對房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用管控的探討

劉榮歡

一、引言

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一，為城鄉(xiāng)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)了很多力量。隨著城市化建設(shè)的日益加快，土地成本的一路飆升，房價上漲過快，政府因而出臺政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間也在壓縮，生存面臨著較大的挑戰(zhàn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)成本費(fèi)用管控，提高成本費(fèi)用管控的科學(xué)性和有效性，確保經(jīng)營戰(zhàn)略的合理化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用管控存在的問題

（一）成本費(fèi)用的歸集和分配方法不合理

目前，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用管控方式比較粗放，尤其是中小型企業(yè)，在成本管控的理論、制度、流程等方面的建設(shè)都存在較大的不足之處，因此成本費(fèi)用的歸集和分配方法不合理科學(xué)。

比如，有些房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員不清楚工程管理情況，將前期開發(fā)成本、建設(shè)施工成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)這三類成本混為一體，成本費(fèi)用歸集時不合理。又比如，有些財務(wù)人員不清楚直接成本和間接費(fèi)用包括哪些，隨意分配成本，將原屬于直接成本的建設(shè)施工成本作為間接費(fèi)用進(jìn)行分配，將原屬于間接費(fèi)用的前期開發(fā)成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)等其他幾項成本作為直接成本而不進(jìn)行分配，這些都是成本費(fèi)用歸集和分配不合理的情況。

（二）前期規(guī)劃設(shè)計不合理，造成成本增加

有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有設(shè)立專職的設(shè)計部，也沒有專職人才做規(guī)劃設(shè)計，因此將設(shè)計工作委托外部的規(guī)劃設(shè)計公司來完成，房地產(chǎn)企業(yè)并不對設(shè)計的產(chǎn)品進(jìn)行審核，或者審核能力不夠，造成某些地方設(shè)計不夠合理，而后在具體施工時才被發(fā)現(xiàn)，從而導(dǎo)致建筑施工的大范圍變更，既影響施工的進(jìn)度，又造成材料的浪費(fèi)，可能超出原先的建造成本額度，且降低房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)。

（三）成本費(fèi)用管控的手段比較落后

很多大中型房地產(chǎn)企業(yè)都有自己的成本管理系統(tǒng)，但是在成本管控的智能、程序、方法等方面定義和規(guī)定含糊，甚至遺漏相關(guān)的成本費(fèi)用管理。一些落后的地區(qū)或者小型房地產(chǎn)企業(yè)，缺少現(xiàn)代化的成本管控手段，未引進(jìn)先進(jìn)的現(xiàn)代化管理系統(tǒng)，電子商務(wù)、信息系統(tǒng)等仍處于初級探索時期，未能將計算機(jī)技術(shù)的強(qiáng)大功能有效地發(fā)揮、利用起來。

三、提高房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用管控水平采取的措施

（一）制定和規(guī)范成本費(fèi)用歸集和分配方法

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)共性和公司自身特性，制定出符合公司實(shí)際狀況的成本費(fèi)用歸集和分配規(guī)章制度，規(guī)范成本核算，確保成本會計信息的真實(shí)性、科學(xué)性和規(guī)范性。

具體來說，由于目前很多房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員對六大成本費(fèi)用項目的核算還不夠重視，難以清晰地區(qū)分每一大成本項目之間的區(qū)別，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定相關(guān)制度，同時在成本核算時，以六大成本項目為主，不要列太多其他科目，盡量把公司涉及的成本類費(fèi)用計入到這六大成本費(fèi)用項目中去。建筑安裝成本應(yīng)根據(jù)施工合同主體，明細(xì)核算方式、施工進(jìn)度、付款方式、權(quán)責(zé)范圍等，以便于后期的工期決算順利進(jìn)行。

有些房地產(chǎn)企業(yè)涉及的項目比較單一，所以成本費(fèi)用項目也比較簡單，費(fèi)用較少，可以直接計入到成本項目這種一級科目中。而對于比較復(fù)雜的項目就可按六大成本項目進(jìn)行劃分。對于難以直接歸集的費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員要根據(jù)要求在每個月末把本月發(fā)生的成本費(fèi)用，以項目為單元進(jìn)行歸集和分配，保證財務(wù)報表的可比性、真實(shí)性和及時性。

（二）成立專職設(shè)計部門，加強(qiáng)前期與設(shè)計部門的溝通

合理的規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)項目順利竣工的基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用管控的關(guān)鍵。因此房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)公司規(guī)模、發(fā)展方向、資金情況、實(shí)際需求等因素，考慮聘請具備建筑設(shè)計資質(zhì)的專業(yè)人才，成立相關(guān)的設(shè)計部門，從而在建筑項目的前期規(guī)劃中及時審核設(shè)計圖紙的有效性、合理性等。同時，對于任何的問題，比如容積率、主體結(jié)構(gòu)等指標(biāo)，可及時與外部規(guī)劃設(shè)計公司進(jìn)行溝通，與對方一同完善建筑設(shè)計方案。

同時，房地產(chǎn)在建筑施工階段要嚴(yán)格控制設(shè)計的變更，控制返工情況，可根據(jù)情況優(yōu)化設(shè)計從而降低項目成本。比如房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計部門可與工程部、財務(wù)部共同對施工圖進(jìn)行圖紙會審，在非關(guān)鍵工序方面做減法，減少不必要的構(gòu)造，在關(guān)鍵工序上做加法，優(yōu)化含鋼量等，有效地管控建筑工程項目整體成本。在選材時，可事先做好價格調(diào)查，參考周邊樓盤的材料樣式、造價指標(biāo)等，比如在不影響整體設(shè)計的前提下，可將外墻材料由石材干掛優(yōu)化為仿石涂料，從而在保質(zhì)的同時也控制成本費(fèi)用。因此，在施工前就將不完善和存在浪費(fèi)的地方改正，避免在施工過程中出現(xiàn)大量的變更簽證，相互推諉，造成資源浪費(fèi)。

因此，財務(wù)部門在做預(yù)算編制、執(zhí)行、評價等環(huán)節(jié)，都要及時與設(shè)計部門溝通，涉及到設(shè)計專業(yè)知識時，要和設(shè)計部門聯(lián)系，從更為專業(yè)的角度找出深層次節(jié)省成本的辦法，對比目標(biāo)成本費(fèi)用數(shù)據(jù)是否存在超支。

（三）提升現(xiàn)代化管理水平，讓成本費(fèi)用管控技術(shù)電子化

21世紀(jì)是個信息時代，大數(shù)據(jù)、云計算遍布各業(yè)，與各行各業(yè)的聯(lián)系越來越緊密，因此對房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)摒棄傳統(tǒng)的財務(wù)手段，向研發(fā)、銷售、人力資源等多個領(lǐng)域、多個部門延伸、擴(kuò)展?；谠朴嬎隳Ｊ降呢攧?wù)數(shù)據(jù)處理，可使財務(wù)人員直接通過信息管理系統(tǒng)就可起到數(shù)據(jù)挖掘、收集、分析、預(yù)測等效果，房地產(chǎn)企業(yè)管理層可通過這些直觀的數(shù)據(jù)進(jìn)行決策，保障決策的準(zhǔn)確性。

同時，今年全國很多城市的房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會開展BIM技術(shù)應(yīng)用培訓(xùn)，推動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，鼓勵企業(yè)通過“高科技、低成本、高質(zhì)量”來提高競爭力。BIM現(xiàn)代化管理方式可鼓勵企業(yè)向國際看齊，掌握領(lǐng)先的技術(shù)管理手段，減少浪費(fèi)和碳排放，通過電算化追求精細(xì)化管理。目前，很多大型的房地產(chǎn)企業(yè)，比如萬達(dá)、萬科、碧桂園等，都已經(jīng)成立了BIM團(tuán)隊，將BIM技術(shù)作為技術(shù)變革的指引方向。我國中小型企業(yè)也要向這些知名的房地產(chǎn)企業(yè)看齊，引進(jìn)現(xiàn)代化的成本費(fèi)用管控系統(tǒng)和技術(shù)，讓成本管理技術(shù)電子化，替代財務(wù)一些繁瑣、重復(fù)性的核算工作，加速財務(wù)信息數(shù)據(jù)的處理，同時對物料的起源、消耗、流向起到全程控制的作用，有效地幫助房地產(chǎn)企業(yè)管控成本費(fèi)用。

四、結(jié)語

綜上所述，成本費(fèi)用管控是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)方面的一項重要工作。成本費(fèi)用管控越趨合理，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間也越大，核心競爭力也會日益提高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極建立完善的成本費(fèi)用管控制度，制定和規(guī)范成本費(fèi)用歸集和分配方法，成立專職設(shè)計部門，加強(qiáng)前期與設(shè)計部門的溝通，提升現(xiàn)代化管理水平，讓成本費(fèi)用管控技術(shù)電子化，從而提高建筑項目建設(shè)的效率，有效地控制建筑施工項目的成本投入，促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、順利開展。