尋租理論視角下保障性租賃住房全過(guò)程違規(guī)行為及監(jiān)督策略

摘" "要：保障性租賃住房作為新生事物，在各項(xiàng)環(huán)節(jié)中可能存在一些違規(guī)行為。通過(guò)對(duì)政策與相關(guān)政府工作報(bào)告的整理，將保障性租賃住房分為申請(qǐng)審核—施工驗(yàn)收—投用運(yùn)營(yíng)等三個(gè)不同環(huán)節(jié)，并進(jìn)行違規(guī)行為識(shí)別，根據(jù)違規(guī)成本以及違規(guī)收益將這些違規(guī)行為進(jìn)一步分類。在尋租理論視角下，構(gòu)建保障性租賃住房尋租理論分析框架對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行影響因素分析，最后從主觀和客觀兩方面對(duì)保障性租賃住房的監(jiān)督提出對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：保障性租賃住房；違規(guī)行為；對(duì)策建議

中圖分類號(hào)：C913" " " " 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A" " " 文章編號(hào)：1673-291X（2024）11-0157-04

一、問(wèn)題提出

保障性租賃住房是我國(guó)近年來(lái)提出的新概念，主要是為了解決新市民、青年人的住房問(wèn)題，以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主，租金不高于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房90%租金價(jià)格。為了支持保障性租賃住房發(fā)展，國(guó)家出臺(tái)了一系列配套政策，主要包括土地類政策、財(cái)政類政策以及金融類政策，匯總?cè)绫?所示。

根據(jù)表1可以看出中央政府對(duì)保障性租賃住房的高度關(guān)注，保障性租賃住房支持政策涉及多個(gè)部門，包含多種政策優(yōu)惠，同時(shí)保障性租賃住房還具有“誰(shuí)建設(shè)，誰(shuí)所有”的多主體參與特性，多元參與以及保障對(duì)象的變化使得它與其他的保障性住房存在很大差別，傳統(tǒng)的保障性住房監(jiān)督機(jī)制不能完全適用于保障性租賃住房，需要做出一些相應(yīng)的調(diào)整。一方面，保障性租賃住房監(jiān)督機(jī)制尚且不完善；另一方面，根據(jù)理性經(jīng)濟(jì)人假設(shè)，各主體都會(huì)謀求自身利益最大化，同時(shí)滿足了尋租活動(dòng)產(chǎn)生的主觀和客觀兩方面條件，因此存在尋租的空間。

二、文獻(xiàn)綜述

尋租理論最早誕生于20世紀(jì)60年代中期，1974年美國(guó)經(jīng)濟(jì)教授安妮·克魯格（Anne O.Krueger）在《美國(guó)經(jīng)濟(jì)評(píng)論》上發(fā)表《尋租社會(huì)的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)》，正式提出了尋租的概念[1]。權(quán)力尋租是指握有公權(quán)者以權(quán)力為籌碼謀求獲取自身經(jīng)濟(jì)利益的一種非生產(chǎn)性活動(dòng)[2]。尋租行為有兩個(gè)特征：一是導(dǎo)致社會(huì)福利損失，產(chǎn)生社會(huì)成本；二是導(dǎo)致更進(jìn)一步的尋租活動(dòng)[3]。尋租行為產(chǎn)生的條件包括主觀與客觀兩方面[4]。主觀方面即能夠通過(guò)尋租行為獲得收益，客觀方面即政策法規(guī)的不嚴(yán)謹(jǐn)以及監(jiān)管的疏漏。

尋租理論自從被發(fā)現(xiàn)后，就被廣泛應(yīng)用于研究政策對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)影響[5，6]、競(jìng)爭(zhēng)行為研究[7]、政策討論[8，9]、環(huán)境保護(hù)[3，10]等眾多學(xué)科，研究焦點(diǎn)集中于政府權(quán)力與社會(huì)資本的互動(dòng)。2010年以后，尋租理論開始應(yīng)用于我國(guó)保障性租賃住房政策執(zhí)行領(lǐng)域，主要研究?jī)?nèi)容涉及保障性住房的進(jìn)入機(jī)制、分配機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制以及商品房轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房等方面[11-14]。保障性租賃住房作為保障性住房體系中的一員，對(duì)它的監(jiān)督策略研究也同樣適用尋租理論的分析思路。

三、保障性租賃住房政策執(zhí)行過(guò)程中的違規(guī)行為

（一）保障性租賃住房政策執(zhí)行過(guò)程

結(jié)合保障性租賃住房的具體情況，政策影響主要體現(xiàn)在資源的分配階段，同時(shí)環(huán)境條件也會(huì)對(duì)執(zhí)行者產(chǎn)生影響，結(jié)合保障性租賃住房項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程進(jìn)行具體分析，總結(jié)不同類型土地建設(shè)保障性租賃住房流程如表2所示。

總結(jié)來(lái)說(shuō)，不同土地類型建設(shè)保障性租賃住房的手續(xù)大致相同，可以歸納為申請(qǐng)審核—施工驗(yàn)收—投用運(yùn)營(yíng)幾個(gè)步驟，在不同階段存在的違規(guī)行為也不完全相同。

（二）違規(guī)行為分類討論

通過(guò)對(duì)審計(jì)署公布的違規(guī)行為數(shù)據(jù)以及各級(jí)政府巡查工作的公示進(jìn)行收集整理，結(jié)合保障性租賃住房工作流程與文獻(xiàn)分析，對(duì)各階段存在的違規(guī)行為進(jìn)行匯總梳理。

以上是對(duì)保障性租賃住房政策執(zhí)行過(guò)程中可能存在的違規(guī)行為匯總。在實(shí)際情況中，是否會(huì)發(fā)生違規(guī)行為還要考慮違規(guī)成本與違規(guī)收益，因此根據(jù)違規(guī)成本以及違規(guī)收益將違規(guī)行為進(jìn)一步分類。

從申請(qǐng)審核階段來(lái)看，產(chǎn)權(quán)方可能并不完全符合保障性租賃住房建設(shè)的條件，也有可能雖然主體資格符合，但是在向財(cái)政部、住建局或銀保監(jiān)等部門提交材料時(shí)提供了部分不真實(shí)的相關(guān)材料。根據(jù)違規(guī)收益與違規(guī)成本來(lái)看，不符合條件或是提供虛假材料的違規(guī)成本相當(dāng)高，一旦被發(fā)現(xiàn)除了可能面臨的嚴(yán)厲處罰外，還會(huì)伴隨著商譽(yù)下降和失去某些資格的巨大損失，因此這一環(huán)節(jié)存在違規(guī)的可能性不高。

從施工驗(yàn)收階段來(lái)看，產(chǎn)權(quán)方可能出現(xiàn)私自更改土地用途、挪用或閑置財(cái)政資金以及未能如期完工等違規(guī)行為。根據(jù)違規(guī)收益與違規(guī)成本來(lái)看，私自更改土地用途以及未能按期完工都屬于違規(guī)成本極高但幾乎沒有收益的行為，因此發(fā)生的概率不高，未能按期完工也可能存在極特殊情況。只有挪用財(cái)政資金屬于違規(guī)成本高但是收益極大的違規(guī)行為，同時(shí)也是審計(jì)署公告中出現(xiàn)較多的違規(guī)行為，存在較大的違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

從投用運(yùn)營(yíng)階段來(lái)看，經(jīng)營(yíng)方和承租方都可能存在違規(guī)行為，從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，這一階段的違規(guī)行為大多數(shù)違規(guī)收益不高但違規(guī)成本極小。例如經(jīng)營(yíng)方在審查待承租方主體資格時(shí)可以選擇“睜一只眼閉一只眼”，根據(jù)微博上的其他保障性住房相關(guān)搜索記錄也可以看到“物業(yè)說(shuō)是檢查也只是在門口轉(zhuǎn)一圈”此類的言論，承租方也可能心安理得地長(zhǎng)期享受保障性租賃住房福利，或是憑借保障性租賃住房便利的地理位置等要素高價(jià)轉(zhuǎn)租，做起了“二房東”等各類違規(guī)行為，因此，在此環(huán)節(jié)存在違規(guī)行為的概率是很大的。

四、尋租理論框架下違規(guī)行為影響因素分析

根據(jù)前面對(duì)尋租理論的分析，尋租活動(dòng)的主要特征包括社會(huì)福利損失以及進(jìn)一步的尋租行為，產(chǎn)生的條件包括主觀因素和客觀因素，據(jù)此構(gòu)建一個(gè)保障性租賃住房尋租理論分析框架，并基于此分析框架對(duì)上述違規(guī)行為進(jìn)一步識(shí)別與分析。

圖1" 尋租理論分析框架

在尋租理論分析框架下，違規(guī)行為具有兩個(gè)重要特征，第一是會(huì)導(dǎo)致社會(huì)福利損失，造成社會(huì)成本；第二是會(huì)導(dǎo)致進(jìn)一步的尋租行為。結(jié)合上一部分對(duì)違規(guī)行為成本及利益的討論，可以理解為存在違規(guī)利益就有可能導(dǎo)致下一步尋租行為，那些違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)高、概率大的違規(guī)行為極有可能導(dǎo)致下一步尋租行為，對(duì)社會(huì)福利造成影響。

（一）違規(guī)行為主觀因素分析

根據(jù)尋租理論分析框架，違規(guī)行為產(chǎn)生的主觀因素包括違規(guī)方對(duì)利益的追求以及自身法律意識(shí)的淡薄或僥幸心理。產(chǎn)權(quán)方在施工驗(yàn)收階段可能會(huì)因?yàn)閷?duì)利益的追求以及僥幸心理挪用財(cái)政資金或是各類補(bǔ)助，填補(bǔ)自己在其他項(xiàng)目中的資金缺口，將財(cái)政補(bǔ)助以及政策優(yōu)惠用于盈利空間更大的項(xiàng)目中，在保障性租賃住房項(xiàng)目中則有可能偷工減料導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施不到位或是后續(xù)維修無(wú)人問(wèn)津等問(wèn)題。

根據(jù)用地方式與參與主體的不同，產(chǎn)權(quán)方又可以分為自主經(jīng)營(yíng)（如事業(yè)單位、企業(yè)園區(qū)）與委托代理經(jīng)營(yíng)（如集體經(jīng)營(yíng)用地）兩種方式。根據(jù)主體的不同，經(jīng)營(yíng)方在投用運(yùn)營(yíng)階段的利益追求與可能產(chǎn)生的違規(guī)行為也不完全相同。對(duì)于在事業(yè)單位或企業(yè)園區(qū)的自有用地建設(shè)的保障性租賃住房，其面向的群體主要是本單位職工，出于對(duì)未來(lái)與公司的考慮，經(jīng)營(yíng)方可能會(huì)對(duì)待承租方的主體資格審查“睜一只眼閉一只眼”，對(duì)退出環(huán)節(jié)也不會(huì)進(jìn)行及時(shí)監(jiān)督；而對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)用地或是國(guó)有新增土地建設(shè)的用地類型，經(jīng)營(yíng)方與待承租方之間的利益關(guān)系沒有那么緊密，則有可能出現(xiàn)中介違規(guī)出租等違規(guī)行為。

承租方在投用運(yùn)營(yíng)階段出于對(duì)利益的追求，可能會(huì)因與經(jīng)營(yíng)方之間的特殊關(guān)系違規(guī)獲得保障性租賃住房享受資格。某些保障性租賃住房可能由于地理位置比較好而在市場(chǎng)上廣受歡迎，這樣就很可能產(chǎn)生轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借或違規(guī)經(jīng)營(yíng)等違規(guī)行為。

（二）違規(guī)行為客觀因素分析

根據(jù)尋租理論分析框架，違規(guī)行為產(chǎn)生的客觀因素包括存在法律漏洞、違規(guī)行為難以識(shí)別以及監(jiān)督成本高等。保障性租賃住房屬于“新生事物”，涉及的參與主體眾多，各項(xiàng)監(jiān)督機(jī)制仍舊處于探索階段，難免存在顧及不到的方面。有些違規(guī)行為如資格審查是否嚴(yán)格、是否存在中介違規(guī)出租現(xiàn)象以及轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借行為等違規(guī)成本低，交易通常發(fā)生在私下，較為隱蔽，因此難以被識(shí)別。保障性租賃住房數(shù)量大、流程多、分散廣，若要對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)面面俱到，對(duì)于政府而言監(jiān)督成本過(guò)高。

五、監(jiān)督策略建議

根據(jù)對(duì)違規(guī)行為的識(shí)別分類以及對(duì)影響因素的分析，從主觀和客觀兩方面分別對(duì)保障性租賃住房監(jiān)督策略提出建議。

第一，針對(duì)主觀因素的建議。在主觀方面，要加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房各環(huán)節(jié)參與方的“軟約束”。加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)方和經(jīng)營(yíng)方責(zé)任意識(shí)教育，重視各參與方的信譽(yù)與各項(xiàng)資格審核，在批準(zhǔn)項(xiàng)目時(shí)選擇更有責(zé)任心的企業(yè)。

對(duì)廣大待承租方利用媒體等手段加強(qiáng)保障性租賃住房相關(guān)知識(shí)宣傳，對(duì)于群眾在平臺(tái)上舉報(bào)的各項(xiàng)違規(guī)行為進(jìn)行及時(shí)有效的反饋，提高社會(huì)普遍監(jiān)督意識(shí)，形成對(duì)于保障性租賃住房的多元監(jiān)督環(huán)境。

第二，針對(duì)客觀因素的建議。首先，健全保障性租賃住房監(jiān)督管理體系。循著各環(huán)節(jié)的尋租鏈發(fā)現(xiàn)當(dāng)前監(jiān)督管理機(jī)制中的漏洞和缺陷，改善信息不對(duì)稱程度，針對(duì)尋租動(dòng)機(jī)設(shè)置監(jiān)督機(jī)制和懲治機(jī)制，細(xì)化保障性租賃住房各環(huán)節(jié)的具體規(guī)定。其次，針對(duì)不同類型的違規(guī)行為應(yīng)當(dāng)采取不同的監(jiān)督方式，對(duì)于違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)高、違規(guī)收益大的產(chǎn)權(quán)方資金挪用問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)由政府部門進(jìn)行專項(xiàng)監(jiān)督；對(duì)于違規(guī)成本低而違規(guī)收益大的資格審查問(wèn)題，可以由政府進(jìn)行巡查結(jié)合社會(huì)力量的監(jiān)督多方進(jìn)行；而對(duì)于違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)高但是違規(guī)收益小的違規(guī)行為，如中介違規(guī)出租、轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借以及違規(guī)經(jīng)營(yíng)等違規(guī)行為，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)社會(huì)力量參與監(jiān)督，政府及時(shí)做出回應(yīng)。最后，在大數(shù)據(jù)時(shí)代，保障性租賃住房監(jiān)督工作也應(yīng)當(dāng)多與信息技術(shù)相結(jié)合，各部門建立信息共享平臺(tái)，加強(qiáng)信息公開與透明程度，對(duì)各參與方的行為進(jìn)行更加有效的監(jiān)督。

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Violation Behavior and Supervision Strategies Throughout the Entire Process of Affordable Rental Housing from the Perspective of Rent-Seeking Theory

LI Yafei， CHAI Jingru， QI Huaili

（School of Public Administration， Xi’an University of Architecture and Technology， Xi’an 710055， China）

Abstract： As a new phenomenon， affordable rental housing may have some violations in various aspects. By organizing policies and relevant government work reports， affordable rental housing is divided into three different stages： application review， construction acceptance， and operation. Non compliant behaviors are identified and further classified based on the cost and benefits of non compliant behaviors. From the perspective of rent-seeking theory， a theoretical analysis framework for rent-seeking of affordable rental housing is constructed to analyze the influencing factors of violations. Finally， countermeasures and suggestions are proposed for the supervision of affordable rental housing from both subjective and objective perspectives.

Key words： Affordable rental housing; Violations; Suggestions for countermeasures

[責(zé)任編輯" "劉" "瑤]