新質(zhì)生產(chǎn)力背景下我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展研究

摘要：新質(zhì)生產(chǎn)力為我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域發(fā)展賦予了新的理論內(nèi)涵與實(shí)踐要求?；A(chǔ)設(shè)施REITs是我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的重要?jiǎng)?chuàng)新舉措，是推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展的有力抓手。建議加快構(gòu)建科學(xué)完善的REITs制度體系、協(xié)同高效的REITs工作體系、層次多元的REITs市場(chǎng)體系，助力我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展。

關(guān)鍵詞：新質(zhì)生產(chǎn)力；創(chuàng)新；基礎(chǔ)設(shè)施；REITs

當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力是推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的內(nèi)在要求和重要著力點(diǎn)，為高質(zhì)量發(fā)展注入更為強(qiáng)勁的動(dòng)力、奠定更為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?；A(chǔ)設(shè)施REITs是我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的重要投融資和運(yùn)營(yíng)管理模式創(chuàng)新，是推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展的有力抓手，通過(guò)加快推進(jìn)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展，可以有效服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展。

一、新質(zhì)生產(chǎn)力的基本內(nèi)涵及在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的發(fā)展要義

（一）新質(zhì)生產(chǎn)力的基本內(nèi)涵

新質(zhì)生產(chǎn)力的概念由習(xí)近平總書(shū)記于2023年9月在新時(shí)代推動(dòng)?xùn)|北全面振興座談會(huì)上正式提出，后在2024年1月進(jìn)行的二十屆中央政治局第十一次集體學(xué)習(xí)講話中進(jìn)行了系統(tǒng)論述，概括性提出“新質(zhì)生產(chǎn)力是創(chuàng)新起主導(dǎo)作用，擺脫傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、生產(chǎn)力發(fā)展路徑，具有高科技、高效能、高質(zhì)量特征，符合新發(fā)展理念的先進(jìn)生產(chǎn)力質(zhì)態(tài)”。

隨后，學(xué)術(shù)界也從理論層面對(duì)新質(zhì)生產(chǎn)力的基本內(nèi)涵進(jìn)行了廣泛的研究解讀，至少在以下幾個(gè)維度形成了基本共識(shí)：一是從外部特征來(lái)看，認(rèn)為新質(zhì)生產(chǎn)力是傳統(tǒng)生產(chǎn)力的質(zhì)態(tài)升級(jí)，“新”是突破傳統(tǒng)、滌故更新、革新變舊，立足于新的驅(qū)動(dòng)能力、新的支撐載體、新的發(fā)展方式和新的生產(chǎn)力要素；“質(zhì)”是注重品質(zhì)、追求質(zhì)量、精益求精，帶來(lái)更高的產(chǎn)出質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)等。二是從構(gòu)成要素來(lái)看，認(rèn)為新質(zhì)生產(chǎn)力是新型勞動(dòng)者、新型勞動(dòng)資料和新型勞動(dòng)對(duì)象組成的生產(chǎn)力系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)要素組合的智能化升級(jí)和配置效率提升。三是從內(nèi)部特征來(lái)看，強(qiáng)調(diào)新質(zhì)生產(chǎn)力的創(chuàng)新性，包括技術(shù)、業(yè)態(tài)模式、管理、體制機(jī)制等各個(gè)方面的創(chuàng)新。四是從動(dòng)力來(lái)看，強(qiáng)調(diào)新質(zhì)生產(chǎn)力的技術(shù)性，認(rèn)為新質(zhì)生產(chǎn)力以顛覆性技術(shù)驅(qū)動(dòng)，朝著數(shù)字化、智能化、自動(dòng)化、綠色化、高效化發(fā)展。

（二）新質(zhì)生產(chǎn)力在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的發(fā)展要義

經(jīng)濟(jì)循環(huán)包括生產(chǎn)、流通、分配、消費(fèi)四個(gè)環(huán)節(jié)，基礎(chǔ)設(shè)施作為重要的流通載體，是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要支撐，發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力是基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的題中應(yīng)有之義。目前，學(xué)術(shù)界對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的研究較少，但結(jié)合前述新質(zhì)生產(chǎn)力的一般內(nèi)涵，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力至少包含以下幾個(gè)方面的具體內(nèi)涵：

1. 從表征維度，要大力提升基礎(chǔ)設(shè)施的質(zhì)量效益

國(guó)家“十四五”規(guī)劃提出了“現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系”的概念，要求統(tǒng)籌推進(jìn)傳統(tǒng)和新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造系統(tǒng)完備、高效實(shí)用、智能綠色、安全可靠的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系。實(shí)際上，這也是對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的具體要求與著力點(diǎn)，要求基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域呈現(xiàn)更高的發(fā)展質(zhì)量，發(fā)揮更好的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。

2. 從構(gòu)成要素維度，要大力推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域生產(chǎn)要素的優(yōu)化升級(jí)

首先是提升基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域勞動(dòng)者能力和水平，從簡(jiǎn)單、重復(fù)勞動(dòng)為主的體力型勞動(dòng)者向掌握專業(yè)知識(shí)技能和創(chuàng)新創(chuàng)造能力的智力型勞動(dòng)者轉(zhuǎn)變。其次是優(yōu)化升級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域勞動(dòng)資料，如從單一功能的機(jī)械化工程設(shè)備升級(jí)為多功能、智能化、自動(dòng)化的工程機(jī)械設(shè)備。最后是拓展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的勞動(dòng)對(duì)象，如從土地等自然對(duì)象拓展到知識(shí)、數(shù)據(jù)、信息等非自然對(duì)象。

3. 從創(chuàng)新維度，要大力推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域創(chuàng)新

基礎(chǔ)設(shè)施細(xì)分領(lǐng)域眾多，每個(gè)領(lǐng)域鏈條長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、投融資、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)等，每一個(gè)環(huán)節(jié)都有大量的創(chuàng)新需求和空間，既包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)技術(shù)層面的創(chuàng)新，也包括基礎(chǔ)設(shè)施管理層面的創(chuàng)新。要通過(guò)內(nèi)部創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步和資源優(yōu)化配置，從而達(dá)到更好的發(fā)展質(zhì)量、速度和效益。

4. 從技術(shù)維度，要大力推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域核心技術(shù)攻關(guān)突破

首先，新型基礎(chǔ)設(shè)施的本質(zhì)就在于新技術(shù)的廣泛運(yùn)用，如5G網(wǎng)絡(luò)、大數(shù)據(jù)中心、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等。其次，傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施的優(yōu)化升級(jí)，更多也是利用最新技術(shù)實(shí)現(xiàn)智能化、數(shù)字化發(fā)展，如智慧交通、智慧能源、智慧城市等。

二、REITs推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展的機(jī)制分析

REITs最早起源于20世紀(jì)60年代的美國(guó)，現(xiàn)已有超過(guò)60年的發(fā)展歷史，全球超過(guò)40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)推行，數(shù)量超過(guò)1000只，總規(guī)模超過(guò)2萬(wàn)億美元，資產(chǎn)范圍覆蓋寫字樓等傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)、高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施、學(xué)校等公共設(shè)施以及林場(chǎng)等自然資源。我國(guó)在深入總結(jié)借鑒國(guó)外REITs成熟發(fā)展經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，結(jié)合國(guó)內(nèi)實(shí)際情況，于2020年4月創(chuàng)造性推出REITs，資產(chǎn)范圍聚焦于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。總結(jié)國(guó)內(nèi)外REITs理論與實(shí)踐，它的顯著特征在于創(chuàng)新，具體可以通過(guò)以下兩種機(jī)制助力我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展：

（一）創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施的投融資機(jī)制，為基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展提供資金支持

基礎(chǔ)設(shè)施屬于資金密集型行業(yè)，融資問(wèn)題一直是決定行業(yè)發(fā)展的核心因素。過(guò)去幾十年，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施的主要融資模式為債務(wù)融資，地方政府將土地等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入融資平臺(tái)公司，并以政府信用提供隱性擔(dān)保，再以平臺(tái)公司為債務(wù)融資中介，完成基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的融資活動(dòng)（見(jiàn)圖1）。傳統(tǒng)的債務(wù)融資模式直接高效，但基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資規(guī)模大、期限長(zhǎng)、收益率較低、資產(chǎn)變現(xiàn)能力較差，融資平臺(tái)公司難以在短時(shí)間內(nèi)償還對(duì)外舉借債務(wù)，導(dǎo)致負(fù)債規(guī)模隨著基礎(chǔ)設(shè)施的持續(xù)建設(shè)而不斷積累，并形成地方政府體量龐大的隱性債務(wù)，最終不僅導(dǎo)致平臺(tái)公司的融資功能逐步減弱，還可能形成地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

目前，這種傳統(tǒng)的債務(wù)融資模式弊端已日益明顯，如一些地方融資平臺(tái)公司的融資能力已進(jìn)入瓶頸且持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力面臨挑戰(zhàn)，地方政府債務(wù)率大幅上升，防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為我國(guó)近年來(lái)的一項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)。因此，新質(zhì)生產(chǎn)力背景下加快基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域生產(chǎn)要素的優(yōu)化升級(jí)、核心技術(shù)的研發(fā)攻關(guān)及各環(huán)節(jié)的創(chuàng)新還需要持續(xù)大量資金的保障和支持，亟須探索健康可持續(xù)的投融資模式。

而基礎(chǔ)設(shè)施REITs則是一種創(chuàng)新的投融資模式，是通過(guò)權(quán)益性方式盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)來(lái)獲得資金，屬于股權(quán)融資模式，有別于傳統(tǒng)的債務(wù)融資模式，不會(huì)增加債務(wù)壓力，相反還可以降低資產(chǎn)負(fù)債率和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，具有可持續(xù)性。短期內(nèi)，我國(guó)過(guò)去幾十年的大規(guī)模投資積累了大量的基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤活已有存量資產(chǎn)，可獲得無(wú)成本、無(wú)負(fù)擔(dān)的建設(shè)資金。國(guó)家發(fā)展改革委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年7月末，共44個(gè)項(xiàng)目發(fā)行REITs上市，用于新增投資的凈回收資金超過(guò)510億元，可帶動(dòng)新項(xiàng)目總投資超過(guò)6400億元。長(zhǎng)期內(nèi)，大力支持和推動(dòng)新建項(xiàng)目按照REITs相關(guān)要求進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)，保障項(xiàng)目權(quán)屬清晰、治理結(jié)構(gòu)規(guī)范、經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)化，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成熟后盡快發(fā)行REITs回收資金用于再投資，即構(gòu)建了高效循環(huán)的項(xiàng)目“投資-REITs盤活回收資金-再投資-再REITs”的投融資閉環(huán)機(jī)制（見(jiàn)圖2）。

（二）創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制，直接推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展

由于我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施主要由地方政府設(shè)立的各類融資平臺(tái)公司承擔(dān)投融資建設(shè)任務(wù)，自然承襲了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理者的角色，各地融資平臺(tái)公司基本以城市范圍為界限，主要承擔(dān)本地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理任務(wù)，例如我國(guó)城市不分大小，基本都有自己的高速公路、水務(wù)、港口、能源、環(huán)保、市政等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域國(guó)有企業(yè)，外地國(guó)有企業(yè)和社會(huì)資本都較難參與。這種所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)于一體的相對(duì)壟斷經(jīng)營(yíng)機(jī)制就導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理缺少市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)性和有效的外部監(jiān)督約束，同時(shí)也缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，不利于市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)模化發(fā)展，質(zhì)量效益也難以達(dá)到最優(yōu)化。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs也是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制的市場(chǎng)化改革與創(chuàng)新，構(gòu)建了一套更為市場(chǎng)化、規(guī)范化的運(yùn)營(yíng)管理體系。首先，項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs后，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，構(gòu)建了更為有效的多方制約和監(jiān)督機(jī)制以及更為市場(chǎng)化的激勵(lì)約束機(jī)制。例如，REITs管理人受REITs持有人委托管理基礎(chǔ)設(shè)施REITs，其管理水平直接影響管理費(fèi)和業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)的收?。蝗谫Y平臺(tái)公司由原來(lái)的自主運(yùn)營(yíng)管理變?yōu)槭芡羞\(yùn)營(yíng)管理，其管理水平也直接影響管理費(fèi)和業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)的收??；如果REITs管理人和融資平臺(tái)公司的管理水平不達(dá)標(biāo)都可能面臨被更換的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。上述安排有利于倒逼REITs管理人和融資平臺(tái)公司持續(xù)履職盡責(zé)，不斷提升管理水平。其次，基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為資本市場(chǎng)的公募產(chǎn)品，要接受更為嚴(yán)格的監(jiān)管和信息披露要求，以及市場(chǎng)投資者的關(guān)注和“用腳投票”壓力，也是一種有效的管理提升機(jī)制。第三，融資平臺(tái)公司轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商后，借助REITs平臺(tái)擴(kuò)募功能和資本市場(chǎng)品牌效應(yīng)，以及更穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，有助于突破區(qū)域限制，開(kāi)展全國(guó)范圍內(nèi)的同類資產(chǎn)并購(gòu)和運(yùn)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化和專業(yè)化發(fā)展，進(jìn)一步提升運(yùn)營(yíng)管理質(zhì)效（見(jiàn)圖3）。

三、以REITs推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展的對(duì)策建議

目前，美國(guó)、日本、新加坡三個(gè)REITs發(fā)展相對(duì)成熟的地區(qū)規(guī)模分別達(dá)到13311億、1094億、720億美元，而我國(guó)自2020年試點(diǎn)至今，REITs發(fā)行規(guī)模為1285億元，僅占美國(guó)的1.4%、日本的16.8%、新加坡的25.5%。同時(shí)，從REITs市值占GDP的比重來(lái)看，美國(guó)、日本、新加坡分別為4.9%、2.6%、14.5%，參照三個(gè)地區(qū)中最低的2.6%比例保守計(jì)算，我國(guó)對(duì)應(yīng)的規(guī)模將超過(guò)3萬(wàn)億元，發(fā)展空間巨大。建議充分把握我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展的有利條件和國(guó)外歷史規(guī)律，加快推進(jìn)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展，有效推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展。

（一）加快構(gòu)建科學(xué)完善的REITs制度體系

REITs制度是REITs市場(chǎng)的核心基礎(chǔ)設(shè)施，全球各REITs市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，REITs制度體系對(duì)其發(fā)展速度影響巨大。以美國(guó)為例，于1960年推出REITs，但由于相關(guān)的配套法規(guī)尚未建立健全，發(fā)展非常緩慢，直到1986年頒布《稅收改革法》，一方面放松了對(duì)于REITs的諸多限制，另一方面給予REITs稅收優(yōu)惠，才帶來(lái)REITs市場(chǎng)爆發(fā)式增長(zhǎng)。我國(guó)自2020年4月推出基礎(chǔ)設(shè)施REITs以來(lái)，國(guó)家發(fā)展改革委、中國(guó)證監(jiān)會(huì)、中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)及滬深證券交易所等相關(guān)單位持續(xù)建立健全REITs制度體系，金融、財(cái)稅、國(guó)資及部分基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)主管部門也制定了一些配套文件，為基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展奠定了基礎(chǔ)條件，但一些制度體系還需進(jìn)一步加快完善。

首先，要完善發(fā)行審核制度。從市場(chǎng)邏輯來(lái)看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs是資產(chǎn)的上市，在初期基于保護(hù)投資者利益的出發(fā)點(diǎn)，它的發(fā)行審核要求顯著多于且高于企業(yè)上市。如程序方面，需先后經(jīng)國(guó)家、省、市發(fā)改部門和中國(guó)證監(jiān)會(huì)及交易所審批，較企業(yè)上市程序多；標(biāo)準(zhǔn)方面對(duì)回收資金使用、擴(kuò)募資產(chǎn)儲(chǔ)備等方面都提出了更為嚴(yán)格的要求，成為制約很多項(xiàng)目申報(bào)發(fā)行的硬門檻。建議進(jìn)一步深化發(fā)行規(guī)則改革，積極借鑒我國(guó)股票發(fā)行注冊(cè)制改革的歷史經(jīng)驗(yàn)，聚焦重點(diǎn)審核內(nèi)容和把關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，逐步簡(jiǎn)化程序、放寬標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)加強(qiáng)信息披露和風(fēng)險(xiǎn)揭示，實(shí)現(xiàn)賣者盡責(zé)、買者自負(fù)。

其次，要完善稅收制度。我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相對(duì)復(fù)雜，至少涉及三層結(jié)構(gòu)，因此在資產(chǎn)重組、REITs設(shè)立、期間運(yùn)營(yíng)、收益分配及投資退出等各環(huán)節(jié)都會(huì)發(fā)生多次類似的交易納稅行為，包括企業(yè)所得稅、增值稅及附加、土地增值稅、印花稅、個(gè)人所得稅等多個(gè)稅種，尤其企業(yè)所得稅和土地增值稅，如果繳納將會(huì)對(duì)原始權(quán)益人造成較大負(fù)擔(dān)，如果采用稅務(wù)籌劃也需所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)大力支持，不確定性和溝通成本較大，成為影響原始權(quán)益人申報(bào)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs決策的關(guān)鍵因素。建議進(jìn)一步加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs稅收改革，厘清各環(huán)節(jié)涉及的稅種，避免重復(fù)征稅，并探索稅收優(yōu)惠空間，切實(shí)降低稅收負(fù)擔(dān)，并通過(guò)建章立制予以明確規(guī)范，更好支持行業(yè)發(fā)展。

最后，要完善財(cái)政相關(guān)制度?；A(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目最終收益是監(jiān)管機(jī)構(gòu)審核關(guān)注的核心問(wèn)題之一，如項(xiàng)目公司最終收益包括部分政府補(bǔ)貼或者政府購(gòu)買服務(wù)付費(fèi)，需合理論證該部分來(lái)源于政府的收益不會(huì)新增地方政府債務(wù)，但具體形式、標(biāo)準(zhǔn)尚不明確。由于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目大部分都具有一定的公益屬性，如供水、發(fā)電、環(huán)保等，因此都會(huì)有一些政府補(bǔ)貼等收益，成為項(xiàng)目發(fā)行障礙。建議充分考慮和尊重行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)和需要，加快明確基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目REITs的財(cái)政補(bǔ)貼或政府購(gòu)買服務(wù)付費(fèi)規(guī)定，如補(bǔ)貼或付費(fèi)的形式、比例等。

（二）加快構(gòu)建協(xié)同高效的REITs工作體系

鑒于我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行審批鏈條更長(zhǎng)，同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的投資建設(shè)管理手續(xù)更多，申報(bào)發(fā)行過(guò)程中需要地方住建、規(guī)劃、土地、環(huán)評(píng)、節(jié)能等眾多部門支持辦理相關(guān)手續(xù)，建議構(gòu)建更為協(xié)同高效的工作推進(jìn)體系。

首先，國(guó)家層面要為REITs科學(xué)高效發(fā)展做好頂層理論設(shè)計(jì)。要圍繞REITs體系涉及的投資建設(shè)管理、金融、財(cái)稅、立法等各專項(xiàng)工作環(huán)節(jié)，明確職能部門和推進(jìn)機(jī)制，加快建立健全相關(guān)政策機(jī)制。要建立定期的專項(xiàng)跨部門交流協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)工作協(xié)同，做好政策機(jī)制的銜接與配套。其次，地方層面要為REITs加快落地實(shí)施做好組織協(xié)調(diào)。要成立專門的議事協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，有效組織各政府部門形成REITs發(fā)展的聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制，做好管理服務(wù)。要推動(dòng)地方融資平臺(tái)公司樹(shù)立REITs導(dǎo)向的轉(zhuǎn)型發(fā)展機(jī)制，加快遴選符合條件的存量資產(chǎn)項(xiàng)目申報(bào)發(fā)行REITs，并推進(jìn)新建項(xiàng)目盡可能按照REITs方向開(kāi)展投融資建設(shè)。要改革創(chuàng)新考核激勵(lì)機(jī)制，營(yíng)造良好的REITs發(fā)展氛圍，充分激發(fā)調(diào)動(dòng)各政府部門和融資平臺(tái)公司的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性。最后，地方融資平臺(tái)公司層面要為REITs發(fā)展提供實(shí)踐支撐。地方融資平臺(tái)公司作為REITs的直接發(fā)行主體，也是最主要的發(fā)行主體，要加強(qiáng)與各級(jí)政府相關(guān)部門互動(dòng)對(duì)接，加快REITs發(fā)展布局，及時(shí)反饋REITs發(fā)展面臨的實(shí)際問(wèn)題和形成的好經(jīng)驗(yàn)好做法，助力政策機(jī)制加快更新完善，不斷豐富和完善REITs政策體系。

（三）加快構(gòu)建層次多元的REITs市場(chǎng)體系

目前，單一的公募REITs市場(chǎng)還不能完全滿足眾多不同類型、不同發(fā)展階段、不同收益水平的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化的需求，建議借鑒我國(guó)多層次股票市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)公募REITs、私募REITs、Pre-REITs協(xié)同發(fā)展，逐漸形成以公募REITs為核心的多層次REITs市場(chǎng)體系，更好發(fā)揮REITs市場(chǎng)融資服務(wù)功能。

首先，要加快發(fā)展Pre-REITs市場(chǎng)。Pre-REITs作為私募金融產(chǎn)品，不在證券交易所公開(kāi)上市交易，只針對(duì)具有較強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和承受能力以及投資判斷能力的合格投資者參與，因此監(jiān)管環(huán)境較為寬松，產(chǎn)品設(shè)計(jì)較為靈活，操作相對(duì)簡(jiǎn)單高效，可適用于大量運(yùn)營(yíng)初期或現(xiàn)金流較少但具備較好增長(zhǎng)潛力的新建、在建及存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)項(xiàng)目盡快實(shí)現(xiàn)證券化盤活，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效孵化培育，為公募REITs做好項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。目前，在公募REITs的帶動(dòng)下，Pre-REITs發(fā)展已逐步活躍，要進(jìn)一步營(yíng)造良好的外部發(fā)展環(huán)境，如制定激勵(lì)政策大力引導(dǎo)鼓勵(lì)符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目積極開(kāi)展Pre-REITs；研究建立全國(guó)層面的Pre-REITs統(tǒng)一交易市場(chǎng)或區(qū)域交易市場(chǎng)，為Pre-REITs交易提供專業(yè)高效的場(chǎng)所。

其次，要加快發(fā)展私募REITs市場(chǎng)。目前，我國(guó)金融監(jiān)管部門還未正式提出“私募REITs”的概念，但已試點(diǎn)推出了“持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，市場(chǎng)俗稱“私募REITs”。私募REITs在證券交易所上市但為半封閉運(yùn)作，在發(fā)行要求和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面向公募REITs靠攏，但標(biāo)準(zhǔn)低于公募REITs，可以為運(yùn)營(yíng)較為穩(wěn)定、自身現(xiàn)金流可基本實(shí)現(xiàn)平衡的一些基礎(chǔ)設(shè)施存量項(xiàng)目提供規(guī)范高效的證券化盤活融資渠道?？蓞⒄展糝EITs試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，逐步加快私募REITs試點(diǎn)步伐，支持更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目盡快發(fā)行；研究探索私募REITs向公募REITs的轉(zhuǎn)場(chǎng)機(jī)制，支持私募REITs項(xiàng)目高效、便捷、低成本進(jìn)入公募REITs市場(chǎng)。

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（作者單位：曾奕，廣東省中山市人民政府；方浪，廣州交投私募基金管理有限公司）