房地產(chǎn)行業(yè)信用修復問題探討和對策建議

9月份，伴隨多家房企中報披露，多家頭部房企股債出現(xiàn)“雙殺”情況，對房地產(chǎn)行業(yè)預期恢復產(chǎn)生負面影響，挫傷房企信用恢復。上述市場表現(xiàn)仍然是房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)調(diào)整的表現(xiàn)。如何恢復企業(yè)信用，重塑行業(yè)信心，是當前地產(chǎn)市場亟需解決的問題。市場經(jīng)濟是信用經(jīng)濟?！吨泄仓醒腙P于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》提到加快建立民營企業(yè)信用狀況綜合評價體系、構建環(huán)境信用監(jiān)管體系等。國家發(fā)展改革委發(fā)布《2024—2025年社會信用體系建設行動計劃》，提出提升信用法治化等5個方面措施，進一步推動社會信用體系建設高質(zhì)量發(fā)展。本研究認為，為恢復房地產(chǎn)行業(yè)信用，短期內(nèi)應堅決完成保交房攻堅戰(zhàn)，鼓勵房企收并購活動，中長期應著力構建地產(chǎn)信用管理體系，加速建立房地產(chǎn)政策聯(lián)動體系，形成政策集成。

一、房地產(chǎn)行業(yè)仍在調(diào)整，信用修復問題有望解決

（一）信用危機逐漸趨于穩(wěn)定

本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整引發(fā)的行業(yè)內(nèi)部、上游行業(yè)甚至金融系統(tǒng)的反應較歷次調(diào)整都更深。從此次房地產(chǎn)調(diào)整的時間序列來看，目前主要先后引發(fā)了兩次危機，分別是信用危機和信心危機。首先，2021年房企美元債的集中違約潮和2022年居民部門的提前還貸潮導致企業(yè)和居民部門先后進入雙重“縮表”過程，最終導致了行業(yè)“雙重信用塌縮”：企業(yè)進入“不借款→不展業(yè)→不開工→還債/存款”，居民進入“不借款→不置業(yè)→存款/提前還款”的負反饋循環(huán)。其結果是整體社會信用水平大幅萎縮。但是，到2024年，房企海內(nèi)外債券償債高峰已過，萬科、龍湖等頭部房企紛紛宣布已完成年內(nèi)償債任務。根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2024年第二季度末，房企境內(nèi)債券待還余額為1.87萬億元，較2023年末下降4.28%。2024年第二季度末，房企境外債存量余額為1549億美元（約為人民幣1.13萬億元）。而且2024年第二季度，房企境外債融資額為0元。這意味著在房企境外債大規(guī)模違約的背景下，新增房企境外債主要用于在境外債重組過程中的債務置換，房企境外債基本失去融資功能。另一方面，根據(jù)房地產(chǎn)信用平臺的統(tǒng)計，2024年上半年全國被列為失信被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有5674家，約占全部開發(fā)企業(yè)的4.11%，共發(fā)生15191條相關案例。被列為失信被執(zhí)行人的開發(fā)企業(yè)數(shù)量，同比2023年上半年減少4.69%，環(huán)比2023年下半年減少22.50%。上述資本市場表現(xiàn)表明，房企信用危機雖然仍未結束，但是已漸趨穩(wěn)定。

（二）需求側政策落地助力行業(yè)信用和信心

9月末，國家各部門和地方陸續(xù)發(fā)布優(yōu)化房地產(chǎn)市場政策，信用修復問題有望得到解決。具體表現(xiàn)為：一是需求側政策組合陸續(xù)落地，助力市場和行業(yè)信用修復。從樓市政策“組合拳”來看，除了城中村改造項目進行貨幣化安置和融資白名單項目擴大是用于供給側企業(yè)端——加速修復企業(yè)信用外，其他政策均發(fā)力于需求側居民端，旨在降低購房門檻、降低還債負擔和降低購房成本，以修復和擴充居民信用。二是新政對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極效果。比較突出的是，一線城市二手房市場成交回暖。根據(jù)各地住建部門統(tǒng)計，10月1日—20日期間，北京市二手房成交網(wǎng)簽數(shù)為8296套，同比上升37.5%。上海二手房成交網(wǎng)簽套數(shù)為14385套，同比上升69.8%，新房也同比上升18.9%。深圳二手房成交網(wǎng)簽套數(shù)為3232套，比去年同期增加86.7%。但是，仍需看到的是現(xiàn)階段“以價換量”仍是加速去化的主要驅動力。根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，截至10月28日，廣州漲價房源150套，降價房源1124套。深圳多處“日光盤”主要也是采用“以價換量”方式。雖然此輪從信用危機向信心危機的傳導有市場需求、政策調(diào)控等多方面因素，但是起源于房企的信用危機。“解鈴還須系鈴人”。因此，應當從信用修復角度修復企業(yè)信用，恢復房地產(chǎn)行業(yè)信用，提振需求端對行業(yè)的信心，從而才能進一步修復和擴充需求端——購房者信用，由此助力市場“止跌企穩(wěn)”和良性健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)領域信用問題的深層原因分析

具體來說，在宏觀經(jīng)濟大盤基本穩(wěn)定的基礎上，對于房地產(chǎn)市場以及市場主體來說，影響房地產(chǎn)行業(yè)整體信用修復主要原因在需求側，包括購買力支撐不足，市場流動性仍然面臨挑戰(zhàn)等。

一是對于宏觀數(shù)據(jù)的微觀“體感”確認有差別。在當前階段，市場主體對宏觀數(shù)據(jù)和微觀體感之間的“溫差”的感知要高于政策環(huán)境，甚至是市場真實的邊際改善。央行《2024年8月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》顯示，8月人民幣貸款新增9000億元，同比少增4600億元，為2018年以來同期新低。新增貸款同比大幅少增，折射出當前企業(yè)和居民信貸需求依然不足。

二是就業(yè)和未來穩(wěn)定收入的預期深刻決定了居民中長期的購房置業(yè)意愿。根據(jù)wind數(shù)據(jù)庫測算，僅A股和H股上市內(nèi)地房地產(chǎn)公司，2022—2023年2年間員工總人數(shù)下降了31.5萬人，在崗員工薪酬也普遍出現(xiàn)了下跌。因此，在宏觀經(jīng)濟回升向好的大趨勢下，微觀個體（特別是年輕人）體感的就業(yè)、收入狀況的顯著改善是制約其未來購房置業(yè)的重要因素，也是在未來相當一段時間亟需解決的關鍵問題。

三是房企去金融化進程已基本完成，但同時面臨流動性挑戰(zhàn)。從企業(yè)層面來看，通過房企金融化指數(shù)的計算可知，房企金融化指數(shù)從2015—2016年的0.45下降到2023年的0.31左右，房企金融化程度已大大降低。綜合行業(yè)面和企業(yè)面金融化指標來看，房地產(chǎn)去金融化進程已基本完成。但是另一方面，無論是房地產(chǎn)實體市場還是房地產(chǎn)資本市場的流動性也面臨極大挑戰(zhàn)。突出表現(xiàn)為銀行投放房地產(chǎn)領域資金仍待恢復、資本市場房地產(chǎn)版塊股債出現(xiàn)較大波動。中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月底3000億元保障性住房再貸款額度僅使用了121億元。從居民端來看，9月新增人民幣貸款中較能代表房貸規(guī)模的居民戶中長期貸款僅為2300億元，為2015年以來同期最低水平。上述表明開發(fā)企業(yè)、地方平臺的資金需求和居民房貸需求仍然較弱，銷售端流動性仍待恢復。

四是市場主體對政策的可持續(xù)性有較高期待。如前文所述，各地優(yōu)化政策對市場止跌企穩(wěn)起到了積極效果，特別是需求側政策效果更好，如多地推行的“以舊換新”“稅費減免”“融資白名單擴容”“保障性住房再貸款”等。但是，在具體執(zhí)行過程中，一是市場主體（無論購房者還是開發(fā)商）對政策的可持續(xù)性都仍然有較高的期待，二是在具體的監(jiān)管審批環(huán)節(jié)，由于多種審計的對沖要求，導致授信和批貸過程落地難。因此，如何系統(tǒng)統(tǒng)籌政策實施的一致性，構建基于不同時間框架的、不同緊迫程度的、彼此協(xié)同有序的政策體系至關重要。

三、政策建議

（一）短期內(nèi)堅決完成保交房攻堅戰(zhàn)，鼓勵房企收并購活動

一是短期內(nèi)要堅決完成保交房攻堅戰(zhàn)，給已購房群眾吃定心丸。地方政府推動住建、金融、自然資源、法院等部門協(xié)同配合，形成合力。金融機構應推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”，商業(yè)銀行對合規(guī)“白名單”項目“應貸盡貸”，滿足在建項目合理融資需求。擴大存量房收儲工作力度。追蹤項目進度和資金使用效率，如有必要年度前可追加中央資金支持，如擴大“保障房再貸款”規(guī)模、增加城中村改造專項貸款支持力度和期限、重啟土地儲備專項債等收儲專項債等，保障保交房和收儲工作順利完成。保證已購房者順利入住，以實際行動重塑行業(yè)形象，增強居民購房信心。二是鼓勵和支持房企的兼并和重組活動。主要包括：（1）優(yōu)化政策環(huán)境。一視同仁支持不同所有制房企，確保國有、民營等各類所有制房企在兼并重組過程中享有平等的政策待遇和融資條件，避免所有制歧視，促進市場公平競爭；清理限制兼并重組的法規(guī)，全面清理和廢止不利于企業(yè)兼并重組的法規(guī)和政策，特別是那些限制跨地區(qū)、跨所有制兼并重組的規(guī)定，打破地方保護和行業(yè)壁壘；完善稅收優(yōu)惠政策，對兼并重組過程中涉及的資產(chǎn)評估增值、債務重組收益、土地房屋權屬轉移等給予稅收優(yōu)惠，降低企業(yè)兼并重組成本。（2）對房企收并購活動提供金融支持。鼓勵商業(yè)銀行、證券公司、資產(chǎn)管理公司等金融機構積極穩(wěn)妥開展并購貸款業(yè)務，擴大貸款規(guī)模，合理確定貸款期限，為兼并重組提供充足的資金支持；支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行股票、債券、可轉換債等方式為兼并重組融資，鼓勵上市公司以股權、現(xiàn)金及其他金融創(chuàng)新方式作為兼并重組的支付手段，拓寬多元化融資渠道；設立并購基金，積極探索設立專門的并購基金等兼并重組融資新模式，完善股權投資退出機制，吸引社會資金參與企業(yè)兼并重組等。三是積極探索提升存量用地效率的支持政策，為行業(yè)轉型注入“新水”，提升行業(yè)對未來信心。我國大部分城市房地產(chǎn)市場已進入存量開發(fā)階段，如何提升存量土地開發(fā)效率是當前亟待解決的問題。10月，國家發(fā)展改革委表示，運用專項債等支持盤活存量閑置的土地，加快消化存量的商品房。事實上，各地實踐中已有很多探索。以廈門的混合產(chǎn)業(yè)用地供應政策為例。廈門（特別是島內(nèi)）土地資源嚴重稀缺，對存量空間盤活、空間資源優(yōu)化配置和未來產(chǎn)業(yè)升級都構成嚴峻挑戰(zhàn)。近年來廈門市相繼印發(fā)《廈門市商業(yè)辦公項目土地用途變更和建筑功能臨時變更管理辦法》《廈門市商業(yè)辦公項目變更為酒店項目暫行規(guī)定》等文件，打通了存量商業(yè)辦公、工業(yè)倉儲項目向其他用途轉換的路徑，為加快盤活低效土地資源提供有力的政策支持。伴隨著混合用地出讓政策放開，多項市級權限下放各區(qū)政府，大大提升了存量用地再開發(fā)審批效率，極大支持了開發(fā)企業(yè)對存量用地開發(fā)的信心。

（二）著力構建房地產(chǎn)信用管理體系

一是統(tǒng)籌并強化房地產(chǎn)領域信用體系建設。落實《2024—2025年社會信用體系建設行動計劃》，從五方面規(guī)劃17條具體措施推進社會信用體系建設。（1）加快推動出臺《社會信用建設法》。具體包括：市場主體（開發(fā)商、房產(chǎn)中介、地方政府和居民）信用體系建設、土地市場信用體系建設、租房市場信用體系建設等，統(tǒng)一歸集到房地產(chǎn)市場信用體系下進行信用監(jiān)管。（2）強化部門業(yè)務協(xié)同，加強發(fā)改委、住建部、央行等房地產(chǎn)信用管理部門的聯(lián)合合作，共同完善房地產(chǎn)企業(yè)信用評價體系，可以考慮升級現(xiàn)階段由住建部門牽頭主導的“房企信用評價”工作，《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價標準（T/CREA011-2024）》逐漸由行標向國標標準申報、升級，每年登記、記錄和修訂的房地產(chǎn)企業(yè)信用信息納入到全社會統(tǒng)一的社會信用監(jiān)管平臺中。特別強調(diào)，要落地并推廣信用評價結果的應用場景，識別并提升市場主體的信用資產(chǎn)價值。（3）加快建設房地產(chǎn)信用監(jiān)管平臺，開展合同履約信用監(jiān)管試點，助力國家“誠信履約保障平臺”建設，推進市場主體的信用分級分類監(jiān)管，以精準監(jiān)管優(yōu)化營商環(huán)境。二是健全房企的信用修復機制。具體包括：（1）明確信用修復標準與流程：統(tǒng)一失信企業(yè)信息公示期限，探索多樣化的企業(yè)信用修復方式，針對不同等級的失信行為采取差異化的信用修復方式。同時，清晰規(guī)定企業(yè)信用修復受理流程，確保信用修復工作的規(guī)范性和有效性。（2）建立失信寬限期制度：給予暫時陷入困境的房企一定時間，幫助其造血再生，提高債務清償能力，維護市場信譽。（3）強化守信激勵：對于積極配合執(zhí)行并履行義務的房企，采取刪除失信信息、出具債務履行證明等手段進行信用修復，并落實守信激勵政策，營造良好的信用環(huán)境。

（三）加速建立房地產(chǎn)政策聯(lián)動機制

出臺將房地產(chǎn)調(diào)控的短期目標從“放松限制”的信號釋放過渡到“提供支持”的實際舉措。具體應從如下三個方面發(fā)力：一是“錢一起出”。以部分城市試點效果較為明顯的房屋“以舊換新”為例，從中央層面，設立“以舊換新”專項資金，用于支持住房“以舊換新”政策的實施。專項資金可以用于對參與“以舊換新”的購房者給予一定比例的補貼，減輕其經(jīng)濟壓力，提高購房積極性，可參考央行3000億元保障性住房再貸款資金，對期限、展期次數(shù)和審核要求做從寬設計，適度降低審計頻率和審計要求；從地方層面，對參與“以舊換新”的購房者給予一定比例的契稅減免、個人所得稅優(yōu)惠等，加快契稅分段計稅優(yōu)化的進度，如南京和蘇州兩市對于契稅均予以了減半的減免政策，對房企給予一定的土地出讓金減免等優(yōu)惠政策。上述措施主要由財政和住建部門負責。二是“力朝一處使”?！氨＝环俊比蝿者M入關鍵時期，風險暴露概率仍在，與此同時對于涉房資金采取頂格管理對銀行和開發(fā)商的資金回籠和經(jīng)營都造成了壓力。但是后者或逐漸成為主要矛盾。在“保交房”工作進入尾聲，包括預售資金監(jiān)管的預售制度等長效機制逐漸形成和穩(wěn)定下來的前提下，有必要從頂層設計的層次發(fā)布文件，緊密圍繞“消化存量，優(yōu)化增量”出臺資金使用和監(jiān)管辦法，給地方提供更加明確的制度供給，適應市場供求關系的最新變化，比如適當放松資金監(jiān)管，對于“去庫存”等特定項目的（如納入“以舊換新”項目），允許使用銷售回籠資金支付開發(fā)貸利息等。三是“把握用力節(jié)奏”。加強地產(chǎn)政策的一致性評估。杜絕“政策競速”和“政策內(nèi)卷”。不同部門政策出臺應當注意前后節(jié)奏和配合，避免“一邊倒式”政策（如短時期內(nèi)競相釋放利多或利空政策）和“抵銷式”政策（如利多和利空政策效果實質(zhì)性相抵），政策出臺應當“加減得當”，在儲備“政策工具箱”的同時，應設立“工具使用手冊”，設立“工具加減機制”，防止工具濫用和工具錯用。比如，在“救市”期間適當減少督察式政策（如降低環(huán)保督察的頻率等），同時提高對于高質(zhì)量房屋（“好房子”）建設的督導等。

〔本文系習近平生態(tài)文明思想研究分中心理事會秘書處、資源環(huán)境承載力評價重點實驗室“國外自然資源保護利用與可持續(xù)發(fā)展的案例研究”課題研究成果〕

（李嘉，國家發(fā)展改革委投資所副研究員。張騫之，通訊作者，濟南城市發(fā)展集團有限公司副總經(jīng)理）