房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算問題與對策

［摘 要］在新時代背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。一方面，國家政策的調(diào)整和市場環(huán)境的變動提高了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險等級；另一方面，市場競爭日益激烈，企業(yè)需要通過強化財務(wù)管理能力達到保持市場競爭優(yōu)勢的目的。因此，會計核算作為企業(yè)財務(wù)管理的核心環(huán)節(jié)，對于企業(yè)制定科學(xué)合理的經(jīng)營決策和防范風(fēng)險具有重要作用。然而，在實際工作中，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計核算環(huán)節(jié)存在諸多問題，嚴(yán)重影響了企業(yè)的財務(wù)管理水平。基于此，本文論述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的意義，分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題，并提出相應(yīng)的對策，以強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理能力，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；會計核算；內(nèi)部控制

［中圖分類號］F23 文獻標(biāo)志碼：A

新時期，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的多層次結(jié)構(gòu)改革，以及房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)章條例的落實，房地產(chǎn)行業(yè)已從快速發(fā)展時期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展時期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤也從單一型收入向多樣型收入發(fā)展。在競爭激烈的復(fù)雜市場環(huán)境中，企業(yè)內(nèi)部管理的加強以及管理模式的優(yōu)化是企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要方式之一。在財務(wù)管理領(lǐng)域，會計核算發(fā)揮著重要的作用，它能夠真實地反映企業(yè)的財務(wù)狀況，為管理者提供決策依據(jù)，助力企業(yè)的成本控制和風(fēng)險管理。然而，在實際的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)在會計核算方面面臨著諸多挑戰(zhàn)，嚴(yán)重影響了企業(yè)的財務(wù)判斷。為了改善這些問題，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷完善會計核算制度，積極探索科學(xué)合理的會計核算方法，以適應(yīng)市場環(huán)境的變化，以實現(xiàn)風(fēng)險防范和市場競爭力的提高。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的意義

房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟中占據(jù)重要地位，已成為推動經(jīng)濟增長的重要力量，因此處于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理核心地位的會計核算工作不可或缺。

首先，會計核算工作是企業(yè)經(jīng)營管理的基礎(chǔ)，對企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)進行整理、分析和應(yīng)用，有助于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人了解公司的經(jīng)營情況、資產(chǎn)負債狀況、盈利能力等，為制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營決策提供有力依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展會計核算工作，可以確保企業(yè)財務(wù)信息的真實、準(zhǔn)確和完整，有利于提高企業(yè)經(jīng)營管理水平。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及土地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅等多個稅種，稅務(wù)政策復(fù)雜，開展會計核算工作有助于企業(yè)準(zhǔn)確計算稅務(wù)負擔(dān)，遵循稅務(wù)法規(guī)，規(guī)范企業(yè)稅收繳納行為。通過會計核算，企業(yè)可以合理利用稅收政策優(yōu)惠，降低稅收成本，提高企業(yè)競爭力。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有項目投資大、周期長、風(fēng)險高等特點，加強內(nèi)部控制對企業(yè)的生存與發(fā)展至關(guān)重要。開展會計核算工作，有助于企業(yè)建立健全內(nèi)部控制制度，實現(xiàn)對財務(wù)信息的有效傳遞和監(jiān)督，保證企業(yè)資產(chǎn)安全，降低企業(yè)風(fēng)險；有助于企業(yè)真實反映財務(wù)狀況，為金融機構(gòu)提供可靠的融資依據(jù)，進一步提高企業(yè)的融資能力，緩解企業(yè)資金壓力［1］。

最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展會計核算工作，有助于充分了解和掌握項目成本、銷售收入、利潤等關(guān)鍵指標(biāo)，是保障企業(yè)短期經(jīng)營和長期發(fā)展的關(guān)鍵，旨在實現(xiàn)企業(yè)盈利，為企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供支持。只有時刻了解企業(yè)的自身問題并及時加以解決，才能使企業(yè)在發(fā)展過程中螺旋式上升，增強企業(yè)的硬實力。同時，會計核算工作還可以通過財務(wù)管理的內(nèi)容，明確企業(yè)的社會影響力和自身的信譽形象。通過規(guī)范的會計核算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以樹立良好的形象，提高信譽，從側(cè)面進一步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對環(huán)境保護的關(guān)注度、對承擔(dān)社會責(zé)任的認知度，推動企業(yè)實現(xiàn)綠色、低碳的可持續(xù)發(fā)展。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題

2.1 內(nèi)部控制機制不完善

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的深化改革，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者將注意力集中在項目的建設(shè)和銷售上，以期提高市場占有率和企業(yè)利潤。相比之下，內(nèi)部財務(wù)核算和內(nèi)控機制的構(gòu)建往往被視為次要任務(wù)，這使得許多企業(yè)的內(nèi)控機制僅停留在書面規(guī)定階段，而缺乏實質(zhì)性的執(zhí)行和落實。在這種情況下，一些企業(yè)為了降低成本會簡化內(nèi)部控制規(guī)定流程，以達到減輕開支的目的。這種做法雖然在短期內(nèi)會帶來一定的經(jīng)濟效益，但從長遠來看，將導(dǎo)致內(nèi)控機制無法規(guī)范實施，使財務(wù)控制效果大打折扣，影響企業(yè)內(nèi)部會計人員工作的開展，財務(wù)數(shù)據(jù)的真實性、準(zhǔn)確性和完整性無法得到保障。同時，內(nèi)控機制不健全還會影響企業(yè)的長遠發(fā)展，由于財務(wù)數(shù)據(jù)質(zhì)量下降，企業(yè)決策者難以作出正確的戰(zhàn)略決策，這將進一步加劇企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)狀況被掩蓋，為企業(yè)日后的發(fā)展埋下隱患，最終對企業(yè)的信譽和聲譽帶來嚴(yán)重的負面影響。此外，在實際操作中，部分企業(yè)由于對內(nèi)部審計的重視程度不夠，使得審計部門難以發(fā)揮其監(jiān)督作用，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部存在一定的違規(guī)風(fēng)險［2］。

2.2 會計核算管理不規(guī)范

由于會計核算管理的復(fù)雜性，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在管理內(nèi)容中存在形式主義問題，未能真正解決實際管理中的真實問題和行業(yè)痛點。首先，部分企業(yè)在簽訂合同時，業(yè)務(wù)部門與財務(wù)部門未能進行充分溝通，造成合同內(nèi)容和財務(wù)管理原則經(jīng)常發(fā)生沖突，會計人員在進行財務(wù)核算時，難以準(zhǔn)確把控業(yè)務(wù)合同簽訂的成本費用，從而導(dǎo)致實際支出與預(yù)期支出存在較大的差異。其次，由于核算數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，部分企業(yè)在成本控制、盈利預(yù)測及稅收籌劃等方面都無法做到科學(xué)合理，增加了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。第三，缺乏有效的會計管理方法，使得部分企業(yè)在面對市場變化和經(jīng)濟波動時，無法迅速調(diào)整策略應(yīng)對風(fēng)險，降低了企業(yè)的競爭力，甚至導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。最后，會計核算不規(guī)范給了一些不法分子可乘之機，其可能通過操縱財務(wù)數(shù)據(jù)侵害企業(yè)和投資者的利益，不僅損害了企業(yè)的聲譽，還可能導(dǎo)致企業(yè)觸犯法律遭受嚴(yán)厲的處罰。

2.3 信息披露內(nèi)容不全面

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，信息披露內(nèi)容不全面是一個長期待解決問題，原因在于涉及企業(yè)發(fā)展的自身利益。一方面，信息披露不足使得企業(yè)無法全面了解工程項目收入和支出的具體情況。工程項目建設(shè)周期長，資金的收入和支出時間跨度大，條款項目多，導(dǎo)致資金流動情況復(fù)雜多變。另一方面，企業(yè)會計人員的專業(yè)素質(zhì)在一定程度上影響了現(xiàn)金流表述的準(zhǔn)確性。在實際操作中，部分會計人員對現(xiàn)金流量表的理解和運用不夠熟練，導(dǎo)致現(xiàn)金流量表述存在問題，這使得經(jīng)營與投資活動的現(xiàn)金流出現(xiàn)差異，從而對企業(yè)信息披露的準(zhǔn)確性產(chǎn)生負面影響。

2.4 會計核算人員素質(zhì)較低

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，其經(jīng)營活動涉及土地收購、項目建設(shè)、產(chǎn)品銷售等多個環(huán)節(jié)，企業(yè)會計人員需要具備高超的專業(yè)技能和素質(zhì)，以確保企業(yè)財務(wù)的健康運行。然而，許多中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計人員專業(yè)素質(zhì)相對較低，會計核算能力薄弱，這主要因為企業(yè)的規(guī)模較小，財務(wù)人員培訓(xùn)和選拔機制不健全，導(dǎo)致在面對稅收政策和稅負制度的變化時，無法及時掌握最新的政策動態(tài)，從而影響了會計核算的準(zhǔn)確性和及時性［3］。如果會計核算數(shù)據(jù)失真，將導(dǎo)致企業(yè)管理者無法準(zhǔn)確了解企業(yè)的財務(wù)狀況，進而影響其對市場、項目、資金等方面的判斷，最終導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的累積。同時，稅收政策的變化對企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的影響往往是即時性的，如果會計人員不能及時了解和掌握相關(guān)政策，將會使企業(yè)在應(yīng)對稅收風(fēng)險和優(yōu)化稅收籌劃方面處于被動地位，影響企業(yè)的整體運營效率。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的對策

3.1 健全內(nèi)部控制機制

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，內(nèi)控機制的完善直接關(guān)系企業(yè)的穩(wěn)健運營和長期發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須持續(xù)優(yōu)化內(nèi)控機制，以應(yīng)對復(fù)雜多變的市場環(huán)境。首先，優(yōu)化內(nèi)控機制需要從內(nèi)部管控入手，企業(yè)應(yīng)建立獨立的會計核算體系，確保財務(wù)信息的真實和準(zhǔn)確，通過制定完善的規(guī)范性文件，創(chuàng)設(shè)清晰有序的內(nèi)部管理環(huán)境。其次，企業(yè)管理者應(yīng)深刻認識到內(nèi)控機制的重要性，會計核算作為企業(yè)內(nèi)控機制的重要組成部分，應(yīng)受到管理者的高度重視。管理者應(yīng)強化會計核算的管理監(jiān)督職能，實時監(jiān)督會計信息，確保能夠真實反映企業(yè)的經(jīng)營情況，及時發(fā)現(xiàn)問題并調(diào)整發(fā)展策略。第三，內(nèi)部資產(chǎn)清查工作是內(nèi)控機制中不可或缺的一環(huán)，企業(yè)應(yīng)成立專門的清查小組，定期對資產(chǎn)進行清查，確保資產(chǎn)信息的準(zhǔn)確和完整。通過完善企業(yè)實物房產(chǎn)基礎(chǔ)管理信息，企業(yè)可以清晰地了解自身的資產(chǎn)情況，為未來的戰(zhàn)略決策提供有力支持，有助于解決歷史遺留問題，為企業(yè)的發(fā)展掃清障礙。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)制定詳細的內(nèi)部審計制度，涵蓋審計的目的、范圍、方法和結(jié)果等方面，基于相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，保障審計工作的合規(guī)性和有效性。同時，制度還應(yīng)明確審計人員的職責(zé)和權(quán)限，保障審計工作的獨立性和客觀性。企業(yè)可設(shè)立獨立的會計部門，負責(zé)日常的賬務(wù)處理、報表編制及財務(wù)分析等工作，確保會計信息的真實和公正，為審計工作提供可靠的數(shù)據(jù)支持［4］。

3.2 完善會計核算制度

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，建立科學(xué)完善的會計核算制度至關(guān)重要。為了形成一套符合企業(yè)自身發(fā)展的會計核算標(biāo)準(zhǔn)，保障核算流程有序進行，為企業(yè)的決策層提供準(zhǔn)確、全面的財務(wù)信息，企業(yè)需要深入研究并了解自身的業(yè)務(wù)模式、銷售策略及市場情況，構(gòu)建符合企業(yè)發(fā)展需要的會計核算制度。這套制度應(yīng)具備足夠的靈活性和可調(diào)整性，以適應(yīng)企業(yè)不斷發(fā)展變化的需求。在日常的會計核算中，企業(yè)應(yīng)結(jié)合產(chǎn)品實際銷售情況，對會計核算制度進行持續(xù)的調(diào)整和優(yōu)化，這是因為企業(yè)的實際銷售情況往往會受到市場變化、客戶需求、競爭對手等多種因素的影響。因此，為了確保企業(yè)經(jīng)營管理制度與會計核算制度一致，企業(yè)必須密切關(guān)注銷售情況的變化，并及時調(diào)整會計核算制度，這種調(diào)整并不僅僅是簡單的數(shù)字游戲，而是需要企業(yè)深入分析銷售數(shù)據(jù)。例如，如果某一產(chǎn)品的銷量突然下滑，企業(yè)需要分析其原因是市場需求減少、產(chǎn)品質(zhì)量問題還是競爭對手的策略調(diào)整，在而后，企業(yè)就可以針對性地調(diào)整會計核算制度。此外，企業(yè)在保障會計核算方法的規(guī)范性方面，應(yīng)遵循國家和行業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，確保核算方法的科學(xué)和嚴(yán)謹，在調(diào)整發(fā)展策略時，應(yīng)充分考慮會計核算的結(jié)果，科學(xué)評估自身的實力和優(yōu)勢，積極引入先進的會計核算軟件和工具，提高核算的自動化程度和效率。

3.3 加強會計信息披露

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計信息披露對于企業(yè)的透明度和健康發(fā)展至關(guān)重要。首先，土地儲備信息的披露。其不僅包括土地購置的成本，還應(yīng)涉及土地的地理位置、用途規(guī)劃、潛在價值等方面的描述，這將使投資者更好地了解公司的土地儲備情況和未來的發(fā)展?jié)摿?。其次，現(xiàn)金流量報表的披露。由于項目開發(fā)涉及大量的資金投入和流出，現(xiàn)金流量報表需要詳細披露項目開發(fā)費用的收支情況，不僅包括土地購置費用、建筑成本、前期費用等，還應(yīng)包括銷售回款、政府補貼等收入項。最后，項目風(fēng)險信息的批露。房地產(chǎn)開發(fā)項目通常涉及高額的資金投入和較長的開發(fā)周期，因此面臨的風(fēng)險也較為復(fù)雜，在綜合評估項目風(fēng)險時，企業(yè)可以考慮采用多種方法，如敏感性分析、概率分析等，根據(jù)項目的實際情況和風(fēng)險程度，適時調(diào)整保險金金額，通過明確標(biāo)注項目的風(fēng)險類型和程度，投資者可以清晰地了解項目的風(fēng)險狀況，從而作出更明智的決策。

3.4 提高會計核算人員素質(zhì)

首先，隨著財務(wù)報告準(zhǔn)則的不斷更新和完善，會計核算人員需要不斷學(xué)習(xí)，以確保企業(yè)的財務(wù)報告符合標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)要求。隨著企業(yè)經(jīng)營多元化，會計核算人員要了解不同業(yè)務(wù)領(lǐng)域的會計處理方法，以確保財務(wù)信息的準(zhǔn)確和可靠。其次，會計核算人員需要熟悉稅法政策，了解稅務(wù)籌劃的方法和技巧，為企業(yè)制定合理的稅務(wù)策略，以降低稅務(wù)風(fēng)險。第三，隨著企業(yè)規(guī)模的擴大和業(yè)務(wù)的多樣化，會計核算工作越來越復(fù)雜，會計核算人員需要運用現(xiàn)代信息技術(shù)手段，提高核算效率和質(zhì)量，保障財務(wù)信息的及時性和準(zhǔn)確性，同時加強對財務(wù)信息的分析和解讀，為企業(yè)的戰(zhàn)略決策提供有力支持。最后，隨著市場環(huán)境和政策的變化，會計核算人員需要不斷更新知識和技能。企業(yè)應(yīng)建立健全的培訓(xùn)機制，定期組織內(nèi)部培訓(xùn)活動，邀請專家學(xué)者進行授課，提高會計核算人員的專業(yè)素養(yǎng)和實踐能力［5］。

4 結(jié)語

作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運營的核心環(huán)節(jié)，財務(wù)管理的重要性不言而喻。而會計核算作為財務(wù)管理的基石，更是房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵因素。然而，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計核算方面卻面臨著諸多挑戰(zhàn)，為改善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算現(xiàn)狀，企業(yè)需要完善內(nèi)控機制，建立健全會計核算制度，加強信息披露，提高會計核算人員素質(zhì)，實現(xiàn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

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［作者簡介］劉媛媛，女，陜西西安人，西安市浐灞生態(tài)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，中級會計師，本科，研究方向：成本管理。