工業(yè)項(xiàng)目土地投資強(qiáng)度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系初探

劉俊 朱姝

【基金項(xiàng)目】2014年度江西贛州市級(jí)社會(huì)科學(xué)研究百題（編號(hào)：14028）

【摘要】對(duì)于一個(gè)國(guó)家和地區(qū)而言，進(jìn)行土地集約利用是極為必要的，一方面由于土地的供給量不會(huì)增加，是有限的；另一方面目前有許多項(xiàng)目用地存在粗放利用的情況，這也就意味著進(jìn)行工業(yè)項(xiàng)目的土地投資強(qiáng)度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立對(duì)實(shí)現(xiàn)國(guó)家土地集約利用是極為必要的。

【關(guān)鍵詞】土地投資；投資強(qiáng)度；評(píng)價(jià)指標(biāo)

在1990年后，隨著我國(guó)社會(huì)的不斷發(fā)展與進(jìn)步，加上經(jīng)濟(jì)的全球化發(fā)展，我國(guó)對(duì)土地的需求不斷增加，我國(guó)的城市化現(xiàn)象十分嚴(yán)重，加上城市用地的規(guī)模不斷增加，導(dǎo)致出現(xiàn)的占用耕地的情況極為嚴(yán)重，并有不斷惡化的趨勢(shì)；而工業(yè)項(xiàng)目中的土地存在的粗放利用、限制浪費(fèi)等情況也是極為嚴(yán)重的。當(dāng)然，在國(guó)家頒布的關(guān)于工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地的相關(guān)條例中，對(duì)建設(shè)用地的投資強(qiáng)度、容積率等作出了明確的規(guī)定，但顯然其效果不佳。而在2008年，國(guó)家資源部就工業(yè)項(xiàng)目方面編制了最新的文件，在最新的土地開(kāi)發(fā)政策國(guó)土資源部通知中對(duì)其投資強(qiáng)度、容積率等具有土地控制性的指標(biāo)進(jìn)行規(guī)定，同時(shí)規(guī)定了相應(yīng)的違約責(zé)任，這樣有利于在發(fā)生違約情況時(shí)，相關(guān)部門(mén)能合理處理。除此之外，那些不符合相應(yīng)控制指標(biāo)的工業(yè)項(xiàng)目可以采用不予供地、對(duì)項(xiàng)目的用地面積等措施來(lái)實(shí)現(xiàn)違約事件的發(fā)生。而在2004年頒布的相關(guān)的工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地的控制指標(biāo)的相關(guān)文件中，指出了需要將控制指標(biāo)的投資強(qiáng)度提高15%。綜上所述目前工業(yè)項(xiàng)目土地集約利用已經(jīng)成為在土地投資強(qiáng)度方面的重要的評(píng)價(jià)內(nèi)容，對(duì)于實(shí)現(xiàn)工業(yè)項(xiàng)目土地投資強(qiáng)度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建立具有重要意義，目前關(guān)于工業(yè)項(xiàng)目集約利用普遍得到了相關(guān)學(xué)者的關(guān)注與研究。

1.土地投資強(qiáng)度內(nèi)涵

土地投資強(qiáng)度，主要是指在其項(xiàng)目用地的范圍內(nèi)，在其單位面積內(nèi)關(guān)于固定資產(chǎn)投資額的多少，又被稱(chēng)為土地利用集約度。

目前，土地投資強(qiáng)度是可以進(jìn)行計(jì)算的，可以通過(guò)相應(yīng)的公式計(jì)算求的，I=（A+K+Z）/F，其中A為勞動(dòng)力投入，K為資本消耗，Z為經(jīng)營(yíng)資本所需支付的籌資費(fèi)用；F為該項(xiàng)目的用地面積

2.評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立

為了加快實(shí)現(xiàn)土地的集約利用，應(yīng)針對(duì)工業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，建立健全相關(guān)的工業(yè)項(xiàng)目的體系，而建立土地投資強(qiáng)度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是極為必要的；在建立指標(biāo)體系的同時(shí)應(yīng)明確土地投資強(qiáng)度中的重要指標(biāo)。工業(yè)項(xiàng)目土地投資強(qiáng)度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，其最大的特點(diǎn)就是多層次、目標(biāo)，進(jìn)行工業(yè)項(xiàng)目土地投資強(qiáng)度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立健全其主要目的是實(shí)現(xiàn)內(nèi)部效益的最大化，內(nèi)部效益包括內(nèi)部經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及環(huán)境效益等。工業(yè)項(xiàng)目土地投資強(qiáng)度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的內(nèi)涵是極其豐富的，得以建立起評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的原則極為豐富，首先要求工業(yè)項(xiàng)目土地投資強(qiáng)度評(píng)價(jià)系統(tǒng)的科學(xué)完整性，使得監(jiān)理的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系能很好的反映目前影響工業(yè)用地集約利用的因素，并將工業(yè)集約利用其內(nèi)在關(guān)系表現(xiàn)清楚；同時(shí)要保證其評(píng)價(jià)結(jié)果的科學(xué)、可靠，只有保證評(píng)價(jià)結(jié)果的科學(xué)可靠，才有助于監(jiān)理一個(gè)具有借鑒作用的工業(yè)項(xiàng)目土地投資強(qiáng)度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

在進(jìn)行工業(yè)用地土地投資強(qiáng)度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)置時(shí)，一般需要考慮到眾多的目標(biāo)、因素、評(píng)價(jià)因子等，其三者是不可相互缺少的，其中評(píng)價(jià)因子主要涉及到各方面的費(fèi)用，在進(jìn)行評(píng)價(jià)因子思考時(shí)，要多方面考慮，才有助于保證評(píng)價(jià)因子的全面。只有將三者都滿(mǎn)足要求之后，才能有助于實(shí)現(xiàn)工業(yè)用地土地投資強(qiáng)度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立健全。

在建立工業(yè)項(xiàng)目土地投資強(qiáng)度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系時(shí)，首先要堅(jiān)持對(duì)表現(xiàn)其工業(yè)運(yùn)行在經(jīng)濟(jì)方面獨(dú)特的規(guī)律，并能積極準(zhǔn)確反映工業(yè)集約利用的特點(diǎn)；其次要保證選擇的指標(biāo)的獨(dú)立性，在選擇獨(dú)立指標(biāo)時(shí)，要確保各指標(biāo)之間的聯(lián)系，盡量避免忽視選擇的指標(biāo)體系之間的密切聯(lián)系；同時(shí)在建立系統(tǒng)性和指標(biāo)體系過(guò)程中，最為主要的是體系的構(gòu)成能很好的反應(yīng)工業(yè)用地經(jīng)濟(jì)效益形成要素的主要內(nèi)容，同時(shí)要變現(xiàn)其內(nèi)部存在的聯(lián)系；再則，在進(jìn)行層次性指標(biāo)體系建立時(shí)，要根據(jù)所選擇的系統(tǒng)進(jìn)行要素、數(shù)據(jù)的處理，要根據(jù)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)，將其層次區(qū)別，從宏觀到微觀、抽象到具體等；除此之外，在進(jìn)行可操作性指標(biāo)體系中，應(yīng)盡量選擇已經(jīng)使用的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，這樣有助于對(duì)數(shù)據(jù)可采集性的保證，加上不能進(jìn)行片面對(duì)系統(tǒng)狀態(tài)的描寫(xiě)，一般選擇指標(biāo)數(shù)量較多的，或者閑著其指標(biāo)難以獲取的。

3.工業(yè)用地土地投資強(qiáng)度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系及其權(quán)重

在對(duì)工業(yè)項(xiàng)目土地投資強(qiáng)度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系進(jìn)行建立時(shí)，首先要考慮到評(píng)價(jià)指標(biāo)體系自身的特點(diǎn)，如：具有多層次多目標(biāo)性，保證體系的科學(xué)、完整等。建立工業(yè)項(xiàng)目土地投資強(qiáng)度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系具有較多的好處，一方面是有助于加強(qiáng)對(duì)工業(yè)用地土地投資強(qiáng)度的了解，在反映影響土地投資強(qiáng)度的因素同時(shí)深入分析各因素之間的內(nèi)在關(guān)系；另一方面，由于該評(píng)價(jià)指標(biāo)體系要保障其科學(xué)性與可靠性，一般喲求將科學(xué)性、可靠性和指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的轉(zhuǎn)變，即為了有助于通知各個(gè)指標(biāo)量綱與縮短指標(biāo)之間數(shù)量級(jí)差異，一般選擇稽查標(biāo)準(zhǔn)化的方法。

稽查標(biāo)準(zhǔn)化的方法一般首先需要對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，保證原始數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化，一般采用一下公式來(lái)實(shí)現(xiàn)：xij =（xij-xi，min）/ （xi，max-xi，min）

負(fù)效應(yīng)：xij =（xi，max-xij ）/ （xi，max-xi，min）

在這兩個(gè)公式中，一般選擇將Xij 為標(biāo)準(zhǔn)化后某指標(biāo)的值，Xi，max為處理前某指標(biāo)的最大值，Xi，min為處理前某指標(biāo)的最小值；其次為了有助于實(shí)現(xiàn)評(píng)價(jià)指標(biāo)值及其相應(yīng)權(quán)重的標(biāo)準(zhǔn)化，所以一般采用fi=wij*xij進(jìn)行相應(yīng)的工業(yè)項(xiàng)目用地的土地利用集約度的計(jì)算。

另外，由于P綜合=wi*fi，而其中fi 為評(píng)價(jià)因素得分；wi 為評(píng)價(jià)因素層各評(píng)價(jià)因素的權(quán)重；P綜合為工業(yè)項(xiàng)目用地土地利用集約度；xij 為評(píng)價(jià)指標(biāo)層的各指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化值；wij 為評(píng)價(jià)指標(biāo)層各指標(biāo)的權(quán)重工業(yè)項(xiàng)目用地土地投資強(qiáng)度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

就目前來(lái)看，由于國(guó)內(nèi)就工業(yè)項(xiàng)目土地投資仍然沒(méi)有形成統(tǒng)一的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，也沒(méi)有統(tǒng)一的指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)值，所以在我國(guó)的工業(yè)項(xiàng)目土地投資強(qiáng)度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建立過(guò)程中，應(yīng)在綜合考慮了我國(guó)或地區(qū)的土地集約利用的現(xiàn)狀之后，通過(guò)對(duì)比、歸納法等方法實(shí)現(xiàn)全面分析之后，探討該工業(yè)用地集約利用評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系的具體情況、內(nèi)容。

當(dāng)然，建立工業(yè)項(xiàng)目土地投資強(qiáng)度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，一方面有助于實(shí)現(xiàn)未來(lái)關(guān)于工業(yè)用地集約利用工作的開(kāi)展，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)土地投資強(qiáng)度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的評(píng)價(jià)的應(yīng)用研究，另一方面，建立健全評(píng)價(jià)體系有助于實(shí)現(xiàn)對(duì)工業(yè)用地集約利用的微觀評(píng)價(jià)，從而實(shí)現(xiàn)評(píng)價(jià)結(jié)果的科學(xué)性、全面性具有至關(guān)重要的意義。

4.總結(jié)

通過(guò)有助于對(duì)我國(guó)工業(yè)項(xiàng)目土地投資強(qiáng)度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的深入研究，在確定土地投資強(qiáng)度的理論知識(shí)后，深入對(duì)其分析，筆者就評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立以及相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系及其權(quán)重兩方面分析，力爭(zhēng)為實(shí)現(xiàn)土地集約化做貢獻(xiàn)。隨著我國(guó)土地資源的日益減少，越來(lái)越多的學(xué)者開(kāi)始對(duì)工業(yè)用地土地投資強(qiáng)度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的深入研究與分析，試圖通過(guò)對(duì)工業(yè)用地土地投資強(qiáng)度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系及相關(guān)指標(biāo)的研究實(shí)現(xiàn)土地集約的最大化。

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作者簡(jiǎn)介：1.劉俊（1988-），男，江西理工大學(xué)，助理工程師，主要研究方向：工程管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目管理。2.朱姝（1987-），女，贛南師范學(xué)院，助教，主要研究方向：管理學(xué)。

【基金項(xiàng)目】2014年度江西贛州市級(jí)社會(huì)科學(xué)研究百題（編號(hào)：14028）