“工業(yè)上樓”投資經(jīng)濟(jì)性決策應(yīng)對分析

摘要：制造業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)重要的支撐力量，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型加速、土地資源緊縮的情況下，工業(yè)生產(chǎn)空間供求矛盾日益突出，“工業(yè)上樓”模式方興未艾。深圳的“工業(yè)上樓”走在全國前列，積累了一定的經(jīng)驗。囿于“工業(yè)上樓”項目的政策性限制，解決投資的可行性和經(jīng)濟(jì)性問題，是“工業(yè)上樓”項目投資決策工作的重要環(huán)節(jié)。以深圳“工業(yè)上樓”政策為切入點，以凈現(xiàn)值理論和實物期權(quán)理論為基礎(chǔ)，剖析XL南方智造項目案例，從投資角度看“工業(yè)上樓”的經(jīng)濟(jì)性難題及應(yīng)對。通過研究，分析“工業(yè)上樓”項目投資決策的實際堵點和難點問題，為保證“工業(yè)上樓”項目投資決策的經(jīng)濟(jì)性提供可資借鑒的解決方案，提出構(gòu)建大投資觀投資決策模型、實施差異化戰(zhàn)略及全生命周期投資成本管控理念等建議，從多個方面提供投資經(jīng)濟(jì)性決策思路。

關(guān)鍵詞：工業(yè)上樓；投資決策；經(jīng)濟(jì)性分析；大投資觀決策模型；實物期權(quán)

0 引言

經(jīng)濟(jì)的持久健康發(fā)展不能脫離工業(yè)主體，中國制造業(yè)升級需要多頭并進(jìn)，既要穩(wěn)住傳統(tǒng)優(yōu)勢制造業(yè)，又要抓住新興產(chǎn)業(yè)，更要布局未來產(chǎn)業(yè)^[1]，這些都需要空間保障和支持。在經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)的驅(qū)動下，工業(yè)發(fā)展往往面臨轉(zhuǎn)型升級加速和土地資源緊張的雙重壓力，“工業(yè)上樓”模式由此誕生^[2]。以深圳為例，工業(yè)特別是以先進(jìn)制造業(yè)為主的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，是其打造“競爭力、創(chuàng)新力、影響力卓著的全球標(biāo)桿城市”的立市之本，也是打造高質(zhì)量發(fā)展“高地”的關(guān)鍵所在，更是支撐高質(zhì)量發(fā)展的“脊梁”。2022年，深圳明確提出堅持制造業(yè)立市之本、開創(chuàng)工業(yè)立市新格局，全力實施“工業(yè)上樓”廠房空間建設(shè)計劃。按計劃，深圳要在5年內(nèi)每年建設(shè)不少于2 000萬m2產(chǎn)業(yè)空間^[3]，向社會提供優(yōu)質(zhì)的“工業(yè)上樓”產(chǎn)品。深圳大力推廣“工業(yè)上樓”模式，有其發(fā)展的必然要求和內(nèi)在壓力。深圳經(jīng)濟(jì)的特點是產(chǎn)業(yè)密集、空間稀缺，科技創(chuàng)新能力強，先進(jìn)制造業(yè)發(fā)達(dá)。雖然產(chǎn)業(yè)空間稀缺，但是一定也要避免經(jīng)濟(jì)空心化、去工業(yè)化、過度追求“高大上”的第三產(chǎn)業(yè)。良性的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)必須要有一定量的工業(yè)基礎(chǔ)，制造業(yè)占GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）的比重應(yīng)維持在30%左右^[4]。

張輝和陳星雨^[5]提出，“工業(yè)上樓”對于超大、特大城市推動經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展有著很強的現(xiàn)實意義。王曉羚^[6]認(rèn)為，推動中心城區(qū)“工業(yè)上樓”，可以實現(xiàn)存量產(chǎn)業(yè)用地提容增效，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)高端和高端產(chǎn)業(yè)聚集，塑造城市地標(biāo)形象，是實現(xiàn)城市精明增長的重要探索。牛三元^[7]根據(jù)對香港“工業(yè)上樓”歷程的分析，總結(jié)出工業(yè)大廈多層、高容積率的特點讓建筑產(chǎn)權(quán)天然容易分割，在開發(fā)運營過程中應(yīng)避免產(chǎn)權(quán)過度分散，盡量以“整體所有，分層出租”方式為主。凌逸譽^"[8]立足于財務(wù)與投資角度，提出“工業(yè)上樓”項目要規(guī)避項目投資的相關(guān)風(fēng)險點，采取針對性的對策解決問題和困難，提高項目投資的成功率。可以看出，國內(nèi)關(guān)于“工業(yè)上樓”項目的經(jīng)濟(jì)性投資決策難點及應(yīng)對方面的研究十分有限。

“工業(yè)上樓”投資項目由于具有政府引導(dǎo)、社會主體參與的特點，與一般的投資項目存在一定的區(qū)別。作為“工業(yè)上樓”的投資主體，政策要求是不得不面對的課題。按照目前深圳“工業(yè)上樓”政策，首年租金原則上不高于每月35元/m2^[9]，投融資的經(jīng)濟(jì)性問題由此產(chǎn)生。

1 理論基礎(chǔ)與研究設(shè)計

1.1 理論基礎(chǔ)

較常見的開發(fā)投資決策主要從財務(wù)角度進(jìn)行評價，應(yīng)用的評價方法分為靜態(tài)法和動態(tài)法，并輔之以敏感性及概率分析。

投資決策動態(tài)評價方法的重要理論基礎(chǔ)是凈現(xiàn)值。早在1958年，世界銀行和聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織就要求在貸款項目評價時同時使用財務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)分析，使得可行性研究的標(biāo)準(zhǔn)在世界范圍內(nèi)得以推廣。羅斯等^[10]提出凈現(xiàn)值法則（NPV Rule），接受凈現(xiàn)值大于0的項目，拒絕凈現(xiàn)值為負(fù)的項目。接受凈現(xiàn)值為正的項目將使股東收益，公司的價值是不同項目、部門及公司中其他實體價值的總和，這種重要的特性叫價值可加性（Value-additivity）。其意味著任一項目對公司價值的貢獻(xiàn)僅僅是該項目的凈現(xiàn)值。其他方法一般沒有這么好的特性^[10]。

從一般的工業(yè)廠房投資決策模型看，可以選用的主要衡量指標(biāo)有凈現(xiàn)值（NPV）、內(nèi)含報酬率（IRR）、投資回收期（動態(tài)及靜態(tài)）等。以NPV模型為例，“工業(yè)上樓”項目的投資決策模型為

NPV=∑nt=0（Ci-Co）t（1+i）^-t（1）

式中，Ci為每年的現(xiàn)金流入額；Co為每年的現(xiàn)金流出額；n為預(yù)測期數(shù)；i為折現(xiàn)率；t為延長期數(shù)。只有NPVgt;0的項目，才有可能通過投資決策。

實物期權(quán)理論衍生自金融期權(quán)定價理論。傳統(tǒng)的投資決策分析模型中的現(xiàn)金流和折現(xiàn)率等因子都是不確定的，實物期權(quán)理論將開發(fā)投資的價值用期權(quán)進(jìn)行評估。實物期權(quán)理論在20世紀(jì)80年代末開始被廣泛應(yīng)用于價值計算，1980年之后學(xué)術(shù)界開始將焦點放在投資活動方面，并將實物期權(quán)理論引入房地產(chǎn)投資決策。有研究證明，實物期權(quán)法比傳統(tǒng)投資評價法更適合新時期房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策^[11]。對于不完全信息下的決策，應(yīng)該將政府政策納入期權(quán)模型進(jìn)行分析^[12]。

按照實物期權(quán)理論，“工業(yè)上樓”投資的物業(yè)可以視作一種實物期權(quán)，除了估值方法，還應(yīng)從3個方面重點關(guān)注“工業(yè)上樓”項目的影響估值因素：一是期權(quán)特征；二是不確定因素（影響因素）；三是未來的或有期權(quán)。

1.2 研究設(shè)計

本文選取XL南方智造項目作為分析對象，首先，對“工業(yè)上樓”相關(guān)背景做梳理，然后對該案例進(jìn)行簡單介紹，并根據(jù)凈現(xiàn)值理論和實物期權(quán)理論歸納該項目投資決策的主要影響因素；其次，對照理論模型的影響因素，分析XL南方智造項目所采取的應(yīng)對措施；最后，提煉總結(jié)出對“工業(yè)上樓”項目投資決策普適性的建議與對策。雖然本文主要聚焦深圳“工業(yè)上樓”投資，但是研究過程和結(jié)論也可以為其他地區(qū)的“工業(yè)上樓”項目投資決策提供思路。

2 “工業(yè)上樓”發(fā)展歷程及實踐情況

2.1 “工業(yè)上樓”發(fā)展歷程

“工業(yè)上樓”，顧名思義就是工業(yè)生產(chǎn)活動從傳統(tǒng)的地面廠房上移到樓房進(jìn)行，這是一種生產(chǎn)的新空間模式，有別于傳統(tǒng)模式的單層工廠模式，是要轉(zhuǎn)移到高層大樓中進(jìn)行生產(chǎn)、辦公、研發(fā)、設(shè)計的新型工業(yè)樓宇模式^[l3]。20世紀(jì)50年代，由中國香港、新加坡等地開始探索，當(dāng)前深圳“雙區(qū)”建設(shè)進(jìn)入新階段，“工業(yè)上樓”內(nèi)涵與外延進(jìn)一步拓展，可謂進(jìn)入2.0版本時代?！肮I(yè)上樓”主要發(fā)展歷程見表1。

2.2 “工業(yè)上樓”實踐情況

2.2.1 深圳“工業(yè)上樓”情況

“工業(yè)上樓”模式帶來的好處顯而易見，其不僅可以提升土地畝均產(chǎn)出、降低企業(yè)用地成本，而且能有效緩解城市增量發(fā)展與建設(shè)用地供應(yīng)緊張之間的矛盾，保障城市的制造業(yè)發(fā)展空間充足。由于適宜上樓的產(chǎn)業(yè)主要具有輕型化、科技型、智能化等特點，在中心城區(qū)推進(jìn)“工業(yè)上樓”，也有助于倒逼產(chǎn)業(yè)“騰籠換鳥”，快速實現(xiàn)升級換代?！肮I(yè)上樓”項目投入強度大、回報周期長，導(dǎo)致項目復(fù)制和推廣難度大，社會資本參與度低。因此，研究如何兼顧“工業(yè)上樓”項目開發(fā)主體的投資回報訴求與激發(fā)社會資本活力顯得尤為重要。

2023年2月，深圳印發(fā)《深圳市“工業(yè)上樓”項目審批實施方案》，從工作管理機構(gòu)、工作時間要求、項目管理要求、項目審批流程、項目審批內(nèi)容等方面對“工業(yè)上樓”工作提出了相關(guān)要求，把工業(yè)樓宇作為城市基礎(chǔ)設(shè)施加以保障，以“向上的力量”推動工業(yè)做強做優(yōu)做大。歸納起來，深圳“工業(yè)上樓”的底層投資經(jīng)濟(jì)邏輯就是通過商品居住建筑面積的銷售，來補償工業(yè)建筑的建設(shè)和低成本持有，實現(xiàn)3個目標(biāo)，即“三生融合”（生產(chǎn)、生活、生態(tài)）、“三創(chuàng)結(jié)合”（創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)投）、3個平衡（投入與產(chǎn)出平衡、運營與財務(wù)平衡、社會效益與經(jīng)濟(jì)效益平衡）。同時，遵循3個主要原則：①政府統(tǒng)籌、市場運作，即政府政策支持，企業(yè)推進(jìn)實施；②分級審批、封閉運行，即“市政府—職能部門—各區(qū)政府”三級聯(lián)審；③“一園一策”、政策支持，即按照“一園一策”“一項目一方案”，用好用足規(guī)劃、土地、更新、整備、財稅、金融等政策手段，進(jìn)行投資的綜合支持。

2.2.2 其他“工業(yè)上樓”政策

佛山、東莞、惠州、青島等地在2018—2021年陸續(xù)出臺“工業(yè)上樓”相關(guān)政策。目前，各城市政策聚焦在成本嚴(yán)控、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、設(shè)計規(guī)范等方面：為鼓勵市場主體入場，降低建設(shè)成本，出臺了混合功能用地、地價優(yōu)惠、物業(yè)產(chǎn)權(quán)靈活分割、建設(shè)獎補等支持措施，如青島、珠海；為導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，防止廠房空置，推出了租金優(yōu)惠、租金補貼、招商獎補等扶持手段，如青島、佛山；為促進(jìn)項目標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，頒布了層高、承重、垂直交通、配套等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，如東莞、惠州。

通過“工業(yè)上樓”發(fā)展歷程和各地“工業(yè)上樓”政策的比較不難看出，越來越多城市加入“工業(yè)上樓”建設(shè)大軍的行列，各地也都在產(chǎn)品基建的基本規(guī)范和要求、開發(fā)模式、建設(shè)規(guī)范等方面進(jìn)行了諸多探索。同時，為了對投資主體的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行彌補，各地也在探索進(jìn)行各種形式的扶持和補助。經(jīng)濟(jì)性問題是各地推廣“工業(yè)上樓”模式共同面對的重大課題。

3 XL南方智造項目投資決策案例分析

3.1 項目簡介

XL集團(tuán)是一家全球化高端科技公司，XL南方智造項目緊鄰XL南方基地，位于深圳市光明區(qū)，為普通工業(yè)用地。因XL南方基地用地不夠，產(chǎn)能受到限制，XL集團(tuán)提出希望利用工廠東側(cè)空地建設(shè)垂直智能貨倉。項目計劃總投資約8億元，可為XL南方基地補充8.23萬m2垂直智能化廠房和0.85萬m2配套宿舍。項目建成后，可作為生產(chǎn)、倉儲車間與XL南方基地實現(xiàn)空間聯(lián)通，為XL南方基地提供充足的使用空間保障，極大限度地解決其目前倉儲空間嚴(yán)重不足的窘迫問題，大幅提升其生產(chǎn)效率，助力該基地100%達(dá)產(chǎn)，加速當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)向智能化邁進(jìn)。此外，本項目是“工業(yè)上樓”試點項目，光明JF集團(tuán)是當(dāng)?shù)刂卮螽a(chǎn)業(yè)投資平臺，通過“工業(yè)上樓”的方式，以國有資金為主導(dǎo)，將一定比例的產(chǎn)業(yè)用地建設(shè)為高品質(zhì)的國有產(chǎn)權(quán)廠房，快速形成優(yōu)質(zhì)國有資產(chǎn)，為產(chǎn)業(yè)升級提供低成本空間保障，以“低租留企”重塑產(chǎn)業(yè)支持模式。

從項目投資決策看，該“工業(yè)上樓”項目客觀存在很多困境，尤其是經(jīng)濟(jì)性方面存在巨大壓力。目前深圳“工業(yè)上樓”項目經(jīng)濟(jì)測算主要限制條件有：內(nèi)部收益率原則上不超過4.5%；起始月租金35元/m2；年租金漲幅不高于5%。按照一般情況，很難實現(xiàn)投資項目自平衡，需要考慮綜合經(jīng)濟(jì)平衡方案。

3.2 凈現(xiàn)值理論下的剖析與應(yīng)對

3.2.1 投資決策影響因素識別

經(jīng)測算可知，假設(shè)單方“工業(yè)上樓”造價7 000元/m2，首年月租金35元/m2，每2年遞增5%（市場慣例），折現(xiàn)率取4.5%，樂觀估計未來20年出租率均為95%，僅扣除10%的流轉(zhuǎn)稅費，運營24年的NPV=132.65元，此時NPV方轉(zhuǎn)正。靜態(tài)投資回收期要18年，該項目的經(jīng)濟(jì)可行性較差。

根據(jù)凈現(xiàn)值理論，在NPV投資決策影響的4個因子中，Ci基本不受控，投資主體必須要從減少Co（控制初始投資額、控制后期運營支出）、延長期數(shù)t（尤其是土地使用年限）和折現(xiàn)率i（控制資本成本）3個方面尋求突破。根據(jù)現(xiàn)有深圳工業(yè)樓宇有關(guān)轉(zhuǎn)讓規(guī)定，城市更新建設(shè)的工業(yè)配套宿舍，不得向個人銷售；受讓企業(yè)需持有廠房面積不低于1 000m2，或者研發(fā)用房面積不低于300m2，且宿舍受讓量不得超過其在該行政區(qū)所持工業(yè)物業(yè)總量的30%。新出讓用地按照工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理政策執(zhí)行，原則上重點產(chǎn)業(yè)項目不得轉(zhuǎn)讓，一般產(chǎn)業(yè)項目不得轉(zhuǎn)讓或僅限整體轉(zhuǎn)讓。諸多限制加上政府對產(chǎn)業(yè)的強管控要求，導(dǎo)致投資主體難以通過出售方式快速回籠前期投入，項目資金壓力較大。

3.2.2 投資決策應(yīng)對措施

XL南方智造項目建設(shè)成本高、回收周期長，為降低投資成本，擬從土地出讓底價（減少Co）和出讓年限（延長期數(shù)t）兩個方面實現(xiàn)突破。

經(jīng)研究，土地出讓底價受產(chǎn)業(yè)項目類型和產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向系數(shù)影響，出讓年限根據(jù)《深圳市“工業(yè)上樓”項目審批實施方案》規(guī)定可彈性確認(rèn)。因此，在產(chǎn)業(yè)遴選和立項環(huán)節(jié)，該項目首創(chuàng)重點產(chǎn)業(yè)項目（戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)）和一般產(chǎn)業(yè)項目（戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)）雙方案并行申請的模式，盡可能以最短的時間獲得較低的地價條件。經(jīng)論證，XL南方智造項目最終被認(rèn)定為一般產(chǎn)業(yè)項目（戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)），土地出讓價格為市場價格的5折，較一般產(chǎn)業(yè)地價節(jié)約近4 000萬元成本；土地出讓年限為30年，較一般產(chǎn)業(yè)延長10年，降低了資金投入壓力，延長了項目回收周期，較大限度地降低了投資風(fēng)險，實現(xiàn)了投資之初的設(shè)定目標(biāo)。

3.3 實物期權(quán)理論下的剖析與應(yīng)對

3.3.1 投資決策影響因素識別

1."實物期權(quán)特征識別

按照實物期權(quán)理論，首先要識別XL南方智造項目的期權(quán)特征。投資主體應(yīng)對項目的整體規(guī)劃進(jìn)行分析，確定其是承諾型項目還是機會型項目，接著根據(jù)市場情況制定應(yīng)對策略，考慮行權(quán)、延遲行權(quán)還是棄權(quán)。經(jīng)實際論證，XL南方智造項目是半定制化項目，有明確的客戶和需求，應(yīng)該立即行權(quán)。也就說，該項目應(yīng)提前謀劃，做好“拿地即開工”。這是該項目決策的重要條件。另外，要考慮未來的實物期權(quán)升值空間，也就是未來的或有期權(quán)。XL南方智造項目要兼顧一定的通用性和可轉(zhuǎn)讓性，才能增加未來的資產(chǎn)選擇權(quán)利，進(jìn)而增加投資價值。

2."影響期權(quán)價值的敏感因素分析

在估計實物期權(quán)時，要對影響項目價值的各種因素進(jìn)行分析。XL南方智造項目主要影響因素有：

（1）市場風(fēng)險。以粵港澳大灣區(qū)為例，除深圳外，東莞也在制定《高品質(zhì)、低成本、快供給產(chǎn)業(yè)空間建設(shè)工作方案》，2023年開始，力爭在5年內(nèi)建設(shè)面積不少于5 000萬m2的高品質(zhì)、低成本、快供給產(chǎn)業(yè)空間；2022年，珠海提出2年增加2 000萬m2產(chǎn)業(yè)空間目標(biāo)^[14]。

從現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)空間規(guī)劃看，深圳5年建設(shè)1億m2、東莞5年建設(shè)5 000萬m2、珠海2年建設(shè)2 000萬m2，市場供應(yīng)規(guī)模是巨量的。一旦項目建成，會直面市場競爭加劇的局面，因此，應(yīng)提前考慮好應(yīng)對策略。同時，目前市面上在售/預(yù)售工業(yè)廠房優(yōu)質(zhì)項目已紛紛搶占市場，市場競爭激烈，各方爭先恐后去庫存，一旦形成廠房的賣方市場，對項目的后續(xù)運營會形成巨大壓力。

（2）客戶需求及后期運營風(fēng)險。目前，深圳很多工業(yè)廠房的普遍月租金在35元/m2以上，除南山等核心區(qū)域外，一些硬件設(shè)施頂級、運營服務(wù)出眾的“工業(yè)上樓”產(chǎn)品，月租金可高達(dá)70元/m2。如果按照現(xiàn)有政策，新的“工業(yè)上樓”項目靠租金收入變現(xiàn)，無其他變現(xiàn)途徑，即使不考慮財務(wù)、人工成本，“工業(yè)上樓”項目建設(shè)成本回收也是一個漫長的過程。

“工業(yè)上樓”項目主要靠租金收入回籠投資，無其他變現(xiàn)途徑，建造成本（不含地價）基本超過4 000元/m2。如考慮土地成本，甚至超過7 000元/m2，靜態(tài)投資回收周期基本為20年左右。

（3）融資困境。導(dǎo)致“工業(yè)上樓”項目融資困難的主要原因是：政策限制了項目投資收益率和項目的土地使用年限。在深圳，35元/m2的月租金單價和年化4.5%的超低收益率顯著低于正常投資項目的收益率，會導(dǎo)致項目投資回收周期被大大拉長。另外，被限制的土地使用年限，可能會使項目在土地使用期內(nèi)無法全部收回投資成本。

由于項目的投資收益率不能超過4.5%，要保證項目不虧損，具有一定經(jīng)濟(jì)可行性，投資人需要將融資成本控制在4.5%以下。過高的融資成本和被限制的投資收益率會使“工業(yè)上樓”項目失去投資吸引力。超長的融資期限又必然導(dǎo)致融資成本較高，進(jìn)而形成融資困境。

4.5%的收益率指標(biāo)客觀要求投資主體必須嚴(yán)控資金成本，因為一旦資金成本超過4.5%，就相當(dāng)于“工業(yè)上樓”項目全給銀行等債權(quán)人做貢獻(xiàn)。雖然目前我國的整體資金市場成本處于低位，但是較低的融資成本顯然不可持續(xù)，融資利率的波動風(fēng)險備受投資主體關(guān)注。

3.3.2 投資決策應(yīng)對措施

（1）立即行權(quán)。為了實現(xiàn)“拿地即開工”的總目標(biāo)，土地“摘牌”前，XL南方智造項目以“掐表”方式倒排時間、全力沖刺，把任務(wù)下放到個人。最終，該項目迅速取得土地合同、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議、用地規(guī)劃證、土石方及基坑支護(hù)施工許可，用時3個工作日便實現(xiàn)“拿地即開工”。

（2）通過差異化降低風(fēng)險。為應(yīng)對市場風(fēng)險，XL南方智造項目高起點、高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定制化設(shè)計。在投資主體上，為應(yīng)對市場風(fēng)險，該項目由CJ集團(tuán)聯(lián)合物流行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)，以合資公司為投資運營主體，依照按需“點單”+精準(zhǔn)“上菜”的模式，打造高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，為重點項目提供保障。廠房建設(shè)在設(shè)計階段就立足定制化與通用化相結(jié)合，提升物業(yè)流通能力。

（3）提前謀劃，融資先行。為保障項目建設(shè)所需長期、低成本資金，XL南方智造項目從3個方面進(jìn)行了準(zhǔn)備。一是業(yè)內(nèi)優(yōu)質(zhì)企業(yè)強強聯(lián)合，增大自有資本金基數(shù)，按不低于30%的資本金比例要求投資方確保資金提前到位，同時積極開展暫時性閑置資金運營工作，提高資金收益。二是提前謀劃，從項目論證開始就積極與金融機構(gòu)共同討論融資方案，在拿地后迅速做好融資落地工作；儲備的融資機構(gòu)主要是以國家開發(fā)銀行及其他國有大行為主，相關(guān)投資方案與各金融機構(gòu)取得了共識，獲取了積極支持。三是儲備備用融資工具。為盡可能降低資金成本和壓力，在建設(shè)投資的支付工具選擇等方面做了精心設(shè)計與安排，同時申請入庫超長期債券，全方位滿足投資及運營階段資金需求。

3.4 案例小結(jié)

XL南方智造項目從投資立項之初，采取了一系列措施來保證投資的可行性。成本端，綜合統(tǒng)籌降低土地成本、延長土地年期、控制資金成本、減少時間成本，做到“拿地即開工”；建造端，綜合考慮新技術(shù)、新工藝流程的應(yīng)用，優(yōu)化招投標(biāo)流程，優(yōu)選施工單位，嚴(yán)格現(xiàn)場管理；運營端，選擇優(yōu)質(zhì)合作方，提前鎖定運營合同，兼顧項目未來的其他可能情況。經(jīng)過周密安排，XL南方智造項目很好地控制了投資風(fēng)險，確保了項目具有一定的經(jīng)濟(jì)性和良好的社會效益。

4 項目投資管理啟示

4.1 差異化策略應(yīng)用

從投資主體看，第一，“工業(yè)上樓”模式不是所有行業(yè)都適用，要在設(shè)計之前根據(jù)市場和招商情況進(jìn)行差異化考慮。第二，由于土地具有自然屬性，不同地方、地段、位置的土地價值是不一樣的，要對相應(yīng)的“工業(yè)上樓”土地進(jìn)行差異化考慮。第三，“工業(yè)上樓”項目需要采用差異化的拿地策略。除了“招拍掛”方式獲取土地的原有用地政策，可積極探索通過“老舊工業(yè)項目清退項目土地收回、社會化收購、各種所有制資源合作開發(fā)、分批分階段分割轉(zhuǎn)讓”等方式拓寬“工業(yè)上樓”用地保障途徑。第四，“工業(yè)上樓”項目的建筑設(shè)計需要差異化。對于根據(jù)定制化的項目，需要同時兼顧產(chǎn)業(yè)空間的適配性和通用性。為降低投資風(fēng)險，建議在前期規(guī)劃設(shè)計階段提前接洽企業(yè)，詳細(xì)了解目標(biāo)企業(yè)的偏好及工業(yè)生產(chǎn)需求，量體裁衣個性化打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，以滿足客戶的個性化需求，實現(xiàn)項目的長期穩(wěn)定發(fā)展。

4.2 系統(tǒng)思維應(yīng)用

“工業(yè)上樓”項目是龐大的系統(tǒng)工程，從前期論證、選址、規(guī)劃設(shè)計、土建施工、裝修裝飾到引入產(chǎn)業(yè)，再到后期運營，是緊密相連的分步環(huán)節(jié)，而不可僅僅重視設(shè)計建造階段。每個分步環(huán)節(jié)的效果都會對“工業(yè)上樓”項目造成重大影響。政策制定要著眼于完善配套措施，全鏈條協(xié)同配合，從縮短投資周期到配套的招商引資和園區(qū)運營，綜合考慮成本效益，這樣才能確保“工業(yè)上樓”投資決策目標(biāo)達(dá)成。

4.3 全生命周期成本管理應(yīng)用

要從控制建設(shè)周期和建設(shè)成本，尤其是資金成本方面整體控制投資總成本，同時結(jié)合全生命周期成本管理理念，從園區(qū)日后的運營方面要效益，從而達(dá)成投資經(jīng)濟(jì)性效果。

（1）建設(shè)周期控制方面，做到“拿地即開工”，可以縮短建設(shè)周期，有力降低投資成本。應(yīng)堅持目標(biāo)和結(jié)果導(dǎo)向，圍繞相關(guān)工作部署，全力推進(jìn)“工業(yè)上樓”項目各項工作任務(wù)落實。項目應(yīng)結(jié)合實際，按照“一項目一實施方案”倒排工期，并實施“拿地即開工”。

（2）資金成本控制方面，第一，融資先行，在投資論證階段就將融資可行作為前提來確定項目的投資建設(shè)模式。第二，通過“工業(yè)上樓”項目資產(chǎn)證券化，獲取更多市場化資金。從目前已投入運營的“工業(yè)上樓”項目運營情況看，該類項目收益穩(wěn)定，權(quán)屬關(guān)系明確，未來升值的潛力大，完全符合資產(chǎn)證券化類融資產(chǎn)品對項目的要求。第三，拓展融資渠道。第四，選擇合適的合作方共同投資和開發(fā)項目，降低風(fēng)險、優(yōu)勢互補。

（3）全過程成本控制方面，從概念設(shè)計階段開始，就牢固樹立成本意識，緊扣廠房本質(zhì)屬性，剔除額外成本；在施工、建設(shè)等階段，加強成本管理和過程控制；提前做好園區(qū)的招商引資工作，力爭實現(xiàn)“交付即入園”，減少空置期損失。

（4）跳出單純租賃思維，從園區(qū)運營中要效益。積極為園區(qū)入駐企業(yè)提供高品質(zhì)多元化服務(wù)，拓寬園區(qū)收入來源，包括對園區(qū)入駐企業(yè)進(jìn)行股權(quán)、債權(quán)等多種形式的投資，共享一部分園區(qū)成長成果。

目前，“工業(yè)上樓”是我國很多大型城市的重要投資方向，對地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要推動作用。相關(guān)投資決策應(yīng)全面貫徹差異化策略，應(yīng)用系統(tǒng)思維，加強全生命周期成本管理。

5 結(jié)語

“工業(yè)上樓”建設(shè)應(yīng)聚焦政府主導(dǎo)、尊重市場規(guī)律“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”的供給模式，探索產(chǎn)業(yè)載體回歸公共服務(wù)性質(zhì)的準(zhǔn)經(jīng)營性“產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施”屬性。從產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施保障角度看，“工業(yè)上樓”項目就不宜采用簡單的投資模型進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性測算，而應(yīng)該統(tǒng)籌項目自身的經(jīng)濟(jì)效益、項目帶來的人才引入和促進(jìn)勞動就業(yè)方面的社會效益，以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)值和稅收等綜合效益方面。由此，應(yīng)該修正一般投資決策模型，應(yīng)用大投資觀投資決策模型進(jìn)行論證分析。

參考文獻(xiàn)

[1]李曉華.制造業(yè)發(fā)展趨勢與中國制造業(yè)升級方向[J].人民論壇·學(xué)術(shù)前沿，2023（5）：51-58.

[2]關(guān)俊龍.“工業(yè)上樓”助推制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展[J].記者觀察，2023（13）：39.

[3]吳蕾.“工業(yè)上樓”為制造業(yè)騰挪空間[N].深圳商報，2022-12-02（A03）.

[4]杜傳忠.“十四五”時期我國制造業(yè)比重的合理區(qū)間探析[J].北京：人民論壇，2021（26）：73-77.

[5]張輝，陳星雨.工業(yè)上樓都市工業(yè)載體空間新模式[J].成都：先鋒，2023（5）：37-40.

[6]王曉羚.以工業(yè)上樓優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的思考與建議[J].產(chǎn)城，2022（7）：48-51.

[7]牛三元.香港地區(qū)“工業(yè)上樓”的現(xiàn)狀、歷程和啟示[J].天津：中國房地產(chǎn)，2022（30）：6-14.

[8]凌逸譽.從財會角度分析工業(yè)上樓項目開發(fā)運營企業(yè)的主要風(fēng)險與對策[J].深圳：住宅與房地產(chǎn)，2023（9）：36-40.

[9]吳德群，羅雅莉.優(yōu)質(zhì)廠房月租金每平方米35元[N].深圳特區(qū)報，2023-01-11（A4）.

[10]羅斯，威斯特菲爾德，杰富，等.公司理財（原書第13版）""[M].吳世農(nóng)，沈藝峰，王志強，等譯."13版.北京：機械工業(yè)出版社，2024.

[11]羅才藝.基于實物期權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策研究[D].重慶：重慶大學(xué)，2022.

[12]劉濤.基于實物期權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)投資決策理論研究[D]. 上海：上海交通大學(xué)，2007.

[13]丁祖昱.“工業(yè)上樓”已成產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新趨勢[J].中國房地產(chǎn)，2022（11）：53-57.

[14]宋雪梅.珠海高新區(qū)加足馬力建設(shè)5.0產(chǎn)業(yè)新空間 計劃""兩年打造300萬平方米高標(biāo)準(zhǔn)廠房[N].珠海特區(qū)報，2022-07-28（03）.

收稿日期：2024-07-06

作者簡介：

邵昂珠，男，1980年生，碩士研究生，正高級會計師、注冊會計師，主要研究方向：企業(yè)財務(wù)。

曾臻，男，1979年生，碩士研究生，經(jīng)濟(jì)師，主要研究方向：投融資、宏觀經(jīng)濟(jì)。