)角鋪位。他開的粉面館主打干凈、健康，面向家庭客群。鋪位恰好正對住宅北門，小區(qū)里的人一出來就能直接看到，他還在商業(yè)街區(qū)啟動前就把店鋪開起來，吸引裝修工人去店里吃飯。

不過，更多的還是新手小白。劉燁明記得 2022 年接觸到的一個銀行職員，拿了間 100 平方米的鋪面，想開酒吧。簽下鋪子后，他問劉燁明 ：“你知道酒從哪里進(jìn)（貨）嗎？”能掙到錢的是少數(shù)，按照劉燁明的說法，隨著加盟品牌的泛濫，質(zhì)量參差不齊，“韭菜也是越來越多了”。

對于新手個體經(jīng)營者來說，拿鋪是很慎重的，但對一些投資老手來說，拿鋪更像一個占地游戲。有媒體報道，2023 年零食折扣品牌店競爭最白熱化的階段，為了搶占一個流量大的點位，兩家不同的零食品牌會在店鋪租金的基礎(chǔ)上，增加 7 萬 ～8萬元的“茶水費”。

去年，零食很忙開放了云南地區(qū)的加盟，趙清在一個邊境小城步行街開了當(dāng)?shù)厥椎?，刨除房租，月盈利能達(dá)到 30 萬元。這個業(yè)績只要再能維持一年，成本就收回來了—抱著這個想法，趙清租下了店鋪對面一家空置的鋪位，占著坑位，怕的就是有其他店開在對面，削薄自家利潤。

作為餐飲小白，30 歲的張雅涵在早期也同樣懵懂，起初是關(guān)注像土豆泥拌粉這樣的網(wǎng)紅產(chǎn)品。她考慮過后，又覺得這種生命周期短、復(fù)購率低的品類不適合小白，想到做日常化的粉面館。

為了和“黑黢黢”的快餐粉面店區(qū)別開來，店鋪裝修走日式簡約風(fēng)，墻面刷成乳白色，一排高腳凳單人位前，是一扇面向街道的上翻窗。她在菜品里加入冰粉等甜品，給客人上菜用木質(zhì)托盤，配三顆圣女果和一盒酸奶，增加儀式感。

剛開業(yè)時，生意不好，張雅涵一度把這歸咎于選址的錯誤，“這已經(jīng)是看過這么多鋪子里面最好的了，如果這個都做不好的話，可能就不適合做餐飲了”。

從租下店鋪、翻新裝修到買基礎(chǔ)設(shè)備，一共花了 16 萬元，撐滿了她的預(yù)算。此前持續(xù)虧損時，她不停思考 ：能撐到什么時候？如果失敗了怎么辦？

經(jīng)過自媒體不斷引流，復(fù)購的客人變多了，店鋪日營業(yè)額在慢慢變多，店鋪日營業(yè)額 2025 年 2 月第一次破了 3 000 元。后來隔壁一家重慶小面閉店了，張雅涵很高興，以為能承接下那家店鋪的客人。但之后的一個月，營業(yè)額沒有任何波動。那家店鋪的客單價不到 10 元，而張雅涵店里的客單價是 20 多元?！翱土鞑坏扔诳腿骸?，她對選址又有了新的理解。

（應(yīng)講述者要求，文中人物均為化名）

本文來源 ：極晝工作室